Cour d'appel, 21 mai 2024. 23/00305

ARRET N° [H] C/ [D] [D] [D] [D] AF/VB/LN COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00305 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IUZV Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [L] [H] née le 04 Avril 1968 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS APPELANTE ET Monsieur [U] [D] né le 04 Novembre 1946 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Clarisse DE SAINT AMOUR, avocat au barreau d'AMIENS Monsieur [O] [D] né le 19 Février 1969 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 9] Représenté par Me Clarisse DE SAINT AMOUR, avocat au barreau d'AMIENS Madame [X] [D] épouse [G] née le 29 Octobre 1970 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 10] Représentée par Me Clarisse DE SAINT AMOUR, avocat au barreau d'AMIENS Madame [N] [D] née le 19 Octobre 1972 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Clarisse DE SAINT AMOUR, avocat au barreau d'AMIENS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 19 mars 2024, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière et assistée de Mme [B] [A], greffière stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 mai 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : FAITS ET PROCEDURE Suivant promesse du 3 octobre 2020, M. [U] [D], M. [O] [D], Mme [X] [D] et Mme [N] [D] se sont engagés à vendre à Mme [L] [H] un studio constituant le lot n°2 d'une copropriété située à [Adresse 11]. L'acte indiquait un délai expirant le 16 janvier 2021 pour la réalisation de la vente. Une condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur était prévue, ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de 6 560 euros. La promesse stipulait encore que le bénéficiaire prendrait le bien dans l'état dans lequel il se trouvait, sans aucun recours contre le vendeur pour les vices apparents ou les vices cachés. Mme [H] a versé la somme de 6 000 euros entre les mains du notaire. A la remise, le 15 mars 2021, du constat d'état parasitaire qu'elle avait sollicité, lequel a conclu à la présence d'indices d'insectes à larves xylophages sur des éléments de bois dégradés, outre une pourriture par des champignons lignivores visibles en extérieur, Mme [H] a fait savoir par l'intermédiaire de son notaire qu'elle n`entendait pas donner suite à la promesse de vente. Elle a mis les vendeurs en demeure de lui restituer l'indemnité d'immobilisation, en vain. Par acte d'huissier du 27 septembre 2021, Mme [H] a en conséquence assigné les consorts [D] en restitution. Par jugement rendu le 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Compiègne a : -rejeté la demande en paiement de Mme [H] ; -condamné Mme [H] à payer aux consorts [D] la somme de 560 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation ; -dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision ; -condamné Mme [H] aux dépens ; -condamné Mme [H] à verser aux consorts [D] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 10 janvier 2022, Mme [H] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par le RPVA le 21 septembre 2023, Mme [H] demande à la cour de : -infirmer le jugement déféré -condamner solidairement les consorts [D] à lui rembourser l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 6 000 euros, mais aussi la provision sur frais d'acte de vente pour 450 euros, soit un total de 6 450 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021, date de la mise en demeure, -débouter les consorts [D] de toutes prétentions contraires, ou incidentes, -condamner solidairement les consorts [D] à lui payer une indemnité de procédure de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 novembre 2023, les consorts [D] demandent à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2022 en toutes ses dispositions « y compris les dispositions non contestées », Débouter Mme [H] de ses autres demandes, Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et de la présente procédure d'appel, dont distraction est requise par Maître Clarisse de Saint Amour, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023. SUR CE 1. Sur les demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation Mme [H] expose qu'au moment de la visite du studio, son attention a été attirée par la présence d'une humidité anormale et d'une dégradation de certains bois. Les consorts [D] ont admis d'emblée qu'il y avait eu une fuite au niveau de la toiture, indiquant qu'ils l'avaient réparée. C'est la raison pour laquelle elle a sollicité le bénéfice d'un diagnostic. Le constat d'état parasitaire fait état de la présence de grosses vrillettes, des insectes se développant sur du bois altéré préalablement par un champignon lignivore. Le pourrissement du bois n'intervient pas en quelques semaines. En effectuant une réparation de fortune, les vendeurs se sont nécessairement aperçus que les bois étaient pourris. Par