Cour d'appel, 09 décembre 2022. 20/01025

ARRÊT N°22/ PC N° RG 20/01025 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FMH2 S.A.S. DOM-TOM IMMO C/ [P] S.E.L.A.R.L. BACH FRANCKLIN COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 27 mars 2020 suivant déclaration d'appel en date du 14 juillet 2020 RG n° 19/02922 APPELANTE : S.A.S. DOM-TOM IMMO [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [G], [F] [P] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 23 juin 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Octobre 2022 devant , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON,ff Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 09 Décembre 2022. * * * * * LA COUR : Par acte d'huissier délivré le 5 novembre 2019, Madame [P] a mis en cause la responsabilité de la société DOM TOM IMMO compte tenu des fautes commises dans le cadre de la gestion de son bien, manquements qui lui ont causé un préjudice indéniable tant sur le plan financier que moral. Elle exposait en substance que, par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2012, Madame [P] a confié la gestion de son bien immobilier, acquis le 31 décembre 2001, situé à [Adresse 6], à l'agence Le Comptoir Immo Océan Indien. Puis, le 25 aout 2010, Madame [P] a confié un mandat de vente à l'agence Le Comptoir Immo Océan Indien, modifié par un avenant en date du 18 aout 2014. Au début de l'année 2015, Madame [P] la société DOM TOM IMMO, proposée par l'agence Le Comptoir Immo Océan a assuré la gestion immobilière du bien de Madame [P]. Le 14 aout 2015, la société DOM TOM IMMO, en tant que mandataire, a signé un bail d'habitation de courte durée avec Madame [K] concernant le logement du haut. Le 28 aout 2015, un bail de même nature et dans les mêmes conditions est conclu avec Madame [X]. Parallèlement, le 5 septembre 2015, sur les conseils de Monsieur [M], un mandat de vente a été conclu entre Madame [P] et la société DOM TOM IMMO afin de procéder à la vente du bien mais en deux lots séparés. A compter de l'année 2016, les difficultés avec les locataires se sont multipliées. Le 6 mars 2019, Madame [P] a vendu son bien au prix de 143.000 euros. Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes : -Dit que la société DOM-TOM IMMO a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Madame [G] [P] et lui a causé un préjudice qui mérite réparation, -Condamne la société DOM-TOM IMMO à payer à Madame [G] [P] la somme de 5.822,51 euros au titre de son préjudice financier, celle de 3.000 euros au titre dc son préjudice moral, celle de 40.000 euros au titre d'une perte de chance de vendre son bien au prix du marché et celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la demanderesse du surplus de ses prétentions. Selon déclarations d'appel déposées par RPVA le 14 juillet 2020, la SAS DOM-TOM IMMO a interjeté appel de ce jugement. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 15 juillet 2020. La SAS DOM-IMMO a déposé ses premières conclusions le 13 octobre 2020. Madame [P] a déposé ses premières conclusions d'intimée et d'appel incident par RPVA le 6 janvier 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2021. * * * * * Par arrêt avant dire droit mis à disposition le 6 mai 2022, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture, renvoyé l'examen de l'affaire à la mise en état et invité les parties à justifier de la déclaration de créance de Madame [P]. Le Conseil de l'intimée a remis à la cour la déclaration de créance sollicitée par message RPVA du 15 juin 2022. L'affaire a été examinée de nouveau à l'audience du 7 octobre 2022 après clôture du 23 juin 2022. *** PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses dernières conclusions N° 3, déposées le 14 juin 2021, la SAS DOM-TOM IMMO demande à la cour de : INFIRMER le jugement rendu le 27 mars 2020 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a : Dit que la société DOM TOM IMMO a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Madame [G] [F] [P] et lui a causé préjudice qui mérite réparation. Condamné la société DOM TOM IMMO à payer à Madame [P] les sommes suivantes : .5.822,51 € au titre de son préjudice financier. .3.000 € en réparation de son préjudice moral. .40.000 € au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché. .2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. CONFIRMER le jugement rendu le 27 mars 2020 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a débouté Madame [P] du surplus de ses demandes. ET STATUANT A NOUVEAU : JUGER que la société DOM TOM IMMO n'a commis aucune faute engageant sa responsabilité contractuelle ou délictuelle vis-à-vis de Madame [G] [F] [P]. JUGER que la société DOM TOM IMMO n'a causé aucun préjudice à Madame [G] [F] [P]. DEBOUTER Madame [G] [F] [P] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société DOM TOM IMMO. ET Y AJOUANT : CONDAMNER Madame [G] [F] [P] à payer à la société DOM TOM IMMO la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Madame [G] [F] [P] aux dépens de première instance et d'appel. La SASU DOM TOM IMMO fait valoir qu'elle est intervenue à la suite de la scission de la société Le Comptoir Immo OI, et que les deux mandats confiés par Madame [P] ont été transférés à l'agence DOM TOM IMMO. Par courrier RAR du 11 juin 2017, Madame [P] a résilié les deux mandats à compter du 1er août 2017. L'agence immobilière ACCORD, lui succédant, aurait par la suite interpellé Madame [P] sur l'état dégradé de son bien. L'appelante soutient que, durant la période où elle a géré le bien de Madame [P], soit jusqu'au 12 juin 2017, contrairement à ce qu'ont considéré les premiers juges, la SASU DOM TOM IMMO avait bien la qualité d'agent immobilier ainsi que la qualité et les compétences requises pour gérer le bien en cause. Selon la société DOM TOM IMMO, si Madame [P] conteste la validité de ces deux baux, elle ne justifie cependant pas d'un préjudice, en démontrant que ces baux ont retardé ou empêché la vente de son bien immobilier. En effet, il apparait de l'attestation de vente de Maître [S] [I], notaire à [Localité 5], que Mme [P] a vendu son bien à Monsieur [W] [B] le 6 mars 2019 libre de toute location ou de toute occupation. En outre, l'intimée a perçu des loyers et il n'est pas justifié à ce jour que des loyers n'ont pu être recouvrés auprès de Madame [X] pour un montant de 1332, 12 € étant rappelé que la gestion locative de ce bien a été par la suite reprise par une autre agence immobilière, l'agence ACCORD, qui a pu peut-être récupérer les loyers dus auprès de cette locataire. L'appelante considère que, faute pour l'intimée de justifier d'un préjudice ayant un lien direct avec la signature de ces deux baux, c'est à tort que les premiers juges ont condamné la société DOM TOM IMMO à lui rembourser la somme de 614,32 € correspondant aux frais de location. Selon l'appelante, Madame [P] ne justifie nullement du paiement d'autres sommes pour un montant de 1059 euros, somme accueillie par le premier juge. Pour contester sa condamnation au paiement de la somme de 1332,12 euros, correspondant selon Madame [P], aux loyers qui n'ont jamais été payés par Madame [X], au motif que la société appelante n'aurait pas réagi en professionnel alors qu'elle était confrontée à des impayés locatifs, la société DOM TOM IMMO précise qu'elle a, à plusieurs reprises, relancé et mis en demeure cette locataire afin qu'elle paye ses loyers à échéance. Surtout elle affirme qu'il n'est versé aucune pièce justifiant que Madame [X] aurait laissé un impayé d'un montant de 1.332,12 euros. Ayant résilié le contrat de mandat à compter du 1er août 2017, c'est à tort que Madame [P] lui impute des pertes de loyers postérieures à la date de résiliation de son mandat. L'appelante soutient aussi que si le préjudice de l'intimée était justifié, ce dernier s'analyserait en une perte de chance, de sorte que Madame [P] ne saurait solliciter l'intégralité du montant des loyers impayés. Considérant qu'elle avait bien qualité à gérer le bien immobilier de Madame [P] ainsi que le droit de percevoir des honoraires à ce titre, la société DOM TOM IMMO conclut à l'infirmation du jugement entrepris l'ayant condamné à restituer la somme perçue à ce titre. L'appelante plaide que Madame [P], n'a jamais remis en cause ses relations avec l'agence DOM TOM IMMO depuis l'année 2014, ce que démontre les nombreux échanges de mails entre les deux parties. Madame [P] lui a même