Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yassine BEN BELLA
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 25/02231 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GWM
N° MINUTE : 2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 août 2025
DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT-OPH,
[Adresse 1]
représenté par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [R],
[Adresse 2]
représenté par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS,
Madame [U] [R],
[Adresse 2]
représentée par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2025
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 août 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 29 août 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/02231 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GWM
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 13 mars 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 412,08 euros, outre une provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 3967,58 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R],
- dire que Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 14 décembre 2024, soit la somme de 5376,79 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.
A cette audience [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5019,95 euros. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par les défendeurs.
Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R], représentés par leur conseil à l’audience, ont reconnu le montant de la dette sous réserve de la déduction de la somme de 1318,79 euros payée par deux versements effecxtués peu avant l’audience. Ils ont sollicité des délais de paiement sur 36 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire. Ils ont affirmé que leurs ressources s'élèvent à 867,28 euros par mois de RSA mais que les APL sont suspendues, lesquelles étaient d’un montant de 314,55 euros. Le dépôt d’un dossier auprès du FSL est envisagé pour apurer la dette. Ils ont ajouté que la dette a été générée par une période de suspension du versement du RSA et le congé maternité de l’assistante sociale qui gère en pratique leur budget.
[Localité 3] HABITAT OPH a été autorisée à produitre une décompte actuslisé par note en délibéré.
La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que [Localité 3] HABITAT OPH a communiqué un décompte actualisé par note en délibéré du 25 juin 2025 laissant apparaître les versements de Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] effectués en amont de l’audience et enregistrés en date du 24 juin 2025.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 février 2025.
En conséquence, l’action introduite par [Localité 3] HABITAT OPH est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail signé par les parties le 13 mars 2024 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 3967,58 euros.
Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 novembre 2024.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] restaient devoir la somme de 3701,25 euros à la date du 25 juin 2025, échéance du mois mai 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 1318,70 euros, en deux versmeents enregistrés au 24 juin 2025), après retrait des frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement.
Pour la somme au principal, Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.
Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 3701,25 euros arrêtée au 25 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] seront également condamnés au paiement à compter du 26 juin 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.
Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants et la dette a baissé depuis l’assignation. Ils sont soutenus par l’assistante sociale de secteur dans la gestion du budget. Le dépôt d’un dossier auprès du FSL est envisagé pour apurer la dette. Dans ces conditions, [Localité 3] HABITAT OPH a donné son accord à l’octroi de délais de paiement. Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.
Faute pour Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Il n’y aurait alors pas lieu à écarter les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2024 entre [Localité 3] HABITAT OPH et Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 novembre 2024 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 25 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 1318,70 euros, en deux versements enregistrés au 24 juin 2025) la somme de 3701,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;
AUTORISONS Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 100 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;
PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;
RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
- Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 26 juin 2025,
- qu'à défaut pour Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
