Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00883

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [D] Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00883 - N° Portalis 352J-W-B7H-C32BO N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDEUR Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00883 - N° Portalis 352J-W-B7H-C32BO EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 août 2013, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 339,87 euros outre 100 euros de charges. Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [S] [D] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2 052,14 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a assigné en référé Monsieur [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - statuer sur le sort des biens garnissant les lieux et ordonner leur mise sous séquestre aux frais du défendeur, - condamner Monsieur [S] [D] à payer à titre provisionnel la somme de 2 785,47 euros au titre des loyers et charges dus au mois de novembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer principal actuel indexé augmenté des charges, - condamner Monsieur [S] [D] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. À l'audience du 19 mars 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 512,12 euros selon décompte du 5 mars 2024, terme de février 2024 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire. Monsieur [S] [D], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative à hauteur de la somme de 1 672,12 euros, indiquant avoir effectué un règlement de 840 euros le 10 mars 2024 ne figurant pas dans le décompte de la bailleresse et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 46 euros par mois en plus du loyer courant, exposant être travailleur indépendant moyennant une rémunération de 1 800 à 2 000 euros par mois, être en couple, sa compagne travaillant et avoir deux enfants à charge. Il a par ailleurs ajouté ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 20 décembre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 19 août 2013 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023 pour la somme en principal de 2 052,14 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu'au terme du bail le 18 août 2025 (seule une somme de 202,14 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 novembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [S] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [D] est redevable de la somme de 2 512,12 euros à la date du 5 mars 2024, terme de février 2024 inclus étant observé que si Monsieur [S] [D] indique avoir procédé au règlement d’une somme de 840 euros le 10 mars 2024 ne figurant pas encore sur le décompte de la bailleresse, il en sera nécessairement tenu compte par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), si ce règlement est effectivement intervenu. En conséquence, il y a lieu de le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme réclamée, soit celle de 2 512,12 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 052,14 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, ladite condamnation étant prononcée en deniers ou quittance. Il sera également condamné au paiement à compter de l'échéance de l'échéance de mars 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [S] [D] a repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire. Dès lors, Monsieur [S] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [S] [D] avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2013 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une part, Monsieur [S] [D] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 14 novembre 2023, CONDAMNONS Monsieur [S] [D] en deniers ou quittance à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 2 512,12 euros (décompte arrêté au 5 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 052,14 euros à compter du 13 septembre 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [S] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 46 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [S] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [S] [D] soit condamné à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS Monsieur [S] [D] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes, CONDAMNONS Monsieur [S] [D] aux dépens comme visé dans la motivation, REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.