Tribunal judiciaire, 18 avril 2024. 23/07976

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07976 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AQA N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 18 avril 2024 DEMANDERESSE Association FAC HABITAT, TERTIA II - [Adresse 2], représentée par M.[L] [Y] DÉFENDEUR Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 avril 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 18 avril 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07976 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AQA FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat du 07/03/2017, l'association FAC-HABITAT avait donné en location à Monsieur [H] [P] un appartement en résidence sociale (T1bis) situé [Adresse 1] (1er étage, appartement 20111) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 568,30 €, provisions sur charges et prestations spécifiques comprises. Force est de constater que certes le contenu du contrat de location laisse à penser que le contrat n'est pas régi par la loi du 06/07/1989 mais par les dispositions particulières des articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; mais pour autant, ledit contrat ne porte aucune mention claire des textes qui lui sont applicables et plus particulièrement de ce que les dispositions protectrices de la loi du 06/07/1989 seraient écartées. Par acte du 12/06/2023, l'association FAC-HABITAT a fait délivrer à Monsieur [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 1325,46 €. Ce commandement enjoignait également à Monsieur [P] de justifier d'une assurance locative. Force est de constater que le dit commandement ne se référait pas à la législation applicable aux logements-foyers mais à l'article 24 et à l'article 7g de la loi du 06/07/1989. Par acte du 01/09/2023, l'association FAC-HABITAT a assigné Monsieur [H] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers ; -l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; -le règlement du sort des meubles garnissant le logement selon les dispositions légales ; -le paiement de la somme de 1081,87 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 1325,46 € et à compter de l'assignation sur le surplus ; -le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et accessoires normalement exigibles, à compter de la date de résiliation jusqu'à la reprise effective des lieux. L'association FAC-HABITAT a demandé également une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 04/09/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [H] [P] ne s'est pas présenté à l'audience, au moment des débats. Il s'est présenté bien après la clôture de ces débats, alors que la partie demanderesse n'était plus présente. À l'audience, l'association FAC-HABITAT a indiqué que la créance avait augmenté, s'élevant à 2571,94 €. Elle a précisé qu'il n'y avait pas eu reprise du paiement du loyer courant. Elle s'est opposée à l'octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur l'opportunité ou non d'une réouverture des débats Tout d'abord, lorsqu'il s'est présenté à l'audience, après clôture des débats, Monsieur [P] n'a pas apporté d'éléments de contestation pouvant en changer les données, ayant seulement évoqué avoir été victime d'une usurpation bancaire ayant bloqué son compte. Par ailleurs, la réouverture des débats ne permettrait pas l'octroi d'un délai de paiement à Monsieur [P], ni la suspension des effets de la clause résolutoire. En effet, aucune reprise du paiement du loyer courant n'est intervenue à ce jour et l'association bailleresse a exprimé son opposition claire à une telle perspective. Au demeurant, le décompte actualisé produit à l'instance fait ressortir que, malgré une part d'APL conséquente, les versements de Monsieur [P] sont demeurés sporadiques, la situation d'impayés étant constante et ancienne. La dette a augmenté, s'élevant à 2717,76 € au 30/11/2023. Au vu des éléments qui précède, Il n'y a pas lieu de procéder à une réouverture des débats. Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Les éléments du dossier sont insuffisants à écarter l'application du régime général prévu par la loi du 06/07/1989, loi à laquelle d'ailleurs se réfère manifestement les pièces du demandeur. Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 12/06/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 30/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 12/08/2023. L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties. En l'espèce, le défendeur était absent aux débats et le demandeur n'a en rien acquiescé à l'octroi de délais de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui aurait permis de passer outre le défaut de reprise du paiement du loyer courant. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [P] à la date du 13/08/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus A ce titre, l'association FAC-HABITAT justifie d'une créance, hors frais, de 1081,87 € au titre des loyers, charges et prestations dus au 31/07/2023 (le dernier loyer compris dans cette somme correspondant à l'échéance de juillet 2023), Sur l'indemnité d'occupation à échoir Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser l'association FAC-HABITAT du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer, charges et accessoires normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. Sur les demandes accessoires Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'association FAC-HABITAT les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort Constate la résiliation de plein droit à la date du 13/08/2023 du bail consenti le 07/03/2017 par l'association FAC-HABITAT à Monsieur [H] [P], portant sur le logement situé [Adresse 1] (1er étage, appartement 20111). Dit qu'à défaut par Monsieur [H] [P] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux et propriété du défendeur sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne Monsieur [H] [P] à payer à l'association FAC-HABITAT la somme de 1081,87 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 31/07/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12/06/2023 sur 1325,46 € et à compter du 01/09/2023 sur le surplus. Condamne Monsieur [H] [P] à payer à l'association FAC-HABITAT, à compter du 01/08/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et accessoires normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Déboute l'association FAC-HABITAT du surplus de ses demandes. Condamne Monsieur [H] [P] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le GreffierLe Président