Cour d'appel, 21 février 2023. 21/00361

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE IG/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/00361 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EY2P jugement du 14 Décembre 2020 Juge des contentieux de la protection d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 1120000614 ARRET DU 21 FEVRIER 2023 APPELANT : Monsieur [P] [K] né le 14 Février 1962 à ANGERS (49) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 320033 INTIME : Monsieur [F] [J] né le 15 Octobre 1984 à LYON (69) chez M. [L] [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002384 du 25/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS) Représenté par Me Rosemonde VIGNERON, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2006006 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Décembre 2022 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, Conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente Mme GANDAIS, Conseillère Mme ELYAHYIOUI, Vice-Présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 21 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé en date du 5 octobre 2009, M. [P] [K] a donné en location à M. [F] [J] un appartement situé [Adresse 2] (49), moyennant un loyer mensuel de 360 euros, outre une provision sur charges de 20 euros. Suivant une lettre recommandée du 4 juillet 2014, M. [K] a mis en demeure le locataire de limiter à deux le nombre de chats hébergés dans l'appartement et de remettre celui-ci en l'état. Par acte d'huissier du 15 février 2018, M. [K] a notifié à M. [J] un congé à effet au 4 octobre 2018 pour motifs sérieux et légitimes, visant le non respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination prévue par le contrat de location. Suivant acte d'huissier en date du 11 juin 2020, M. [K] a assigné M. [J] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'Angers aux fins de voir, à titre principal, valider le congé délivré et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ainsi que son expulsion. Suivant jugement rendu le 14 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers, a : - débouté M. [P] [K] de l'ensemble de ses demandes, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit, - laissé à M. [P] [K] la charge des dépens qui ne comprendront pas les frais de l'aide juridictionnelle dont M. [F] [J] bénéficie en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1980 sur l'aide juridictionnelle. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé qu'il n'appartenait pas au tribunal de suppléer la carence du demandeur dans l'administration de la preuve, la pièce la plus récente produite par ce dernier étant le rapport d'intervention de la Mairie d'[Localité 4] de mars 2016. Il a ainsi considéré que la réalité de la persistance des troubles allégués à la date de l'assignation, n'était pas démontrée. Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2021, M. [P] [K] a interjeté appel, sollicitant l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 28 mars 2022, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel et ses demandes, - infirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection d'Angers du 14 décembre 2020 en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant exclu des dépens à sa charge, les frais de l'aide juridictionnelle dont il a bénéficié, - y ajoutant, confirmer la validité du congé qu'il a délivré le 15 février 2018 à M. [J] pour motifs légitimes et sérieux pour le 4 octobre 2018, - dire et juger que M. [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2018, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d'habitation qu'il a consenti à M. [J] pour un appartement situé [Adresse 2], aux torts exclusifs de ce dernier, - en toutes hypothèses, ordonner l'expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef, de l'appartement situé [Adresse 2], avec, au besoin, le concours de la force publique, - condamner M. [J] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros, à compter de la date du congé ou de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [J] à lui payer la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. À l'appui de son appel, M. [K] expose à titre principal que M. [J] héberge depuis plusieurs années de nombreux chats dans son studio, ce qui génère d'importantes nuisances olfactives tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du logement. L'appelant souligne que celui-ci se trouve par ailleurs dans un état proche de l'insalubrité du fait de la présence de ces nombreux animaux et d'un défaut d'entretien imputable au locataire. Il considère que ce dernier manque à ses obligations de jouissance paisible et d'entretien des lieux loués, causant à ses voisins des troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage. L'appelant ajoute que les troubles, déplorés par les occupants de l'immeuble et constatés par les services de la ville d'[Localité 4], sont continus et n'ont jamais cessé, étant notamment évoqués chaque année à toutes les assemblées générales de copropriété. Il souligne qu'en tant que copropriétaire-bailleur et devant répondre des troubles de voisinage occasionnés par son locataire, il est mis en demeure par les autres copropriétaires d'obtenir son départ des lieux. À titre subsidiaire, il soutient que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts exclusifs de l'intimé, au regard des manquements de ce dernier à son obligation de jouissance paisible. M. [J] a constitué avocat le 3 mars 2021 mais n'a pas conclu dans le délai de l'article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 décembre 2022. Aux termes de conclusions signifiées le 28 novembre 2022, M. [F] [J] demande à la cour de : - ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture dans l'intérêt de l'administration d'une bonne justice, - débouter M. [P] [K] de l'ensemble de ses demandes y compris celle faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - valider sa proposition en présence de M. [L], Président de l'association 'Nos amis les chats', - laisser les dépens à la charge du demandeur étant précisé qu'il bénéficie pour sa part d'une aide juridictionnelle totale. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, en application des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, il convient de rectifier d'office le jugement déféré qui comporte une erreur matérielle sur le prénom de M. [J], lequel se prénomme [F] et non [F]. I- Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture En application de l'article 802, alinéa 1 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. L'article 803 du même code ajoute que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue et que l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. Ces dispositions sont applicables en matière d'appel, sur renvoi de l'article 907. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 novembre 2022. La demande de révocation de l'ordonnance de clôture a été formée par M. [J] dans ses conclusions signifiées le 28 novembre 2022. A l'appui de sa demande en révocation de l'ordonnance de clôture, l'intimé fait valoir qu'il n'est plus en capacité d'habiter le logement loué, notamment du fait de son insalubrité tenant à des problèmes d'humidité et d'électricité. Il précise qu'il a dû se faire héberger depuis peu de temps chez M. [L]. La cour observe que M. [J] ne date pas son départ des lieux loués et ne produit pas de pièce permettant de disposer de cette information. L'intimé n'explique pas en quoi l'insalubrité du logement l'a empêché de conclure avant l'ordonnance de clôture, alors même qu'il produit des pièces qui sont antérieures à celle-ci : - un courriel qu'il a adressé le 8 mai 2022 à la Caisse des Allocations Familiales pour faire état de l'insalubrité de son logement, - un courrier de la Direction Habitat-Logement du Département de Maine et Loire, du 30 juin 2022, qui, sur sollicitation du locataire, prévoit une visite du logement aux fins de réaliser un diagnostic complet et un état des lieux précis, - un échange de courriels, courant mai 2022, entre le syndic de l'immeuble et une copropriétaire relativement à un dégât des eaux qui a conduit à faire intervenir un professionnel pour recherche de fuite, notamment au sein du logement occupé par M. [J], - le compte-rendu d'intervention du plombier du 4 mars 2022. La cour relève encore que l'intimé n'a pas conclu dans les délais de l'article 905-2 du code de procédure civile. Au vu de ce qui précède, il apparaît que M. [J] avait connaissance des désordres dont il se prévaut pour caractériser l'insalubrité de son logement et ce, au cours du délai de l'article 905-2 du code de procédure civile, l'appelant ayant transmis ses premières conclusions le 24 mars 2022. Or, ce n'est que le 28 novembre 2022, postérieurement à l'ordonnance de clôture, que l'intimé fait état de l'insalubrité des lieux occupés et de son inhabitabilité le contraignant à être hébergé chez un proche. Aucune cause grave, au sens du texte susvisé, révélée suite au prononcé de l'ordonnance de clôture ne justifie en conséquence sa révocation. La demande formée en ce sens par l'intimé doit être rejetée. Ses écritures du 28 novembre 2022 et l'ensemble de ses pièces seront déclarées irrecevables. Par application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement et est réputée s'en approprier les motifs. Ainsi, la cour qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance. II- Sur la validité du congé et ses conséquences En vertu des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En l'espèce, les conditions générales du contrat de bail conclu entre M. [K], bailleur et M. [J], locataire, stipulent à l'article 7 h) Obligations du locataire que ce dernier est obligé d'user paisiblement des locaux loués en respectant leur destination. Le congé délivré par le bailleur le 15 février 2018 pour le 4 octobre 2018, dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées, est fondé sur le non-respect de l'obligation prévue à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé qui impose au locataire d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat de location. Le congé fait état de ce que l'ensemble de la copropriété subit des nuisances olfactives du fait de la présence de nombreux chats dans le logement de 25 m² occupé par M. [J] : 'les litières ne sont pas régulièrement nettoyées. Des odeurs nauséabondes se répandent dans l'ensemble des parties communes (...). Le contenu des litières, stocké dans [la] cour, dégage également des odeurs insupportables pour l'ensemble des appartements donnant sur cette même cour.' Le bailleur rappelle ses différentes démarches pour faire cesser le trouble, précisant que les plaintes des voisins et copropriétaires se multiplient auprès du syndic et que l'assemblée générale des copropriétaires en date du 12 juillet 2017, l'a sommé de mettre un terme au contrat de bail, sous peine de poursuites judiciaires pénales et civiles. M. [K] verse aux débats : - un courrier du 4 juillet 2014 aux termes duquel il met en demeure le locataire de limiter à deux le nombre de chats dans le logement et de remettre en état celui-ci, - un courrier du 23 février 2016 aux termes duquel il avise les services de la mairie d'[Localité 4] de la situation sanitaire du locataire, évoquant la présence de nombreux chats dans le logement, générant les plaintes des co-propriétaires en raison des nuisances olfactives, - un