conséquent, il est démontré que le vice caché était antérieur à la vente et connu des vendeurs. En outre, dans la promesse, il est déclaré par les consorts [D] qu'aucune autre fuite n 'a été constatée, ce qui est faux puisqu'il y avait toujours d`importantes traces d'infiltration après la signature. En effet, dans le courant de l'exercice de 2021, soit postérieurement à l'expiration de l'option, la copropriété a voté des travaux de réparations de la toiture en raison de son caractère fuyard. C'est donc la preuve que les réparations effectuées n'étaient pas conformes et qu'il y avait toujours des fuites d'eau, à l'origine de la dégradation et du pourrissement du bois. Les consorts [D] sont propriétaires de ce bien depuis 1990, de sorte qu'ils le connaissent parfaitement. Mme [H] ajoute qu'elle démontre qu'elle avait bien l'intention d'acquérir le bien et n'avait pas besoin d'un concours bancaire, bénéficiant d'une prime à l'acquisition versée par son employeur. Les consorts [D] reprochent en réponse à Mme [H] d'avoir attendu le 18 mars 2021 pour indiquer qu'elle ne souhaitait pas donner suite à la promesse de vente. Ils plaident qu'ils n'avaient aucune obligation de réaliser un diagnostic portant sur la présence d'insectes xylophages et de champignons lignivores. Ils affirment que « si aucune mention n'est prévue par les textes quant aux insectes xylophages, c'est bien que l'éventuelle présence de ces insectes ne remet absolument pas en cause les qualités ni la conformité du bien vendu. » Ils se prévalent du fait que le bien vendu est exempt de termites et de mérules, conformément à la promesse de vente régularisée. Ils ajoutent qu'il ne peut être déduit du constat parasitaire que les traces d'insectes et de champignon lignivores aient été visibles au moment de la promesse de vente. Les traces de réfection dont il fait état sont afférentes à des réparations en toiture dont Mme [H] était informée. En réalité, ils n'avaient aucunement connaissance de la présence d'insectes à larves xylophages ainsi que de champignons lignivores avant la communication du constat établi le 15 mars 2021. Ils rappellent que la promesse de vente a été signée le 3 octobre 2020, soit 5 mois et demi auparavant. Des travaux ont été diligentés dans le courant de l'année 2021 pour des réparations sur toit-terrasse. Il n'a jamais été voté de nouveaux travaux concernant les toitures que ceux qui ont été effectués en 2021. Les consorts [D] arguent en outre de l'absence de gravité du vice, en ce que la zone concernée n'affectait qu'une toute petite pièce de bois située à l'extérieur du bien vendu. Les éléments qui ont permis sa dégradation ont disparu. Il ne s'agissait que de menus travaux qui avaient vocation à être pris en charge par la copropriété, pour un montant limité de 680 euros, ce qui démontre le peu de gravité du désordre. La répartition a été de moins de 100 euros par copropriétaire. Ces travaux ont été effectués par le syndic avant que Mme [H] ne se rétracte de l'acquisition du bien immobilier et avant l'établissement du constat d'état parasitaire. Mme [H] n'a jamais agi de bonne foi, multipliant les motifs fallacieux pour ne pas lever la promesse. L'acte prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 6 560 euros. Mme [H] reste donc leur devoir une somme de 560 euros à ce titre. Sur ce, Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Aux termes des articles 1188 et 1189 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes clairs et précis d'une convention, et sans modifier les stipulations qu'elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. En l'espèce, il a été consenti à Mme [H], par les consorts [D], une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant le 16 janvier 2021, ce qui implique que la formation du contrat de vente était exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire. Cet acte stipulait : - en son article « Réalisation », que la réalisation de la promesse aurait lieu, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente ; - en son article « Carence », qu'en l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai de réalisation, le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposerait alors librement du bien ; - en son article « Indemnité d'immobilisation ' séquestre », que le montant de l'indemnité d'immobilisation : -s'imputerait sur le prix en cas de réalisation de la vente ; -serait restituée au bénéficiaire au cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance d'une des conditions suspensives stipulées à l'acte ; -serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition « dans les délais et conditions ci-dessus », toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; - en son article « Conditions suspensives de droit commun », que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne devaient pas révéler de vices non indiqués à l'acte pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination ; - en son article « Etat du bien », que le bénéficiaire n'aurait aucun recours contre le promettant en raison des vices apparents ou des vices cachés, sauf s'il était prouvé par le bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant. L'imprécision de la clause « Indemnité d'immobilisation ' séquestre » rend nécessaire son interprétation, étant rappelé que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, et au regard du comportement ultérieur des parties. Si, s'agissant d'une promesse unilatérale de vente, Mme [H] était libre de ne pas lever l'option, en l'absence de promesse réciproque d'achat, il demeure que les parties ont manifestement entendu prévoir une « indemnité d'immobilisation » restant acquise au promettant en cas de défaut de levée de l'option par la bénéficiaire, dans l'hypothèse où sa décision de ne pas acquérir résulterait de son seul choix, alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées. Il est d'ailleurs manifeste, au regard des argumentaires respectifs des parties, que ces dernières s'accordent sur cette interprétation, Mme [H] ne revendiquant aucunement une pleine liberté de ne pas acquérir sans droit à indemnisation des consorts [D], mais se prévalant d'un vice caché affectant l'immeuble pour justifier la légitimité de l'absence de levée de l'option. A cet effet, elle se prévaut des conclusions du constat d'état parasitaire effectué le 15 mars 2021 par M. [S] [F], exerçant sous l'enseigne Expertise des pathologies de l'habitation (EPH), dont il ressort : -l'absence de traces d'insectes xylophages et de champignons lignivores dans la pièce principale du studio, -la présence d'indice de champignons lignivores (pourriture fibreuse) et d'activité de grosses vrillettes, insectes à larves xylophages (vermoulures, orifices de sortie), sur des éléments de pan de bois dégradé, visible en extérieur, avec un taux d'humidité supérieur à 80%, dans la zone sanitaire du studio. Ainsi que le rappelle ce rapport, le développement d'un champignon a toujours pour origine un problème d'humidité anormale. Or, à supposer qu'il soit démontré un lien entre les fuites constatées et les réparations effectuées, compte tenu de l'imprécision des écritures et des pièces versées aux débats par les consorts [D], Mme [H] établit, par des attestations, la persistance d'un problème d'infiltrations, malgré la pose d'un morceau de paxalu sur le « toit terrasse » intervenue le 10 mars 2021 dont se prévalent les promettants. C'est de parfaite mauvaise foi que les consorts [D] prétendent que le vice était mineur, compte tenu de sa nature, et c'est sans en justifier par des pièces probantes qu'ils affirment que de menus travaux ont suffi à le faire disparaître. Par ailleurs, la vente ne s'étant pas réalisée, il est indifférent de savoir si les promettants avaient ou non connaissance du vice. Les consorts [D] échouent tout autant à démontrer que Mme [H] n'a jamais eu l'intention d'acquérir, alors que son projet avait des raisons professionnelles et qu'elle avait pu obtenir une prime d'acquisition de son employeur qu'elle a ensuite dû lui rembourser faute de réalisation. Mme [H] avait donc une raison légitime de ne pas lever l'option, tenant à un vice non indiqué à l'acte grevant l'immeuble susceptible de le rendre impropre à sa destination, ce qui caractérise la défaillance d'une condition suspensive de droit commun. La décision entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions et les consorts [D] condamnés solidairement à rembourser à Mme [H] la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre 450 euros de provision pour frais d'acte, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021, date de l'assignation. 2. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les consorts [D] aux dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée en ce sens. Me [J] [R] sera donc déboutée de sa demande de distraction, conformément à l'article 699 du même code. En application de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts [D] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à Mme [H] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 1er septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Compiègne en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, et y ajoutant, Condamne solidairement M. [U] [D], M. [O] [D], Mme [X] [D] et Mme [N] [D] à payer à Mme [L] [H] la somme de 6 450 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021 ; Condamne in solidum M. [U] [D], M. [O] [D], Mme [X] [D] et Mme [N] [D] aux dépens de première instance et d'appel ; Déboute Me [J] [R] de sa demande de distraction ; Condamne in solidum M. [U] [D], M. [O] [D], Mme [X] [D] et Mme [N] [D] à payer à Mme [L] [H] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Les déboute de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE