Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/58778

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58778 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JET N° : 4 Assignation du : 22 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 mai 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE Madame [C] [W] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS - #B0514 DEFENDEUR Monsieur [O], [Z] [I] [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS - #P0399 DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 14 juin 2007, M. [O] [I] a consenti à Mme [C] [W] un bail professionnel portant sur un appartement dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour l’exercice de la profession de chirurgien dentiste, pour une durée de six ans à compter du 29 juin 2007 tacitement reconductible. Le 22 novembre 2023, Mme [C] [W] a fait assigner M. [O] [I] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins, notamment, de condamnation du défendeur à réaliser les travaux de remplacement de la chaudière et du chauffe-eau équipant les lieux loués. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, Mme [C] [W], faisant valoir que M. [O] [I] avait réalisé en cours d’instance les travaux demandés, modifie ses prétentions initiales et demande désormais au juge de: - prendre acte du désistement de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte; - condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes à titre provisionnel: - 125 € en réparation du préjudice résultant de l’achat d’un convecteur électrique: - 2.364,30 € en réparation du préjudice de jouissance causé par l’inertie du défendeur; - 496,13 € en remboursement des charges d’eau indûment payées au défendeur; - condamner le défendeur à lui payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, M. [O] [I] demande au juge des référés de: - lui donner acte qu’il accepte le désistement d’instance et d’action de Mme [C] [W] s’agissant de ses demandes de travaux de remplacement de la chaudière et du chauffe-eau équipant les lieux loués; - débouter Mme [C] [W] de l’ensemble de ses demandes; - écarter l’exécution provisoire; - subsidiairement, réduire les préjudices de Mme [C] [W] à de plus justes proportions n’excédant pas 10 %; - condamner Mme [C] [W] à lui payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de condamnation de M. [O] [I] au paiement de provisions sur dommages et intérêts A l’appui de ses demandes, Mme [C] [W] explique : - que M. [O] [I] est informé du dysfonctionnement du chauffe-eau équipant les lieux loués depuis que son conseil l’en a avisé par courrier du 2 novembre 2020; que par ailleurs, il est informé du dysfonctionnement de la chaudière depuis plusieurs mois; - qu’il lui incombait par conséquent, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, de faire remplacer ces équipements devenus hors d’usage du fait de leur vétusté; qu’il a toutefois attendu d’être assigné avant de réparer le chauffe-eau le 19 décembre 2023 puis de remplacer la chaudière le 10 janvier 2024; - qu’afin de pouvoir poursuivre son activité, elle a été contrainte d’acheter un convecteur électrique pour un prix de 124,99 € HT; qu’en outre, en raison de l’absence de d’eau chaude et de chauffage, elle a subi un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 2.364,30 € correspondant à 30 % du loyer sur trois mois. M. [O] [I] réplique: - que les demandes provisionnelles de Mme [C] [W] se heurtent à plusieurs contestations sérieuses; - qu’ainsi, le bail comporte une clause de non-recours au bénéfice du bailleur, qui s’applique en l’espèce; - que par ailleurs, ce n’est qu’en octobre 2023 qu’il a appris l’existence du dysfonctionnement du chauffe-eau et de la chaudière; qu’il n’a alors pas tardé à y remédier; - qu’en outre, la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance invoqué par Mme [C] [W] est incohérente s’agissant d’un dommage prétendument subi depuis des années et alors qu’elle a pu utiliser l’intégralité du cabinet; - qu’enfin, Mme [C] [W] n’a manifestement pas réalisé l’entretien de ces équipements, de sorte qu’elle est seule responsable du préjudice qu’elle allègue. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Présente un caractère sérieux la contestation qui n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond. En l’espèce, l’article “Responsabilité et Recours-Assurances” du bail du 14 juin 2007 comporte une clause de renonciation à recours du preneur à l’encontre du bailleur en cas, notamment, d’interruption du chauffage ou de l’eau chaude ou de tous autres éléments d’équipement (cf. page 8). Par ailleurs, Mme [C] [W] verse aux débats la lettre datée du 10 octobre 2023 que son conseil a adressée à M. [O] [I] pour, notamment, le mettre en demeure de remplacer le chauffe-eau et la chaudière. Ce courrier recommandé a été reçu par son destinataire le 13 octobre suivant. En revanche, à défaut de production de l’accusé de réception correspondant, Mme [C] [W] ne démontre pas que le précédent courrier de son conseil du 2 novembre 2020 évoquant l’absence d’eau chaude dans les lieux loués a bien été expédié au défendeur et reçu par ce dernier. Dans ces conditions, elle ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que M. [O] [I] est informé depuis plusieurs années de l’absence d’eau chaude dans les lieux loués, ainsi qu’elle le soutient. Au vu de ces éléments, il convient de dire que l’obligation indemnitaire invoquée par Mme [C] [W] à l’encontre de M. [O] [I] apparaît sérieusement contestable, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier. Sur la demande de condamnation de M. [O] [I] au remboursement des charges d’eau acquittées par Mme [C] [W] A l’appui de sa demande, Mme [C] [W] explique que le bailleur lui a réclamé le paiement de charges d’eau froide d’un montant total de 496,13 € alors que le bail prévoit le versement d’un loyer charges incluses. M. [O] [I] s’oppose à cette demande. Il fait valoir qu’il revient au seul juge du fond de se prononcer sur l’existence éventuelle de stipulations du bail incompatibles avec les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-40-2 du code de commerce issues de la loi du 18 juin 2014 dite “loi PINEL”. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [O] [I] a réclamé à sa locataire le paiement des sommes de 248,84 € et 247,29 € correspondant aux charges de copropriété perçues au titre de la consommation d’eau froide des années 2020 et 2021. Le règlement de ces sommes par Mme [C] [W] n’est pas contesté par le défendeur. L’article “Loyer” du bail du 14 juin 2007 stipule que “Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel - hors taxes et charges incluses - de VINGT-UN MILLE SIX CENTS ENROS (21.600 €)”. Ainsi, aux termes de cette stipulation claire et dépourvue d’équivoque, les parties sont convenues du paiement d’un loyer charges comprises. M. [O] [I] est donc mal fondé à réclamer à sa locataire le paiement, en plus du loyer contractuel, des charges d’eau afférentes à son bien. L’invocation par l’intéressé des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce est inopérante dès lors que le bail litigieux est un bail professionnel, non soumis par conséquent au statut des baux commerciaux. L’obligation de M. [O] [I] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de le condamner à payer à sa locataire la somme de 496,13 € à titre de provision, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023, date de réception par le défendeur de la mise en demeure de payer du 8 novembre 2023 envoyée par le conseil de la demanderesse. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile que le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La demande à cette fin de M. [O] [I] sera donc rejetée. M. [O] [I] sera condamné aux dépens de l’instance. L’équité commande de le condamner à payer à Mme [C] [W] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons le désistement de Mme [C] [W] de ses demandes de condamnation de M. [O] [I] à réaliser les travaux de remplacement de la chaudière et du chauffe-eau équipant l’appartement situé [Adresse 2], Condamnons M. [O] [I] à payer à Mme [C] [W] une provision de 496,13 € à valoir sur la restitution des charges d’eau acquittées au titre des années 2020 et 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [C] [W] de condamnation de M. [O] [I] au paiement des sommes provisionnelles de 125 € en réparation du préjudice résultant de l’achat d’un convecteur électrique et de 2.364,30 € en réparation de son préjudice de jouissance, Condamnons M. [O] [I] à payer à Mme [C] [W] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons M. [O] [I] au paiement des dépens. Fait à Paris le 23 mai 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON