Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/05299

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 23 JUIN 2022 N° 2022/ 482 Rôle N° RG 21/05299 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIIM Société WARNER INTERNATIONAL PROPERTIES C/ S.C.I. CANARITA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Layla TEBIEL Me Fabien COLLADO Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de CANNES en date du 10 mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-258. APPELANTE Société WARNER INTERNATIONAL PROPERTIES prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est situé [Adresse 2] (BAHAMAS) représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Jean-Paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE S.C.I. CANARITA, Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 7 octobre 2016, la société civile immobilière (SCI) Canarita a donné à bail à M. [I] [S] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 3 100 euros, charges comprises. Par acte en date du 1er janvier 2018, le même logement était donné à bail à la société Warner International Properties, représentée par M. [S], moyennant un loyer mensuel initial de 2 800 euros, outre 400 euros de provision sur charges. Le 26 juin 2020, la société Canarita a fait délivrer à la société Warner International Properties un commandement de payer une somme principale de 16 394,86 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges. Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, la société Canarita a, par acte d'huissier en date du 10 septembre 2020, assigné la société Warner International Properties devant le tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de la condamner à diverses sommes. Par ordonnance en date du 10 mars 2021, ce magistrat a : - déclaré recevables les conclusions de la société Warner International Properties ; - rejeté l'exception d'incompétence ; - rejeté l'exception d'inexécution; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 août 2020 ; - condamné la société Warner International Properties à payer à la société Canarita une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer ; - condamné la société Warner International Properties à payer à la société Canarita la somme de 43 506,86 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de février 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2020 sur la somme de 12 800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; - dit que l'indemnité d'occupation devrait être réglée au plus tard le cinq du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux ; - dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme portera des intérêts au taux légal à compter du six de chaque mois ; - ordonné à la société Warner International Properties de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef ; - dit qu'à défaut pour la société Warner International Properties d'avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de force publique et d'un serrurier ; - constaté qu'il existe une contestation sérieuse concernant les demandes reconventionnelles présentées par la société Warner International Properties ; - renvoyé la société Warner International Properties à mieux se pourvoir sur ces points ; - condamné la société Warner International Properties à payer à la société Canarita la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Warner International Properties aux entiers dépens ; - rejeté les autres demandes de la société Warner International Properties. Ce magistrat a considéré notamment : - que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes est matériellement compétent pour connaître de l'action en l'état d'un bail signé par la société Warner International Properties, représentée par M. [S], à l'égard duquel un bail lui avait été consenti à titre personnel préalablement, soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; - que le commandement délivré le 26 juin 2020 respecte les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur ; - que les infiltrations dont se plaint la locataire, à savoir des fuites d'urines dans les toilettes du logement, ne sont pas permanentes, ont une origine indéterminée et ne rendent pas le logement inhabitable ou totalement insalubre justifiant l'exception d'inexécution soulevée par la locataire ; - qu'aucun délai de paiement ne sera accordé à la locataire qui ne justifie pas être en situation de régler la dette locative qui s'établit à la somme de 43 506,86 euros à la date du mois de février 2021 ; - que les demandes reconventionnelles formées par la locataire aux fins devoir enjoindre la bailleresse à remettre en état les lieux, à être autorisée à consigner les loyers et à obtenir une provision se heurtent à des contestations sérieuses en raison d'éléments insuffisants sur l'existence et l'origine des désordres. Par acte transmis le 12 avril 2021, la société Warner International Properties a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a déclaré ses conclusions recevables. Dans ses dernières conclusions transmises le 7 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Warner International Properties sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau ; - déclare le juge du contentieux et de la protection matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grasse ; - prononce la nullité du commandement de payer en date du 26 juin 2020 ; - déboute la société Canarita de ses demandes ; - à titre reconventionnel : - ordonne à la société Canarita de réaliser les travaux nécessaires à la cessation des fuites d'urine au niveau des toilettes de l'appartement loué dans les 30 jours de la signification de la décision à venir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - l'autorise à consigner ses loyers jusqu'à réalisation complète des travaux nécessaires à la cessation des fuites d'urine au niveau des toilettes de l'appartement loué ; - condamne la société Canarita à lui payer la somme de 20 000 € à titre de provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance ; - la condamne à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux entiers dépens de l'instance. Concernant l'incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection, elle se fonde sur les dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article R 211-4 I 2° du code de l'organisation judiciaire pour soutenir que : - la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas si le locataire est une personne morale et en l'absence d'accord exprès des parties ; - le fait que le bail se réfère à la loi du 6 juillet 1989 ne caractérise aucunement l'intention des parties se soumettre le bail au statut des baux d'habitation, de même le fait que le logement a été précédemment loué à son dirigeant, M. [S], à titre personnel ; - en acceptant de conclure un nouveau bail avec une société commerciale, la bailleresse a accepté de changer de statut et de soumettre le bail au statut des baux commerciaux ; - en matière de baux commerciaux, seul le tribunal judiciaire est compétent. Concernant la validité du commandement de payer du 26 juin 2020, elle se prévaut des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de conclusion du bail, pour soutenir que : - les cinq premiers alinéas ne sont pas reproduits ; - ne pas avoir été informée qu'elle pouvait obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail ; - le premier juge a commis une erreur en se fondant sur la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi du 23 novembre 2018, dès lors que le bail a été conclu le 1er janvier 2018, soit avant l'entrée en vigueur de cette loi modificative qui ne s'applique pas aux baux en cours ; - en l'absence de commandement valablement justifié, la demande de résolution du bail est injustifiée. Concernant l'exception d'inexécution sur le fondement des articles 1217, 1219, 1719, 1721 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle expose que : - le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le propriétaire manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d'équipement ; - peu après son entrée dans les lieux, elle a constaté des fuites répétées d'urine au niveau de deux toilettes de l'appartement puis au niveau du troisième toilette ; - devant la persistance de ces fuites, elle a relancé à plusieurs reprises la bailleresse, en vain ; - la bailleresse s'est contentée d'avoir un comportement dégradant à son égard, comme en atteste Mme [C], campagne de M. [S] ; - la réalité des fuites et leur persistance sont incontestables, lesquelles résultent notamment de deux constats d'huissier dressés le 26 août 2020 et le 20 janvier 2021 ; - en l'absence de toilettes étanches et fonctionnelles, le logement est totalement inhabitable : - le logement est également insalubre dès lors que des fuites d'urine constituent un problème de santé pour les occupants de l'appartement compte tenu de l'odeur permanente et du fait que M. [S], âgé de 80 ans, risque de glisser à chaque passage aux toilettes et qu'il doit se baisser pour éponger le sol ; - les prétendues diligences accomplies par la bailleresse sont insuffisantes et inefficaces ; - la société de plomberie Techniservices, qui n'est intervenue qu'à une seule reprise le 28 juin 2019, a réservé son diagnostic d'absence de fuites dans l'attente d'un contrôle postérieur ; - la société de plomberie Foresi n'a procédé à aucune recherche de fuites, ni même vérifié le pied du coffrage de la chasse d'eau ; - la bailleresse a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement à sa locataire. Concernant ses demandes reconventionnelles, elle expose que : - les travaux de remise en état s'imposent en l'absence de diligences suffisantes de la part de la bailleresse pour remédier aux désordres affectant le logement ; - son préjudice de jouissance est incontestable et justifie l'allocation de 20 000 euros ; - sa demande d'être autorisée à consigner ses loyers jusqu'à ce que la bailleresse procède aux réparations nécessaires à la cessation des fuites d'urine au niveau des toilettes est parfaitement fondée. Dans ses dernières conclusions transmises le 27 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Canarita sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - condamne la société Warner International Properties à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Concernant la compétence du juge des contentieux de la protection, elle expose que : - les baux d'habitation consentis à des personnes morales peuvent valablement être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 si les parties se sont accordées en ce sens ; - le fait que les parties ont souhaité soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 résulte du fait que le logement avait été initialement donné à bail d'habitation à M. [S], lequel a souhaité, un peu plus d'un an après, que ce bail passe au nom de la société sans nouvel état des lieux et que le contrat de bail signé le 1er janvier 2018 fait expressément référence à un bail d'habitation de trois ans conclu en application de la loi du 6 juillet 1989 en contenant les clauses habituelles en la matière ; - l'intention des parties était donc de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et non à celles d'ordre public du bail commercial ; - devant le juge du fond, la locataire a abandonné sa demande d'incompétence matérielle. Concernant la validité du commandement de payer, elle expose que : - l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018 ; - cette loi s'applique aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur le 25 novembre 2018 ; - le commandement de payer mentionne expressément l'ensemble des modalités requises par cette loi, de sorte qu'il est valable. Concernant l'exception d'inexécution, elle expose que : - la preuve n'est aucunement rapportée que le logement présenterait un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du voisinage ; - si la locataire se prévaut de constats d'huissier relevant d'importantes fuites d'urine répétées, elle relève que l'existence, la cause ou la provenance de ces désordres n'est pas rapportée ; - si le logement était insalubre, la locataire n'aurait pas manqué de produire un arrêté d'insalubrité ; - le logement n'est aucunement inhabitable, de sorte que la locataire a commis une faute en suspendant, sans demande de consignation préalable, les loyers ; - toutes les diligences ont été effectuées pour remédier aux désordres allégués ; - la société Foresi, qui est intervenue les 21 janvier et 15 février 2019 et qui a procédé à la dépose d'un WC, au passage d'un furet et aux vérifications des évacuations, n'a constaté aucun désordre au niveau des toilettes ou des évacuations ; - la société Techniservices, qui est intervenue le 28 juin et le 23 octobre 2019 et qui a procédé à des recherches de fuite à l'aide d'une caméra, n'a constaté aucune fuite ; - Mme [C] atteste qu'il n'y a plus de désordres depuis le mois de juillet 2020 ; - la locataire, n'ayant pas été placée dans une impossibilité d'utiliser le bien loué, il lui était impossible de suspendre le paiement du loyer. Concernant les demandes reconventionnelles de la locataire, elle expose que : - la locataire ne justifie d'aucun préjudice de jouissance qui lui serait imputable et dont l'origine se trouverait dans les parties privatives ; - les travaux ne sont pas justifiés faute d'éléments de preuve. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 mai 2022 et l'affaire appelée à l'audience du 17 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'exception d'incompétence matérielle Les articles L 213-4-3 et L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire disposent que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, ou dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. En revanche, les litiges relatifs aux baux commerciaux et professionnels lui échappent. En l'espèce, il est admis que les baux consentis à des personnes morales peuvent valablement être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 si les parties se sont accordées en ce sens. En l'occurrence, le contrat conclu le 1er janvier 2018 entre la société Canarita et la société Warner International Properties est intitulé contrat de location et indique qu'il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. De plus, les clauses contractuelles sont celles applicables à un bail d'habitation, et en particulier celle relative à la durée du bail qui est fixée à trois ans. Enfin, il apparaît que les lieux sont occupés par M. [S], représentant légal de la société Warner International Properties, lequel les occupe depuis le 24 octobre 2016, date à compter de laquelle un bail d'habitation lui a été consenti, à titre personnel, par la société Canarita. Ces éléments caractérisent bien l'intention des parties de soumettre le bail consenti à la société Warner International Properties à la législation sur les baux d'habitation. En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le premier juge s'est déclaré matériellement compétent pour connaître du litige. Sur les demandes résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance (exception d'inexécution de payer les loyers, obligation d'exécuter des travaux de remise en état sous astreinte et autorisation de consigner le montant des loyers) Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Enfin, il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. En l'espèce, les désordres dont se plaint la société Warner International Properties consistent en des infiltrations d'eaux usées, et en en particulier d'urine, dans les trois toilettes de l'appartement loué. Afin d'étayer la réalité de ces désordres, elle verse aux débats : - des mails et courriers adressés à la bailleresse, écrits en langue anglaise ou française, dans le courant des années 2019 et 2020 aux termes desquels elle se plaint de remontées d'urine dans les toilettes ; - des photographies, non datées, montrant des toilettes avec des tâches au sol ainsi que des serpillères et une bassine pour éponger ; - une attestation dressée le 2 juillet 2020 par Mme [N] [C], compagne de M. [S] depuis 16 années, dans laquelle elle expose que les problèmes de l'urine coulant à l'arrière des toilettes ont commencé en octobre-novembre 2018, que les interventions des plombiers de la bailleresse n'ont rien donné, que le plombier du voisin du dessous, qui est intervenu pour réparer la fuite d'eau d'une toilette, a constaté qu'un tuyau flexible d'évacuation des eaux usées était déboîté par un manchon et que, depuis son intervention, il n'y a plus d'urine chez M. [S] ; - un procès-verbal de constat dressé le 26 août 2020 à la demande de la société Warner International Properties pour des nuisances importantes provenant des évacuations des eaux usées des trois toilettes se trouvant dans l'appartement, aux termes duquel l'huissier de justice constate, dans la salle d'eau principale de l'appartement où se trouve un WC suspendu, une forte odeur d'urine ainsi que la présence d'urine au sol ; - un procès-verbal de constat dressé le 20 janvier 2021 à la demande de la société Warner International Properties pour des fuites d'urine particulièrement préjudiciables dans les trois toilettes de l'appartement depuis octobre 2018, aux termes duquel l'huissier de justice relève dans les WC situés à l'entrée de l'appartement que, depuis le pied du coffrage de la chasse d'eau, provient de l'urine qui inonde le sol, dans les WC situés de la chambre principale qu'il provient du pied du coffrage de la chasse d'eau, de l'urine qui se répand au sol et dans les WC situés à l'étage que le même phénomène s'est produit avec une flaque d'urine sous la cuvette, au sol. La bailleresse justifie, pour sa part, avoir fait appel à deux sociétés, à savoir : - l'une qui est intervenue les 21 janvier et 15 février 2019 suivant facture n° 180514 en date du 20 février 2019 pour la dépose du WC de l'appartement, le passage d'un furet, la vérification des évacuations, la réparation d'une fuite au niveau du compteur d'eau et le changement du manomètre de ce dernier moyennant un coût de 580,69 euros ; - l'autre, la société Techniservices, qui est intervenue, suivant facture n° 190179 en date du 28 juin 2019, pour une recherche de fuite en pourtour des toilettes suspendus, la casse d'un carrelage pour accéder au raccordement des toilettes, le passage d'une caméra, des essais des douches carrelées mitoyennes aux toilettes, la réfection des joints défectueux, étant relevé qu'aucune fuite n'a été constatée au niveau des WC mais, qu'après arrosage des joints derrières le rosaces, il a été constaté un taux d'humidité en forte augmentation, moyennant un coût de 426,80 euros ; cette entreprise indique, après avoir listé les travaux réalisés, être en attente du résultat afin de contrôler si cela était le seul problème. Il résulte de ces éléments, qu'alors même que les entreprises mandatées par la bailleresse au début de l'année 2019 n'ont pas constaté de fuites provenant des toilettes de l'appartement loué, la société Warner International Properties, qui a continué à se plaindre de la présence d'urine jonchant le sol de ses toilettes, a fait appel à un huissier de justice les 26 août 2020 et 20 janvier 2021. Or, si l'huissier de justice a effectivement relevé la présence de flaques d'urine, il ne s'agit manifestement pas d'infiltrations d'eaux usées provenant habituellement de toilettes lorsque des fuites sont constatées, de sorte que l'origine de ces désordres reste indéterminée. Cela est d'autant plus vrai que ces constatations ont été faites à un moment où, Mme [C] indiquait le 2 juillet 2020 que le plombier du voisin du dessous était parvenu à remédier aux désordres subis par M. [S], en intervenant sur un tuyau flexible d'évacuation des eaux usées. Enfin, et même à supposer que l'appelante ait subi des infiltrations d'eaux usées dans ses toilettes, elle ne pouvait pas décider de suspendre le paiement de ses loyers sans aucune autorisation préalable d'un juge, sauf à apporter la preuve du caractère inhabitable ou totalement insalubre du logement. Or, en se maintenant dans les lieux jusqu'à une date indéterminée, en l'état d'un jugement en date du 10 mai 2021 rendu par le tribunal de proximité de Cannes déclarant valable le congé aux fins de reprise pour y habiter délivré par la société Canarita le 26 juin 2020 à effet au 31 décembre 2020, ordonnant l'expulsion des lieux loués de la société Warner International Properties et de tous occupants de son chef et la condamnant à une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, la société Warner International Properties ne démontre pas son impossibilité d'y habiter. De plus, la forte odeur qui émanerait des toilettes n'a été constatée qu'à une seule reprise par l'huissier de justice le 26 août 2020, de sorte que l'appelante ne peut s'en prévaloir pour établir une odeur nauséabonde continue depuis la fin de l'année 2018 qui rendrait le logement insalubre. En outre, si la société Warner International Properties indique que son représentant légal, M. [S], risque de glisser à chaque passage aux toilettes, il n'en résulte aucune impossibilité totale d'habiter le logement. Enfin, il n'est pas établi que les toilettes ne fonctionnent pas. En conséquence, faute pour la société Warner International Properties d'établir, avec l'évidence requise en référé, que la société Canarita a manqué à son obligation de délivrer un bien en bon état le rendant soit inhabitable soit totalement insalubre, elle ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour suspendre, en tout ou partie, le paiement des loyers. De plus, dès lors que la société Canarita démontre avoir accompli les diligences nécessaires en faisant intervenir deux sociétés différentes dans les courant de l'année 2019, lesquelles n'ont constaté aucune infiltration d'eaux usées provenant des toilettes de l'appartement, que l'huissier de justice, qui est intervenu à la demande de l'appelante, n'a relevé que des flaques d'urine jonchant le sol des toilettes et que la campagne de M. [S] indique elle-même dans son attestation du 2 juillet 2020 qu'il a été remédié aux désordres, l'appelante ne justifie pas sa demande d'enjoindre à l'intimée de réaliser, sous astreinte, les réparations nécessaires pour faire cesser les fuites d'urine au niveau des toilettes et, dans cette attente, d'être autorisée à consigner les loyers. Au surplus, à supposer que le jugement susvisé rendu le 10 mai 2021 par le tribunal de proximité de Cannes n'a pas acquis force de chose jugée, l'appelante sera, aux termes de la présente décision, considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 27 août 2020, de sorte qu'elle n'est pas fondée, depuis cette date, à solliciter la réalisation de travaux dans un appartement qu'elle n'a plus le droit d'occuper. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes de la société Warner International Properties tenant à l'exception d'inexécution de payer les loyers, à enjoindre la société Canarita à réaliser les travaux de remise en état sous astreinte et à être autorisée, dans cette attente, à consigner le montant des loyers. Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I, tel qu'en vigueur depuis le 1er septembre 2019, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En l'espèce, le contrat de bail, signé par les parties le 1er janvier 2018, stipule dans un paragraphe 17 que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Un commandement de payer de payer la somme principale de 16 394,86 euros a été délivré le 26 juin 2020 comprenant les loyers et provisions sur charges des mois de mars à juin 2020 (12 800 euros) ainsi que les charges de 2018 (1 467,13 euros) et 2019 (2 127,73 euros) après régularisation annuelle. Pour apprécier la régularité du commandement de payer, il convient de se référer aux dispositions de l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur à la date du commandement de payer et non à celles en vigueur au moment de la conclusion du bail. Dès lors que le commandement de payer contient l'ensemble des mentions susvisées, rien ne s'oppose, à ce qu'il produise ses effets. Etant donné que la cour ignore si le jugement susvisé rendu le 10 mai 2021 par le tribunal de proximité de Cannes a acquis force de chose jugée, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 27 août 2020 et ordonné l'expulsion de l'appelante ainsi que celle de tous occupants de son chef. Sur les demandes de provisions Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Sur la demande de provision formée par l'intimée au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, dès lors qu'il n'a pas été fait droit à la demande de la société Warner International Properties de suspension du paiement de ses loyers, qu'elle ne discute pas les sommes auxquelles elle a été condamnée par le premier juge, que la société Canarita n'a pas réactualisé sa créance locative et que la condamnation sollicitée à titre provisionnel ne résulte pas du jugement susvisé rendu le 10 mai 2021 par le tribunal de proximité de Cannes, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'appelante au paiement de la somme de 43 506,86 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de février 2021 inclus, et à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer à compter du mois de mars 2021 jusqu'à libération effective et intégrale des lieux. Sur la demande de provision formée par l'appelante à valoir sur le préjudice de jouissance En l'espèce, il résulte de ce qui précède, qu'outre le fait que l'appelante ne pouvait refuser de payer le loyer, faute d'établir une impossibilité totale d'occuper les lieux, la preuve de désordres imputables à la bailleresse n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé. Dans ces conditions, faute pour l'appelante d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision en son principe, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La société Warner International Properties n'obtenant pas gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée aux entiers dépens de première instance et à verser à la société Canarita la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance. En outre, elle sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel. L'équité commande également de la condamner à verser à la société Canarita la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens. En revanche, la société Warner International Properties sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement en tant que partie perdante tenue aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ; Y ajoutant ; Condamne la société Warner International Properties à verser à la SCI Canarita la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens ; Condamne la société Warner International Properties aux entiers dépens de la procédure d'appel. La Greffière Le Président