Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
MINUTE N° :
1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 23/06805 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MLL2
En date du : 08 janvier 2026
Jugement de la 1ère Chambre en date du huit janvier deux mil vingt six
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.
A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026.
Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.
DEMANDERESSE :
S.A.S. TOULONDIS I, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Mathieu PERRYMOND, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de Me Jean-François MORVAN, avocat plaidant au barreau de RENNES
DEFENDERESSE :
S.A.S. OLOGRAM, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Jean-baptiste BELLON, avocat au barreau de TOULON
Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-baptiste BELLON - 0084
Me Mathieu PERRYMOND - 1024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 février 2013, la SA CACHIA HOLDING a consenti un bail à loyer commercial à la SAS TOULONDIS 1, pour une durée de neuf ans, ayant pour objet deux locaux à usage commercial, une superficie bâtie d’environ 2 500 m2 (local n° 1) et un bâtiment d’environ 600 m2 (local n° 2) sis [Adresse 4] à [Localité 11].
Par acte authentique du 13 novembre 2013, la SAS TOULONDIS 1 a donné en sous-location à la SAS OLOGRAM le terrain cadastré section AY n° [Cadastre 1] sur lequel est édifié un bâtiment d’environ 600 m2 (correspondant au local n° 2 tel que désigné au bail principal) situé à [Localité 11], moyennant un loyer annuel de 60 000€ HT.
La SAS TOULONDIS I exerce, dans le local n°1, une activité de DRIVE LECLERC. La SAS OLOGRAM exerce, dans le local n°2 pris à bail en sous-location, une activité sous l’enseigne CASH CARRELAGES.
Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, la SAS TOULONDIS 1 a fait délivrer à la SAS OLOGRAM un commandement de payer une somme de 17.387,37€ au titre d'un arriéré de loyers arrêté au 14 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la SAS TOULONDIS 1 a fait délivrer à la SAS OLOGRAM un deuxième commandement de payer une somme de 3.564,45€ au titre d'un arriéré de loyers arrêté au 12 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la SAS TOULONDIS 1 a fait assigner la SAS OLOGRAM devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location commerciale ;Condamner la SAS OLOGRAM ainsi que toute personne de son chef à quitter les lieux à [Localité 10] sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS OLOGRAM ainsi que celle de toute personne de son chef dans les lieux sis à [Localité 8] avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la SAS OLOGRAM au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, des états des privilèges et des nantissements, de la dénonciation aux créanciers inscrits et de tous actes nécessaires au recouvrement des sommes dues ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par une ordonnance d’incident du 4 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS OLOGRAM et tirée de l’absence de notification de l’assignation et des différents commandements de payer à l’ensemble des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Par des conclusions signifiées par RPVA le 22 juillet 2025 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS TOULONDIS I demande au tribunal de :
RECEVOIR la société TOULONDIS I en son exploit introductif d'instance et l'y déclarer bien-fondée ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de sous-location commerciale ;
CONDAMNER la SAS OLOGRAM ainsi que toute personne de son chef à quitter les lieux à [Localité 9] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNER en conséquence, l'expulsion de la SAS OLOGRAM ainsi que celle de toute personne de son chef dans les lieux sis à [Localité 9] avec si besoin est, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier ;
DIRE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNER la SAS OLOGRAM au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements, de la dénonciation aux créanciers inscrits et de tous actes nécessaires au recouvrement des sommes dues ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par des conclusions signifiées par RPVA le 16 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS OLOGRAM demande au tribunal de :
JUGER la SAS OLOGRAM RECEVABLE et BIEN FONDEE en ses écritures,
A TITRE PRINCIPAL,
JUGER que les commandements de payer signifiés en date du 23 mars 2023 et du 20 juillet, 2023, ainsi que l’assignation introductive d’instance en date du 23 octobre 2023, ont été signifiés avec une particulière mauvaise foi de la part de la SAS TOULONDIS 1 à la SAS OLOGRAM, dès lors que la bailleresse de sous-location ne pouvait réellement se plaindre de retards réitérés de paiement de loyers, ainsi qu’elle tente de le faire accréditer à la présente juridiction avec la plus parfaite mauvaise foi, mais uniquement d’un différend relatif à la réclamation rétroactive sur cinq ans d’indexations de loyers qu’elle avait omis d’appeler à sa locataire,
JUGER par ailleurs infondées les différentes demandes, fins et conclusions de la SAS TOULONDIS 1 dans la présente procédure, dont que la demande de résiliation judiciaire du bail de sous-location commerciale consenti à la SAS OLOGRAM par acte authentique en date du 13 novembre 2013, dès lors que les prétendues inexécutions reprochées à la concluante ne sont pas suffisamment graves pour justifier d’une résiliation judiciaire sur le fondement des dispositions des articles 1741, 1224 et 1227 du Code civil,
DEBOUTER en conséquence la SAS TOULONDIS 1 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE RECONVENTIONNEL,
JUGER que l’action introduite par la SAS TOULONDIS 1 par devant la présente Juridiction a nécessairement dégénéré en abus de procédure, dès lors qu’elle ne pouvait ignorer, qu’elle n’avait nulle chance de prospérer à l’encontre de la SAS OLOGRAM, dès lors que la bailleresse de sous-location savait pertinemment qu’à la date de son assignation introductive d’instance aucune somme n’était due par sa locataire et aurait dû savoir que les inexécutions reprochées à la concluante n’étaient pas suffisamment grave pour justifier d’une résiliation du bail à ses torts sur le fondement combiné des articles 1224 et 1227 du Code civil.
