Cour d'appel, 29 juin 2022. 19/20819

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 29 JUIN 2022 (n° 197 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20819 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7BL Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/00741 APPELANTE SARL TRADE INVESTISSEMENT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 441 574 787 [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant assistée de Me Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235, avocat plaidant substituée par Me Caroline GEORGES avocat au barreau de PARIS, toque A235, avocat plaidant. INTIMEE SA ETABLISSEMENTS NICOLAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 542 066 238 [Adresse 1] [Localité 10] représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200, avocat postulant assistée de Me Bernard PUYLAGARDE de la SELARL DALIN - GIE - PUYLAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0349, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Nadège BOSSARD, conseillère qui en ont délibéré Greffiere, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de la REYNERIE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par MadameClaudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ****** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 6 octobre 2004, intitulé "avenant de renouvellement de bail", la société Trade Investissement, venant aux droits de la SCI Antoine Laurent, a donné à bail renouvelé à la société Établissements Nicolas des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2004 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 22.000 euros en principal. La destination du bail est la «vente de vins de table, liqueurs, eaux de vie, sirops, cidres, bières et eaux minérale sans qu'il puisse être fait de consommation sur place». Le loyer s'élève au 3ème trimestre 2017 à la somme de 29.668,88 euros hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire en date du 28 octobre 2015, la société Trade Investissement a fait délivrer à la société locataire un congé pour le 1er juillet 2016 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 66.000 euros. Par acte extrajudiciaire des 4 et 6 novembre 2015, la société Établissements Nicolas a délivré au bailleur une demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2016. Par acte d'huissier du 9 janvier 2018, la société Trade Investissement a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 66.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2016. Par jugement avant-dire droit en date du 21 août 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : - désigné M. [V] [H] en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ; - fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ; - ordonné l'exécution provisoire ; - réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; L'expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 16 avril 2019. Par jugement du 24 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : Vu le rapport de M. [H] - constaté que, par l'effet du congé délivré le 28 octobre 2015 par la société Trade Investissement et la demande de renouvellement délivrée les 4 et 6 novembre 2015 par la société Établissements Nicolas, le bail concernant les locaux situés [Adresse 2] s'était renouvelé à compter du 1er janvier 2016 ; - fixé à la somme annuelle de 26.804,14 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 entre la société Trade Investissement et la société Établissements Nicolas pour les locaux situés [Adresse 2], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - condamné la société Trade Investissement à payer à la société Établissements Nicolas les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer à compter du 8 mars 2018 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après le 8mars 2018 ; - dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016; - dit que le dépôt de garantie sera réajusté pour tenir compte de la fixation du loyer du bail renouvelé ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire. Par déclaration du 08 novembre 2019, la société Trade Investissement a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 mars 2022, la société Trade Investissement, appelante, demande à la cour de : - déclarer l'appel formé par la Société Trade Investissement recevable et bien fondé ; - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuer à nouveau, Sur le loyer du renouvellement : 1/ À titre principal, - juger le principe du déplafonnement du loyer renouvelé acquis en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré favorable au commerce considéré ; - juger le principe du déplafonnement du loyer renouvelé acquis en raison d'une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré ; En conséquence, - juger que le loyer du renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2016 doit être fixé à la valeur locative ; - fixer la valeur locative à la somme de 670€ du m² pondéré, soit à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 41.540 € à effet du 1er janvier 2016 ; - dire n'y avoir lieu à abattement sur la valeur locative ; 2/ À titre extrêmement subsidiaire au cas où par extraordinaire le principe du déplafonnement ne serait pas retenu, - juger que le loyer plafonné doit être calculé, en vertu de l'article L 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction applicable antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Pinel pour les nouveaux