Cour d'appel, 22 février 2024. 22/02965

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 FEVRIER 2024 N° RG 22/02965 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYHM [N] [J] c/ S.C.I. LES VIEUX AMANTS Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/00064) suivant déclaration d'appel du 19 juin 2022 APPELANT : [N] [J] né le 15 Mai 1988 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.C.I. LES VIEUX AMANTS agissant poursuites et diligences de son associé gérant domicilié en cette qualité audit siège social sis [Adresse 2] représentée par Maître Caroline FABBRI, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Greffier : Madame Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par contrat de location du 1er avril 2011, la SCI Les Vieux Amants a consenti à M. [N] [J] un bail d'habitation sur un logement lui appartenant, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 365 euros charges comprises. Exposant que le logement est atteint de nombreux désordres, M. [J] a cessé le versement des loyers. Par acte d'huissier du 15 avril 2019, la société Les Vieux Amants a fait signifier à M. [J] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance. Sur assignation du 11 février 2020 délivrée par la société Les Vieux Amants, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a, par ordonnance de référé du 2 avril 2021 : - déclaré son incompétence, - rejeté les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, - laissé à la société Les Vieux Amants la charge des dépens, - rejeté les demandes plus amples ou contraires. Le 15 juillet 2021, un autre commandement de payer les loyers et de fournir des justificatifs d'assurance a été signifié à M. [J]. Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 14 décembre 2021, la SCI Les Vieux Amants a fait assigner M. [J] devant tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, ordonner son expulsion et le paiement des sommes liées à l'arriéré locatif. Par jugement réputé contradictoire du 3 mai 2022, le juge des contentieux et de la protection tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 3], à la date du 16 septembre 2021, - en conséquence, ordonné l'expulsion de M. [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, - dit qu'en ce qui concerne la sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date d'effet de la résiliation du bail, - condamné M. [J] à payer à la société Les Vieux Amants la somme de 31 064,50 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 10 février 2022 (échéance du mois de février 2022 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 à hauteur de 13 140 euros et du jugement pour le surplus, - condamné M. [J] à payer à la société Les Vieux Amants à compter du 1er mars 2022 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées (365 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux, - rejeté le surplus des demandes de la société Les Vieux Amants, - condamné M. [J] à payer à la société Les Vieux Amants une indemnité de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juillet 2021, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État, - rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision. M. [J] a relevé appel de l'ensemble du dispositif de ce jugement par déclaration du 19 juin 2022. Le 18 juillet 2022, M. [J] a quitté le logement. Par conclusions déposées le 25 octobre 2023, M. [J] demande à la cour de : - déclarer M. [J] recevable et bien-fondé en ses demandes, Y faisant droit, A titre principal, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle des contentieux de la protection du 3 mai 2022, Statuant de nouveau, - juger que la société Les Vieux Amants a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, - juger que le logement sis [Adresse 1]) est indécent, - juger que la surface habitable telle qu'indiquée sur le contrat de location est inférieure de 40% à la surface réelle telle que constatée dans le procès-verbal de constat établi par l'huissier, - juger que la société Les Vieux Amants est de mauvaise foi, - constater que, bien qu'informée, la société Les Vieux Amants n'a jamais réalisé les travaux indispensables à répondre à ses obligations de bailleur, En conséquence, - juger qu'il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire, - constater que M. [J] a spontanément quitté les lieux en date du 18 juillet 2022, - juger que les sommes appelées par le bailleur au titre des loyers, sous réserve de leur réduction, sont soumises à la prescription triennale et en l'espèce à compter du 15 juillet 2018, - déclarer irrecevable la demande de condamnation du locataire à des dommages et intérêts en l'absence d'appel incident régulier, A défaut, - débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts en raison de sa particulière mauvaise foi, A titre reconventionnel, - accorder au locataire une réduction de loyer à minima de moitié en raison de l'état d'indécence du logement et de l'inaction continue du bailleur, - juger que le montant du par le locataire au bailleur au titre des loyers impayés est de 8 460 euros, - débouter la société Les Vieux Amants de l'ensemble de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires, En tout état de cause, - condamner la société Les Vieux Amants, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel et celle de première instance en raison de sa particulière mauvaise foi. Par conclusions déposées le 16 décembre 2022, la société Les Vieux Amants demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'indemnité contractuelle de 10 %, En conséquence, - ordonner