CONDAMNER par voie de conséquence la SAS TOULONDIS à payer à la SAS OLOGRAM, sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile, la somme de 10.000 € (DIX MILLE EUROS) de dommages et intérêts pour procédure abusive, en raison du préjudice subi par la défenderesse à l’action,
CONDAMNER également la SAS TOULONDIS à payer à rembourser à la SAS OLOGRAM, sur le fondement de l’article 14 de la loi no 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, modifié par l’article 1 de la loi no 2023-568 du 7 juillet 2023, la somme de 2253,53 € (DEUX MILLE DEUX CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre du trop-perçu de loyers pour la période allant de mars 2022 à juin 2024,
EN TOUTE HYPOTHESE :
CONDAMNER la SAS TOULONDIS I à payer la SAS OLOGRAM, pour un parfait parallélisme des formes avec son assignation introductive d’instance, la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.
ORDONNER l’exécution provision de la décision à intervenir.
Par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture différée de la procédure au 13 octobre 2025.
A l'audience du 13 novembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale de résiliation judiciaire du contrat de sous-location commerciale
Aux termes de l'article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (…) - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."
Aux termes de l'article 1227 du code civil : " La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice."
Aux termes de l'article 1229 du code civil : " La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice…".
Aux termes de l'article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."
Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d'inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d'entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi.
Pour demander la résiliation judiciaire du bail de sous-location commerciale conclu le 13 novembre 2013 avec la SAS OLOGRAM, la SAS TOULONDIS I invoque d’une part son refus de s’acquitter de la totalité des loyers, ce qui l’a conduite à délivrer deux commandements de payer, et d’autre part l’obstruction du droit de passage du locataire principal par l’installation de nombreuses palettes.
La SAS OLOGRAM fait valoir qu’aucun des griefs invoqués ne caractérise individuellement ou cumulativement une inexécution suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire. Elle précise, s’agissant des loyers impayés, que les causes du premier commandement ont été réglées dans le délai d’un mois et que les causes du second l’ont été avant même sa délivrance. Elle soutient également qu’il ne s’agissait pas d’un retard de paiement mais d’une indexation rétroactive des loyers sur une période de 5 ans, sans justificatif des indices appliqués ni explicitation sur le mode de calcul des sommes dues, ce qui caractérise la mauvaise foi de la SAS TOULONDIS I. S’agissant du non-respect de la servitude de passage, la SAS OLOGRAM fait valoir que la SAS TOULONDIS I s’affranchit elle-même des règles relatives aux conditions d’exercice de la servitude, en faisant circuler des camions sur la servitude en-dehors des horaires définis dans le bail de sous-location, et en ayant amputé la surface mise à disposition du sous-locataire par la pose de grillages.
En l’espèce, en premier lieu, il ressort des pièces versées au dossier que les impayés ayant justifié la délivrance d’un premier commandement de payer le 23 mars 2023 portant sur la somme de 17 188,74€ et d’un second le 20 juillet 2023 portant sur la somme de 3 102,12€ faisaient suite à la décision de la SAS TOULONDIS I de procéder à l’indexation rétroactive des loyers, en application des stipulations du bail qui prévoient une indexation annuelle en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, tel qu’indiqué dans un courrier recommandé en date du 27 mai 2022. Dès lors que le tableau de ré-indexation justifiant les sommes réclamées sur 5 ans a été communiqué à la SAS OLOGRAM seulement le 28 mars 2023 et que les sommes mises à la charge du sous-locataire ont été réglées dans le délai d’un mois dans le premier cas, avant la délivrance du commandement de payer, dans le second, l’existence de ces impayés ne saurait caractériser une inexécution suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire.
En second lieu, le bail de sous-location commerciale prévoit un droit de passage du locataire principal sur la parcelle sous-louée : « Il est ici précisé que le locataire principal exploite un DRIVE LECLERC sur la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 2] contigüe à celle cadastrée section AY n° [Cadastre 1], objet de la présente sous-location. D’un commun accord entre les parties, le locataire principal se réserve un droit de passage sur la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 1], pour lui-même, ses préposés, les clients de son établissement, ainsi que pour tous véhicules. Le tracé de ce droit de passage figure sous teinte orange en un plan demeuré ci-joint et annexé aux présentes. Toutefois, les parties conviennent que les véhicules poids lourds ou utilitaires ne seront autorisés à emprunter ce passage que de 21 heures à 8 heures du matin. »
Le tracé du droit de passage a pour origine l’entrée de la parcelle [Cadastre 7] sur l’[Adresse 6], et s’étend sur un espace de 28,50 m par 14,10 m, en partie amputé du bâtiment exploité par la SAS OLOGRAM.
La SAS TOULONDIS I produit un unique procès-verbal de constat en date du 6 mars 2025 qui témoigne de l’encombrement du terrain situé devant le magasin CASH CARRELAGE par la présence de trente-cinq palettes de matériaux et d’un espace résiduel entre les palettes de 3 mètres, rendant impossible le passage des camions. Mais l’absence de photographie situant le magasin DRIVE LECLERC par rapport au magasin CASH CARRELAGE et donc l’éventuel empiètement du droit passage par les palettes du sous-locataire rend impossible la caractérisation du grief allégué, d’autant que l’heure du constat n’est pas précisée, alors que les camions n’ont droit de passage qu’entre 21 heures et 8 heures du matin. En outre, quand bien même cet empiètement serait démontré, la production d’un unique procès-verbal de constat pourrait seulement attester d’une méconnaissance ponctuelle du bail de sous-location et non d’un manquement grave et répété de la part de la sous-locataire. Ni la lettre recommandée adressée par la SAS TOULONDIS I le 2 mars 2022 demandant à la SAS OLOGRAM de « laisser plus d’espace sur l’aire de retournement afin que les camions puissent effectuer leur manœuvre sans difficultés », ni la mise en demeure du 13 février 2025 par laquelle la SAS TOULONDIS I a intimé à la SAS OLOGRAM de « procéder à l’enlèvement de tout objet, marchandise ou véhicule qui serait placé sur ce droit de passage » ne permettent de caractériser l’occupation répétée par la SAS OLOGRAM du droit de passage matérialisé sur le plan annexé au contrat de sous-location.
Il s’ensuit que la SAS TOULONDIS I doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de sous-location commerciale du 13 novembre 2013 ainsi que, par voie de conséquence, de sa demande d’expulsion de la SAS OLOGRAM.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamnée à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».
La SAS OLOGRAM fait valoir que la présente procédure constitue un abus du droit d’ester en justice dès lors que la SAS TOULONDIS I ne pouvait se plaindre du retard réitéré de loyers alors qu’il s’agissait d’un simple différend sur l’indexation du loyer, et qu’elle ne pouvait davantage ignorer qu’elle méconnaissait les clauses du bail relatives aux conditions d’exercice de la servitude de passage et qu’elle avait installé une grille sur le terrain loué par la SAS OLOGRAM.
En l’espèce, il ressort clairement des pièces produites que, si la sous-locataire a réglé les causes des deux commandements de payer, elle s’est montrée réticente à accepter l’indexation du loyer qui résultait pourtant des stipulations du bail, ce qui a généré des impayés de loyers.