baux ou baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014, par application de la variation de l'ICC jusqu'à la date d'effet du renouvellement ; - fixer en conséquence le loyer plafonné au 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 29 541 € HT/HC 3/En tout état de cause, - juger que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus à cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle pour la période postérieure ; - juger qu'en application de l'article 1343-2 du code civil les intérêts échus et à échoir par année entière produiront eux-mêmes intérêts ; - débouter la Société Établissements Nicolas de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la Société Établissements Nicolas au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Patricia Hardouin membre de la société 2h Avocats par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 04 juin 2020 la Société Établissements Nicolas demande à la cour de : - débouter la société Trade Investissement de l'ensemble de ses demandes, mémoires et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a : - constaté que, par l'effet du congé délivré le 28 octobre 2015 par la société Trade Investissement et la demande de renouvellement délivrée les 4 et 6 novembre 2015 par la société Établissements Nicolas, le bail s'était renouvelé à compter du 1er janvier 2016; - fixé à la somme annuelle de 26 804,14 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 entre la société Trade Investissement et la société Établissements Nicolas pour les locaux situés [Adresse 2], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - condamné la société Trade Investissement à payer à la société Établissements Nicolas les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer à compter du 8 mars 2018 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après le 8 mars 2018 ; - dit que les intérêts échus et dus produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 (art 1343-2 nouveau du code civil) ; - jugé, conformément aux usages en cette matière, que chacune des parties gardera ses propres frais et honoraires de conseil de première instance à sa charge et que les frais et honoraires de l'Expert judiciaire seront partagés par moitié ; - subsidiairement, si par impossible la Cour fixe le montant du loyer à la valeur locative, juger que la taxe foncière mise à la charge de la société Établissements Nicolas doit être considérée comme une charge exorbitante de droit commun et, en conséquence, retenir un abattement de 3% sur le montant de la valeur locative et fixer le loyer renouvelé à la somme de 40.000 euros par an, hors charges hors taxes ; - condamner la société Trade Investissement au paiement des dépens d'appel ainsi qu'à la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022. MOTIFS Sur la demande de déplafonnement La société Trade Investissement fait grief au jugement et à l'expert judiciaire d'avoir écarté les motifs de déplafonnement du loyer dont elle se prévaut. Elle fait valoir la hausse de l'offre de produits haut de gamme dans le quartier [Adresse 15]/[Adresse 14]/[Adresse 17] avec l'installation de 6 enseignes ; une augmentation de la population à fort pouvoir d'achat ; une hausse importante de la fréquentation des stations [18] et [13] ; l'évolution de l'urbanisme avec une construction à usage d'habitation de 13 logements située [Adresse 5] à quatre minutes à pied du commerce expertisé, du même coté ; la réalisation de 107 logements étudiants et de 20 lots affectés à un foyer de jeunes travailleurs ; la réhabilitation d'un immeuble de bureaux en face des locaux, précisant que les travaux n'ont duré que 18 mois, générant nécessairement de la clientèle pour le preneur ; la rénovation de l'hôpital [12] en 2014 comprenant des appartements, bureaux, commerces, résidences étudiantes, logements sociaux et équipement pour personnes âgées et la réhabilitation d'un ancien couvent en 2015 comportant un programme d'appartement de standing et une résidence sociale pour jeunes. Selon elle, il s'agit de modifications présentant un caractère notable générant un flux significatif de chalands favorable à l'activité de son commerce, précisant que l'installation de l'enseigne Nicolas en 2014 à 250 mètres de ses locaux témoigne de cette modification notable des facteurs locaux de commercialité. La société Trade Investissement invoque un second motif de déplafonnement tenant à la modification des obligations des parties en raison de l'avenant signé en octobre 2004 qui a prévu une indexation annuelle du loyer ainsi que la suppression favorable au preneur de deux sanctions relatives à la clause résolutoire, à savoir la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation par l'effet de la clause résolutoire et la perception d'une pénalité de 10 % à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou charges, ces éléments ayant affecté l'équilibre de la convention. La société Établissements Nicolas soutient qu'il y a eu une baisse de 2,30% de la population du secteur étudié alors que la population était stable pour l'ensemble de la capitale ainsi qu'une baisse de 15 % du nombre de foyers fiscaux dans le 6ème arrondissement ; qu'il n'y a pas de revalorisation de la population à fort pouvoir d'achat. Elle fait valoir la concurrence de cavistes avec la présence de 7 points de vente aux alentours ; l'absence de modification des surfaces de l'immeuble de bureaux face aux locaux expertisés ; la distance trop élevée de l'ancien hôpital [12] et de l'ancien couvent avec les locaux expertisés, situés hors zone de chalandise ; le faible impact commercial de la construction neuve à usage d'habitation ; l'absence d'impact de la réalisation de 107 logements étudiants et de 20 lots affectés à un foyer de jeunes travailleurs sur le commerce considéré de caviste ; l'absence de hausse significative de la fréquentation des stations de métro étudiées, variant entre 6 et 8 % par rapport à l'ensemble du réseau parisien qui enregistre une augmentation globale de 15,80 % et enfin l'absence d'évolution commerciale du quartier étudié. Sur le second motif de déplafonnement, la société Établissements Nicolas fait observer que ces modifications sont intervenues à l'occasion du renouvellement du bail ; que les éléments invoqués ne constituent donc pas une modification intervenue entre le début du bail et la fin du bail, faisant observer que son caractère notable fait défaut en tout état de cause. - sur le motif de déplafonnement tiré des facteurs locaux de commercialité La cour renvoie au jugement entrepris s'agissant des caractéristiques des locaux (situation et configuration). Il sera précisé en sus de la motivation du jugement à laquelle il est renvoyé, que s'agissant de la construction neuve à usage d'habitation de 13 lots sis [Adresse 4], comme l'ont relevé l'expert judiciaire et le jugement entrepris, l'impact est faible sur le commerce expertisé ce d'autant que le flux de chaland pouvant en résulter est dilué par la présence de deux autres établissements Nicolas à proximité, au [Adresse 7] et au [Adresse 3] et la restructuration d'un bâtiment pour réaliser 107 logements étudiants et un foyer de jeunes travailleurs a une incidence limitée pour le commerce exercé de caviste, outre que la population riveraine est en baisse. S'agissant de l'immeuble de bureaux, il s'agit d'une réhabilitation qui a entraîné sa fermeture entre mars 2014 et novembre 2015, ce qui ne constitue pas une modification en soi, l'immeuble étant toujours à usage de bureaux sans que preuve ne soit rapportée d'une augmentation des employés présents sur les lieux depuis la réouverture. C'est à juste titre que ni l'expert ni le jugement n'ont retenu l'impact des programmes immobiliers dont se prévaut la bailleresse concernant l'ancien hôpital [12] et l'ancien couvent qui sont situés hors de la zone de chalandise du commerce expertisé. S'agissant des six changements d'enseignes sur le [Adresse 14], seules deux ont entraîné un changement d'activité, à savoir une boutique de prêt à porter (un indépendant) en lieu et place d'une boutique d'équipement et une agence immobilière en lieu et place d'une boutique de prêt à porter et [Adresse 16], un commerce de prêt à porter est devenu un coiffeur, l'expert ayant précisé que le [Adresse 14] et le tronçon de la [Adresse 16] compris entre les [Adresse 11] et [Adresse 14] ont connu une relative stabilité. Il n'en résulte pas une montée en gamme des commerces ou un changement de nature de la commercialité, le fait qu'un autre établissement Nicolas se soit installé durant le bail expiré [Adresse 9] à proximité du commerce dont s'agit, ne permettant pas d'en déduire une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce expertisé. Le motif de déplafonnement tiré des facteurs locaux de commercialité sera donc écarté. - sur le motif tiré de la modification des obligations des parties En vertu des articles L145-33 et L145-34et R 145-8 du code de commerce combiné, lorsqu'au cours du bail à renouveler, les obligations respectives des parties ont été notablement modifiées, le prix du bail renouvelé est déplafonné. Il ressort de l'avenant de renouvellement signé le 6 octobre 2004 à effet au 1er janvier 2004 d'une part qu'une clause d'indexation annuelle a été stipulée au bail alors que le bail antérieur ne prévoyait que la révision triennale et d'autre part que la clause résolutoire a été modifiée par rapport au bail précédent par la suppression de deux sanctions concernant la conservation du dépôt de garantie à titre de première indemnité et la pénalité de 10% à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer. Toutefois, contrairement à ce que le jugement a retenu, il n'y a pas de modification des obligations en cours de bail au sens des articles précités justifiant le déplafonnement dés lors que la modification résulte du bail renouvelé lui-même comme en l'espèce. A titre surabondant, l'indexation annuelle du loyer alors que le précédent bail stipulait une révision triennale, fut-elle le rappel de dispositions légales, ne caractérise pas une modification notable de l'économie du contrat alors qu'il n'est pas démontré que le montant du loyer annuellement indexé se serait trouvé modifié de manière durable et suffisamment importante pendant la durée du bail, qui est de neuf années, par rapport à l'application de la révision triennale qui était stipulé dans le précédent bail. S'agissant de la modification de la clause résolutoire visant à supprimer les deux sanctions précitées, il ne s'agit pas de modification de nature à modifier l'économie du contrat s'agissant d'une sanction applicable pour le dépôt de garantie seulement si le bail prend fin par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et les sanctions précitées s'analysant comme des clauses pénales lesquelles sont toujours susceptibles de minoration par le juge. Au demeurant, la suppression de ces sanctions ne modifie pas les obligations des parties, la clause résolutoire stipulant toujours que le preneur est tenu de régler chaque terme de son loyer à son échéance et d'exécuter les clauses du bail. Ce motif de déplafonnement sera donc écarté. Sur le prix du bail renouvelé le 1er janvier 2016 Il n'est pas prétendu par l'une ou l'autre des parties que la valeur locative serait inférieure au loyer plafond. Les motifs de déplafonnement ayant été écartés, le loyer du bail renouvelé est un loyer plafonné. La société Trade Investissement soutient que dés lors que l'ICC a été maintenu dans le code monétaire et financier, il convient d'en faire application au bail renouvelé en 2016 conformément aux dispositions contractuelles souscrites en octobre 2004, la loi ancienne s'appliquant aux contrats en cours. Elle fait également valoir que l'ILC n'ayant été publié qu'à compter du 1er trimestre 2005, il ne peut pas être fait application de cet indice ; que le loyer du bail renouvelé doit donc se calculer par application du seul indice ICC de sorte qu'il s'établit à la somme de 29 541 euros HT/HC. La société Etablissements Nicolas fait valoir que les dispositions de la loi Pinel ayant supprimé l'ICC pour les baux en renouvellement s'appliquent au bail dont s'agit renouvelé à compter du 1er janvier 2016 ; que du fait de l'absence de parution de l'ILC pour l'année 2004, il convient de faire une application distributive de l'ICC et l'ILC selon la méthode retenue par le jugement, l'expert et qui est préconisée par Me Blatter et Me Barbier et Brault. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié les modalités de calcul du loyer plafonné en supprimant la référence à l'indice du coût de la construction (ICC) pour le remplacer par l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ainsi l'article L.145-34 du code de commerce prévoit, dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014, que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, sauf cas dérogatoires prévues à l'article, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et qu'en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les moyens soulevés par la société Trade Investissement tirés du fait que l'ICC doit continuer à s'appliquer au motif qu'il n'a pas été supprimé par le code monétaire et financier et qu'il est stipulé par le bail d'octobre 2004 sont inopérants dés lors que les dispositions susvisées introduites par la loi du 18 juin 2014 sont applicables aux baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et qu'il est constant qu'un bail renouvelé est un nouveau bail. Le ministère des finances a publié deux avis au Journal officiel du 20 novembre 2014 ne permettant de disposer des nouveaux indices, l'ILAT et l'ILC qu'à compter du 1er trimestre 2005. En l'espèce, les parties ont conclu un bail à effet du 1er janvier 2004 pour une durée de neuf années qui s'est poursuivi par tacite reconduction. Le bail s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2016, l'indice applicable pour le calcul du loyer plafond est par conséquent l'ILC, eu égard à la nature de l'activité prévue par le bail et la date de renouvellement. L'indice de base à prendre en compte pour le calcul du loyer plafond serait celui du 1er trimestre 2004 qui n'a pas été publié. En l'absence de publication de l'ILC du 1er trimestre 2004, il faut, pour déterminer le montant du loyer plafond, combiner les deux indices qui se sont légalement succédés dans le temps, soit l'ICC puis l'ILC en appliquant l'ICC au loyer initial pour la période antérieure à la première publication de l'ILC, puis en appliquant l'ILC au loyer indexé selon l'ICC, pour la période postérieure à sa première publication. Le jugement sera par conséquent approuvé en ce qu'il a considéré que l'application successive proposée par l'expert judiciaire de l'Indice du Coût de la Construction sur la période du 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2004, puis de l'Indice des Loyers Commerciaux sur la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2015 était justifiée, eu égard aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et à la publication du premier Indice des Loyers Commerciaux au 1er trimestre 2015. Il résulte de l'expertise judiciaire que le loyer plafonné ainsi calculé s'élève au 1er janvier 2016 à 26 804,14 euros hors taxes et hors charges, à savoir : 22 000 euros (loyer d'origine) x (1225 ICC 1er T 2004 / 1269 ICC 4e T 2004) = 22 790,22 euros 22 790,22 euros x (108,38 ILC 3T2015 / 92,15ILC 1er T2005) = 26 804,14 euros. Le jugement sera par conséquent confirmé. S'agissant du point de départ des intérêts, il convient de confirmer le jugement entrepris par renvoi à sa motivation étant précisé que c'est la demande du locataire qui a été accueillie s'agissant du montant du loyer plafond tel que calculé ci-dessus en faisant application de l'indice ILC eu égard à la date de renouvellement du bail qui est plus élevé que le loyer dont il s'est acquitté calculé selon les indices ICC. Sur les demandes accessoires Le jugement de première instance étant confirmé, il le sera également en ce qu'il a partagé les dépens incluant les frais d'expertise judiciaire et dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société Trade Investissement succombant en son appel sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Trade Investissement aux dépens de l'appel. Rejette les demandes plus amples ou contraires. LA GREFFIERE LE PRESIDENT