Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/00224

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00224 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBGRJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-19-006445 APPELANTE SAS EVIDENCY [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Pascaline DUCOS TAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0698 INTIMES Monsieur [K] [T] Né le 05 Juillet 1964 à [Localité 5] (ROYAUME UNI) [Adresse 1] [Localité 4] Madame [H] [T] Née le 09 Décembre 1968 à [Localité 7] (ROYAUME UNI) [Adresse 1] [Localité 4] représentés et ayant pour avocat plaidant Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. François BOUYX, conseiller Qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Alexandra AUBERT ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 mars 2017, M. [K] [T] et Mme [H] [T] ont donné à bail à la société Evidency un logement meublé situé [Adresse 3] ; cet appartement était destiné au logement du président de cette société, M. [N] [W]. Le 11 juillet 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 550 euros visant la clause résolutoire du bail. Par lettre du 3 septembre 2018, ils lui ont notifié un congé pour vendre à effet du 23 décembre 2018. Le 13 novembre 2018, ils lui ont fait délivrer un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques locatifs. Par acte d'huissier du 7 mai 2019, les bailleurs ont fait assigner la locataire devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers. Par jugement du 21 novembre 2019, le tribunal a : - constaté que les lieux avaient été libérés au 21 décembre 2018 et que les bailleurs s'étaient désistés de leurs demandes en acquisition de la clause résolutoire, expulsion, séquestre des meubles et condamnation en paiement d'indemnités d'occupation, - condamné la défenderesse au paiement de la somme de 5 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 21 décembre 2018, déduction faite du dépôt de garantie, - débouté la défenderesse de sa demande de dommages-intérêts, - débouté les bailleurs de leur demande faite au titre des réparations locatives, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné la défenderesse à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la défenderesse aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 décembre 2019, la société Evidency a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2020, l'appelante demande à la cour de : - constater que les bailleurs ont délivré congé pour vendre le 3 septembre 2018 et qu'elle a libéré les lieux au plus tard le 21 septembre 2018, - en conséquence, réduire le montant de la condamnation au titre des loyers et charges à la somme de 4 185 euros et la condamner au paiement de la somme de 1 085 euros après déduction du dépôt de garantie de 3 100 euros, - rejeter toutes les demandes formées par les époux [T] au titre de leur appel incident, notamment leur demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la remise en état du plafond, - condamner solidairement les bailleurs au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible et non-réalisation des travaux incombant aux bailleurs, - condamner solidairement les bailleurs au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par conclusions notifiées le 25 juin 2020, M. et Mme [T] demandent à la cour de : - déclarer l'appelante irrecevable en sa demande de dommages-intérêts au titre du prétendu trouble de jouissance, - débouter l'appelante de son appel et de toutes ses demandes, - à titre principal, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déduit le dépôt de garantie de l'arriéré locatif et les a déboutés de leurs demandes au titre des réparations locatives, - condamner l'appelante au paiement de la somme de 8 900 euros au titre de l'arriéré locatif sans déduire le dépôt de garantie, - la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du coût de la remise en état du plafond endommagé, - ordonner la compensation entre les condamnations allouées au titre du coût de la remise en état avec le dépôt de garantie, - subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation du dépôt de garantie avec l'arriéré locatif, - en tout état de cause, condamner l'appelante au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022. MOTIFS Sur la dette locative Les parties ne s'accordent pas sur la date de résiliation du bail ni sur celle de la remise des clés du logement. L'appelante soutient que, les bailleurs ayant donné congé par lettre du 3 septembre 2018, elle pouvait parfaitement quitter les lieux au cours du délai conventionnel de préavis de trois mois, ce qu'elle a fait après avoir notifié son départ par lettres recommandées du 14 septembre 2018 reçues par les intimés le 18 septembre suivant, confirmées par un courriel du 21 septembre 2018 indiquant qu'elle quittait l'appartement le jour-même et remettait les clés à la gardienne. Il est constant que l'occupant d'un logement est redevable des loyers ou des indemnités d'occupation jusqu'à la date de restitution des clés, qui seule permet au bailleur de reprendre possession de son bien. Or en l'espèce, l'appelante ne démontre pas avoir remis les clés du logement à une personne habilitée à les recevoir à la date qu'elle indique ; en effet, sur sommation interpellative délivrée à la demande de la locataire elle-même le 7 juin 2019 à Mme [P], gardienne de l'immeuble, celle-ci a déclaré que les clés avaient été déposées dans sa boîte aux lettres le 20 mai 2019. En outre, le 1er janvier 2019, la société Groupama a établi une attestation d'assurance relative au bien loué valable pour la période du 1er au 31 décembre 2019, ce qui contredit la thèse de l'appelante selon laquelle elle aurait quitté les lieux en septembre 2018. Dans la mesure où l'appelante ne justifie pas avoir remis les clés aux bailleurs ou à une personne habilitée à les recevoir avant le 20 mai 2019, elle est redevable des loyers et indemnités d'occupation ayant couru jusqu'à cette date. Il convient toutefois de prendre acte du fait que les bailleurs acceptent d'arrêter la dette locative au 23 décembre 2018, date d'effet du congé qu'ils avaient délivré le 3 septembre 2018. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Evidency au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, soit la somme de 8 900 euros. Sur la demande indemnitaire présentée par l'appelante L'appelante demande le paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquements des bailleurs à leur obligation de lui assurer une jouissance paisible des locaux ; elle leur reproche de s'être introduits à plusieurs reprises dans l'appartement sans son autorisation, d'avoir refusé de réparer la machine à laver qui était tombée en panne et de n'avoir pas fait réparer le plafond du logement qui avait subi un dégât des eaux suite aux infiltrations provenant de l'appartement du dessus. Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la seule demande indemnitaire qui avait été formulée par la société Evidency devant le premier juge était fondée sur un abus de procédure et ne portait nullement sur les manquements reprochés aux bailleurs dans l'exécution de leurs obligations. La demande indemnitaire présentée devant la cour est donc nouvelle au sens du texte précité. Elle ne vise pas à faire écarter des prétentions adverses ni à faire juger des questions apparues après l'audience devant le tribunal ; elle ne vise pas non plus à opposer compensation puisque, si l'appelante demande à la cour d'opérer une compensation entre le dépôt de garantie et la dette locative, elle formule sa demande d'indemnité de manière indépendante, sans présenter la moindre demande de compensation avec une dette dont elle serait redevable à l'égard des intimés. Cette demande nouvelle est donc irrecevable en cause d'appel. Sur la demande indemnitaire présentée par les intimés Les époux [T] demandent la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 5 000 euros correspondant au coût de remise en état du plafond dégradé par un dégât des eaux, au motif que la locataire n'avait jamais retourné le constat amiable de dégât des eaux qu'ils lui avaient adressé le 15 mai 2018. Toutefois, face à l'inaction de la locataire, il appartenait aux bailleurs d'aviser leur propre assureur, lequel aurait pu agir à l'encontre de l'assureur du locataire ou du propriétaire de l'appartement du dessus, dont la responsabilité dans la survenance du sinistre n'est pas contestée. Les intimés ne peuvent reprocher à l'appelante son manque de réactivité alors qu'ils ont eux-mêmes été négligents dans la gestion de ce sinistre. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande. Pour le même motif, les époux [T] ne sont pas en droit de retenir le montant du dépôt de garantie. Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a opéré la compensation entre le dépôt de garantie et la dette locative. Sur les demandes accessoires L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer aux intimés la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la société Evidency à payer à M. et Mme [T] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Evidency aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président