Cour d'appel, 08 février 2024. 23/03675

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 FEVRIER 2024 N° RG 23/03675 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V4T6 AFFAIRE : S.A.R.L. CHIBI AKIHABARA C/ Société LFP OPPORTUNITE IMMO Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° RG : 23/00239 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.02.2024 à : Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. CHIBI AKIHABARA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : 532 .58 492 7 (Rcs Pontoise) [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 - N° du dossier 223068 Ayant pour avocat plaidant Me Malcolm FISCHER, du barreau de Marseille APPELANTE **************** Société LF OPPORTUNITE IMMO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : 725 974 089 (Rcs Paris) [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26237 Ayant pour avocat plaidant Me Estelle GOUBARD, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 mars 2019, la société LFP Opportunité Immo a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. Chibi Akihabara pour divers locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Val-d'Oise). Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 mars 2019, le loyer annuel étant fixé en principal à la somme de 40 067 euros. Des loyers sont restés impayés. Par acte d'huissier de justice délivré le 15 février 2023, la société LFP Opportunité Immo a fait assigner en référé la société Chibi Akihabara aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 novembre 2022, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 40 960,47 euros. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 novembre 2022, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Chibi Akihabara et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1] (lots n° PKG43 et PKG48) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Chibi Akihabara, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Chibi Akihabara au paiement de cette indemnité, - condamné la société Chibi Akihabara à payer à la société LF Opportunité Immo la somme provisionnelle de 23 902,72 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d'occupation impayés au 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur 9 908,07 euros et à compter du 15 février 2023 sur le surplus, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes et notamment la demande en paiement de la majoration des indemnités d'occupation, de majoration de l'intérêt au taux légal et de la clause pénale et la demande de conservation du dépôt de garantie, - condamné Chibi Akihabara à payer à la société LF Opportunité Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, - condamné la société Chibi Akihabara aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 7 juin 2023, la société Chibi Akihabara a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes et notamment la demande en paiement de la majoration des indemnités d'occupation, de majoration de l'intérêt au taux légal et de la clause pénale et la demande de conservation du dépôt de garantie, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. Dans ses dernières conclusions déposées le 24 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Chibi Akihabara demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : '- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 novembre 2022 - ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Chibi Akihabara et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1] (lots n°PKG43 et PKG48) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; - dit qu'en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Chibi Akihabara, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Chibi Akihabara au paiement de cette indemnité ; - condamné la société Chibi Akihabara à payer à la société LF Opportunité Immo la somme provisionnelle de 23 902,72 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 2eme trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur 9 908,07 euros et à compter du 15 février 2023 sur le surplus ; - condamné la société Chibi Akihabara à payer à la société LF Opportunité Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Chibi Akihabara aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. statuer à nouveau et - constater l'absence de dettes locatives de la société Chibi Akihabara lors de l'audience du 7 avril 2023 - accorder à la société Chibi Akihabara des délais de règlements concernant ses dettes locatives afin de : - suspendre la clause résolutoire insérée dans le bail commercial - statuer ce que de droit sur les dépens'. Dans ses dernières conclusions déposées le 27 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société LFP Opportunité Immo demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1343-5 du code civil, de : 'à titre principal, - confirmer l'ordonnance rendue le 9 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé en toutes ses dispositions ; à titre subsidiaire, - condamner la société Chibi Akihabara au paiement provisionnel de la somme de 17 494,42 euros TTC, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points, conformément aux clauses contractuelles (article 11 du contrat de bail « retards de paiement ») et ce à compter de la date de l'arrêt à intervenir ; en tout état de cause, - débouter la société Chibi Akihabara de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; y ajoutant, - condamner la société Chibi Akihabara au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés par Maître Mélina Pedroletti, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023. Par note en délibéré autorisée en date du 22 janvier 2024, la société LF Opportunité Immo a fourni à la cour un décompte actualisé et indique que le compte de sa locataire présente un solde débiteur de 122, 93 euros. La société Chibi Akihabara indique par message RPVA du 23 janvier 2024 qu'il s'agit d'un solde créditeur de 122, 93 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION Reconnaissant l'existence d'une dette locative à la date de délivrance du commandement de payer, non réglée dans le mois suivant cette signification, la société Chibi Akihabara affirme toutefois avoir réglé l'intégralité de l'arriéré avant l'audience devant le premier juge. Elle soutient s'être ensuite acquittée des loyers trimestriels à bonne date, argue de sa capacité financière à régler le loyer, et sollicite en conséquence la suspension de la clause résolutoire et de ses effets. Pour solliciter la confirmation de la décision querellée, la société LF Opportunité Immo expose que la dette locative, non contestée, n'a pas été payée par la société Chibi Akihabara dans le délai requis. Elle souligne avoir dû signifier 3 commandements de payer à sa locataire depuis 2020 compte tenu de ses retards réitérés de paiement, soutient qu'une nouvelle dette est née postérieurement à l'ordonnance attaquée et en déduit que la carence de la société Chibi Akihabara doit conduire au rejet de sa demande de suspension de la clause résolutoire. Sur ce, Sur la résiliation du bail L'article L. 145-41 du code de commerce dispose 'que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. L'appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et n'allègue pas de la mauvaise foi de la bailleresse. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance du premier juge ayant constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, faute pour la société Chibi Akihabara de s'être acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire Le décompte produit par l'intimée en délibéré démontre que la société Chibi Akihabara s'était acquittée de l'intégralité de sa dette à la date du 11 avril 2023 et qu'elle a ensuite réglé les différents loyers et appels de charges régulièrement, son compte locatif étant créditeur de 122, 93 euros à la date du 1er janvier 2024. Par la suite, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera donc octroyé rétroactivement jusqu'au 11 avril 2023, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué. L'ordonnance déférée sera donc infirmée pour le surplus de ses chefs de dispositif. Sur les demandes accessoires La société Chibi Akihabara s'étant abstenue de comparaître en première instance et n'ayant réglé sa dette que concomitamment à la procédure devant le premier juge, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance. De la même manière, le présent arrêt constituant une mesure de faveur au profit de la locataire, il convient de condamner la société Chibi Akihabara aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En équité, il convient de condamner la société Chibi Akihabara à payer à la société LF Opportunité immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Infirme l'ordonnance attaquée, sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de ce bail à la date du 26 novembre 2022 ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Autorise rétroactivement la société Chibi Akihabara à se libérer de sa dette visée au commandement du 25 octobre 2022 avant le 11 avril 2023, Constate que le paiement est intervenu à l'expiration du délai accordé, Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué, Dit n'y avoir lieu en consequence à statuer sur le surplus des demandes de la société LF Opportunité immo ; Condamne la société Chibi Akihabara à verser à la société LF Opportunité immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Chibi Akihabara aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui l'a demandé des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,