En revanche, il ressort des procès-verbaux de constat datés du 5 mars 2021, du 7 avril 2023, du 4 juillet 2024 et du 9 mai 2025 qu’à plusieurs reprises la SAS TOULONDIS I s’est dispensée du respect scrupuleux des règles relatives au droit de passage et figurant au bail de sous-location en autorisant le passage de poids-lourds après 8h le matin. A cet égard, la circonstance que ce passage n’ait pas causé de préjudice à la SAS OLOGRAM, comme le fait valoir la SAS TOULONDIS I, est sans incidence sur l’existence d’une violation des stipulations du bail. En outre, même si le procès-verbal de constat a été réalisé par un commissaire de justice et non un géomètre expert, il apparaît que la SAS TOULONDIS I a partiellement clos le terrain occupé par la SAS OLOGRAM en implantant une grille à moins de 14,10 mètres du local loué, limite figurant sur le plan annexé au bail.
Il s’ensuit que la SAS TOULONDIS I a intenté une action aux fins de résiliation judiciaire du bail de sous-location aux torts du preneur dont elle échoue à démontrer le bien-fondé et alors qu’elle a, de son côté, méconnu les stipulations du bail relatives au droit de passage.
Il y a donc lieu de condamner la SAS TOULONDIS I à payer à la SAS OLOGRAM une somme de 2 000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur la demande reconventionnelle de remboursement du trop-perçu de loyers
Il résulte de l’article 14 de la loi du 16 août 2022 que : « La variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. »
La SAS OLOGRAM demande au tribunal de condamner la SAS TOULONDIS I à lui rembourser une somme de 2 253,52€ au titre de loyers trop-perçus en raison d’une indexation entraînant une augmentation supérieure à 3,5%, en méconnaissance des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat.
La SAS TOULONDIS I fait valoir qu’elle a appliqué l’augmentation du loyer de bonne foi, ignorant la qualité de « micro-entreprise » de la sous-locataire.
En l’espèce, la SAS OLOGRAM est une PME au sens du droit de l'UE, ainsi qu’en atteste le GROUPE FGC, Société d’expertise comptable et de commissariat aux comptes, c’est-à-dire une entreprise qui répond aux deux critères cumulatifs suivants : elle emploie moins de 250 salariés et son chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 M d’euros ou son bilan total n’excède pas 43 M d’euros. Les dispositions de l’article 14 de la loi du 16 août 2022, modifiée par l’article 1 de la loi du 7 juillet 2023, lui sont donc applicables.
Or, il ressort de l’attestation du 12 juillet 2024 établie par le GROUPE FGC que le taux de variation du loyer indexé sur l’indice de la construction a été de 5,37% en 2023 et de 5,97% en 2024. Il y a donc lieu de recalculer un loyer indexé dont le taux de variation ne dépasse pas 3,5% pour les loyers mensuels compris entre le début du 2e trimestre 2022 (avril 2022) et la fin du 1er trimestre 2024 (mars 2024) et de condamner la SAS TOULONDIS I à restituer l’excédent à la SAS OLOGRAM. Il ressort du tableau produit par le GROUPE FGC que le trop-payé s’élève à 103,84€ par mois de mars 2023 à février 2024, et à 251,86€ en mars 2024. Le trop-perçu s’élève donc à la somme de (103,84€ x 12) + 251,86€, soit 1 497,94€.
Il y a donc lieu de condamner la SAS TOULONDIS I à payer une somme de 1 497,94€ à la SAS OLOGRAM en restitution de loyers trop-perçus sur la période du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
En l'espèce, la SAS TOULONDIS I perdant le procès, elle est condamnée aux dépens et à payer une somme de 3 000€ à la SAS OLOGRAM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SAS TOULONDIS I de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de sous-location commerciale du 13 novembre 2013 ;
DEBOUTE la SAS TOULONDIS I de sa demande d’expulsion de la SAS OLOGRAM ;
CONDAMNE la SAS TOULONDIS I à payer à la SAS OLOGRAM une somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE la SAS TOULONDIS I à payer une somme de 1 497,94€ à la SAS OLOGRAM en restitution de loyers trop-perçus sur la période du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 ;
CONDAMNE la SAS TOULONDIS I aux dépens ;
CONDAMNE la SAS TOULONDIS I à payer une somme de 3 000€ à la SAS OLOGRAM sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