la résiliation du contrat de bail à la date du 16 septembre 2021 pour défaut de paiement, après application de la clause résolutoire prévue au contrat, - condamner M. [J] et en tant que de besoin tous occupants des lieux à la libération effective des lieux qu'ils occupent sans droit ni titre, - ordonner, à défaut de libération effective, l'expulsion de M. [J] ainsi que tous occupants de leur chef avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamner M. [J] au paiement de la somme de 24 950 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 18 juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date du commandement de payer, - condamner M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et des charges, du 16 septembre 2021 au 18 juillet 2022, date à laquelle les lieux ont été libérés, - réformer le jugement déféré en ce que le tribunal a débouté la société Les Vieux Amants de sa demande de dommages et intérêts correspondant à l'indemnité contractuelle, En conséquence, - condamner M. [J] au paiement de dommages et intérêts correspondant à 10 % du montant de la dette locative, outre les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir, soit 2 495 euros, En tout état de cause, - condamner M. [J] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité de procédure octroyée en première instance, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 15 juillet 2021 et ceux d'appel, - débouter M. [J] de ses demandes. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 novembre 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est en outre constant que l'éventuelle indécence du logement ne fait pas obstacle à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, mais empêche seulement l'expulsion du locataire. En l'espèce, par acte du 15 juillet 2021, la SCI Les Vieux Amants a fait délivrer à M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Il n'est pas contesté que le locataire n'a pas réglé dans le délai légal de deux mois les causes de ce commandement de payer, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 septembre 2021 et que M. [J] a par la suite quitté les lieux le 18 juillet 2022. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 16 septembre 2021 pour défaut de paiement, ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion du locataire, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 365 euros. Sur le montant de la dette locative Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : 'a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'. Il résulte des dispositions de l'article 82, II, 2°, de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, que la prescription triennale, introduite par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, est applicable dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, soit à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle et ce, y compris pour les baux antérieurs (Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-13.565). Par ailleurs, aux termes de l'article 2241 du code civil, 'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'. L'article 2243 du même code dispose : 'L'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée'. Il est acquis que ces dispositions ne distinguent pas selon que la demande est définitivement rejetée par un moyen de fond, qu'elle est repoussée, soit par un moyen de forme, soit par une fin de non-recevoir laissant subsister le droit d'action, ou qu'elle a été formée devant une juridiction incompétente, dès lors que cette demande est rejetée par un moyen de fond ou une fin de non-recevoir (Civ. 2e, 21 mars 2019, n°17-10.663). M. [J] soutient que la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en l'espèce et qu'elle démarre au 15 juillet 2018, soit trois ans avant le commandement de payer délivré le 15 juillet 2021. Il conclut ainsi à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 31 064,50 euros au titre de la dette locative et demande que celle-ci soit fixée à la somme de 16 920 euros. Le bailleur ne conteste pas l'application de la prescription triennale et réclame les loyers postérieurs au 15 avril 2016, soutenant que le commandement de payer du 15 avril 2019 ayant précédé l'assignation en référé du 11 février 2020, a eu pour effet d'interrompre la prescription. Il sollicite en conséquence la fixation de la dette locative à la somme de 24 950 euros. Néanmoins, par ordonnance du 2 avril 2021, le juge des référés, saisi par la SCI Les Vieux Amants, a relevé l'existence de contestations sérieuses de nature à entraîner son incompétence. Le bailleur n'ayant pas relevé appel et cette décision étant devenue définitive, il en résulte que l'interruption de la prescription, permise par la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2019, est non avenue, de sorte que la prescription n'a valablement été interrompue que par la délivrance du commandement de payer du 15 juillet 2021. La demande en paiement de l'arriéré locatif n'est ainsi recevable que pour la période postérieure au 15 juillet 2018. Le bailleur produit en pièce n°14 un décompte actualisé de sa créance, dont il ressort qu'entre le 15 juillet 2018 et le 18 juillet 2022, date de libération des lieux, le locataire était redevable de la somme de 17 520 euros et qu'il a versé une somme de 600 euros en avril 2021. Le montant de la dette locative s'établit en conséquence à la somme de 16 920 euros et M. [J] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date du commandement de payer, à hauteur de 12 540 