Cour d'appel, 17 novembre 2022. 21/00516

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 17 Novembre 2022 N° RG 21/00516 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUV4 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 13 Octobre 2020, RG 20/00914 Appelant M. [S] [Z] né le 11 Mai 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Ophélie RAOULT, avocat au barreau de CHAMBERY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003388 du 01/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) Intimée SA HALPADES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SELURL BOLLONJEON, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 27 septembre 2022 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 mars 2019, la société Halpades a donné à bail à M. [S] [Z] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 479,68 €, outre les charges. Compte tenu du parcours antérieur du locataire, une mesure d'accompagnement de type AVDL (accompagnement vers et dans le logement) avait été mise en place au préalable avec l'association la Passerelle, afin de l'aider à s'intégrer dans les lieux. Malgré cet accompagnement, le bailleur a reçu, dès son entrée dans les lieux, de nombreuses plaintes des autres occupants de l'immeuble pour des troubles du voisinage causés par M. [Z] et diverses altercations l'impliquant. Les démarches entreprises auprès du locataire étant restées vaines, par acte délivré le 9 mars 2020 la société Halpades a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains pour obtenir, avec exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation du bail, - la libération immédiate des lieux et, à défaut, l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si nécessaire, - la condamnation de M. [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, outre charges et indexation, jusqu'à libération des lieux, - la condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. [Z] s'est opposé aux demandes en faisant valoir sa vulnérabilité et le fait que les troubles dénoncés seraient imputables à ses amis sous l'influence desquels il se trouve. Par jugement contradictoire, rendu le 13 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : prononcé la résiliation du bail à compter de la date du jugement, dit qu'à défaut pour M. [Z] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, condamné M. [Z] à payer à la société Halpades une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la signification de la présente décision et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir, dit que la société Halpades sera autorisée à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer, conformément aux dispositions contractuelles, et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions, rejeté la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [Z] aux dépens de l'instance, rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 10 mars 2021, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions notifiées le 9 juin 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [Z] demande en dernier lieu à la cour de: infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, débouter la société Halpades de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de M. [Z], condamner la société Halpades aux entiers dépens. Par conclusions notifiées le 9 juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Halpades demande en dernier lieu à la cour de: Vu les articles 1719 et 1729 du code civil, Vu les articles 6b et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1242 du code civil, confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, condamner M. [Z] aux entiers dépens distraits au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée à la date du 29 août 2022 et renvoyée à l'audience du 27 septembre 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 17 novembre 2022. MOTIFS ET DÉCISION En application de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose loués à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. L'article 7 paragraphe b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Enfin, l'article 4.4 du contrat de bail liant les parties, intitulé «tranquillité des voisins», stipule que «les locataires s'engagent à respecter la tranquillité et/ou la sécurité des voisins; il est formellement interdit de faire du bruit, notamment par l'usage d'appareils radio, de télévision ou autres instruments. Les locataires s'engagent à jouir du bien loué et de ses dépendances calmement, et conformément à la législation en vigueur [...] dans le cas de troubles persistants [la société bailleresse] engagera toute procédure judiciaire aux fins de résilier le bail, d'obtenir l'expulsion, la condamnation financière, outre les frais irrépétibles et dépens, à l'encontre des locataires». M. [Z] fait grief au jugement d'avoir prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion en se fondant sur les troubles du voisinage dont on l'accuse alors, selon lui, que les troubles dénoncés par Halpades ne sont pas continus, ni actuels; qu'ils n'ont été que ponctuels et ne justifient pas la résiliation du bail. Il souligne que partie des troubles ont été causés par des personnes qui ont occupé son logement sans son autorisation alors qu'il était incarcéré. Et aussi qu'une partie des troubles dont les voisins se sont plaints ne peuvent lui être imputés faute de preuve. La société Halpades soutient au contraire que les troubles ont diminué pendant l'incarcération de M. [Z], sans cesser complètement puisqu'une plainte pour injures a été déposée par une voisine contre un homme occupant alors l'appartement du locataire. La bailleresse soutient que les troubles sont persistants, des plaintes d'autres locataires lui étant parvenues après le retour de M. [Z]. Elle précise en outre que l'occupation du logement par des tiers n'a jamais été autorisée par le bailleur, et que le locataire est responsable des nuisances causées par les occupants de son chef. Il résulte des pièces produites aux débats, ainsi que l'a retenu le premier juge, que dès l'entrée de M. [Z] dans les lieux des plaintes ont été émises par ses voisins. Si les attestations produites ne permettent pas toutes d'imputer à M. [Z] l'intégralité des dégradations constatées dans l'immeuble, d'autres sont au contraire très circonstanciées quant au comportement agressif et insultant de ce locataire à l'égard des autres occupants, ainsi que du tapage provenant de son logement ou des personnes qui viennent lui rendre visite, à des heures très tardives, voire en pleine nuit, notamment durant les périodes de confinement de l'année 2020, mettant à rude épreuve les nerfs des autres occupants. Ces plaintes ont persisté jusqu'au mois de juin 2020, désignant nommément M. [Z], et ce malgré diverses interventions de médiation pour tenter de calmer les tensions, sans résultat significatif. Puis, au cours de son incarcération, une nouvelle plainte a été déposée au commissariat de police de [Localité 5] le 31 octobre 2021 pour une agression commise sur une voisine par une connaissance de l'appelant occupant son appartement. La société Halpades justifie avoir adressé à M. [Z] une mise en demeure d'avoir à faire cesser ces troubles le 18 décembre 2019, laquelle n'a pas été suivie d'effet. Si la situation de M. [Z] apparaît fragile à divers égards, pour autant, compte tenu de la multiplicité des plaintes des autres occupants de l'immeuble et de l'occupation illicite par des tiers du logement loué, sans autorisation de la société Halpades, c'est à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le premier juge a retenu que ces manquements étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions. M. [Z], qui succombe en son appel, supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 13 octobre 2020 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [S] [Z] aux entiers dépens de l'appel. Ainsi prononcé publiquement le 17 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente