Cour d'appel, 22 novembre 2022. 20/02820

AFFAIRE : N° RG 20/02820 - N° Portalis DBVC-V-B7E-GUWS ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES du 11 Juin 2020 RG n° 19/01919 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022 APPELANT : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [Adresse 3] Pris en la personne de son Syndic bénévole, [T] [C], domicilié [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 2] représenté et assisté de Me Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN INTIMÉE : Madame [H] [A] [Z] [P] veuve [M] née le 03 Août 1950 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 2] représentée et assistée de Me Virginie HANTRAIS, avocat au barreau de COUTANCES DÉBATS : A l'audience publique du 22 septembre 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 22 Novembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Madame [H] [M] a fait l'acquisition le 6 août 2010 d'un appartement en duplex (lot N°6) situé au premier étage de l'immeuble '[Adresse 3] (50). Cet immeuble qui appartenait initialement en totalité à Madame [Y], a été divisé en quatre lots et un règlement de copropriété a été établi par Maître [N], notaire, le 27 mars 1968. En 1993, Monsieur [W], précédent propriétaire du lot de Madame [M], et Monsieur [O], autre copropriétaire, ont souhaité acquérir les combles se trouvant au-dessus de leurs appartements respectifs. Suivant acte au rapport de Maître [S], notaire, en date du 28 janvier 1993, les autres copropriétaires ont accepté d'abandonner leurs droits indivis sur ces greniers, chaque grenier cédé devenant partie privative et se trouvant incorporé dans le lot du cessionnaire. Cet acte prévoyait notamment que Monsieur [W] prendrait à sa charge exclusive, le relèvement de la partie de toiture située au-dessus du lot N°6 lui appartenant. Madame [M] qui a subi d'importantes infiltrations ayant causé des dégradations dans son appartement, a demandé aux autres copropriétaires de prendre en charge le coût des travaux de réparations nécessaires, ce que ceux-ci ont refusé. Par décision du 10 juin 2019, la copropriété qui était jusqu'alors dépourvue de syndic, a désigné Monsieur [T] [C] comme syndic bénévole. Aucun accord n'ayant pu intervenir entre le syndicat des copropriétaires et Madame [M] sur cette prise en charge, elle l'a assigné devant le tribunal de grande instance d'Alençon par acte d'huissier du 18 novembre 2019. Par jugement réputé contradictoire en date du 11 juin 2020, le tribunal a : - condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [M] la somme de 1.509,97 € au titre des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble, - condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 300,00 € en réparation de son préjudice de jouissance, - condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, - débouté Madame [M] du surplus de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par jugement rectificatif du 12 novembre 2020, le tribunal a ajouté au dispositif du jugement sus-visé les mentions suivantes : 'DIT que la toiture de l'immeuble [Adresse 3] (50) constitue une partie commune, DIT que les travaux de réparation et d'entretien de la toiture incombent à la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] (50)' Le 18 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' qui était non comparant en première instance, a formé appel de ces deux décisions. Aux termes de ses dernières écritures en date du 13 septembre 2022, il demande à la cour de : - déclarer qu'en vertu de la jouissance exclusive de la toiture, partie commune, attribuée aux propriétaires des lots N°5 et 6 et des charges d'entretien et de réparations, ainsi mises à leur charge, il appartient à Madame [M], propriétaire du lot N°6, de prendre en charge le coût des travaux de reprise des désordres par ses soins rencontrés, - débouter en conséquence Madame [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - écarter les dispositions prévues à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et par voie de conséquence, décider que les frais de procédure seront répartis entre l'ensemble des copropriétaires, - condamner Madame [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens. Aux termes de ses dernières écritures en date du 5 septembre 2022, Madame [M] conclut à la confirmation des deux jugements entrepris et demande de : - dire et juger en conséquence que la toiture de l'immeuble litigieux constitue une partie commune, - dire et juger que les travaux de réparation et d'entretien de la toiture incombent à la copropriété, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme actualisée de 1.998,92 € au titre des travaux de remise en état de la toiture, - condamner en conséquence, le syndicat des copropriétaires à prendre en charge le coût des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 300,00 € en réparation des troubles de jouissance subis, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer le jugement du 11 juin 2020 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de Madame [M] Il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires, que la toiture surplombant l'appartement de Madame [M] est bien une partie commune. Il soutient cependant qu'il s'agit d'une partie commune à jouissance privative, dont les réparations ont été mises à la charge exclusive du propriétaire du lot N°6 dans l'acte de modification de l'état descriptif de division du 28 janvier 1993, ce que conteste l'intimée qui soutient que cet acte ne visait que des aménagements précis. Les clauses de cet acte sur l'interprétation desquelles les parties s'opposent, sont ainsi rédigées : 'Autorisation d'effectuer des travaux : Monsieur [W] envisage d'aménager le grenier dépendant du lot N°6 lui appartenant. A cet effet, il a sollicité de ses copropriétaires l'autorisation d'effectuer divers travaux affectant les parties communes de l'immeuble. Les mandataires de Monsieur et Madame [R], de la SCI LA VALOISE et de Monsieur et Madame [O], autorisent expressément Monsieur [W] à effectuer les travaux suivants, à ses frais exclusifs, et à ses risques et périls, sans aucun recours ni demande en participation ou indemnisation de ses copropriétaires à raison de ces travaux, et sous la condition qu'il obtienne le permis de construire nécessaire : - Création d'une ouverture dans le pignon Ouest, à hauteur du grenier, et pose d'une fenêtre, - Elargissement de la petite fenêtre du pignon Ouest, - Suppression de la fenêtre située dans la façade Nord, à l'angle de [Adresse 3], - Suppression de la cheminée actuelle en mauvais état, et construction d'une nouvelle cheminée avec conduit en inox, - Création de trois ouvertures dans le toit et pose de trois 'vélux', un côté Nord, et deux côté Sud, - Pose d'une dalle phonique entre l'appartement du lot N°6 (appartenant à Monsieur [W]) et l'appartement du lot N°8 (appartenant à la SCI LA VALOISE), - Suppression d'un palier donnant accès à l'appartement du lot N°6 (appartenant à Monsieur [W], par la modification de la dernière travée de l'escalier en mauvais état, et l'abaissement du plafond de la cage d'escalier de trente centimètres, - Installation d'une minuterie dans l'escalier, qui sera branchée sur le compteur électrique du lot N°6 appartenant à Monsieur [W]. En outre, à titre de compensation de l'abandon de parties communes qui lui a été consentie par ses copropriétaires, et de l'autorisation que ceux-ci lui ont accordée pour les divers aménagements ci-dessus énumérés, Monsieur [W] prend à sa charge exclusive le relèvement de la partie de toiture située au-dessus du lot N°6 lui appartenant, qui devenait nécessaire compte tenu de son état. Dès à présent, Monsieur [W] consent à ce que chacun des copropriétaires de l'immeuble modifie comme bon lui semblera, et sous réserve de l'accord des autres copropriétaires, les ouvertures extérieurs de son lot .' Conditions particulières : En cas de réparations à effectuer aux aménagements (vélux et autres) créés à la toiture par les propriétaires des lots N°5 (Monsieur et Madame [O]) et N°6 (Monsieur [W]), elles seront prises en charge par ces derniers, et ce, à titre définitif...' Il résulte de ces clauses, d'une part que l'abandon des parties communes ne concerne que les greniers et non la toiture et d'autre part que les réparations mises à la charge des propriétaires des lots N°5 et 6 à titre définitif, ne portent que sur les aménagements spécifiques détaillés dans la clause rappelée ci-dessus, réalisés par Monsieur [W]. Le syndicat des copropriétaires ne saurait utilement soutenir que la toiture située au dessus de chaque lot constituerait une partie commune à jouissance privative, alors qu'aucune mention expresse sur ce point ne figure ni dans le règlement de copropriété, ni dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division de 1993, comme l'exige pourtant l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965. L'appelant soutient en outre, que le relèvement de la toiture aurait consisté en son rehaussement en son intégralité, et rentrerait donc dans la catégorie des aménagements visés par la clause précitée, sans pour autant en rapporter la preuve. Les attestations de Messieurs [O] et [W] ( Cf. Pièces 29 et 29 bis) qu'il produit qui sont dactylographiées, prérédigées exactement dans les mêmes termes, et signées par les intéressés sans aucun justificatif d'identité, ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, et ne sauraient donc être retenues à titre de preuve suffisante d'une telle affirmation. Il résulte en réalité de ces clauses que le réhaussement de la toiture qui est mentionné distinctement des aménagements, n'a été pris en charge qu'à titre ponctuel par Monsieur [W] et n'entre donc pas dans le cadre des travaux que le propriétaire du lot N°6 doit prendre à sa charge de façon définitive et pour l'avenir. En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que Madame [M] était bien-fondée à solliciter des autres copropriétaires la prise en charge du coût des réparations. Le jugement du 11 juin 2020 sera donc confirmé sur ce point. Le jugement rectificatif N°20/250 du 12 novembre 2020 qui a : ' Dit que la toiture de l'immeuble [Adresse 3] (50) constitue une partie commune, Dit que les travaux de réparation et d'entretien de la toiture incombent à la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] (50) .' sera également confirmé Madame [M] verse aux débats la facture des travaux conservatoires qu'elle a dû financer (Cf. Pièce N°24). C'est donc au paiement de cette somme de 1.998, 92 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné. Le jugement sera donc infirmé sur le montant alloué. Sur le préjudice de jouissance Les infiltrations qui ont été constatées par l'expert de la compagnie Groupama et qui dont l'existence n'est pas réellement contestée par le syndicat des copropriétaires, a nécessairement occasionné un préjudice de jouissance à Madame [M], que le tribunal a justement évalué à 300,00 €. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à Madame [M] une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de confirmer la condamnation prononcée à ce titre par le tribunal et de débouter l'appelant de sa demande à ce titre. Succombant, il sera condamné aux dépens, le jugement étant confirmé s'agissant de sa condamnation aux dépens de première instance. Aux termes de l'article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties. Aucun élément ne justifie de faire application de cette dernière disposition. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 11 juin 2020 sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à Madame [H] [P] veuve [M], la somme de 1.509,97 € au titre des travaux de remise en état de la toiture dudit immeuble, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rectificatif du tribunal judiciaire de Coutances du 12 novembre 2020, Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (50), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [T] [C], à payer à Madame [H] [P] veuve [M], la somme de 1.998,92 € au titre des travaux de remise en état de la toiture dudit immeuble, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (50), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [T] [C], à payer à Madame [H] [P] veuve [M], la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [T] [C], de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (50), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [T] [C], aux dépens, DIT n'y avoir lieu de faire application de l'article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON