Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/04663

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30G 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 21/04663 }jonction N° Portalis DBV3-V-B7F-UU5S 21/04659} - N° Portalis DBV3-V-B7F-UU5K AFFAIRE : S.A.R.L. ATELIER 95 C/ S.C.I. INSEME Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE N° Chambre : 2 N° RG : 19/02599 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Emilie RONNEL Me Marie-Noël LYON TJ PONTOISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ATELIER 95 RCS Pontoise n° 523 676 229 [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 212 et Me Sebastien TO de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D'AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 209 APPELANTE *************** S.C.I. INSEME RCS Pontoise n° 521 709 899 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Marie-Noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 100 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2017, la société Inseme a consenti à la société Atelier 95, qui exerce une activité de serrurerie-vitrerie, un bail commercial (le Bail) portant sur des locaux dans un immeuble, sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 15 décembre 2017, moyennant un loyer annuel hors taxes en principal de 7.800 € payable mensuellement et d'avance, outre une provision annuelle pour charges de 1.800 € hors taxes payable mensuellement. Un dépôt de garantie de 1.950 € représentant 3 mois de loyer hors taxes a été versé. Le Bail consenti s'applique à un bureau de 50m2, un emplacement de stockage intérieur de 8m2 et une place de parking. Le 2 juillet 2018, la société Atelier 95 a donné congé pour le 31 décembre 2018, sans motif particulier sans contestation de la société Inseme. Le 23 juillet 2018, à l'initiative de la société Inseme des travaux de surélévation de la toiture de l'immeuble abritant les locaux loués ont commencé. Le 28 juillet 2018, un dégât des eaux s'est produit dans les locaux loués à la suite d'un orage, de fortes pluies ayant arraché la bâche de couverture du toit de l'immeuble. Le 8 octobre 2018, la société Atelier 95 dit avoir quitté les lieux en 'urgence'. Par courrier recommandé du 23 octobre 2018, le conseil de la société Atelier 95 a mis en demeure la société Inseme d'indemniser sa cliente du trouble de jouissance subi du fait des travaux et de lui restituer le dépôt de garantie. Par acte du 12 avril 2019, la société Atelier 95 a assigné la société Inseme devant le tribunal de grande instance de Pontoise en réparation de son préjudice. Par un premier jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : -Fixé à la somme totale de 1.260 € le préjudice de la société Atelier 95 du fait des travaux; -Débouté la société Atelier 95 de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; -Avant dire droit sur la régularisation des charges : - Ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 19 novembre 2020 et la réouverture des débats ; - Ordonné à la société Inseme de produire avant le 31 mars 2021, un nouveau compte de charges pour l'année 2018 faisant ressortir la participation de la société SPI à la consommation d'eau et aux taxes municipales suivant la surface occupée par elle, tenant compte de la surface totale occupée par la société Axies, et limitant la participation de la société Atelier 95 aux charges limitativement énumérées dans son bail, soit les consommations d'eau et d'électricité et les taxes municipales ; - Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du jeudi 15 avril 2021 pour clôture, et à l'audience de plaidoirie du 3 mai 2021 à 14h00 audience rapporteur, - sursis à statuer sur le compte définitif entre les parties et sur les demandes accessoires. Par déclaration du 20 juillet 2021, la société Atelier 95 a interjeté appel de ce jugement en totalité. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/04659. Par un second jugement du 28 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - Condamné la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme totale de 1.993,08 € au titre de l'exécution du bail du 15 décembre 2017 ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Condamné la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Inseme aux dépens ; - Ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 20 juillet 2021, la société Atelier 95 a interjeté appel de l'intégralite de ce jugement. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/04663. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions communes aux instances ouvertes sous les n° de RG 21/04659 et n° RG 21/04663, notifiées le 2 février 2022, la société Atelier 95 (ci-après le Preneur) demande à la cour de : - Déclarer recevables et bien fondées les appels de la société Atelier 95 ; - Ordonner la jonction de l'affaire enregistrée sous le numéro R 21/04659 et celle enregistrée sous le numéro R 21/04663 ; - Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 25 janvier 2021 en ce qu'il a fixé à la somme de 1.260 € le préjudice de la société Atelier 95 du fait des travaux ; - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 28 juin 2021 en ce qu'il a condamné la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme totale de 1.993,08 € au titre de l'exécution du bail du 15 décembre 2017 et condamné la société Inseme aux dépens et ordonné l'exécution provisoire ; - Infirmer pour le surplus et sur les autres demandes les jugements du tribunal judiciaire de Pontoise des 25 janvier 2021 et 28 juin 2021 ; En conséquence statuant à nouveau, A titre principal, - Constater les man'uvres dolosives de la société Inseme ; - Constater que le consentement de la société Atelier 95 a été vicié ; - Prononcer la nullité du contrat de bail en date du 15 décembre 2017; - Condamner la société Inseme à rembourser à la société Atelier 95 l'ensemble des loyers perçus, soit 7.600 € correspondant aux loyers des mois de décembre 2017 au mois de septembre 2018 ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 300 € à titre d'indemnisation pour les frais engagés préalablement à la présente procédure ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour les pertes et dommages subis sur ses biens ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour les désagréments subis, les difficultés de gestion et le déménagement ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 733,08 € en remboursement du trop perçu de charges au titre de l'année 2018 ; - Condamner la société Inseme à restituer à la société Atelier 95 la somme de 1.950 € correspondant au dépôt de garantie versé ; Subsidiairement, - Constater les manquements de la société Inseme ; - Prononcer la résolution du bail en date du 15 décembre 2017 à la date du 30 juin 2018; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 2.400 € en remboursement des loyers versés pour les mois de juillet, août et septembre 2018 ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 300 € à titre d'indemnisation pour les frais engagés préalablement à la présente procédure ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour les pertes et dommages subis sur ses biens ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour les désagréments subis, les difficultés de gestion et le déménagement ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 733,08 € en remboursement du trop perçu de charges au titre de l'année 2018 ; - Condamner la société Inseme à restituer à la société Atelier 95 la somme de 1.950 € correspondant au dépôt de garantie versé ; Encore plus subsidiairement, - Constater les manquements de la société Inseme ; - Condamner la société Inseme à restituer à la société Atelier 95 la somme de 1.950 € correspondant au dépôt de garantie versé ; - Condamner la société Inseme à communiquer le décompte de régularisation des charges pour la période du 15 décembre 2017 au 08 octobre 2018, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 2.400 € en remboursement des loyers versés pour les mois de juillet, août et septembre 2018 ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 300 € à titre d'indemnisation pour les frais engagés préalablement à la présente procédure ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour les pertes et dommages subis sur ses biens ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour les désagréments subis, les difficultés de gestion et le déménagement ; - Condamner la société Inseme à payer à la société Atelier 95 la somme de 733,08 € en remboursement du trop perçu de charges au titre de l'année 2018 ; En toute hypothèse, - Débouter la société Inseme de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la société Inseme à payer à société Atelier 95 une indemnité de 2.920 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la première instance ; - Condamner la société Inseme à payer à société Atelier 95 une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel; - Condamner la société Inseme en tous les dépens lesquels seront recouvrés par la société Evodroit, conformément aux termes de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021, la société Inseme (ci-après le Bailleur) demande à la cour de : - Recevoir la société Inseme en ses explications et la dire bien fondée ; - Débouter la société Atelier 95 de l'intégralité de ses demandes ; - Confirmer que la société Atelier 95 ne s'est pas acquittée des loyers d'octobre, novembre et décembre 2018 pourtant dus au titre du préavis qu'elle a elle-même donné; - Ordonner la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie ; - Confirmer les jugements déférés en ce que le préjudice matériel de la société Atelier 95 se limite à : - 1.260 € au titre du préjudice de jouissance ; - 733,08 € au titre du trop-perçu des charges 2018 ; - Confirmer l'article 700 de première instance ; - Prononcer que la société Inseme a d'ores et déjà réglé la somme de 1.993,08 € en principal outre la somme de 2.070,24 € correspondant à l'article 700 de première instance ainsi que les dépens, la société Atelier 95 étant perdante en cause d'appel ; - La condamner à verser à la société Inseme la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Atelier 95 aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat d'huissier du 18 janvier 2019 d'un montant de 434,89€. Une ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2022 pour l'instance enrôlée sous le n° RG 21/04659 et une autre, également le 30 juin 2022, pour l'instance enrôlée sous le n° RG 21/04663. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à «donner acte », «constater», « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur la jonction de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 21/04659 et celle enregistrée sous le numéro RG 21/04663 Dans l'intérêt d'une bonne justice, la cour ordonnera la jonction des procédures enregistrées l'une, sous le numéro RG 21/04659, et l'autre, sous le numéro RG 21/04663, sous un seul numéro de réperoire le n° RG 21/04659. Sur la nullité du bail Le Preneur sollicite l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande de nullité du bail. Il fait valoir, au visa des articles 1128 et 1137 du code civil, qu'il a subi des manoeuvres dolosives du bailleur. Il soutient que le Bailleur a effectué des travaux d'une telle importance qu'il est vraisemblable que ce dernier les avait prévus avant la conclusion du contrat de bail. Le Preneur fait valoir que son consentement au Bail a été vicié puisque s'il avait eu connaissance des désagréments qu'il était susceptible de subir du fait de la réalisation des travaux, il n'aurait pas contracté de sorte que la nullité du Bail doit être prononcée. Le Bailleur fait valoir que la chronologie est d'importance, le Preneur ayant donné congé dès le 2 juillet 2018, avant que ne commencent ces travaux, avec une fin de préavis au mois de décembre 2018 de sorte que la nullité ne peut être encourue. Il affirme que le Preneur était informé de la réalisation des travaux. Il fait valoir subsidiairement que si la nullité était prononcée il y aurait lieu de faire application 'des règles du code civil' conduisant à considérer que les loyers sont dus jusqu'à la libération des lieux. * L'article 1128 du code civil précise que : 'Sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain.'. L'article 1130 du code civil prévoit que 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'. Article 1131 du même code stipule que : 'Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.'. L'article 1137 de ce code, dans sa version alors applicable, précise que : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.'. * La cour comprend que le Preneur sollicite la nullité du Bail pour dol au motif que le Bailleur ne l'a pas informé lors de la signature du bail de la réalisation de travaux. Le Bail a été conclu le 15 décembre 2017. (Pièce 3 - Preneur) Les travaux ont débuté le 23 juillet 2018 (pièce 18 - Bailleur). Le Preneur qui a la charge de rapporter la preuve de l'existence d'un dol doit donc démontrer que (i) le Bailleur, au plus tard à la date du 15 décembre 2017, avait décidé de la réalisation de travaux, que (ii) celui-ci lui aurait volontairement dissimulé cette information en vue d'obtenir son consentement au Bail et que (iii) s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas contracté, la considérant comme déterminante dans son consentement. Le Preneur n'apporte aucun élément de preuve justifiant de la décision du Bailleur prise au plus tard le 15 décembre 2017d'exécuter des travaux dans l'immeuble. Le Bailleur communique aux débats un devis établi par un bureau d'études techniques le 9 mars 2018, un récépissé de dépôt d'une demande de permis de construire du 23 avril 2018 visant une surélévation d'un bâtiment sis au [Adresse 2] à l'adresse des locaux objets du Bail, la photocopie de l'affichage obligatoire sur les lieux d'exécution des travaux, portant, notamment, mention du permis de construire obtenu le 20 juin 2018 ainsi qu'une copie de la déclaration d'ouverture de chantier fixée au 23 juillet 2018. La preuve n'est donc pas rapportée que le Bailleur avait pris la décision de réaliser des travaux et en connaissait l'étendue au plus tard à la signature du Bail. La séquence des documents produits par le Bailleur (BET, dépôt de permis de construire, date d'ouverture de chantier) invite la cour à considérer que cette décision a été prise postérieurement à la signature du Bail de sorte que le Bailleur ne pouvait dissimuler intentionnellement au Preneur une information dont il ne disposait pas lors de la signature du Bail afin d'obtenir la signature du Preneur. En outre, le Preneur ne s'explique pas sur le caratère déterminant de l'information qui l'aurait conduit à ne pas consentir au Bail s'il en avait eu connaissance. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le Preneur de sa demande d'annulation du Bail, en rejetant les demandes financières associées à celle-ci. Sur la résolution du bail Le preneur fait valoir, subsidiairement, au visa de l'article 1224 du code civil, que la résolution du Bail doit être constatée aux torts du bailleur au 30 juin 2018 du fait des manquements de ce dernier. Il soutient que le Bailleur n'a pas fourni les informations attendues et qu'en sa qualité de Preneur il a été victime d'un trouble de jouissance. Il sollicite en conséquence le remboursement des loyers perçus au-delà de cette date du 30 juin 2018, la restitution du dépôt de garantie et la réparation de son préjudice. Le Bailleur conteste les manquemenst allégués et fait valoir que les loyers sont dus jusqu'à la libération des lieux. Il rappelle, au visa de l'article 6 du contrat de bail, que le Preneur s'est engagé à supporter, sans indemnité, les travaux exécutés dans l'immeuble des locaux loués. * L'article 1224 du code civil prévoit que : 'La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.'. * La cour comprend que le Preneur sollicite la résiliation judiciaire du Bail à effet au 30 juin 2018 pour manquements graves du Bailleur (défaut d'information et trouble de jouissance). - sur le défaut d'information Le Preneur reproche au Bailleur de ne pas l'avoir informé des travaux de surélévation. Ce dernier aurait ainsi manqué à ses obligations prévues à l'article L.145-40-2 du code de commerce qui prévoit notamment que : 'Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.'. Le Bailleur expose que le Preneur a été informé de la survenance des travaux. * Le Bailleur ne rapporte pas la preuve d'avoir informé le Preneur de la survenance des travaux. Pour autant ce dernier ne justifie pas de la gravité de ce manquement au point qu'il rendait la poursuite du Bail impossible, le Preneur ayant notifié son intention de quitter les lieux (2 juillet 2018) avant même que les travaux ne débutent (23 juillet 2018). - sur le trouble de jouissance Le Preneur reproche au Bailleur de ne pas lui avoir assuré la jouissance paisible des lieux du fait de la survenance de nombreuses nuisances et désordres liés aux travaux. Le Bailleur rappelle les dispositions de l'article 6 du Bail (clause de souffrance). Il expose que la jouissance des locaux a été paisible mis à part un dégât des eaux survenu le 28 juillet 2018. * L'article 1719 du code civil dispose que 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'. * Le propriétaire a l'obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible des locaux loués pendant toute la durée du bail. Les dispositions de l'article 1719 du code civil précité n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par voie conventionnelle sans toutefois exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance. En l'espèce, les parties sont convenues d'une clause de souffrance (article 6 du Bail) rédigée ainsi : 'Le preneur souffrira, quelque gêne qu'ils lui causent, les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution du loyer, quelles qu'en soient l'importance et la durée et, par dérogation à l'article 1724 du Code civil, alors même que cette dernière excéderait 40 jours.'. Le Preneur admet que son activité (vitrerie - serrurerie) s'exerce chez ses clients avec la précision, non contestée, que les techniciens préparent leurs interventions et leurs devis dans les locaux ainsi qu'ils y récupèrent et déposent le matériel, étant rappelé que les locaux se composent d'un bureau de 50m2 et d'un emplacement de stockage de 8m2. Les parties ne produisent pas de constat d'entrée dans les lieux au 15 décembre 2017. Le Preneur verse aux débats un constat d'huissier du 4 septembre 2018 dont la portée est relative dans la mesure où la preuve de l'état antérieur des locaux n'est pas rapportée. Néanmoins, les constatations effectuées par l'huissier appuyées par des photographies établissent la réalité de l'exécution de travaux dont l'ampleur permet de déduire qu'ils se sont effectués avec une certaine nuisance sonore et une isolation phonique faible (bâches murales, plafond ouvert, fils électriques apparents et pendants, traces d'humidité sur des documents, traces de coulure au mur, poussière). Le Preneur communique un procès-verbal de dépôt de plainte du 11 septembre 2018 effectuée par la secrétaire comptable du Preneur déplorant le vol d'outillage par intrusion (faux-plafond) pendant le mois d'août 2018 alors que l'entreprise était fermée. Par lettre du 21 septembre 2018, le contrôleur du travail met en demeure le Preneur de mettre un terme à l'exposition du personnel (la secrétaire comptable et deux techniciens) aux risques électriques consécutive aux travaux dont il a constaté l'existence lors de son contrôle le même jour, en précisant que les salariés peuvent exercer leur droit de retrait. De ce qui précède, il se déduit que le Preneur établit qu'il n'a pu jouir paisiblement des locaux loués au moins à compter du 4 septembre 2018 date du constat d'huissier. La clause conventionnelle de 'souffrance' ne peut exonérer le Bailleur de réparer le préjudice subi par le Preneur du fait des conditions dans lesquelles les travaux se sont déroulés avec pour conséquence d'empêcher la jouissance normale par le Preneur des locaux loués. Cet empêchement est suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du Bail aux torts exclusifs du Bailleur avec effet au 4 septembre 2018. Sur le préjudice Le Preneur sollicite, selon le dispositif de ses écritures qui seul lie la cour, la condamnation du Bailleur aux sommes suivantes: - la somme de 2.400 € en remboursement des loyers versés pour les mois de juillet, août et septembre 2018. Toutefois, la résiliation aux torts du Bailleur ne prenant effet qu'au 4 septembre 2018, le Preneur ne peut obtenir le remboursement des loyers qu'au prorata du mois de septembre sur la base de 26 jours soit la somme de 693,33 HT ([2.400 HT €/3] x 26/30). Le jugement du 25 janvier 2021 sera infirmé sur ce point. - la somme de 300 € à titre d'indemnisation pour les frais engagés préalablement à la présente procédure. Cette somme correspond aux honoraires d'huissier ayant procédé au constat du 11 septembre (pièce 11- Preneur). La cour confirmera le jugement du 25 janvier 2021 sur ce point. - la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour les pertes et dommages subis sur ses biens. Le Preneur ne verse aucun justificatif de ces pertes et dommages en lien direct avec l'exécution des travaux de sorte que le jugement du 25 janvier 2021 qui a rejeté cette demande sera confirmé. - la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour les désagréments subis, les difficultés de gestion et le déménagement. Le Preneur évoque les frais de déménagements, de nettoyage, l'absence de jouissance des locaux, une perte de chiffre d'affaires. Le Preneur fait état d'un chiffre d'affaires de 276.699,13 € en 2017 et de 197.413,50 € en 2018. Il n'établit pas que cette baisse serait intervenue à compter du début des travaux (28 juillet 2018) alors que ses locaux étaient fermés le mois d'août 2018 et qu'il déclare avoir quitté les lieux le 8 octobre 2018. Le Preneur ne justifie pas des autres postes (frais de nettoyage et de déménagement). Toutefois la cour accordera un indemnité de 2.000 € au titre du trouble de jouissance, le Preneur démontrant par la production du constat du 4 septembre 2018 et la lettre du contrôleur du travail du 21 septembre 2018, les difficultés occasionnées par l'exécution des travaux.Le jugement du 25 janvier 2021 sera infirmé sur ce point. - la somme de 733,08 € en remboursement du trop perçu de charges au titre de l'année 2018. Le jugement a retenu la somme de 733,08 € à ce titre qui n'est pas contestée par le Bailleur. Le jugement du 28 juin 2021sera confirmé sur ce point. - la restitution de la somme de 1.950 € correspondant au dépôt de garantie versé par le Preneur. Les premiers juges se sont opposés à cette restitution au motif que le Preneur n'avait pas réglé les loyers dus au titre du préavis expirant au 31 décembre 2018 qu'il avait lui-même fixé dans la lettre de notification de congé du 2 juillet 2018. Au regard de la solution retenue par la cour fixant au 4 septembre 2018 la résiliation du Bail aux torts du Bailleur et celui-ci ne contestant pas que le Preneur a réglé le mois de septembre 2018, il y a lieu d'ordonner la restitution du dépôt de garantie. Le jugement du 25 janvier 2021 sera infirmé sur ce point et le Bailleur condamné à la somme de 1.950 €. Sur la compensation Au regard de la solution retenue par la cour, le Preneur n'étant redevable d'aucune somme à l'égard du Bailleur à l'inverse de ce dernier à l'égard du Preneur, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de compensation formée par le Bailleur. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. La société Inseme sera condamnée aux dépens d'appel. La société Inseme sera condamnée à verser à la société Atelier 95 la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement, Ordonne la jonction des procédures enregistrées l'une sous le numéro RG 21/04659 et l'autre sous le numéro RG 21/04663, sous le numéro unique RG 21/04659, Confirme, les jugements du tribunal de commerce de Pontoise des 25 janvier et 28 juin 2021 en ce qu'ils ont condamné la société SCI Inseme à la somme de 733,08 € en remboursement d'un trop-perçu sur les charges 2018 et à la somme de 300 € à titre d'indemnisation pour frais engagés, Les infirme pour le surplus, Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 15 décembre 2017, conclu entre la société Inseme et la société Atelier 95, aux torts exclusifs de la société Inseme avec effet au 4 septembre 2018. Condamne la société SCI Inseme à payer à la société Atelier 95 les sommes suivantes: - 693,33 € HT à titre de remboursement de loyer, - 2.000 € au titre du trouble de jouissance, - 1.950 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, Rejette toutes autres demandes, Y ajoutant, Condamne la société SCI Inseme aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la société SCI Inseme à verser à la société Atelier 95 la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,