Cour d'appel, 22 novembre 2022. 19/02163

CD/SH Numéro 22/04104 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 22/11/2022 Dossier : N° RG 19/02163 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HJM7 Nature affaire : Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente Affaire : [P] [K] C/ [D] [L] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 27 Septembre 2022, devant : Madame DUCHAC, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [P] [K] né le 03 Septembre 1963 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté et assisté de Maître LAFORET de la SELARL LAFORET, avocat au barreau de DAX INTIME : Monsieur [D] [L] né le 23 Août 1967 à [Localité 4] (MAROC) de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté et assisté de Maître GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 14 MAI 2019 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 11-18-000511 Par acte notarié du 25 janvier 2007, M. [P] [K] a acquis auprès de M. [Y] une maison à restaurer et ses dépendances située [Localité 5]. Par acte sous-seing privé du 22 juillet 2012 intitulé 'contrat de vente sous conditions', M. [P] [K] a cédé cet ensemble immobilier à M. [D] [L], au prix de 60.000,00 euros réglé par le versement d'une somme de 5.300 euros au jour de la signature de la transaction, puis par le règlement de 72 échéances mensuelles de 600 € à compter du 3 août 2012, et enfin, à l'issue, par le paiement du solde au comptant. M. [P] [K] se plaint de ce que les mensualités ont cessé d'être réglées. Il entend voir prononcer la résiliation du contrat et l'expulsion de M. [D] [L] qui se trouve dans les lieux. Par acte d'huissier en date du 16 août 2018, M. [P] [K] a fait assigner M. [D] [L] devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan. Suivant jugement contradictoire en date du 14 mai 2019, le tribunal a : - déclaré M. [P] [K] irrecevable en ses demandes, faute d'avoir fait publier son assignation, - condamné M. [P] [K] à payer à M. [D] [L] une somme de 1 000 euros fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [P] [K] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites. M. [K] a relevé appel par déclaration du 27 juin 2019. Aux termes de ses dernières écritures en date du 15 décembre 2020, M. [K], appelant, demande à la cour : - de réformer le jugement du tribunal d'instance de Mont-de-Marsan du 14 mai 2019 sur l'ensemble de ces dispositions, - de dire et juger que l'action de M. [D] [L] est recevable, - de dire et juger que le tribunal d'instance de MONT-DE-MARSAN était parfaitement compétent pour connaître du présent litige, - de dire et juger qu'il n'y a pas eu vente de l'immeuble de M. [P] [K] au bénéfice de M. [D] [L], - de dire et juger que M. [D] [L] a failli dans l'exécution de ses obligations essentielles découlant du contrat sous seing privé sous condition suspensive conclu le 22 juillet 2012, - d'ordonner la résiliation du contrat sous seing privé sous condition suspensive conclu le 22 juillet 2012 entre les parties à partir du 1er impayé non régularisé, soit dès le mois d'août 2015, A défaut, - d'ordonner la résiliation du contrat sous seing privé sous condition suspensive conclu le 22 juillet 2012 entre les parties, à partir de la date de mise en demeure du 2 novembre 2016, - de dire que M. [D] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le mois d'août 2015, En toute hypothèse, - d'ordonner l'expulsion subséquente et sans délai de M. [D] [L] des locaux qu'il occupe sans droit ni titre [Adresse 1], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, tel qu'indiqué dans la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, - d'ordonner la séquestration du mobilier appartenant à M. [D] [L] se trouvant dans les locaux occupés dans tel lieu qu'il désignera, à ses frais, comme stipulé à l'article 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, - de condamner M. [D] [L] à une indemnité mensuelle d'occupation de 750 euros jusqu'à son départ effectif des lieux, - de condamner M. [D] [L] aux indemnités complémentaires suivantes : * 36.750 euros outre mémoire, à compter du mois d'août 2015 jusqu'à son départ effectif du logement et correspondant à une indemnité d'occupation du bien litigieux, - A défaut une indemnité d'occupation sera fixée à partir de l'acte introductif d'instance du 16 août 2018, Dans l'hypothèse où l'indemnité d'occupation ne serait pas fixée rétroactivement au mois d'août 2015 à la somme de 36.750 euros, - de condamner M. [D] [L] à une indemnité de 36.750 euros au titre de sa responsabilité contractuelle et de son occupation illicite du bien depuis le mois d'août 2015, - de condamner M. [D] [L] aux indemnités complémentaires suivantes : * 10.000 euros au titre de sa mauvaise foi caractérisée et de sa résistance abusive, * 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner M. [D] [L] aux dépens de l'instance, - d'assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire. Par conclusions déposées le 30 mars 2022, M. [D] [L] demande à la cour : In limine litis, A titre principal, - de déclarer recevable mais infondé l'appel de M. [P] [K] contre le jugement du tribunal d'instance de Mont-de-Marsan du 14 mai 2019, - de confirmer en conséquence en toutes ses dispositions ledit jugement, - de condamner M. [P] [K] à payer à M. [L] la somme supplémentaire de 1.400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, - de condamner M. [P] [K] aux entiers dépens d'appel, A titre subsidiaire, - de déclarer le tribunal d'instance de MONT-DE-MARSAN incompétent au profit du tribunal de grande instance, - de condamner M. [P] [K] à payer à M. [D] [L] la somme de 1.400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner M. [P] [K] aux dépens de première instance et d'appel, Au fond, A titre principal, - de débouter M. [P] [K] de sa demande de résolution de la vente du bien immobilier situé lieudit « [Adresse 1], - de juger que M. [D] [L] s'acquittera du solde du prix de vente au moyen d'une première mensualité de 1.500 euros, suivi de mensualités de 500 euros jusqu'à apurement du solde, - de condamner M. [P] [K] à payer à M. [D] [L] la somme de 1.400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner M. [P] [K] aux entiers dépens, A titre subsidiaire, - de condamner M. [P] [K] à rembourser à M. [D] [L] la somme de 27.737,15 euros correspondant à la part du prix de vente qu'il a déjà réglé, - de condamner M. [D] [L] à procéder à la libération des lieux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, - d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission d'évaluer le montant de la plus-value apportée à la valeur du bien immobilier par les travaux de réhabilitation réalisés par M. [D] [L] et la valeur locative du bien immobilier en distinguant la période avant réhabilitation et la période après réhabilitation en vue d'éclairer le tribunal sur une éventuelle indemnité d'occupation à la charge de M. [D] [L], - de débouter M. [P] [K] de sa demande de dommages et intérêts de 3.000 euros, - de statuer ce que de droit sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2022 et l'affaire, appelée à être plaidée à l'audience du 21 juin 2022 a été renvoyée à l'audience du 27 septembre 2022. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action L'obligation de publier l'assignation à la publicité foncière édictée par le décret 55-22 du 4 janvier 1955 suppose que soit en cause un droit de propriété déjà opposable aux tiers. En l'espèce, la convention objet du litige n'a pas été publiée, faute d'avoir fait l'objet d'un acte authentique. Les droits des tiers ne peuvent donc pas être en cause. De plus, cette convention reporte le transfert de propriété au moment où le prix sera intégralement réglé. En l'absence de transfert de propriété par la convention dont la résolution est demandée, il n'y a pas lieu de publier l'assignation. L'action de M. [P] [K] qui n'était pas soumise à publication est donc recevable. Sur la compétence L'exception d'incompétence entre le tribunal d'instance et le tribunal de grande instance est sans objet devant la cour compétente pour juger les appels des décisions de ces deux juridictions. Sur la demande tendant à l'anéantissement du contrat La convention passée entre M. [P] [K] et M. [D] [L] par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2012 est nommé 'contrat de vente sous conditions '. Elle énonce : - ' M. [L] achète à Mr [K] sa propriété immobilière ' sise (... ). suivent la désignation cadastrale et la description du bien. - ' cette vente s'établit pour la somme globale de 60.000 € '. - le paiement est organisé de façon échelonnée, à savoir : * 5.300 € au jour de l'acte, * puis 600 € par mois, ' somme que Mr [K] s'engage à reverser à la banque qui lui a accordé le prêt ', à compter du 3 août 2012 jusqu'au 2 juillet 2018, * puis enfin à l'issue des échéances , une somme de 16.500 € ' que devra verser Mr [L] à Mr [K] afin que celui-ci solde son crédit immobilier afin que Mr [L] prenne pleine et entière propriété du bien acheté '. Les parties sont bien convenues d'une vente de l'immeuble ci-dessus désigné. La vente étant un contrat consensuel, sa consécration par acte authentique n'est pas une condition de sa validité. Les parties ont prévu, de façon claire et non équivoque que le transfert de propriété n'interviendra qu'une fois le prix définitivement soldé, puisque le contrat énonce qu' à l'issue de la période de mensualités de 600 €, M. [D] [L] devra s'acquitter de la somme de 16.500 € à M. [P] [K] ' afin que celui-ci solde son crédit immobilier afin que Mr [L] prenne pleine et entière propriété du bien acheté '. Ainsi, jusqu'au paiement complet du prix, le transfert de propriété n'a pas eu lieu, M. [D] [L] disposant alors d'un simple droit d'occupation du bien. Les parties n'ont pas prévu de clause de résolution de plein droit ou de caducité de l'acte en cas de défaut d'exécution par M. [D] [L] de son obligation de paiement, de sorte que sont applicables les règles issues de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. Ainsi, comme dans tout contrat synallagmatique, en application de l'article 1184 ancien du code civil, la convention sous-entend la condition résolutoire, et non pas suspensive ainsi que le soutient M. [P] [K], pour le cas où l'une des deux parties ne respecterait pas son engagement, c'est-à-dire, s'agissant de M. [D] [L], le paiement du prix suivant les échéances convenues. M. [D] [L] ne conteste pas avoir interrompu le paiement des échéances initialement prévues à compter de la fin de l'année 2016, tandis que M. [P] [K] date le non paiement du mois d'août 2015. Il a été mis en demeure par lettre RAR en date du 2 novembre 2016. Le décompte joint à la mise en demeure n'est discuté par M. [D] [L] que sur la somme de 700 € qu'il justifie avoir réglée en février 2016, M. [P] [K] lui ayant donné quittance de ce règlement. Il en résulte donc que M. [D] [L] a cessé tout versement à compter d'août 2015, à l'exclusion d'un versement en octobre 2015 de 660,00 € et de la somme de 700 € versée en février 2016. La cour ne fera pas droit à la demande de délais de paiement formée par M. [D] [L], au motif qu'il ne justifie pas être en mesure de s'acquitter de la somme mensuelle de 500 € proposée alors qu'il est demeuré près de trois ans jusqu'à l'assignation sans payer aucune somme. Ce défaut de paiement dans la durée constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat, qui intervient au jour de la mise en demeure, soit le 2 novembre 2016. S'agissant d'un contrat à exécution successive, en l'absence de transfert de propriété, le paiement initial et les mensualités versées par M. [D] [L] restent acquis au créancier, M. [P] [K], à titre d'indemnité d'occupation. M. [D] [L] sera donc débouté de sa demande de restitution des sommes versées. Sur l'expulsion, l'indemnité d'occupation et l'indemnité de résiliation Dès lors que M. [D] [L] se trouve encore dans les lieux appartenant à M. [P] [K], il est occupant sans droit, ni titre, la cour ordonnera son expulsion et fera droit à la demande de séquestration du mobilier. Il convient de fixer à la charge de M. [D] [L] une indemnité d'occupation, à compter du 2 novembre 2016, date de résolution judiciaire du contrat. Au regard de la mensualité qui était fixée à 600 € par mois, du caractère précaire de l'actuelle occupation, des caractéristiques du bien telles qu'elles résultent de la convention des parties, la cour fixe l'indemnité d'occupation à la charge de M. [D] [L] à la somme mensuelle de 400,00 €. Il sera donc condamné à payer à M. [P] [K] la somme de 400 € par mois à compter du 2 novembre 2016, jusqu'à libération effective des lieux. Sur la demande d'expertise au titre de la plus-value M. [D] [L] soutient avoir réalisé des travaux qui ont apporté une plus-value au bien. Il ne justifie cependant d'aucune facture en ce sens. Les seules photographies qu'il verse au débat ne permettent pas de dater les travaux, ni de les lui attribuer plutôt qu'à M. [P] [K] préalablement à leur convention, alors même que de son côté, M. [U] [K] produit une facture de réfection de l'ensemble des menuiseries, en date du 2 juillet 2008. Les témoignages produits par M. [P] [K] confirment qu'il a fait réaliser la pose de double-vitrages, refait la salle de bains, la cuisine et les carrelages, la maison étant habitable. Par conséquent, la demande d'expertise qui ne peut suppléer la carence de M. [D] [L] dans l'administration de la preuve, sera rejetée. Sur les demandes annexes La résistance alléguée de M. [D] [L] ne dépasse pas le droit de se défendre en justice. M. [D] [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. M. [D] [L] supportera les dépens. Au regard de l'équité, il sera condamné à payer à M. [P] [K] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme la décision déférée, Déclare recevable l'action de M. [P] [K] ; Déclare sans objet en cause d'appel la contestation relative à la compétence du tribunal d'instance ; Déboute M. [D] [L] de sa demande de délais de paiement ; Dit que la convention des parties en date du 22 juillet 2012 n'a pas opéré transfert de propriété en faveur de M. [D] [L] ; Prononce la résolution judiciaire de la convention des parties en date du 22 juillet 2012, aux torts de M. [D] [L] ; Fixe les effets de la résolution au 2 novembre 2016 ; Constate que M. [D] [L] est occupant sans droit ni titre ; Ordonne l'expulsion de M. [D] [L] des locaux situés [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, suivant les modalités de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 ; Ordonne la séquestration du mobilier appartenant à M. [D] [L], à ses frais, suivant les modalités de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991 ; Condamne M. [D] [L] à payer à M. [P] [K] la somme mensuelle de 400 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du 2 novembre 2016 et jusqu'à libération effective des lieux ci-dessus désignés ; Déboute M. [D] [L] de sa demande de restitution et de sa demande d'expertise ; Condamne M. [D] [L] à payer à M. [P] [K] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [D] [L] aux dépens d'appel et de première instance. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC