Cour d'appel, 20 septembre 2022. 19/02698

AFFAIRE : N° RG 19/02698 - N° Portalis DBVC-V-B7D-GNAL ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 02 Mai 2019 RG n° 17/00950 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022 APPELANTS : Monsieur [M], [P], [S] [B] né le 09 Octobre 1957 à [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 4] Madame [J] [E] épouse [B] née le 04 Novembre 1957 à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 4] représentés et assistés de Me Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES INTIMÉE : La SARL TROUVERIE IMMOBILIER N° SIRET : 382.550.614 [Adresse 3] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX DÉBATS : A l'audience publique du 02 juin 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, M. GANCE, Conseiller, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 20 Septembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte du 4 mai 2017, M. et Mme [B] ont fait assigner la société Trouverie Immobilier devant le tribunal de grande instance de Coutances afin principalement de la voir condamnée à leur payer la somme de 12 790,28 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 2 mai 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet du litige en première instance, le tribunal de grande instance de Coutances a : - déclaré la société Trouverie Immobilier responsable du préjudice subi par M. et Mme [B] pour manquement à son obligation contractuelle d'information et de conseil résultant du mandat de gestion - condamné la société Trouverie Immobilier à payer à M. et Mme [B] la somme de 400 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral - condamné la société Trouverie Immobilier à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamné la société Trouverie Immobilier aux dépens - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision - débouté les parties de leurs autres demandes. Par déclaration du 21 septembre 2019, M. et Mme [B] ont formé appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 10 mars 2022, M. et Mme [B] demandent à la cour de : - réformer le jugement du tribunal de grande instance de Coutances le 2 mai 2019 en ce qu'il a condamné la société Trouverie Immobilier à leur payer la somme de 400 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et les a déboutés de leurs autres demandes et, statuant à nouveau - sur le fondement de la responsabilité contractuelle à titre principal et sur le fondement de la responsabilité délictuelle à titre subsidiaire, condamner la société Trouverie Immobilier à leur régler la somme de 12 790,28 euros au titre du solde de compte locataire de M. [X] ainsi que les sommes de 818,04 euros et de 1 056,81 au titre des frais de procédure qu'ils ont acquittés pour obtenir la condamnation du locataire défaillant - condamner la société Trouverie Immobilier à leur régler la somme de 800 euros chacun en réparation de leur préjudice moral et pour résistance abusive - à titre infiniment subsidiaire, au titre de la perte de chance, condamner la société Trouverie Immobilier au paiement des mêmes sommes - condamner la société Trouverie Immobilier à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 mars 2020, la société Trouverie Immobilier demande à la cour de : - réformer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée à régler à M. et Mme [B] une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts chacun, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance - débouter par voie de conséquence M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions - condamner M. et Mme [B] au règlement d'une indemnité de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mai 2022. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS L'article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Dans le cadre de l'exécution de son mandat, l'agent immobilier est en outre tenu à une obligation de conseil et d'information à l'égard de son mandant. En outre, tout manquement contractuel de l'agent immobilier causant un préjudice à un tiers au contrat, constitue un fait illicite justifiant la mise en cause de sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Suivant acte sous seing-privé du 13 juin 2012, Mme [O] a confié à la société Trouverie Immobilier un mandat de gestion et de location portant sur un logement lui appartenant sis [Adresse 2] (50). Parallèlement, le même jour, l'agent immobilier a proposé deux polices d'assurance couvrant les loyers impayés, faisant signer à Mme [O] deux bulletins individuels d'adhésion auprès de la compagnie d'assurance CGIA (RCS Paris Numéro Siren : 444 493 456), le premier dénommé 'Axelis' et le second dénommé 'Versalis Solutions'. Il résulte toutefois du compte de gestion du cabinet produit par M. et Mme [B] qu'une seule garantie a finalement été choisie auprès de l'assureur. Le montant des cotisations d'assurance ne correspond en effet qu'à une seule garantie (soit 2,75% du montant du loyer). C'est la raison pour laquelle il n'est fait état dans le courrier du 5 mars 2013 que de la résiliation du contrat Axelis puisqu'une seule assurance a été souscrite et que Mme [O] n'a jamais invoqué à son profit la mise en oeuvre d'un autre contrat d'assurance. Au contraire, elle a signé un avenant au mandat de gestion suite au courrier de résiliation du contrat Axelis mentionnant que la mission de gestion ne couvrait qu'un seul contrat d'assurance (le nouveau contrat Axenis à effet du 1er avril 2014) ce qui n'aurait pas été le cas si elle avait bénéficié d'un second contrat garantissant les loyers. Par ailleurs, si un second contrat avait été souscrit, la société CGI Assurances l'aurait immédiatement résilié comme elle l'a fait pour le contrat Axelis (c'est à dire dés le premier impayé de février 2013). Il résulte de ces observations qu'un seul contrat a été effectivement souscrit auprès de l'assureur (le contrat Axelis) et ce avec l'accord de Mme [O] (qui n'avait aucun intérêt à régler deux cotisations d'assurance pour le même risque locatif). Par ailleurs, le logement a été loué à M. [X] à compter du 13 juillet 2012 moyennant paiement d'un loyer mensuel de 485 euros payable d'avance le premier jour de chaque mois et révisé automatiquement le 1er juillet de chaque année. À compter du mois de février 2013, le locataire a cessé de régler les loyers. Selon courrier du 5 mars 2013, l'agence immobilière a informé Mme [O] que la compagnie d'assurance CGIA avait résilié le contrat Axelis à compter du 31 mars 2013, précisant qu'un nouveau contrat collectif avait été souscrit auprès d'un autre partenaire avec transfert de garantie à compter du 1er avril 2014, contrat auquel Mme [O] a adhéré. Mme [O] est décédée le 24 novembre 2013 léguant à titre particulier l'immeuble litigieux à M. et Mme [B] suivant testament du 20 avril 2004. Les appelants rappellent d'ailleurs dans leurs écritures cette qualité de légataire particulier de l'appartement litigieux sans toutefois justifier de la date de délivrance de leur legs. Par jugement 21 janvier 2015, le tribunal d'instance d'Avranches a ordonné l'expulsion du locataire et condamné le locataire au paiement des loyers impayés ainsi qu'à une indemnité d'occupation. Il résulte du décompte du 16 juin 2015 que les sommes restant dues par le locataire à son départ (15 mai 2015) s'élevaient à une somme globale de 12 790,28 euros. M. et Mme [B] reprochent à la société Trouverie Immobilier de ne pas avoir procédé aux démarches nécessaires pour obtenir le bénéfice des garanties souscrites. Ils ne contestent pas que le nouveau contrat Axenis souscrit avec effet au 1er avril 2014 ne permettait pas de garantir les loyers impayés, ni que le contrat Axelis a été résilié au 31 mars 2013. Ils ne contestent pas plus que les cotisations du contrat Axenis souscrit en mars 2013 n'ont jamais été réglées par Mme [O] qui n'a donc subi aucun préjudice financier à ce titre. En revanche, ils prétendent que le contrat Versalis Solutions a été souscrit et qu'il n'a jamais été résilié. Ils reprochent en conséquence à la société Trouverie Immobilier de ne pas avoir procédé aux démarches nécessaires pour obtenir la mise en oeuvre de la garantie du contrat Versalis Solutions. Toutefois, comme rappelé précédemment, il résulte des pièces produites que seul le contrat Axelis a été souscrit en 2012 et ce en accord avec Mme [O] qui en était parfaitement informée. Aucun manquement n'est donc établi à l'encontre de la société Trouverie Immobilier au titre de la garantie Versalis solutions. En revanche, il n'est pas établi que la société Trouverie Immobilier a mis en oeuvre la garantie Axelis pour l'impayé de février 2013 (soit 249,44 euros) ce qui constitue un manquement à ses obligations. Toutefois, le préjudice financier en résultant s'est réalisé avant le décès de Mme [O] de telle sorte que M. et Mme [B] en leur qualité de légataires à titre particulier ne peuvent l'invoquer. Enfin, s'il est exact que la société Trouverie Immobilier aurait dû informer Mme [O] que le nouveau contrat Axelis ne couvrirait pas les loyers impayés, en revanche, il n'est pas démontré que ce défaut d'information a causé à M. et Mme [B] un préjudice personnel financier ou moral. Ces derniers ne sont en effet que légataires à titre particulier du bien litigieux. Ils ne sont donc pas titulaires des actions en responsabilité qui appartenaient à la défunte avant son décès. C'est à tort que le jugement a condamné la société Trouverie Immobilier à payer à M. et Mme [B] une somme de 400 euros à chacun au titre de leur préjudice moral. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [B] de 'leurs autres demandes' (c'est à dire de leurs demandes indemnitaires de 12790,28 euros, 818,04 euros et 1056,81 euros), mais infirmé pour le surplus. Statuant à nouveau, M. et Mme [B] seront déboutés de leurs demandes au titre du préjudice moral, au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. En outre, ils seront condamnés à payer à la société Trouverie Immobilier la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [B] de leurs demandes de dommages et intérêts d'un montant de 12790,28 euros (solde compte locataire), 818,04 euros et 1056,81 euros (frais de procédures pour obtenir la condamnation du locataire) ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. et Mme [B] de leurs demandes au titre du préjudice moral, des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. et Mme [B] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne M. et Mme [B] à payer à la société Trouverie Immobilier la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT M. COLLETG. GUIGUESSON