Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/02260

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/02260 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XLKL N° de MINUTE : 24/00372 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 C/ DEFENDEURS Madame [Y] [O] [Adresse 1] [Localité 8] non représentée Monsieur [M] [U] [Adresse 5] [Localité 7] non représenté Association EVOLENE TUTELLES, en qualité de curateur de Monsieur [M] [U] [Adresse 2] [Localité 6] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 10 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U] sont propriétaires des lots n°28 et 34 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93). Par actes de commissaire de justice des 27 février 2023, 28 février 2023 et 02 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], a fait assigner Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U] ainsi que l'association EVOLENE TUTELLES, en qualité de curateur de Monsieur [M] [U], et ce, aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : JUGER le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1]) bien fondé en son action et le DÉCLARER recevable ; CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 19 924,77 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 7 février 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 15 mars 2022, date de mise en demeure, CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 244,45 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cités, Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, n’ont pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 décembre 2023 et fixée à l'audience du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [O] et de Monsieur [M] [U]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juillet 2016, 30 juin 2017, 30 avril 2018, 09 mai 2019, 10 septembre 2020, 08 juillet 2021, 28 février 2022 et 05 octobre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 06 octobre 2022 au 05 janvier 2024. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Il convient cependant de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 214,45 euros appelée le 25 avril 2019 au titre de « frais d'huissier » ainsi que la somme de 30 euros appelée le 15 mars 2021 au titre de « mise en demeure bellman ». De surcroît, l'extrait de compte du 07 février 2023, transmis en pièce n°4, fait apparaître un solde débiteur à hauteur de 19.067,38 euros et non à hauteur de 19.924,77 euros comme mentionné dans l'assignation. Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U] sont dès lors redevables de la somme de 18.822,93 euros (19.067,38 – 214,45 – 30). Le règlement de copropriété prévoit expressément, à la section V du chapitre V relatif aux charges, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot. Ainsi, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.822,93 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 07 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du présent jugement, en l'absence de justification de la transmission de la mise en demeure du 15 mars 2021 selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 244,45 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U] ne règlent pas leurs charges de copropriété. Or en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE solidairement Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 18.822,93 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 07 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W], la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [Y] [O] et Monsieur [M] [U], représenté par son curateur l’association EVOLENE TUTELLES, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT