Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 23/03520

Minute n° 24/176 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE ============ JUGEMENT du 24 Mai 2024 __________________________________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic LA SARL [X] [T] [Adresse 2] [Localité 5] Demandeur représenté par Me Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES D'une part, ET: Monsieur [F] [J] [Adresse 3] [Localité 4] Défendeur non comparant Madame [D] [L] [Adresse 1] [Localité 5] Défendeur non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Constance DESMORAT GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS PROCEDURE : date de la première évocation et des débats : 08 Décembre 2023 délibéré au : 09 Février 2024 réouverture des débats et date des débats : 22 Mars 2024 délibéré au : 24 Mai 2024 par mise à disposition au greffe RG 23/03520 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MTGQ COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] a fait assigner [F] [J] et [D] [L] aux fins de paiement des sommes de 7 383.77 euros avec intérêts au taux légal à chaque échéance au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 11 octobre 2023, 1 800 euros de dommages et intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] fait valoir que [F] [J] et [D] [L] sont copropriétaires du lot n°2 dans l’ensemble immobilier. A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Ils ne se sont pas acquitté des charges de copropriété depuis plusieurs années en dépit des relances effectuées. Le syndicat des copropriétaires souligne que la dette est supérieure au budget annuel de la copropriété ce qui cause des difficultés de trésorerie. Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [F] [J] et [D] [L] lui a causé un préjudice. Le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 9 février 2024 a ordonné la réouverture des débats aux fins de production de pièces complémentaires. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mars 2024. A cette occasion, le syndicat des copropriétaires qui a comparu représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale à hauteur de 7 433.15 euros suivant décompte arrêté au 23 février 2024. Les autres demandes demeurent inchangées si ce n’est que les condamnations sont sollicitées in solidum entre les débiteurs. Il ajoute que [F] [J] et [D] [L] ont effectué deux versements de 700 euros entre le jugement du 9 février 2024 et la date d’audience sur réouverture des débats. En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire lors même que [F] [J] et [D] [L] n’ont pas comparu à l’audience le présent jugement étant susceptible d’appel. Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le délibéré fixé au 24 mai 2024 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] produit aux débats : - l’attestation notariée d’acte de propriété en date du 21 décembre 2007 de [F] [J] et [D] [L] sur le lot n°2 au sein de l’ensemble immobilier située [Adresse 1] - le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 7 383.77 euros au 18 octobre 2023 - les appels de fonds du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2023 inclus - les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 4 mai 2021, 12 mai 20229 mai 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024 ; - le contrat désignant la SARL [X] [T] en qualité de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024. Le syndicat des copropriétaires produit également : L’ordonnance d’injonction de payer du 3 novembre 2021 condamnant [C] [J] au paiement de la somme de 2 769,94 euros au principal au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2019 au 10 février 2020Un justificatif de versementL’avis du tribunal judiciaire de Nantes en date du 2 juin 2023 indiquant que la requête en injonction de payer a été rejetéeUn décompte définitif actualisé arrêté au 18 mars 2024 à hauteur de 7 433.15 euros. Il découle des pièces produites que l’injonction de payer du 3 novembre 2021 a été exécutée. [F] [J] et [D] [L] ont effectué deux paiements volontaires de 500 et de 200 euros en janvier et février 2024. Les deux virements de 700 euros chacun dont le syndicat des copropriétaires a fait part lors de l’audience n’apparaissent pas. Il conviendra néanmoins de les prendre en compte. Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Ainsi, si les frais de signification de l’injonction de payer et les frais de commandement de payer sont parfaitement justifiés, les frais de transmission de dossier du 10 décembre 2020 (50 euros) et les honoraires de suivi contentieux du 28 septembre 2023 (250 euros) doivent être pris en compte à un autre titre. Par conséquent, [F] [J] et [D] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 733.15 euros (7 433.15 euros – 700 euros - 700 euros – 50 euros – 250 euros) avec intérêts au taux légal à chaque échéance suivant décompte arrêté au 18 mars 2024. Sur la demande de dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif. En l’espèce, en dépit d’une injonction de payer, [F] [J] et [D] [L] n’ont pas repris le paiement régulier des charges et ne se sont pas non plus rapprochés du syndic pour tenter de trouver une solution amiable. Leur carence fautive est manifeste. Ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, [F] [J] et [D] [L] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement [F] [J] et [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic la SARL [X] [T] les sommes de : 5 733.15 euros avec intérêts au taux légal à chaque échéance au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 18 mars 2024 ;800 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum [F] [J] et [D] [L] aux entiers dépens ; RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision. Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier. Le Greffier,Le Président, N. DEPIERROISC. DESMORAT