Tribunal judiciaire, 03 mai 2024. 23/06125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OLY N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 03 mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 3], Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3], représentés par Me Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0021 DÉFENDERESSE Madame [B] [M], chez [Z] [V], [Adresse 2], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 03 mai 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 03 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OLY FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 31/07/2019, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H] avaient donné en location à Madame [B] [M] un logement (1 pièce) qualifié de meublé situé [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte gauche) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 €, outre 50 € au titre des provisions sur charges. Par acte du 11/05/2023, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H] ont fait délivrer à Madame [B] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 9306 €. Par acte du 13/07/2023, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H] ont assigné Madame [B] [M] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 11/07/2023 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix des époux [H] et aux frais, risques et périls de Madame [M] et ce, en garantie des sommes dues ; -le paiement de la somme de 10 556,70 € au titre des loyers et charges impayées au 11/07/2023 ; -le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 930,60 € à compter du 12/07/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux. Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H] ont demandé également une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 17/07/2023. À l'audience, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H] ont indiqué que Madame [B] [M] avait libéré le logement le 30/07/2023, avec restitution des clés. Ils ont actualisé leur créance, aucun paiement n'étant intervenu, et ont réclamé en définitive la somme de 11 167,02 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 30/07/2023. Les époux [H] n'ont donc maintenu, outre leur demande aux fins que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, que leur demande en paiement du solde de la créance locative, leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et leur demande au titre des dépens. Régulièrement citée, Madame [B] [M] a comparu. Elle a mis en exergue un problème d'infiltration qui aurait gravement affecté le logement loué et détruit ses effets personnels. Elle a évoqué également des problèmes dans les toilettes, avec l'électricité et avec le radiateur. Madame [B] [M] a indiqué avoir interpellé son bailleur sur les difficultés susvisées mais ce dernier n'avait jamais réagi. Elle a ajouté avoir pris contact avec le syndic qui ne lui avait pas remis de document d'expertise. Elle a ajouté enfin que les problèmes étaient survenus dès l'entrée dans les lieux et qu'au vu de leur nature, ils n'avaient pu être pris en charge par son assurance. Elle a indiqué qu'elle habitait en Croatie, qu'elle était photographe en free-lance et qu'il lui était difficile de trouver un appartement en France compte tenu de sa situation. Elle n'a pas fait de proposition particulière. MOTIVATIONS Sur les arguments opposés par Madame [B] [M] Madame [B] [M], malgré l'ancienneté de l'assignation et le renvoi intervenu, n'a apporté aucune pièce susceptible de venir au soutien de ses affirmations concernant des dégradations ayant affecté l'appartement loué et qui auraient suscité pour elle un trouble de jouissance pouvant expliquer les impayés. En l'état, aucune conséquence ne saurait donc être tirée quant à l'exigibilité des loyers et charges des affirmations de la défenderesse sur l'état de l'appartement loué. Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 11/05/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 30/07/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 11/07/2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [B] [M] à la date du 12/07/2023. Toutefois, le logement a été libéré peu de temps après cette date, soit le 30/07/2023. Les demandes d'expulsion et accessoires sont devenues en conséquence sans objet, y compris s'agissant de la fixation d'une indemnité d'occupation. À cet égard, le loyer et les charges étant payables d'avance, toutes les sommes qui ont été reprises dans le dernier décompte correspondaient exclusivement à des loyers et charges venus à échéance avant la résiliation du bail. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues A ce titre, les époux [H] ont justifié d'une créance de 11 167,02 € au titre des loyers et charges dus au 30/07/2023.Toutefois, Madame [M] avait payé une somme de 1700 €, à l'entrée dans les lieux, au titre du dépôt de garantie. Or, en l'absence d'éléments sur d'éventuelles dégradations qui auraient été relevées lors de l'état des lieux de sortie, aucun motif ne justifie que ce dépôt de garantie soit conservé par les bailleurs au-delà d'un délai d'un mois postérieurement à la restitution du logement ou tout du moins que son montant ne soit pas inscrit au crédit de la locataire. Il appartient en effet au demandeur d'établir précisément le montant de sa créance, de façon certaine. Force est de constater qu'aucun décompte définitif n'a été produit par les bailleurs. Madame [M] sera donc condamnée à payer aux époux [H], au titre de la dette locative, la somme de 9467,02 €. Sur les demandes accessoires Il n'est pas inéquitable, au vu du montant des loyer et charges rapporté à la surface du logement et compte-tenu du départ de la locataire, de laisser à la charge de Monsieur [F] [H] et de Madame [R] [H] les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort -Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit à la date du 12/07/2023 du bail consenti le 31/07/2019 par Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H] à Madame [B] [M], portant sur le logement situé [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte gauche). -Constate la libération par Madame [B] [M] du logement susvisé et relève en conséquence que la demande initiale de Monsieur [F] [H] et de Madame [R] [H] aux fins d'expulsion, avec accessoires, ainsi que leur demande en fixation et paiement d'une indemnité d'occupation exigible au-delà du 30/07/2023 n'ont plus d'objet. -Dit n'y avoir lieu à prendre en compte pour le calcul de la créance locative de quelconques dégradations ayant éventuellement altéré l'état du logement ou affecté sa décence. -Condamne Madame [B] [M] à payer à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [H], pris conjointement, la somme de 9467,02 €, représentant le solde des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 13/07/2023. -Déboute les parties du surplus de leurs demandes. -Condamne Madame [B] [M] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. -Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le GreffierLe Président