Cour d'appel, 13 juin 2022. 21/06382

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 JUIN 2022 N° RG 21/06382 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MNTO S.C.I. AMIGUET S.A.S. EHPAD [7] c/ [V] [H] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 15 novembre 2021 par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 20/07715) suivant déclaration d'appel du 22 novembre 2021 APPELANTES : S.C.I. AMIGUET, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siége sis [Adresse 2] S.A.S. EHPAD [7], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siége sis [Adresse 3] représentées par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Armand LECHEVALLIER de la SELARL DEFENDRE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : Maître [V] [H] né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 5] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître François DE MOUSTIER de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Vincent BRAUD, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Vincent BRAUD, conseiller, Bérengère VALLEE, conseiller, Greffier lors des débats : Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE La société civile immobilière Amiguet, dont 90 % des parts sociales sont détenues par la société Maison de retraite [7], devenue la société par actions simplifiée EHPAD [7], était propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 8] (Gironde) au sein de laquelle la société Maison de retraite [7] exploitait une maison de retraite. Dans le cadre d'un montage destiné à financer des travaux d'extension et de réhabilitation de cet immeuble, la société Amiguet a soumis l'immeuble au statut de la copropriété en le divisant en 25 lots. Par acte authentique du 30 décembre 2008 dressé par maître [V] [H], notaire à [Localité 6], la société Amiguet, en présence de la société Maison de retraite [7], a vendu ces 25 lots à la société à responsabilité limitée Alfim au prix de 1 050 000 euros. Le prix était stipulé comptant à hauteur de 400 000 euros et devait être payé à terme, au plus tard le 15 février 2009 à hauteur de 650 000 euros. L'acte de vente prévoyait qu'en cas de défaut de paiement du solde à l'expiration d'un délai d'un mois après expiration d'un commandement de payer resté infructueux, la vente serait résolue de plein droit si le commandement contenait une déclaration formelle par le vendeur de son intention de mettre en 'uvre la clause résolutoire. Par actes authentiques en date du 30 décembre 2008, la société Alfim a revendu à [Y] [W] et aux sociétés à responsabilité limitée Kikouyou Invest, Sinfo 2020 et Fagnen Invest, 16 des 25 lots de copropriété préalablement acquis. Le même jour, [Y] [W], les sociétés Kikouyou Invest, Sinfo 2020 et Fagnen Invest ont régularisé les baux commerciaux portant sur leurs lots avec la société anonyme Maison de retraite [7]. La société Alfim ne s'est pas acquittée du solde du prix de vente dont elle était redevable, à savoir 650 000 euros. Le 21 janvier 2010, la société Amiguet a délivré à la société Alfim un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par un arrêt en date du 20 janvier 2014, la cour d'appel de Bordeaux a notamment rejeté la demande visant à voir constater la résolution de la vente des 16 lots vendus à [Y] [W] et aux sociétés Kikouyou Invest, Sinfo 2020 et Fagnen Invest par la société Alfim, ainsi que la demande visant à voir prononcer la résolution de la vente des lots susvisés. Le pourvoi en cassation formé contre cet arrêt par les sociétés Amiguet et EHPAD [7] a été rejeté le 15 octobre 2015. Par exploits en date des 6 et 7 octobre 2020, la société Amiguet et la société EHPAD [7] ont assigné [V] [H] et le syndicat des copropriétaires de la maison de retraite [7] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir engager leur responsabilité et de les voir condamner à réparation. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 novembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a : ' Déclaré irrecevables les demandes formées par la société Amiguet et la société EHPAD [7] contre [V] [H] comme étant prescrites ; ' Dit que l'incident met fin à l'instance ; ' Condamné in solidum la société Amiguet et la société EHPAD [7] à payer à [V] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' Condamné in solidum la société Amiguet et la société EHPAD [7] aux dépens. La société civile immobilière Amiguet et la société par actions simplifiée EHPAD [7] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 22 novembre 2021. Par ordonnance de dessaisissement partiel en date du 29 décembre 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux, constatant le désistement des appelantes à l'égard du syndicat des copropriétaires de la maison de retraite [7], a : ' Prononcé le dessaisissement partiel de la cour ; ' Condamné les appelantes aux dépens exposés à l'égard du syndicat des copropriétaires de la maison de retraite dénommée « [7] » pris en la personne de son syndic, la société à responsabilité limitée Résidence et Patrimoine. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 25 mars 2022, la société civile immobilière Amiguet et la société par actions simplifiée EHPAD [7] demandent à la cour de : ' Infirmer l'ordonnance rendue le 15 novembre 2021 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Bordeaux (première chambre) ; En conséquence, ' Déclarer les concluantes recevables comme non prescrites en leur action menée à l'encontre d'[V] [H] ; ' Renvoyer la cause et les parties devant le tribunal judiciaire (première chambre) afin qu'il soit statué au fond ; ' Condamner M. [V] [H] au paiement d'une somme de 10 000 euros à chacune des appelantes par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 12 avril 2022, [V] [H] demande à la cour de : ' Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 15 novembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux ; Y ajoutant en tant que de besoin, ' Dire et juger la société Amiguet et la société EHPAD [7] irrecevables en toutes leurs demandes ; ' Dire et juger qu'il est mis fin à l'instance ; ' Condamner in solidum la société Amiguet et la société EHPAD [7] à payer à [V] [H] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' Condamner in solidum la société Amiguet et la société EHPAD [7] aux entiers dépens. Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 13 décembre 2021 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure quinze jours avant la date de l'audience fixée au 2 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir : Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. [V] [H] oppose aux sociétés Amiguet et EHPAD [7] la prescription de leur action en responsabilité. Sur l'action, les appelantes soutiennent que la responsabilité du notaire instrumentaire repose sur les conséquences du défaut de publication distincte de la clause résolutoire de plein droit insérée dans l'acte de vente souscrit entre les sociétés Amiguet d'une part et Alfim d'autre part, ce qui n'a pas permis, à la suite de l'arrêt rendu par la Cour de cassation, d'obtenir la résolution de la vente opérée entre Alfim et ses sous-acquéreurs. Elles précisent que la faute reprochée au notaire consiste en un manquement à son devoir de conseil, en ce qu'il n'a pas spécialement attiré leur attention sur les risques liés à la stipulation dispensant le notaire de procéder à l'inscription du privilège du vendeur. Cette clause avait pour conséquence de rendre particulièrement fragile la garantie stipulée. En effet, la société Amiguet disposait finalement uniquement du droit de faire valoir la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du prix par l'acquéreur. Or, seule une publicité spéciale de cette clause résolutoire, avant toute revente du bien à un tiers et toute inscription de privilège du chef du prêteur de deniers, garantissait l'efficacité de la clause. C'est l'inopposabilité aux sous-acquéreurs qui justifie la responsabilité d'[V] [H], faute d'avoir procédé à la publication distincte de la clause résolutoire de plein droit. Il apparaît ainsi que l'action des appelantes est soumise aux dispositions de l'article 2224 du code civil, selon lesquelles les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Sur la prescription, les appelantes soutiennent que ce n'est qu'à la date où le dommage a été révélé à la victime (laquelle n'a pu obtenir une garantie efficace) que le délai de prescription a pu commencer à courir, c'est-à-dire à la date où devient irrévocable la décision de justice constatant l'inefficacité de l'acte instrumenté. Selon elles, le point de départ du délai de prescription doit être fixé à cette date, soit en l'espèce lorsque la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi de la société Amiguet le 15 octobre 2015, le dommage de la société Amiguet étant jusqu'alors hypothétique. L'intimé prétend avoir donné tous les conseils nécessaires aux sociétés Amiguet et [7] lors de la lecture de l'acte. Il leur oppose que, au vu de la stipulation précitée, elles savaient dès la signature de l'acte de 2008 que tant que la condition résolutoire ne ferait l'objet d'aucune publication spécifique elle ne serait pas opposable aux sous-acquéreurs éventuels. [V] [H] ajoute qu'elles ont également connu toutes les conséquences de cette situation peu de temps après l'acte, à la suite du prononcé du jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 1er mars 2011 et de l'arrêt confirmatif du 20 janvier 2014, si bien que les fondements de la situation invoquée par la société Amiguet et la société [7] à l'appui de leurs demandes contre le notaire étaient connus d'elles au plus tard à cette date. Le premier juge a procédé à une exacte appréciation des faits de la cause en considérant que le dommage subi par les sociétés Amiguet et [7] ne s'est manifesté qu'à compter de la décision passée en force de chose jugée du 20 janvier 2014 rejetant la demande visant à voir constater la résolution de la vente des 16 lots vendus à [Y] [W], à la société Kikouyou Invest, à la société Info 2020 et à la société Fagnen Invest par la société Alfim, de sorte que le délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre le notaire a commencé à courir à compter de cette date (1re Civ., 9 sept. 2020, no 18-26.390). L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle déclare irrecevables les demandes formées par la société Amiguet et la société EHPAD [7] contre [V] [H] comme étant prescrites, pour avoir été introduites après le 20 janvier 2019. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les sociétés Amiguet et EHPAD [7] en supporteront donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, les appelantes seront condamnées in solidum à payer à l'intimé la somme de 2 500 euros. LA COUR, PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance ; Y ajoutant, Condamne in solidum les sociétés Amiguet et EHPAD [7] à payer à [V] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum les sociétés Amiguet et EHPAD [7] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,