courrier du 15 mars 2016 de la direction environnement déchets et propreté de la mairie d'[Localité 4] indiquant à M. [K] qu'après déplacement d'un agent sur place, la réalité des nuisances olfactives a été constatée, - un courrier du 15 mars 2016 adressé par la direction environnement déchets et propreté de la mairie d'[Localité 4] à M. [J], invitant ce dernier à se séparer d'un maximum de chats, à vider quotidiennement les litières des chats présentes dans sa cour privative, pour limiter les nuisances olfactives pour le voisinage, - les procès-verbaux des décisions des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], en date des 29 septembre 2016, 17 juillet 2017, 9 juillet 2018, 25 juin 2019, 30 septembre 2019 et 9 juillet 2020, faisant tous état du suivi des mesures prises par M. [K] à l'égard du locataire, relativement aux nuisances causées par ce dernier, en lien avec la présence de 7 à 8 chats dans le logement, - un courrier du service environnement prévention des risques de la mairie d'[Localité 4] du 18 mars 2022 adressé à M. [K], indiquant que les nuisances olfactives déplorées ont été constatées par l'inspectrice de salubrité qui a dressé un procès-verbal de constatation d'infraction pour obstacle à fonction et pour nuisances olfactives à l'encontre de M. [J] qui n'a pas ouvert la porte de son logement, - le procès-verbal de constatation d'infraction aux articles L 1312-2 du code de la santé publique et 26 du règlement sanitaire départemental établi le 18 mars 2022 par Mme [O], inspectrice de salubrité, transmis au Procureur de la République du tribunal judiciaire d'Angers. Il résulte de l'ensemble de ces pièces que M. [J] manque à son obligation de jouissance paisible du logement au regard des nuisances dont se plaignent régulièrement, depuis 2016, les copropriétaires - bailleurs ou occupants- de l'immeuble et des constatations effectuées sur les lieux par des agents de la ville d'[Localité 4] dont un agent assermenté, faisant fonction d'inspecteur de salubrité. Ainsi, au moins depuis 2016 et de manière continue jusqu'à juillet 2020, des copropriétaires de l'immeuble alertent le syndic de copropriété sur la nécessité de faire cesser les nuisances générées par la présence de nombreux chats dans le logement de M. [J]. Les troubles sont tels qu'ils conduisent au départ de locataires et rendent difficile la remise en location. Il est encore indiqué que les locataires de l'immeuble laissent fréquemment ouverte la porte de l'immeuble pour aérer l'entrée et dissiper l'odeur d'urine des chats, ce qui nuit à la sécurité de la copropriété. Par ailleurs, les gouttières sont régulièrement bouchées par les excréments des chats. Face à ces nuisances, les copropriétaires mettent en demeure M. [K] de remédier à cette situation en ne renouvelant pas le bail de son locataire et se sont adjoints les conseils d'un avocat pour représenter et défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires. M. [J], informé par le bailleur dès le 4 juillet 2014 de la nécessité de se séparer de plusieurs chats mais également interpellé par les services de la mairie, le 15 mars 2016, relativement aux nuisances olfactives provoquées par ses chats, n'a pas fait évoluer la situation, persistant à manquer à son obligation de jouissance paisible du logement et ceci même postérieurement à la délivrance du congé, ainsi qu'il résulte des pièces suscitées. Les odeurs nauséabondes dont l'appartement de M. [J] est la source, décrites tant par les copropriétaires que par les services compétents de la ville d'[Localité 4], sont suffisamment démontrées et sont constitutives, par leur répétition dans le temps, d'un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail justifiant la validation du congé et que soit ordonnée la résiliation du bail et l'expulsion de M. [J] à défaut de libération volontaire des lieux, selon les modalités prévues au dispositif. Etant dès lors occupant sans droit ni titre à compter du 4 octobre 2018, le locataire doit être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Celle-ci ne pourra être fixée à la somme de 400 euros, comme sollicité par l'appelant, faute pour ce dernier de justifier, notamment par un décompte locatif, du montant du loyer et des charges dont se trouve redevable l'intimé au jour de la résiliation du bail. Aussi, l'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 4 octobre 2018 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion. La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce sens. III- Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [J] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par voie d'infirmation du jugement déféré. En outre, il convient de condamner M. [J] à payer à M. [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Et dans les limites de l'appel, RECTIFIE le jugement déféré en ce que le prénom de M. [J] est [F] et non [F], DEBOUTE M. [F] [J] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, DECLARE irrecevables les conclusions et pièces n°1 à 8 signifiées le 28 novembre 2022 par M. [F] [J], INFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers du 14 décembre 2020, Statuant à nouveau et y ajoutant, VALIDE le congé pour reprise délivré le 15 février 2018 par M. [P] [K] à M. [F] [J] à effet au 4 octobre 2018, CONSTATE en conséquence que le contrat de bail liant les parties a pris fin le 4 octobre 2018, ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [F] [J] et tout occupant de son chef et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [P] [K] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 4 octobre 2018 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [P] [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER