Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/00007

COUR D'APPEL D'ANGERS EXPROPRIATION ARRET N° 1 AFFAIRE N° RG 22/00007 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FCH7 Jugement du 15 Septembre 2022 Juge de l'expropriation d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance : 22/3 ARRET DU 19 MARS 2024 APPELANT : Monsieur [X] [Z] né le 23 Juin 1963 à [Localité 20] (Algérie) [Adresse 8] [Localité 14] Non comparant représenté par Me Jean BROUIN substitué par Me CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 122059 INTIMEES : COMMUNE DE [Localité 26] [Adresse 21] [Localité 14] Non comparant représentée par Me Pierre BROSSARD substitué par Me BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier E000069U LA DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES DE MAINE ET LOIRE Division Domaine - Pôle évaluation domaniale [Adresse 2] [Localité 13] Comparante en la personne de Mme [U] [N], Inspectrice prinicpale des finances publiques désignée le 24 novembre 2023 par M. Le Directeur départemental des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire de gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 28 Novembre 2023 à 10H00, Madame MULLER, présidente de chambre, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente Mme GANDAIS, conseillère Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui en ont délibéré Greffière lors des débats : Mme LIVAJA ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Sylvie LIVAJA, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ Exposé du litige M. [Z] est propriétaire d'un immeuble de trois étages sur rez-de-chaussée situé [Adresse 19] à [Localité 26] (Maine-et-Loire) et cadastré section CL n°[Cadastre 10] pour une contenance de 331 m², qu'il a acquis le 7 février 2011 de la commune de [Localité 26] au prix de 50 000 euros. Un procès-verbal provisoire constatant l'état d'abandon manifeste de cette parcelle, dressé le 5 août 2020 par le maire de [Localité 26] et affiché en mairie à compter du 10 août 2020, lui a été notifié par voie d'huissier de justice le 18 août 2020. Par courrier en date du 29 octobre 2020, la commune de [Localité 26] lui a proposé d'acquérir le bien à l'amiable pour la somme de 50 000 euros compte tenu de son état et de l'estimation faite par France Domaine à hauteur de 15 000 euros. Considérant que les quelques modestes travaux engagés récemment n'étaient pas de nature à mettre fin à l'état d'abandon, le maire de [Localité 26] a dressé le 30 novembre 2020 un procès-verbal définitif constatant l'état d'abandon manifeste qui a été signifié par huissier le 11 décembre 2020 à M. [Z]. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 décembre 2020, ce dernier a contesté l'absence de travaux et fait savoir qu'il n'était pas opposé à vendre le bien au prix de 90 000 euros. Le conseil municipal a, par délibération en date du 16 décembre 2020, déclaré la parcelle en état d'abandon manifeste et décidé de poursuivre l'expropriation au profit de la commune en vue de réaliser le programme d'actions prévu dans le cadre du projet de renouvellement urbain du quartier « Chemin Vert - Hauts quartiers» et plus particulièrement la construction d'un bâtiment à vocation socio-culturelle puis, par délibération en date du 10 février 2021, approuvé le dossier simplifié d'acquisition publique et défini les modalités de sa mise à disposition du public. Par arrêté en date du 28 juin 2021, Ie préfet de Maine-et-Loire a déclaré d'utilité publique la réaIisation d'un équipement socio-culturel et de jeunesse au profit de la commune de [Localité 26] nécessitant l'acquisition de la parcelle en état d'abandon manifeste, autorisé la commune à acquérir cette parcelle par voie amiable ou d'expropriation et fixé l'indemnité provisionnelle allouée au propriétaire à 30 000 euros selon l'avis du pôle d'évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques, somme qui a été consignée le 9 novembre 2021. À défaut d'accord amiable dans le délai d'un mois à compter de la notification à M. [Z], par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 mars 2022 signifiée par huissier le 6 avril 2022, de son mémoire contenant offre d'indemnisation pour l'expropriation de cette parcelle à hauteur de 34 000 euros, dont 30 000 euros d'indemnité principale et 4 000 euros d'indemnité de remploi, la commune de [Localité 26] a saisi le juge de l'expropriation de Maine-et-Loire d'une demande de fixation d'indemnités par requête en date du 6 mai 2022, enregistrée le 9 mai. M. [Z] n'a pas constitué avocat, n'était pas présent, bien que régulièrement convoqué, lors du transport sur les lieux organisé le 4 juillet 2022 et de l'audience publique tenue en suivant et n'a pas notifié de mémoire. Par jugement réputé contradictoire en date du 15 septembre 2022, le juge de l'expropriation a : - fixé la date de référence au 3 avril 2020, - fixé à Ia charge de la commune de [Localité 26] l'indemnisation de la parcelle cadastrée section CL n°[Cadastre 10], d'une contenance de 331 m², sise [Adresse 19] à [Localité 26] (Maine-et-Loire), au profit de M. [Z], comme suit : indemnité principale : 30 000 euros indemnité de remploi : 20 % jusqu'à 5 000 euros : 1 000 euros 15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros : 1 500 euros 10 % au-delà de 15 000 euros : 1 500 euros sous-total : 4 000 euros Total des indemnités : 34 000 euros - laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 26]. Pour statuer ainsi, il a considéré que : - à la date de référence fixée en application des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme au 3 avril 2020, date à laquelle la délibération approuvant le PLUi en date du 5 mars 2020 est devenue opposable aux tiers le premier jour de l'affichage le plus tardif, la parcelle est située en zone UC du PLUi, constructible et desservie par les réseaux, - l'immeuble, qui comprend au rez-de-chaussée trois garages ainsi qu'une sous-station de chauffage urbain alimentant notamment les logements, les locaux de l'école [22] et le secteur environnant, et trois étages comportant chacun un logement, était vétuste lorsqu'il a été vendu le 7 février 2011 à M. [Z] au prix de 50 000 euros par un acte notarié précisant que la ville de [Localité 26] bénéficiera de servitudes de maintenance et de passage concernant l'installation de chauffage urbain qui sera maintenue en place et que l'acquéreur devra réaliser les travaux de réhabilitation dans les dix-huit mois de l'obtention de l'autorisation d'urbanisme ; néanmoins, le transport sur les lieux a montré son très mauvais état et l'absence de travaux de rénovation hormis le changement de la porte d'entrée et de trois petites ouvertures sur le même pignon (absence de fenêtres en dehors des ouvertures remplacées, cage d'escalier et appartements jonchés de fientes d'oiseaux, graffitis, trous dans les cloisons, absence d'électricité), ce dont il résulte que l'immeuble s'est dégradé depuis l'achat de 2011, - en l'absence de termes de comparaison utiles, la méthode par comparaison consistant à faire la différence entre le prix de cession d'immeubles de rapport en état fonctionnel à [Localité 26] (985,27 euros le m² pour un immeuble de 309,56 m² situé [Adresse 6] vendu le 1er décembre 2021, 935,35 euros le m² pour un immeuble mixte de 727 m² situé [Adresse 5] et [Adresse 18] vendu le 3 novembre 2021, 862,07 euros le m² pour un immeuble de 290 m² situé [Adresse 17] vendu le 28 octobre 2020 et 483,87 euros le m² pour un immeuble mixte de 620 m² situé [Adresse 1] vendu le 25 juin 2018) et le coût d'une rénovation lourde (fourchette comprise entre 1 100 et 1 500 euros le m²) aboutit à une valeur vénale faible, voire nulle, - la méthode par récupération foncière consistant à déduire de la valeur d'un terrain nu (91,76 euros le m² pour la parcelle DE n°[Cadastre 11] de 425 m² en zone UBb située [Adresse 12] à [Localité 25] vendue le 15 avril 2020, 87,54 euros le m² pour la parcelle DD n°[Cadastre 7] de 376 m² en zone UBv située [Adresse 3] à [Localité 25] vendue le 8 décembre 2021, 50,64 euros le m² pour la parcelle AC n°[Cadastre 15] de 905 m² en zone UB située [Adresse 9] à [Localité 26] vendu le 4 octobre 2021 et 73,17 euros le m² pour la parcelle AK n°[Cadastre 4] de 1017 m² en zone UB située [Adresse 16] à [Localité 25] vendue le 20 septembre 2021) le coût de démolition du bâti et de remise en état du terrain (entre 31 648,89 euros HT et 51 751,05 euros HT selon deux devis de mai 2022) aboutit à une valeur quasi-nulle, - l'indemnité principale doit donc être évaluée à 30 000 euros sur la base de 90,63 euros le m² pour 331 m². Suivant déclaration en date du 26 octobre 2022, M. [Z] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis celle relative aux dépens, listées dans l'acte d'appel. Il a remis ses conclusions et pièces au greffe le 26 janvier 2023, dans le délai de trois mois imparti par l'alinéa 1er de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation. La commune de [Localité 26] et le commissaire du Gouvernement ont déposé leurs conclusions et pièces, respectivement, les 24 mars et 7 avril 2023, dans le délai de trois mois imparti par les alinéas 2 et 4 du même texte. Toutes les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 28 novembre 2023. M. [Z] demande à la cour de le dire recevable et bien fondé en son appel, y faisant droit, d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Angers du 15 septembre 2022 sur le montant de l'indemnisation due pour sa parcelle et, statuant à nouveau, de : - fixer à la charge de la commune de [Localité 26] l'indemnisation de la parcelle cadastrée section CL n°[Cadastre 10], d'une contenance de 331 m², sise [Adresse 19] à [Localité 26] (Maine-et-Loire), à son profit comme suit : indemnité principale : 90 000 euros indemnité de remploi : 10 000 euros et subsidiairement, indemnité principale : 65 000 euros indemnité de remploi : 7 500 euros - condamner la ville d'[Localité 13] (sic) à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens. Il fait valoir qu'il n'est pas concevable que l'indemnité puisse être fixée à un montant inférieur au prix versé en 2011 pour acquérir l'immeuble qui était déjà en état de vétusté avancée nécessitant une réhabilitation totale et dont il ne peut être affirmé qu'il s'est dégradé depuis, alors que cette vente initiale constitue un terme de comparaison valable, qu'il doit être tenu compte de la hausse du prix des logements tant en France métropolitaine (+22 % entre 2010 et 2020) que dans les grandes villes de l'ouest (+44,90 % à [Localité 23], +43,38 % à [Localité 24]) et à [Localité 26] (+40 % sur les cinq dernières années) et que la ville de [Localité 26] avait d'ailleurs proposé amiablement de racheter l'immeuble au même prix. La commune de [Localité 26] demande à la cour de déclarer M. [Z] mal fondé en son appel, en conséquence de le débouter de l'intégralité de ses demandes, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité principale à 30 000 euros et le montant de l'indemnité de remploi à 4 000 euros et de condamner M. [Z] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le commissaire du Gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement de première instance qui fixe la date de référence au 3 avril 2020, l'indemnité principale à verser à M. [Z] à 30 000 euros et l'indemnité de remploi associée à 4 000 euros. Sur ce, En application des articles L. 321-1 et L. 322-1 à L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et leur montant est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à une date, dite date de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance. En l'espèce, il n'est pas contesté que, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain de la commune de [Localité 26] et situé hors du périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence doit être fixée au 3 avril 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la délibération la plus récente du 6 mars 2020 approuvant le PLUi, conformément aux articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, ni qu'à cette date, le bien exproprié est classé en zone UC du PLUi, constructible et desservi par les réseaux. Il ne peut qu'être constaté que l'immeuble était déjà 'vétuste' lorsque M. [Z] l'a acquis le 7 février 2011 de la commune de [Localité 26] au prix de 50 000 euros, l'acte de vente le désignant comme tel et inoccupé, faisant état de la présence d'amiante (notamment dans les dalles vyniles, les conduits et la toiture) et d'anomalies affectant les installations intérieures de gaz et d'électricité et de l'absence de dispositif d'évacuation des eaux pluviales et mentionnant que la ville de [Localité 26] est dispensée de produire le diagnostic de performance énergétique 'compte tenu de l'état de vétusté de l'ensemble immobilier, objet des présentes, ayant fait l'objet d'actes de vandalisme depuis de nombreuses années (portes et fenêtres cassées; installations de chauffage démontées)'. Il ressort des procès-verbaux, provisoire et définitif, constatant l'état d'abandon manifeste et du projet simplifié d'acquisition publique du bien exproprié en état d'abandon manifeste que l'immeuble comprenant trois anciens logements de fonction est resté en l'état sans que M. [Z] entreprenne les travaux de réhabilitation qu'il s'était engagé, par courrier en date du 16 mars 2015, à réaliser à l'issue de la démolition des «tours bleues» avoisinantes, laquelle est intervenue en 2016, qu'il n'est plus hors d'air en l'absence de menuiseries extérieures, les ouvertures du rez-de-chaussée et le balcon du premier étage qui avaient été murés par des blocs de parpaings par la commune de [Localité 26] l'étant toujours et les ouvertures des étages ne comprenant plus aucune fenêtre, et que les seuls travaux effectués consistent en le remplacement de la porte d'entrée du bâtiment, ce entre le 5 août 2020, date du procès-verbal provisoire, et le 30 novembre 2020, date du procès-verbal définitif, et avant le dépôt d'une déclaration préalable qui n'a été régularisée que le 15 décembre 2020. Le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 23 février 2022 lors de la reprise de possession de l'immeuble par la commune de [Localité 26] et le procès-verbal de transport sur les lieux établi le 4 juillet 2022 par le juge de l'expropriation confirment qu'en dehors du rez-de-chaussée et des garages où sont entreposés des matériaux de construction, appareils et objets divers, les locaux sont vides, les anciens appartements étant dépourvus de tous appareils sanitaires et de revêtements de sol, que toutes les menuiseries extérieures sont absentes hormis la porte d'entrée et trois petites fenêtres sur le même pignon, laissant le bâtiment ouvert à tous les vents, que les paliers et escaliers sont très encrassés et jonchés, spécialement au dernier étage, de fientes des oiseaux qui y ont élu domicile, que les murs intérieurs et extérieurs sont tagués et certaines cloisons trouées et que l'installation électrique, endommagée, ne dispose d'aucun compteur et ne fonctionne pas. Il apparaît ainsi que, si des travaux ont été accomplis dans l'immeuble, ils en sont restés essentiellement au stade de la dépose des équipements et embellissements antérieurs vétustes, sans protection du bâtiment à l'air et aux intempéries. Le premier juge en a exactement déduit que l'immeuble, en très mauvais état, s'est dégradé depuis son acquisition par M. [Z]. Il ne saurait donc être fait référence, pour la fixation de la valeur du bien exproprié, au prix de 50 000 euros que celui-ci a versé pour l'acquérir en février 2011. Par ailleurs, au terme d'une motivation circonstanciée et pertinente, que la cour adopte en l'absence de tout autre élément de comparaison produit par l'exproprié, le premier juge a, opportunémement et sans omettre de tenir compte de l'évolution effective des prix constatée dans le secteur géographique considéré, fixé l'indemnité principale à la somme de 30 000 euros offerte par l'expropriante et approuvée par le commissaire du Gouvernement, après avoir relevé que les deux méthodes proposées par ce dernier à défaut de locaux de référence directement comparables, à savoir la méthode par comparaison consistant à déduire du prix moyen de cession d'immeubles de rapport récemment vendus à [Localité 26] le coût d'une rénovation lourde et la méthode par récupération foncière consistant à déduire du prix moyen de cession de terrains nus récemment vendus à [Localité 25] et à [Localité 26] le coût de démolition du bâti et de remise en état du terrain, aboutissent l'une et l'autre à une valeur faible ou quasi-nulle. M. [Z] n'ayant pas comparu en première instance, ni notifié de mémoire en réponse au mémoire contenant offre de l'expropriante, le premier juge a ainsi fait une juste application de l'article R. 311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui dispose, en son alinéa 1er, que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant, en son alinéa 2, que, si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié et, en son alinéa 3, que, si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. Quant au calcul de l'indemnité de remploi prévue par l'article R. 322-5 du même code, chiffrée à la somme de 4 000 euros en fonction des taux dégressifs d'usage (20 % jusqu'à 5 000 euros, 15 % de 5 000 à 15 000 euros et 10 % au-delà de 15 000 euros), il ne souffre d'aucune contestation. La décision entreprise sera, dès lors, confirmée en toutes ses dispositions critiquées. Partie perdante, l'appelant supportera les entiers dépens d'appel et sera tenu de verser à la commune de [Localité 26], en considération de l'équité et de la situation respective des parties, une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par celle-ci en appel sur le fondement de l'article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte. Par ces motifs, La cour, Confirme le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le juge de l'expropriation du département de Maine-et-Loire en toutes ses dispositions dans les limites de sa saisine ; Y ajoutant, Condamne M. [Z] à verser à la commune de [Localité 26] la somme de 2 000 (deux mille) euros en application de l'article 700 1° du code de procédure civile et le déboute de sa demande au même titre ; Le condamne aux entiers dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. LIVAJA C. MULLER