confié en 2015 la mission de rechercher un acquéreur en vue de vendre son bien. Elle a par conséquent le droit de percevoir des honoraires pour les prestations qu'elle a réalisées de sorte que les prétentions de l'intimée sur ce point seront rejetées, et le jugement déféré infirmé. Pour s'opposer à la demande de Madame [P], relative à la condamnation au titre de la perte de chance de faire réaliser des travaux plus tôt et à un moindre coût, puis de vendre son bien immobilier au prix du marché, la société DOM TOM IMMO réplique que le bien de Madame [P] était en vente depuis 2010, qu'il n'a jamais trouvé acquéreur, le prix demandé par l'intimée étant très supérieur à sa valeur réelle. D'autre part, la société appelante a repris la gestion du bien de Mme [P] à compter de la fin de l'année 2014, la gestion locative de ce bien ayant été assurée de 2003 à 2014 par la société COMPTOIR IMMOBILIER OI. La société DOM TOM IMMO ne saurait dès lors être comptable de la période antérieure à son intervention. Enfin, la société DOM TOM IMMO évoque de nombreux courriels établissant qu'elle a, durant l'exécution du mandat, informé l'intimée de la nécessité de procéder à des réparations d'entretien de son bien. Madame [P] ne saurait prétendre n'avoir jamais été tenue informée de la nécessité de faire réaliser des travaux. Elle avait mandaté des artisans afin que ces derniers établissent des devis. Selon l'appelante, l'intimée ne saurait dès lors reprocher à la société concluante des manquements dans la surveillance de l'entretien de son immeuble. Pourtant, la propriétaire n'a jamais fait réaliser lesdits travaux durant l'exécution du mandat de la société DOM TOM IMMO. L'appelante fait valoir que la baisse du prix de vente acceptée par Madame [P] n'est nullement imputable à la société DOM TOM IMMO qui, durant l'exécution de son mandat, a accompli les diligences nécessaires et a rendu compte à l'intimée. En outre, cette dernière ne démontre pas que le prix de vente qu'elle a perçu serait inférieur à celui du marché. Pour s'opposer à l'indemnisation du préjudice moral allégué par Madame [P], la société DOM TOM IMMO soutient que les témoignages émanant de ses proches ne sont corroborés par aucun élément extérieur objectif et ne sauraient à eux seuls justifier l'existence d'un préjudice moral dont la réalité n'est nullement démontrée. * * * * * Aux termes de ses dernières conclusions N° 3, déposées le 30 juin 2021, Madame [P] demande à la Cour de : CONFIRMER le jugement en date du 27 mars 2020 en ce qu'il a: - JUGER que la société DOM TOM IMMO a commis des fautes, - DIT que la société DOM TOM IMMO a engagé sa responsabilité délictuelle à l'encontre de Madame [G] [P], RÉFORMER le jugement en date du 27 mars 2020 pour le surplus, ET STATUANT À NOUVEAU, CONDAMNER la société DOM TOM IMMO à verser à Madame [P] les sommes suivantes: - Au titre du préjudice financier: ' 1.232,12 € au titre du préjudice de perte de loyers, ' 3.876,07 € au titre de la restitution des sommes versées dans le cadre de la gestion immobilière, soit: - 1.393,07 € pour l'année 2015, - 2.204 € pour l'année 2016, - 1.279 € pour l'année 2017, ' 1.059,32 € au titre de la restitution des sommes versées dans le cadre de la mise en location du bien, ' 80.000 € au titre du préjudice de perte de chance de vendre son bien au prix escompté, - Au titre du préjudice moral: 5.000 € Si par extraordinaire, la juridiction de céans devait rejeter la demande d'indemnisation du préjudice de perte de chance à hauteur de 80.000€, CONDAMNER la société DOM TOM IMMO à indemniser le préjudice de perte de chance de Madame [P] à hauteur du devis des travaux de réparation soit 43.187,34 €. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONDAMNER la société DOM TOM IMMO à verser à Madame [P] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Madame [P] prend bonne note que, pendant la période durant laquelle la société DOM TOM IMMO s'est occupé de son bien; cette dernière détenait bien une carte professionnelle mais la société DOM TOM IMMO s'est bien gardé de faire signer un mandat à Madame [P] en complète contravention avec les dispositions de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. L'intimée s'estime bien fondée à solliciter la restitution des sommes versées dans le cadre d'une gestion pour laquelle elle n'a signé aucun mandat. Madame [P] plaide que la société DOM TOM IMMO a commis de nombreuses fautes dans le cadre de la gestion du bien de Madame [P] : ' DOM TOM IMMO n'a conclu aucun mandat de gestion immobilière avec Madame [P], ' DOM TOM IMMO s'est chargé de la gestion immobilière du bien de Madame [P] sans avoir le mandat exigé pour se faire; ' DOM TOM IMMO a exécuté une mission sans mandat et en commettant de nombreux manquements : - Carence dans la recherche du locataire, - Carence dans la gestion du bien. Elle soutient que les baux de courte durée signés par DOM TOM IMMO, au nom de Madame [P], étaient manifestement irréguliers. Ainsi, le motif invoqué par DOM TOM IMMO relatif à l'attente de la signature de son contrat de travail par la locataire implique que DOM TOM IMMO a mis en place des locataires n'ayant aucune garantie de solvabilité. L'insolvabilité des locataires est patente puisque les incidents de paiements et les impayés ont été légion durant toute la période locative. Madame [P] reproche à l'agence immobilière une absence d'information car elle n'a jamais été destinataire des états des lieux d'entrée et/ou de sortie des locataires, que ses demandes réitérées de photos de l'immeuble afin de constater son état ne lui ont été transmises que cinq mois après la demande initiale et ce uniquement pour une partie de la maison et ce pour s'apercevoir que le bien était dans un état alarmant, que ses demandes de devis de réparation sont restées lettre morte et qu'il n'y a eu aucun suivi de l'entretien du bien. Selon l'intimée, la société DOM TOM IMMO a fait preuve d'un cruel manque de compétences professionnelles tant dans la gestion du bien immobilier appartenant à Madame [P] que dans le suivi de cette gestion caractérisant ainsi une faute engageant sa responsabilité. Ces fautes ont un lieu direct avec les préjudices subis par Madame [P]. Madame [P] considère que ces manquements lui ont causé un préjudice financier certain résultant de la perte des loyers dus par Madame [X], locataire du logement du bas, soit la somme de 1.232,12 euros, le versement de la rémunération de la société DOM TOM IMMO n'ayant pas signé de mandat, les frais avancés pour la mise en location de son bien, à hauteur de 1.059,32 euros en 2015. L'intimée, appelante incidente réclame la somme de 80.000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix escompté de 220.000 euros à cause de son 'état de délabrement, l'ayant contrainte de le céder au prix de 140.000 euros. Enfin, Madame [P] affirme que son préjudice moral est démontré par son entourage. * * * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il résulte de la déclaration de créance en date du 3 décembre 2021, adressée par Madame [P] à la SELARL FRANKLIN BACH, mandataire judiciaire de la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du 30 septembre 2021, que l'intimée a déclaré sa créance pour la somme de 50.822,51 euros. La SAS DOM TOM IMMO a formé appel antérieurement à l'ouverture de la procédure collective tandis que les parties ne produisent ni le jugement du 30 septembre 2021, ni les éléments relatifs à l'évolution de cette procédure. Le représentant des créanciers a été mis en cause à la présente instance par acte d'huissier délivré le 2 février 2022 à la requête de Madame [P]. Cependant, l'article L. 622-22 du code de commerce prévoit aussi que ces instances sont reprises de plein droit mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Pourtant, malgré la réouverture des débats, Madame [P] a maintenu sa demande de condamnation à paiement dans ses dernières conclusions. Sur la responsabilité de la société DOM TOM IMMO à l'égard de Madame [G] [P] : L'article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, devenu l'article 1231-1, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1 de la loi N° 70-9 du 2 janvier 1970, les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; 2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; 3° La cession d'un cheptel mort ou vif ; 4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété; 5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 6° La gestion immobilière ; 7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce; 8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ; 9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété. L'article 6 de la même loi prévoit : « I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : (') Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er. En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables. Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. La convention conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse. II-Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention. Les conditions et les modalités d'application de la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du présent II sont définies par décret. Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive. En l'espèce Madame [G] [P] affirme que la SAS DOM TOM IMMO a engagé sa responsabilité civile délictuelle à raison des fautes commises dans ses fonctions de mandataire chargée de la gestion de son bien immobilier. Elle invoque une telle responsabilité en affirmant qu'il n'existait pas de convention régulière avec la SASU DOM TOM IMMO. La qualité d'agent immobilier de la SASU DOM TOM IMMO n'est plus contestée en appel alors que l'extrait KBIS de l'appelante et sa carte professionnelle établissent la régularité de son activité d'agent immobilier au moins depuis le 1er novembre 2014. Pourtant, l'appelante ne produit aucun document permettant de démontrer que la SASU DOM TOM IMMO a soumis à la signature de Madame [G] [P] la moindre convention ou un avenant à celle la liant précédemment à l'agence Le Comptoir Immo Océan Indien, bien que Madame [P] évoque un avenant en date du 18 aout 2014. Néanmoins, ces deux conventions ne concernent que le mandat de vente consenti par l'intimée à l'agence Le Comptoir Immo Océan Indien, le 23 novembre 2012 puis le 18 août 2014. D'ailleurs, la société DOM TOM IMMO n'explique pas en quoi elle serait venue aux droits de l'agence Le Comptoir Immo Océan Indien alors que son extrait KBIS évoque un commencement d'activité le 1er novembre 2014 par la création du fonds ou de l'activité. Ainsi, Madame [P] est bien fondée à soutenir que la SASU DOM TOM IMMO a agi irrégulièrement sans mandat exigé par la loi susvisée. Mais cette absence de mandat écrit n'exclut pas la réalité des relations contractuelles ayant existé entre les parties, aucune d'entre elles ne les contestant. Ainsi, le fait de ne pas soumettre à son mandant un contrat écrit constitue une faute contractuelle imputable à l'agent immobilier mais ne remet pas en cause l'existence des relations contractuelles entre la SASU DOM TOM IMMO et Madame [P]. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a retenu que la SASU DOM TOM IMMO n'avait pas la qualité d'agent immobilier et a condamné celle-ci sur le fondement de sa responsabilité délictuelle. Sur les autres fautes de la SASU DOM TOM IMMO : Selon les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Outre l'absence de contrat écrit, par Madame [P] reproche à la SASU DOM TOM IMMO les fautes suivantes : - Carence dans la recherche du locataire, - Carence dans la gestion du bien. Sur la carence dans la recherche du locataire : Selon l'intimée, les baux de courte durée signés par DOM TOM IMMO étaient manifestement irréguliers. Il résulte en effet clairement des baux versés aux débats que le premier contrat, conclu avec Madame [K] le 14 août 2015, vise la loi du 6 juillet 1989 tout en stipulant un bail d'habitation de courte durée, motivé par le fait que « la locataire est en attente de la signature de son contrat de travail. » (Pièce N° 4 de l'intimée, Article sur la durée du contrat) Or, seul l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 déroge au principe d'une durée minimale de trois ans d'un bail d'habitation. Selon cette disposition, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Ainsi, le motif invoqué par DOM TOM IMMO dans le contrat susvisé ne pouvait justifier l'institution d'un contrat d'une année fondée sur la loi du 6 juillet 1989. La seconde convention, signée avec Madame [N] [X] le 28 août 2015, pour une durée d'une année, motivée aussi par « l'attente de