Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 29/02/2024
à : - Me V. LE ROY
- Me H. INGOLD
Copie exécutoire délivrée
le : 29/02/2024
à : - Me H. INGOLD
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 23/09584 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QAO
N° de MINUTE :
2/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 février 2024
DEMANDEUR
Monsieur [N] [Z] [H], demeurant [Adresse 5] (TUNISIE) -
représenté par Me Virginie LE ROY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0230, substituée par Me Sophie CHERMETTE, Avocate au Barreau de PARIS
DÉFENDERESSE
Madame [I] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Harald INGOLD, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0788, substitué par Me Patrice SALMEN, Avocat au Barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 février 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 29 février 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09584 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QAO
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 juillet 2017, ayant pris effet le 19 juillet suivant, et pour une durée d’une année renouvelable, Monsieur [N] [Z] [H] a donné à bail à Madame [I] [U] un appartement meublé d’une superficie de 40,73 m2 composé de deux pièces principales et situé au 4ème étage, porte 8, dans un immeuble collectif à usage d'habitation au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de 1.180 euros, charges comprises, outre les frais d’électricité et de gaz à la charge de la locataire.
Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction les 19 juillet de chaque année de 2018 à 2022 et est venu à échéance le 18 juillet 2023 à minuit. En vue de cette date, Monsieur [N] [Z] [H] a fait délivrer à Madame [I] [U], par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, un congé pour reprise des lieux pour ses enfants Messieurs [T] [H] et [V] [H], afin de leur permettre de poursuivre leurs études à [Localité 10].
Madame [I] [U] a adressé le 28 mai 2023 à Monsieur [N] [Z] [H] un courrier contestant la validité du congé qui lui a été délivré au motif que celui-ci n’a pas été notifié à son époux et l’informant qu’elle considérait que le bail a été reconduit.
Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, Monsieur [N] [Z] [H] a sommé Madame [I] [U] de quitter les lieux.
C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, Monsieur [N] [Z] [H] a fait assigner Madame [I] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de voir :
- constater que le contrat de location a pris fin le 18 juillet 2023,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [I] [U] depuis cette date,
- ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à défaut de libération des lieux dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir,
- condamner Madame [I] [U] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l’audience du 18 janvier 2024, à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [N] [Z] [H], celui-ci, représenté par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation et a déposé de nouvelles conclusions qu’il a développées oralement et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il a conclu au rejet de l’exception de nullité du congé
soulevée par Madame [I] [U] et de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.
Madame [I] [U] épouse [F], également représentée par son conseil, a déposé des conclusions, développées oralement et auxquelles, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens et aux termes desquelles, en substance, elle a :
- À titre principal, soulevé plusieurs contestations sérieuses, tenant à la nullité du congé qui n’a pas été délivré à son époux dont Monsieur [N] [Z] [H] connaissait l’existence, et au défaut de caractère réel et sérieux des motifs du congé, qui est en réalité de pure convenance, avec l’objectif de réaliser des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et de le louer à nouveau, avec un loyer plus élevé, notamment dans la perspective des jeux olympiques de 2024,
- À titre subsidiaire, sollicité un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux, sa fille étant scolarisée en section internationale dans le seul collège en Île-de-France proposant cette option, lequel se situe en face de l’immeuble litigieux,
- À titre reconventionnel, sollicité la condamnation de Monsieur [N] [Z] [H] à lui payer la somme provisionnelle de 4.294,20 euros à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la jouissance de la cave, et qu’il lui soit fait injonction de transmettre à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) les quittances des loyers des mois de juillet et août 2023 ainsi que son adresse postale, et à elle-même le diagnostic de performance énergétique, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- En tout état de cause, demandé la condamnation de Monsieur [N] [Z] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [I] [U] épouse [F] et son expulsion
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Il est constant que le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée. Il appartient donc au juge des référés de s’assurer que les moyens opposés par les défendeurs n’apparaissent pas immédiatement et manifestement vains et ne laissent subsister aucun doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.