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. Le jugement sera infirmé en ce sens. Sur la demande de diminution du loyer pour indécence L'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.' Il résulte de ces dispositions que le bailleur est tenu de délivrer et d'assurer le caractère décent du logement loué, tout au long de l'exécution du bail. Aux termes de l'alinéa 2 du même article, les caractéristiques correspondantes au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat. L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert ; que le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. M. [J] soutient que le logement objet du litige ne répond pas aux critères de décence exigés et se prévaut d'un constat d'huissier de justice, établi non contradictoirement le 19 janvier 2021. Il soutient en outre que la surface habitable réelle du logement ne correspond pas à celle indiquée dans le contrat de bail et qu'elle serait de 12 m² au lieu de 20 m². Il demande ainsi la réduction de moitié de la dette locative, soit un montant de 8460 euros au lieu de 16 920 euros. Il ressort des pièces versées à la procédure par le locataire que le constat d'huissier de justice effectué sur place le 19 janvier 2021, fait apparaître une absence de VMC dans la cuisine ainsi que dans la salle de bains. L'huissier constate en effet en page 5 : - 'La porte s'ouvre sur une pièce principale [...] à droite, est aménagée une kitchenette [...] Dans cette pièce, à l'exception de la grille à ailettes métalliques fixée au plafond au-dessus de la kitchenette, je n'y ai relevé la présence d'aucune bouche de VMC'. - 'Je me rends dans la salle d'eau [...]. Dans cette salle d'eau, je n'ai relevé la présence d'aucune bouche de VMC'. En outre, le constat fait état de fissures dans le plafond de la pièce principale avec 'des auréoles et tâches de couleur bistre s'apparentant à des traces d'infiltration', ainsi que dans la salle de bains. Néanmoins, M. [J] n'établit pas avoir informé la SCI Les Vieux Amants des désordres affectant la décence du logement avant l'établissement du constat d'huissier non contradictoire du 19 janvier 2021, pas plus qu'il ne justifie avoir porté ce constat à la connaissance du bailleur. Par ailleurs, M. [J] ne développe aucun élément quant à la localisation du compteur d'eau dans les parties communes de l'immeuble et ne démontre pas en quoi cette implantation du compteur serait pour lui constitutive d'un préjudice. Concernant la surface du logement loué, les dispositions de l'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, n'étant pas applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de ladite loi, il appartenait au locataire de démontrer que la superficie inscrite au contrat de bail était déterminante de son consentement, ce que M. [J] n'établit pas. En tout état de cause, les mesures prises par Me [H], huissier de justice, et annexées à son constat du 19 janvier 2021, sont peu lisibles, aucune surface n'est indiquée et aucun calcul permettant de la déterminer n'est mentionné, de sorte que la surface réelle du logement ne peut pas être déterminée au vu des éléments versés aux débats. En conséquence de ces éléments, M. [J] sera débouté de sa demande de réduction du loyer fondée sur l'indécence et la surface du logement, ajoutant au jugement sur ce point. Sur la demande au titre de l'indemnité contractuelle Aux termes de l'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce, la SCI Les Vieux Amants demande la condamnation de M. [J] à lui payer des dommages et intérêts prévus à l'article XII du contrat de location, soit 10% du montant de la dette. Cependant, le contrat de bail en cause, signé le 1er avril 2011, a été tacitement renouvelé et donc reconduit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, qui rend notamment applicables aux baux antérieurs, à compter de leur renouvellement ou reconduction tacite, les dispositions de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, lesquelles prévoient qu'une telle clause, qui s'analyse comme une clause pénale, est réputée non écrite. La SCI Les Vieux Amants sera donc déboutée de sa demande à ce titre, confirmant le jugement sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de confirmer le jugement du 3 mai 2022 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [J] supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La cour, - Confirme le jugement du 3 mai 2022, sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [J] à payer à la SCI Les Vieux Amants la somme de 31 064,50 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 10 février 2022 (échéance du mois de février 2022 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, à hauteur de 13 140 euros et du jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, - Déclare irrecevables comme prescrites les demandes en paiement portant sur l'arriéré de loyers et charges locatives afférents à la période antérieure au 15 juillet 2018 ; - Constate que M. [N] [J] a quitté les lieux le 18 juillet 2022 ; - Condamne M. [N] [J] à verser à la SCI Les Vieux Amants la somme totale de 16 920 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 18 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 sur la somme de 12 540 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ; - Déboute M. [N] [J] de sa demande de réduction du loyer ; - Confirme le jugement pour le surplus ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Y ajoutant, - Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [N] [J] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,