Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 23/02197

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02197 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRPV ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MAI 2024 MINUTE N° 24/01406 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Avril 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE EHI FRANCE 5 [Localité 4], ayant son siège social à [Adresse 3], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, élisant domicile chez son mandataire La société CROMWELL France SAS sise [Adresse 3] représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02 ET : S.A.R.L. LTSE (LOGISTISUE TRANSPORT S SERVICES ENCHERES), ayant son siège social au [Adresse 2], Adresse des lieux loués :[Adresse 1] [Adresse 5] représentée par Maître Olivier ITEANU de la SELARL ITEANU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1380, substitué par Me Myriam DOUILLET BEN-AROCH, avocat au barreau de PARIS, *********************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 8 août 2022, la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] a consenti à la société LTSE un bail commercial portant sur divers locaux situés [Adresse 5]. Par acte du 15 décembre 2023, la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société LTSE pour: -faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ; -obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique, et la séquestration des meubles ; -voir décider que le dépôt de garantie lui restera acquis ; -la voir condamner à lui payer à titre provisionnel : une somme de 386.735,78 euros à valoir sur les loyers, charges et provisions sur charges impayés,une indemnité de 10% des sommes dues, soit 38.673,57 euros,une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer courant, hors charges et taxes, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux,-que la société LTSE soit condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que les frais d'exécution à venir. L'affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2024. A l'audience, la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise la dette à la somme de 733.119,21 euros arrêtée au 26 avril 2024. En réplique aux demandes et moyens soulevés en défense, elle fait valoir que le décompte est clair sur le montant des sommes dues, et elle s'oppose aux délais sollicités. La société LTSE sollicite du juge des référés qu'il : -prononce la nullité du commandement de payer des 30 octobre et 3 novembre 2023, en ce qu'il est imprécis, incohérent, rédigé pour partie en anglais et qu'il n'est pas assez explicite sur les conséquences d'un défaut de paiement dans le délai d'un mois ; -et à titre subsidiaire, constate ses difficultés financières et l'autorise à régler la dette en 24 mensualités ; elle précise à cet égard qu'elle a perdu un important client, mais qu'elle n'est pas en état de cessation des paiements ; -déboute la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] de toutes ses demandes. Elle remet à l'audience à la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] un chèque de 10.000 euros. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Il est en outre rappelé que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Et il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de: -prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire ; tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés ; -d'ordonner la résiliation d'un contrat lorsqu'elle nécessite une appréciation de la gravité d'un manquement d'une partie. Enfin, l'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Au cas présent, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance ou d'exécution d'une des charges et conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme en principal de 386.735,78 euros a été signifié par la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] à la société LTSE les 30 octobre et 3 novembre 2023. Ce commandement comporte un décompte détaillé, avec des libellés compréhensibles, permettant à la société locataire de comprendre la nature et le montant des sommes dont le paiement est réclamé. Par ailleurs, il est clair sur les conséquences d'un défaut de paiement dans le délai d'un mois en ce qu'il précise que la société bailleresse, dans cette hypothèse, peut si elle le souhaite demander l'expulsion. Le commandement ayant été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce et étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 26 avril 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après sa signification, soit le 4 décembre 2023. L'obligation de la société LTSE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Il est rejeté la demande de délais, à défaut pour la société défenderesse de justifier qu'elle est en mesure de faire face au paiement de la somme due en 24 mois, le dernier paiement, sans compter le chèque remis à l'audience, non encore encaissé et d'un montant sans commune mesure avec la dette, ayant été effectué au mois de juillet 2023. Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société LTSE causant un préjudice à la société EHI FRANCE 5 [Localité 4], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Elle demande en outre le paiement d'une majoration de 10% des sommes dues et le droit de conserver le montant du dépôt de garantie. Ces sommes, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés, juge de l'évidence. Il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande formée au titre du paiement d'une majoration de 10% des sommes dues et du dépôt de garantie, et la partie défenderesse sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer conventionnel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. La société EHI FRANCE 5 [Localité 4] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte produit à l'audience, que la société LTSE reste lui devoir au 26 avril 2024 une somme de 732.022,60 euros, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse (loyer et indemnités d'occupation), déduction faite des frais d'huissiers, qui ne sont pas justifiés, ou qui seront examinés dans le cadre des dépens. Il n'a pas été déduit le montant du chèque à défaut de preuve, le jour de l'audience, de son bon encaissement. La société LTSE sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Succombant, elle sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons la résolution du bail au 4 décembre 2023 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société LTSE et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 5], lots 556 C et 556 D et des emplacements de stationnement ; Condamnons la société LTSE au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Condamnons la société LTSE à payer à la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] la somme provisionnelle de 732.022,60 euros ; Condamnons la société LTSE à payer à la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société LTSE à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; Rejetons toutes les autres demandes de la société EHI FRANCE 5 [Localité 4] et de la société LTSE ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 MAI 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LA PRÉSIDENTE Anne BELIN