Il y a lieu de rappeler qu’une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Il revient au juge du fond de trancher ces contestations lesquelles excédent les pouvoirs du juge des référés.
Le bail liant les parties porte sur un logement meublé. Il résulte de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, qui lui est applicable, que le bailleur peut donner congé au locataire qui l'occupe pour reprendre le logement. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de trois mois avant la fin du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui peut être le bailleur ou un membre de sa famille, soit une liste limitative de personnes prévues par la loi, au rang desquelles figurent ses descendants. Le bailleur doit enfin justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé.
En l’espèce, Monsieur [N] [Z] [H] a fait délivrer à Madame [I] [U] épouse [F], par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, un congé pour reprise des lieux « afin de les faire occuper par Messieurs [T] [H] et [V] [H], ses enfants, qui demeurent respectivement [Adresse 1] et [Adresse 6], pour leur permettre de poursuivre leurs études à [Localité 10]. ».
En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est réputé appartenir à l’un et l’autre des deux époux. Par conséquent, les deux époux sont co-titulaires du bail.
Il résulte des pièces versées aux débats et notamment d’un échange de courriels entre les parties du 17 juillet 2017, que Madame [I] [U] épouse [F] a adressé à Monsieur [N] [Z] [H] les bulletins de paie de son époux, Monsieur [C] [F], avant même la signature du bail. Monsieur [N] [Z] [H] était donc informé que Madame [I] [U] était mariée, ce que d’ailleurs, il ne conteste nullement.
Or, il n’a notifié de congé qu’à Madame [I] [U] épouse [F], ce qui ne rend pas pour autant le congé nul, mais inopposable à son époux.
Compte tenu du principe de l’indivisibilité du bail, la demande de Monsieur [N] [Z] [H], tendant à voir constater que le bail a pris fin le 18 juillet 2023, par l’effet du congé du 12 avril 2023, congé inopposable à l’un des locataires, se heurte à une contestation sérieuse qu’il appartiendra au juge du fond de trancher.
L’appréciation du caractère réel et sérieux de la décision de reprise de Monsieur [N] [Z] [H], délivré pour permettre à ses deux fils de poursuivre leurs études à [Localité 10], excède également les pouvoirs du juge des référés, dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que Messieurs [V] [H] et [T] [H] résident déjà en région parisienne et à proximité immédiate de leurs lieux d’études, l’aîné Monsieur [V] [H], âgé de 24 ans, étant doctorant contractuel à l’école polytechnique, située [Adresse 11] à [Localité 9], et habitant [Adresse 6] à [Localité 7], le cadet, Monsieur [T] [H], âgé de 20 ans, inscrit en licence de mathématiques à l’université de [Localité 10]-[Localité 12], [Adresse 3] à [Localité 7], habitant [Adresse 1] à [Localité 8].
Il sera, par conséquent, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [N] [Z] [H] tendant à voir constater que le contrat de location a pris fin le 18 juillet 2023, constater l’occupation sans droit ni titre des lieux depuis cette date depuis cette date par Madame [I] [U] épouse [F] depuis cette date et ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef.
Sur la provision à titre de dommages et intérêts
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant.
Il n’est pas contesté que Madame [I] [U] épouse [F] n’a pas eu la jouissance de la cave qui lui a été louée comme accessoire de son logement depuis la date de conclusion du bail, soit depuis le 17 juillet 2017.
Il résulte des échanges entre les parties, qui ont eu lieu entre septembre et novembre 2017, que Monsieur [N] [Z] [H], qui réside en TUNISIE, lui a demandé de se rapprocher du syndic de l’immeuble, pour obtenir une clef de la porte d’accès aux caves, alors qu’il lui appartenait de le faire.
Toutefois, depuis novembre 2017, Madame [I] [U] épouse [F] ne s’est plus manifestée pour obtenir cette clef, sauf à compter du 28 mai 2023, soit après la réception du congé ainsi que dans le cadre de la présente procédure, ce qui peut faire douter de la réalité et de la gravité du préjudice subi, ces trois dernières années. Celui-ci ne peut en tout état de cause être évalué en fonction du prix du loyer du logement, le défaut de jouissance d’une cave, lieu par définition inhabitable et servant de manière usuelle de rangement ou d’entrepôt, ne pouvant être assimilé au défaut de jouissance d’une partie d’un logement à usage d’habitation.
Il sera donc accordé à Madame [I] [U] épouse [F] une provision d’un montant de 1.200 euros à ce titre.
Sur l’injonction de production du diagnostic de performance énergétique
Madame [I] [U] épouse [F] formule cette demande pour la première fois dans le cadre de la présente procédure et ne fonde pas juridiquement sa demande.
Il convient d’observer qu’elle produit elle-même le diagnostic de performance énergétique qui lui a été remis lors de la conclusion du bail.
Par ailleurs, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés, en vertu de son article 25-3, fait obligation au bailleur de fournir le diagnostic de performance énergétique lors de la signature du contrat de location ou de son renouvellement. Or, en l’espèce, le contrat liant les parties a été reconduit par tacite reconduction le 19 juillet de chaque année de 2018 à 2022, et non pas renouvelé, qui suppose une offre de renouvellement délivrée dans les délais et selon les formes légales.
Madame [I] [U] épouse [F] sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.
Sur l’injonction de transmission à la CAF les quittances des loyers des mois de juillet et août 2023 et de l’adresse postale de Monsieur [N] [Z] [H]
Il convient d’observer que Madame [I] [U] épouse [F], tout en formulant cette demande, reconnaît dans ses écritures avoir été destinataire de la part de Monsieur [N] [Z] [H] des quittances des mois de juillet à octobre 2023, sachant que pour la période postérieure au 18 juillet 2023, date d’effet du congé, et en l’attente d’une décision au fond sur le statut de Madame [I] [U] épouse [F] à occuper les lieux - locataire ou occupante sans droit ni titre - il s’agit de quittances d’indemnité d’occupation.
Il lui appartient, en conséquence, si ce n’est déjà fait, de les adresser à la CAF.
La CAF réclame en revanche à Madame [I] [U] épouse [F], ainsi qu’il ressort du courriel qu’elle lui a adressé le 11 janvier 2024, l’adresse de son bailleur.
En effet, celui-ci a deux adresses, l’une en Tunisie indiquée dans son acte introductif d’instance, à savoir [Adresse 5], et l’autre en FRANCE, figurant dans la sommation de quitter les lieux du 26 juillet 2023, soit [Adresse 4]. Or, les courriers adressés par le conseil de Madame [I] [U] épouse [F] à Monsieur [N] [Z] [H] à cette dernière adresse sont revenus avec la mention « inconnu à l’adresse. ».
Il sera, en conséquence, fait injonction à Monsieur [N] [Z] [H] de communiquer son adresse postale à Madame [I] [U] épouse [F] dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous 25 euros par jour de retard et ce, pendant deux mois.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [U] épouse [F] les frais qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [N] [Z] [H] tendant à voir constater que le contrat de location a pris fin le 18 juillet 2023, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [I] [U] épouse [F] depuis cette date et ordonner l’expulsion immédiate de cette dernière ;
Condamnons Monsieur [N] [Z] [H] à payer à Madame [I] [U] épouse [F] une somme provisionnelle de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice résultant du défaut de jouissance de la cave ;
Ordonnons à Monsieur [N] [Z] [H] de communiquer à Madame [I] [U] épouse [F] son adresse postale dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous 25 euros par jour de retard et ce, pendant deux mois ;
Condamnons Monsieur [N] [Z] [H] à verser à Madame [I] [U] épouse [F] une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamnons Monsieur [N] [Z] [H] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.
La greffière,La première vice-présidente,
