Cour d'appel, 28 février 2023. 22/00565

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 28 février 2023 N° RG 22/00565 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FY2H -PV- Arrêt n° 110 [C] [G], [E] [T] / [M] [H], [R] [H] Ordonnance de référé, origine Juge des contentieux de la protection de Clermont ferrand, décision attaquée en date du 30 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 21/00035 Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [C] [G] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001429 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) et M. [E] [T] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001424 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) demeurant [Adresse 4] [Localité 1] représentés par Maître Jean François CANIS de la SCP CANIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND APPELANTS ET : M. [M] [H] et Mme [R] [H] demeurant [Adresse 3] [Localité 2] et représentés par Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 décembre 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 28 février 2023, aprè prorogé du délibéré initialement prévu le 21 février 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant un contrat conclu sous seing privé le 7 mai 2013, M. [M] [H] et Mme [R] [H] ont consenti à M. [E] [T] et Mme [C] [G] un bail d'habitation sur une maison située [Adresse 4] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme), pour une durée de trois ans à compter du 15 mai 2013, moyennant un loyer mensuel de 580,00 € outre provisions mensuelles sur charges de 35,00 € et un dépôt de garantie à hauteur de 580,00 €. Par acte d'huissier de justice signifié le 2 février 2021, M. et Mme [H] ont délivré à M. [T] et Mme [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire afférente au bail susmentionné afin d'obtenir paiement de la somme totale de 2.064,83 €, dont 1.756,33 € correspondant à des loyers et charges impayés selon décompte mentionné comme joint. Arguant que les causes de ce commandement de payer étaient demeurées sans effets au-delà du délai légalement imparti de deux mois, M. et Mme [H] ont, par acte d'huissier de justice signifié le 20 avril 2021, assigné M. [T] et Mme [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant une ordonnance de référé n° RG-21/00035 rendue le 30 décembre 2021, a : - rejeté la fin de non-recevoir opposée par M. [T] et Mme [G] en allégation de défaut de qualité pour agir ; - constaté la résiliation du bail d'habitation susmentionné à compter du 2 avril 2021 ; - condamné M. [T] et Mme [G] à payer à M. et Mme [H] une indemnité provisionnelle de 1.079,00 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2021, comprenant les loyers, charges, et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance de novembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ; - fixé l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [T] et Mme [G] à la somme mensuelle de 615,00 € [ancien loyer de 580,00 € + ancienne provision sur charges de 35,00 €] à compter de la résiliation du bail ; - condamné en tant que de besoin M. [T] et Mme [G] à verser à M. et Mme [H] à titre provisionnel l'indemnité d'occupation susmentionnée de décembre 2021 jusqu'à la complète libération des lieux précédemment loués sous déduction des versements intervenus depuis ; - condamné M. et Mme [H] à payer au profit de M. [T] et Mme [G] les sommes suivantes : * 473,00 € à titre de remboursement de provisions sur charges non justifiées pour les années 2020 et 2021 ; * 450,00 € à titre de remboursement de travaux de plomberie suivant une facture du 13 janvier 2021 ; * 696,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudice de jouissance consécutif à la non-décence du logement loué ; - condamné M. et Mme [H] à effectuer les travaux de remise en état du logement susmentionné dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision, dans les conditions ci-après libellées : * Recherche des causes de l'humidité, vérification des possibles infiltrations d'eau en toiture, vérification des systèmes d'évacuation d'eaux pluviales ainsi que réparation et remise en état des matériaux de finition * Vérification des systèmes d'évacuation de l'air vicié * Vérification des caissons de volet afin de s'assurer qu'ils n'obstruent pas le débit d'air des fenêtres et le cas échéant, mise en place de ventilation sur ces éléments - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - rappelé que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; - condamné M. [T] et Mme [G] aux entiers dépens de l'instance comprenant les coûts de l'assignation du 20 avril 2021, du commandement de payer du 2 février 2021 et de la notification du 21 avril 2021 de l'assignation au représentant de l'État dans le département. Par déclaration formalisée par le RPVA le 16 mars 2022, le conseil de M. [T] et Mme [G] a interjeté appel de l'ordonnance de référé susmentionnée, l'appel étant limité au rejet de la fin de non-recevoir, au constat de la résiliation du bail, aux condamnations pécuniaires concernant l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation, à la condamnation aux dépens de l'instance et au rejet du surplus des demandes des parties. ' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, M. [E] [T] et Mme [C] [G] ont demandé de : ' avant dire droit, faire droit à la demande d'expertise judiciaire formée par M. et Mme [H] en mettant cette mesure d'instruction à leurs frais avancés ; ' ajouter à la mission d'expertise judiciaire les éléments ci-après libellés : * Déterminer la valeur locative du logement au vu de l'état du logement loué, et ainsi le montant de la part que le locataire doit se voir restituér * Fixer le montant du préjudice de jouissance subie par les époux [G]-[T] ' [à titre principal] ; ' réformer l'ordonnance de référé du 30 décembre 2021 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ; ' débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes après avoir constaté l'irrecevabilité de leurs demandes faute de justification de leur qualité à agir, la nullité du commandement de payer et l'absence de suspension et de résiliation du bail d'habitation ; ' condamner M. et Mme [H] à leur payer les sommes suivantes : * 6.960,00 € à titre de dommages-intérêts en raison de l'insalubrité du logement loué ; * 2.100,00 € à titre de remboursement de charges indûment versées ; * 3.000,00 € en réparation du préjudice moral subi ; * 450,00 € à titre de remboursement de travaux de plomberie ; ' condamner M. et Mme [H] « (') à effectuer les travaux de remise en état du logement préconisé par la MAIRIE DE [Localité 1] (') » dans un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à l'expiration de ce délai ; ' à titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois ; ' [en tout état de cause], condamner M. et Mme [H] aux dépens de la procédure. ' Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 14 décembre 2022, M. [M] [H] et Mme [R] [H] ont demandé de : ' au visa des articles 30 et 31 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1231 et suivants et 1194 du Code civil ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; ' réformer la décision entreprise en ce qu'elle les a : * déboutés de leur demande de condamnation de M. [T] et Mme [G] à leur payer la somme de 544,33 € à titre d'impayés de provisions sur charges ; * condamnés à payer à M. [T] et Mme [G] la somme de 450,00 € en remboursement de travaux de plomberie, celle de 696,00 € à titre de réparation de préjudice de jouissance et celle de 473 € à titre de remboursement de provisions sur charges ; * condamnés à effectuer les travaux susmentionnés dans le logement loué ; ' à titre principal et avant dire droit, ordonner une mesure d'expertise judiciaire, avec la mission ci-après libellée : * se faire remettre tous documents de nature à permettre de déterminer l'état du logement lors de la prise à bail ; * se rendre sur les lieux et les visiter ; * décrire l'état du logement, sa composition et ses conditions d'occupation ; * déterminer l'existence, et le cas échéant, la date d'apparition, la nature et l'ampleur des désordres qui l'affectent ; * préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; * dire si le logement présente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants ; * évaluer le montant et la nature des travaux nécessaires à la remise en état et en conformité du logement, en déterminer la durée ; * fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond d'apprécier les responsabilités encourues. ' à titre subsidiaire ; ' ordonner immédiatement l'expulsion de M. [T] et Mme [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux susmentionnés, avec au besoin le concours de la force publique ; ' condamner M. [T] et Mme [G] à leur payer à titre provisionnel la somme de 544,33 € à valoir sur des impayés de provisions sur charges ; ' confirmer le jugement entrepris pour le surplus ; ' [en tout état de cause] ; ' condamné in solidum M. [T] et Mme [G] à leur payer une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamné in solidum M. [T] et Mme [G] aux dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Herman'Robin, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand. Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION. Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 15 décembre 2022 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures, la décision suivante a été mise en délibéré au 21 février 2023, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : M. [T] et Mme [G] ne précisent aucunement sur quel fondement juridique ils soulèvent liminairement l'irrecevabilité de la procédure, que ce soit dans le dispositif ou dans le corps de leurs conclusions d'appel. En tout état de cause, ayant conclu le bail d'habitation litigieux en qualité de bailleurs, M. et Mme [H] ont tout à la fois qualité et intérêt à agir, au sens des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile, à la présente instance. Le jugement de première instance sera dès lors purement et simplement confirmé en ce qu'il a rejeté leur fin de non-recevoir tirée d'un défaut allégué de qualité pour agir. M. et Mme [H] n'ont pas contesté dans le délai de deux mois qui leur était légalement imparti le montant des loyers et charges impayés à hauteur de 1.756,33 € qui leur était réclamé à titre principal dans le commandement de payer du 2 février 2021. Leur demande tendant à l'annulation de ce commandement de payer au motif que le décompte des sommes réclamées n'y aurait pas été joint en dépit de la mention contraire sera en conséquence rejetée. Le bail d'habitation du 7 mai 2013 contient une clause résolutoire suivant laquelle le contrat est résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement avant ce terme de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées. Cette clause est en tout point conforme aux dispositions de l'article 24 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, suivant lesquelles « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». En l'occurrence, M. [T] et Mme [G] ne contestent pas davantage en cause d'appel qu'en première instance n'avoir pas apuré en totalité les causes de ce commandement de payer du 2 février 2021 dans le délai de deux mois qui leur était légalement imparti pour le montant total précité d'arriérés locatifs de 1.756,33 € à compter de cette dernière date, soit au 2 avril 2021. Ainsi n'ont-ils toujours pas procédé au règlement provisionnel de la somme totale de 1.079,00 € à valoir sur l'apurement de l'arriéré locatif arrêté à hauteur de ce montant au 29 novembre 2021 et faisant l'objet de la condamnation pécuniaire principale de première instance. M. et Mme [H] produisent à ce sujet un décompte récapitulatif et détaillé de créance pour la période allant de janvier 2020 à décembre 2021. Sur ce décompte des deux dernières années 2020 et 2021 à hauteur de 1.079,00 €, qui ne concerne que les loyers et non les charges, M. [T] et Mme [G] n'apportent pas la preuve, qui leur incombe, d'avoir procédé à l'apurement de ce différentiel. Indépendamment même de la question des charges qui reste contestée de la part de M. [T] et Mme [G], l'absence de paiement dans le délai précité de deux mois de ce seul arriéré de loyers suffit à confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a constaté la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail d'habitation à l'encontre des preneurs à la date précitée du 2 avril 2021. L'ordonnance de référé de première instance sera par ailleurs confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [T] et Mme [G] à la somme de 615,00 €, correspondant à l'addition du loyer mensuel de 580,00 € et du provisionnement mensuel sur charges de 35,00 €, de la date de résiliation jusqu'à complète libération des débats, sous déduction des versements précédemment intervenus. En application des dispositions des articles 20-1 et 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, si le locataire estime que le bailleur ne lui a pas remis un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Il ne peut toutefois agir en ce sens en portant unilatéralement atteinte à la validité du contrat en cours, devant s'adresser préalablement au propriétaire puis, à défaut d'accord, à la Commission départementale de conciliation ou directement auprès de la juridiction compétente aux fins de mise en conformité. Dès lors, le débat engagé par M. [T] et Mme [G] sur l'insalubrité alléguée du logement litigieux aurait dû être engagé à leur initiative avant la délivrance du commandement de payer du 2 février 2021 et en tout état de cause au plus tard pendant le délai légal de deux mois ayant couru à compter de ce commandement de payer. Antérieurement à la délivrance de ce commandement de payer, M. [T] et Mme [G] ne justifient pas avoir fait état de quelconques griefs d'insalubrité de ce logement à l'égard de M. et Mme [H]. Ils ne produisent en effet à ce sujet qu'une lettre adressée à leurs propriétaires le 25 janvier 2021 dans laquelle ils ne parlent que d'un problème de fuite d'eau importante constaté le 4 janvier 2021. Les griefs qu'ils ont ensuite exprimés par lettre du 4 février 2021 à leurs propriétaires au sujet de problèmes de ventilation, d'étanchéité à l'air, d'infiltrations d'eau au niveau des plafonds provoquant des plaques de moisissures et d'humidité dans les murs de toutes les pièces ne pouvaient pour autant les dispenser du paiement du loyer et des charges courants dans l'attente d'une éventuelle décision judiciaire d'injonction de conformité de travaux au propriétaire avec le cas échéant dispense ou suspension du loyer jusqu'à l'exécution des travaux. L'acquisition de la clause résolutoire de ce bail d'habitation au profit de M. et Mme [H] depuis le 2 avril 2021 rend de ce fait ce débat sans objet, M. [T] et Mme [G] ne pouvant désormais en aucune manière se prévaloir d'une mise en conformité de ce logement dont ils sont devenus occupants sans droit ni titre. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a refusé l'expulsion de M. [T] et Mme [G] et condamné M. et Mme [H] à exécuter les travaux susmentionnés sur le logement litigieux. En conséquence, l'expulsion de M. [T] et Mme [G] sera ordonnée, dans les conditions directement énoncées au dispositif de la présente décision. Pour les mêmes motifs, M. [T] et Mme [G] seront déboutés en cause d'appel de leur demande d'exécution sous astreinte de travaux sur le logement litigieux. Par voie de conséquence, la demande d'expertise judiciaire formée par M. et Mme [H] ainsi que la demande de complément d'expertise judiciaire formée par M. [T] et Mme [G] deviennent sans objet et seront rejetées. Il convient de constater que M. [T] et Mme [G] ne demandent pas dans leur appel incident l'infirmation de la décision de première instance concernant la condamnation pécuniaire dont ils ont fait l'objet à hauteur de la somme provisionnelle de 1.079,00 €, outre intérêts de retard. Ce chef de décision de première instance sera en conséquence purement et simplement confirmé. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le Juge des contentieux de la protection] [peut] accorder une provision au créancier (') ». En application de ces dispositions législatives, il y a lieu en l'occurrence de considérer que relèvent de contestations sérieuses de fond excédant la compétence d'attribution de la juridiction des référés : - la demande de paiement formée par M. [T] et Mme [G] à hauteur de 6.960,00 € en allégation de l'insalubrité du logement, cette insalubrité n'ayant fait l'objet d'aucun signalement avant la date du 2 février 2021 de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ; - consécutivement, la demande de M. [T] et Mme [G] aux fins de provisionnement de la somme de 3.000,00 € en allégation de préjudice moral ; - la demande de M. [T] et Mme [G] aux fins de paiement de la somme de 2.100,00 € ainsi que la demande de M. et Mme [H] aux fins de paiement de la somme de 544,33 €, procédant d'un compte entre les parties en ce qui concerne les charges, dans des conditions qui ne relèvent le cas échéant que du Juge du fond. En revanche, il apparaît évident devant la juridiction des référés que la somme de 450,00 € payée par M. [T] et Mme [G] au titre de réparations de plomberie incombe en réalité à M. et Mme [H] en leur qualité de bailleur. L'ordonnance de référé de première instance sera en conséquence infirmée en ce qui concerne les condamnations pécuniaires de 473,00 € et de 696,00 € tandis qu'elle sera confirmée en ce qui concerne le rejet de la demande d'indemnisation du préjudice moral et l'acceptation du remboursement de la somme de 450,00 €. L'ordonnance de référé de première instance sera confirmée en ce qui concerne son rejet d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'imputation des dépens de l'instance. Compte tenu de la durée de la procédure, M. [T] et Mme [G] ont de fait déjà bénéficié de très larges délais pour procéder à l'acquittement de leur dette. Leur demande subsidiaire de délai de paiement d'une durée de 36 mois sera en conséquence rejetée. Chacune des parties succombant au moins en partie dans ces prétentions, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre d'entre elles. Enfin, succombant à l'instance en cause d'appel, M. [E] [T] et Mme [C] [G] en supporteront les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME l'ordonnance de référé n° RG-21/00035 rendue le 30 décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'elle a : - REJETÉ la fin de non-recevoir opposée par M. [E] [T] et Mme [C] [G] à l'encontre de M. [M] [H] et de Mme [R] [H] en allégation de défaut de qualité pour agir ; - CONSTATÉ la résiliation du bail d'habitation susmentionné du 7 mai 2013 à compter du 2 avril 2013 ; - FIXÉ l'indemnité d'occupation due par M. [E] [T] et Mme [C] [G] envers M. [M] [H] et de Mme [R] [H] à la somme mensuelle de 615,00 € jusqu'à complète libération des lieux, sous réserve des versements précédemment intervenus ; - CONDAMNÉ M. [E] [T] et Mme [C] [G] à payer au profit de M. [M] [H] et Mme [R] [H] une indemnité provisionnelle de 1.079,00 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2021 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation afférents au bail d'habitation susmentionné, avec intérêts de retard au taux légal du 30 décembre 2021 jusqu'à parfait paiement ; - CONDAMNÉ M. [M] [H] et Mme [R] [H] à payer au profit de M. [E] [T] et Mme [C] [G] une indemnité provisionnelle de 450,00 €, à valoir sur le remboursement de la facture susmentionnée de plombier ; - DÉBOUTÉ [M] [H] et Mme [R] [H] de leur demande de provision en allégation de préjudice moral. INFIRME cette même ordonnance de référé en ce qu'elle a : - REFUSÉ l'expulsion de M. [E] [T] et Mme [C] [G] du logement susmentionné ; - CONDAMNÉ M. [E] [T] et Mme [C] [G] à exécuter des travaux de remise en état sur le logement susmentionné. - CONDAMNÉ [M] [H] et Mme [R] [H] à payer au profit de M. [E] [T] et Mme [C] [G] les provisions précitées de 473,00 € et de 696,00 € ; - REJETÉ l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNÉ M. [T] et Mme [G] aux entiers dépens de l'instance comprenant les coûts de l'assignation du 20 avril 2021, du commandement de payer du 2 février 2021 et de la notification du 21 avril 2021 de l'assignation au représentant de l'État dans le département. Y ajoutant. REJETTE la demande formée par M. [E] [T] et Mme [C] [G] aux fins d'annulation du commandement de payer du 2 février 2021. Statuant de nouveau. ORDONNE l'expulsion de M. [E] [T] et Mme [C] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef de la maison située [Adresse 4] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme) appartenant à M. [M] [H] et de Mme [R] [H], avec au besoin le concours de la force publique. REJETTE le surplus des demandes des parties. CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [C] [G] aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Herman'Robin, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand. Le greffier Le président