la signature du contrat de travail de la locataire » est entachée de la même irrégularité. La SASU DOM TOM IMMO, en sa qualité de mandataire professionnelle a donc commis une faute en proposant à la signature des locataires, et pour le compte de Madame [P], deux contrats irréguliers au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. En outre, la SASU DOM TOM IMMO ne justifie pas avoir fait une analyse de la solvabilité de ces deux locataires alors qu'elle savait que Madame [X] et Madame [K] ne disposaient pas encore d'un emploi lors de la signature des deux baux. Compte tenu de l'irrégularité de ceux-ci, il est certain que Madame [P] aurait dû accepter leur maintien dans les lieux au moins pour trois années compte tenu de l'irrégularité de la clause de durée du bail consentie par son mandataire. Sur la carence dans la gestion du bien par la SAS DOM TOM IMMO : Madame [P] reproche à l'agence immobilière une absence d'information car elle n'a jamais été destinataire des états des lieux d'entrée et/ou de sortie des locataires, que ses demandes réitérées de photos de l'immeuble afin de constater son état ne lui ont été transmises que cinq mois après la demande initiale et ce uniquement pour une partie de la maison et ce pour s'apercevoir que le bien était dans un état alarmant, que ses demandes de devis de réparation sont restées lettre morte et qu'il n'y a eu aucun suivi de l'entretien du bien. Pour contester ces griefs, la société DOM TOM IMMO verse aux débats : - Des factures de travaux dans l'immeuble de Madame [P] (Pièces N° 5, 6, 13, 15) ; - Un courriel en date du 2 juin 2015, avisant Madame [P] d'une fuite d'eau et la facture de réparation (Pièces N° 7 et N° 8) ; - Divers échanges par courriels sur les réponses apportées aux interrogations de Madame [P] en juin 2015, mars 2016, août 2016, février 2017 (Pièces N° 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17). Il en résulte que Madame [P] est mal fondée à soutenir que la société DOM TOM IMMO n'aurait pas exécuté son mandat de gestion de bien convenablement et se serait abstenue de tenir informée la propriétaire des divers désordres affectant son bien au fil du temps. En conséquence, la faute constituée par la carence de la SASU DOM TOM IMMO dans la gestion locative du bien de Madame [P] ne sera pas retenue. Sur les préjudices subis par Madame [P] : Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. En l'espèce, aucune faute lourde ou dolosive n'est invoquée ni démontrée par Madame [P] à l'encontre de la société DOM TOM IMMO. Madame [P] estime qu'elle doit être indemnisée au titre : - De son préjudice financier résultant de la perte des loyers dus par Madame [X], locataire du logement du bas, soit la somme de 1.232,12 euros ; - Du versement de la rémunération de la société DOM TOM IMMO n'ayant pas signé de mandat, - Des frais avancés pour la mise en location de son bien, à hauteur de 1.059,32 euros en 2015 ; - De la perte de chance de vendre son bien au prix escompté de 220.000 euros au lieu de 140.000 euros ; - de son préjudice moral. Sur le préjudice financier : Madame [P] soutient que Madame [X], locataire du logement du bas, n'a jamais réglé la totalité de ses loyers soit la somme de 1.232,12 euros. Elle produit à cette fin le courrier recommandé adressé par DOM TOM IMMO à Madame [X] le 19 avril 2017, la mettant en demeure de régler les loyers impayés de mars et avril 2017, outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les frais de mise en demeure. Ce document confirme que la SASU DOM TOM IMMO s'occupait de la gestion locative du bien de madame [P]. Il établit aussi que le contrat de bail s'est poursuivi normalement au-delà de l'échéance du 1er septembre 2016, stipulée irrégulièrement. Cependant, la SASU DOM TOM IMMO n'apporte aucun élément permettant de justifier qu'elle a bien vérifié la solvabilité de la locataire lors de la conclusion du contrat. Ce manquement est directement lié au dommage résultant de la défaillance de la locataire. Mais cette faute n'a provoqué qu'une perte de chance pour Madame [P] de recouvrer les loyers car il est aussi certain que Madame [X] a payé ses loyers jusqu'au mois de mars 2017. En conséquence, il doit être jugé que la faute de la SASU DOM TOM IMMO a causé à sa mandante une perte de chance de percevoir les loyers dus par Madame [X] qui sera réparée par l'allocation d'une indemnité de 1.200,00 euros. Sur la rémunération de la SASU DOM TOM IMMO : L'absence de contrat écrit en infraction avec la loi du 2 janvier 1970 interdit à la SASU DOM TOM IMMO de faire valoir l'exécution d'une convention pour obtenir un paiement au titre de ses prestations, dont certaines se sont avérées défectueuses. L'appelante invoque le fait que Madame [P] a accepté de poursuivre les relations originaires de l'agence Le Comptoir Immo Océan Indien en invoquant une jurisprudence de la Cour de cassation. L'intimée corrobore ce point en précisant qu'elle était en relation avec la même personne physique dans ces deux sociétés, Monsieur [M]. Il est aussi établi par l'ensemble des pièces versées aux débats que Madame [P] savait pertinemment que son mandataire chargé de la gestion locative de son bien immobilier était la SASU DOM TOM IMMO. Or, si l'arrêt de la Cour de cassation invoqué par l'appelante ne concerne pas un litige similaire à la cause, s'agissant de la poursuite d'un mandat arrivé à terme sans reconduction, il est aussi constant que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411) Or, en l'espèce, il convient de remarquer qu'aucune convention n'est produite par les parties. Pourtant, l'article 66 du décret N° 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l'application de la loi du 2 janvier 1970, prescrit que le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans. Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. Ainsi, en l'absence de toute convention de mandant sur laquelle pourrait se fonder la SASU DOM TOM IMMO, celle-ci ne pouvait pas réclamer des honoraires à Madame [P] dont le montant n'avait pas été accepté préalablement. En conséquence, le premier juge a justement ordonné la restitution des sommes versées indument à ce titre, comprenant les frais avancés pour la mise en location de son bien, à hauteur de 1.059,32 euros en 2015. Sur la perte de chance de vendre le bien au prix escompté de 220.000 euros au lieu de 140.000 euros : Madame [P] affirme que l'état de délabrement de son bien a entraîné une perte de valorisation et une perte de chance de le vendre au prix escompté de 220.000 euros. Cependant, la cour observe que le bien immobilier a été acquis par Madame [P] en décembre 2001 au prix de 132.630,64 euros (870.000 Francs). Elle soutient que la valeur normale de l'immeuble aurait été de 220.000 euros s'il avait été en bon état. Mais le simple retard de cinq mois dans la production de photographies, alléguée par l'intimée, la seule gestion immobilière du bien pendant trois années entre 2015 et 2017 par la société DOM TOM IMMO, alors qu'une autre société gérait son bien depuis 2010, ne permet pas de juger que les fautes de gestion de la société DOM TOM IMMO, et l'absence de contrat écrit, sont en relation directe avec la perte de valeur de son bien immobilier, alors que l'appelante démontre qu'elle a informé régulièrement la propriétaire des désordres survenant au fur et à mesure dans l'immeuble en cause. Enfin, les deux conventions de mandat de vente conclues le 25 septembre 2015 avec la SAS DOM TOM IMMO par Madame [P] stipulent un prix de vente respectif des deux immeubles de 128.000 euros et de 118.000 euros. L'attestation notariée délivrée le 6 mars 2019 révèle que les deux appartements ont été vendus ensemble pour la somme de 150.000 euros à Monsieur [W] [B]. Or, Madame [P] ne produit pas le mandat donné à l'agence immobilière ACCORD qui aurait participé à la négociation avec Monsieur [B], pas plus qu'elle n'apporte des éléments établissant que la baisse du prix de vente alléguée serait due au délabrement de l'immeuble et enfin que ce délabrement ne serait causé que par les fautes de gestion et les manquements de la société DOM TOM IMMO entre 2015 et 2017. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a admis l'existence d'un préjudice imputable à la SAS DOM TOM IMMO à raison de ses fautes de gestion, ayant provoqué une perte de chance de vendre le bien litigieux au prix de 220.000 euros. Sur le préjudice moral : Le premier juge a alloué à Madame [P] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral. L'appelante plaide que les témoignages émanant de proches de l'intimée ne sont corroborés par aucun élément extérieur objectif. Ces témoins qui résident en métropole et n'ont jamais visité l'ancienne maison de Madame [P] et n'attestent pas de faits qu'ils ont personnellement constatés mais ne font que relater les propos de l'intimée. Madame [P] sollicite en appel la somme de 5.000 euros à ce titre. Elle prétend que les témoins proches d'elle ont remarqué que son état psychologique avait été largement affecté par cette situation (saute d'humeur, pleurs, difficultés d'endormissement). A cette fin, l'intimée produit plusieurs attestations (Pièces N° 23 à 27). S'il résulte de ces témoignages que Madame [P] a été moralement atteinte par les conséquences de la dégradation de son bien immobilier, il est aussi établi par ces attestations que les problèmes rencontrés par Madame [P] existaient déjà avant 2014, sous le mandat de l'Agence Le Comptoir immo Océan indien : - L'attestations de Mme [Z], évoque des difficultés antérieures à la retraite de Madame [P] en 2014 ; - L'attestation de Monsieur [L] évoque des faits de 2012 puis de 2018 ; - L'attestation de Monsieur [A] révèle que Madame [P] a quitté précipitamment la Réunion en 2010, « suite à une situation personnelle dure » avant de revenir à la Réunion une fois à la retraite car « elle devait faire face à des difficultés financières ». Ce témoin évoque son sentiment d'avoir tété flouée par l'agence immobilière qui n'aurait pas été honnête avec elle. Selon ce témoin ayant assisté à une quinzaine de visites pour vendre le bien de Madame [P], les freins à la vente étaient liés au montant des travaux à réaliser, à des financements insuffisants. - Enfin, Madame [J] [O] expose que Madame [P] lui a parlé de ses soucis à propos de sa maison en 2012 « qui était gérée par l'agence DOM TOM IMMO » alors qu'il résulte des débats et des écritures de Madame [P] que DOM TOM IMMO est intervenue à partir de 2014 ou 2015. L'ensemble de ces éléments corrobore partiellement les affirmations de Madame [P] qui a pu subir un préjudice moral consécutif à la faute de la SAS DOM TOM IMMO dans sa gestion du bien immobilier dont elle avait la charge. Le premier juge a donc justement évalué le préjudice moral subi par Madame [P], consécutif à cette faute. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les autres demandes : Compte tenu de la procédure collective de la société DOM TOM IMMO, celle-ci en peut pas être condamnée au paiement des sommes retenues. Celles-ci seront donc fixée à son passif. Le premier juge a débouté alloué à Madame [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en laissant les dépens à la charge de la SAS DOM TOM IMMO. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ces points. La SAS DOM TOM IMMO devra aussi payer à Madame [P] une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et supportera tous les dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que la SASU DOM TOM IMMO n'avait pas la qualité d'agent immobilier et l'a condamnée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, a alloué la somme de 40.000 euros à Madame [P] en réparation de la perte de chance de vendre l'immeuble au prix de 220.000,00 euros ; LE CONFIRME pour le surplus sauf à fixer la dette de la SAS DOM TOM IMMO au passif de la procédure collective ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, DIT et JUGE que la SASU DOM TOM IMMO, en qualité d'agent immobilier, a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de Madame [G] [P] ; FIXE au passif de la SASU DOM TOM IMMO au profit de Madame [G] [P] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices : - Perte de chance de percevoir les loyers dus par Madame [X] : 1.200,00 euros. DEBOUTE Madame [G] [P] de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de chance de vendre l'immeuble au prix de 220.000,00 euros ; FIXE la SASU DOM TOM IMMO, représentée par son liquidateur judicaire, à payer à [G] [P] une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; CONDAMNE la SASU DOM TOM IMMO aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT