Cour d'appel, 22 novembre 2022. 21/00424

ARRÊT N° MW/FA COUR D'APPEL DE [Localité 4] - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 20 septembre 2022 N° de rôle : N° RG 21/00424 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ELDF S/appel d'une décision du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4] en date du 02 février 2021 [RG N° 19-000574] Code affaire : 51G Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance E.P.I.C. GRAND [Localité 4] HABITAT C/ [G] [J] PARTIES EN CAUSE : E.P.I.C. GRAND [Localité 4] HABITAT, prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège, immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le numéro 272 500 026 Sis [Adresse 2] Représentée par Me Sylvie FICHTER, avocat au barreau de BESANCON APPELANT ET : Madame [G] [J] née le 10 Août 1984 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/2668 du 27/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers. GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre, magistrat rédacteur, ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers. L'affaire, plaidée à l'audience du 20 septembre 2022 a été mise en délibéré au 22 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Par acte sous seing privé en date du 31 août 2018, l'EPIC Grand [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [G] [J] des locaux d'habitation sis à [Adresse 3]. Courant 2018 et 2019, Mme [J] a déposé plusieurs plaintes à l'encontre de son voisin de palier, M. [C] [V], pour des faits de menaces de mort avec arme et des dégradations matérielles. Le 24 mai 2019, M. [V] a été condamné par le tribunal correctionnel de [Localité 4] à une peine de 8 mois d'emprisonnement, outre interdiction de se rendre [Adresse 3] pendant 3 ans, ainsi qu'à verser 800 euros de dommages et intérêts à Mme [J] pour le préjudice dont elle avait été victime. Par jugement du 11 juin 2019, faisant suite à une assignation délivrée par Grand [Localité 4] Habitat le 14 janvier 2019, le tribunal d'instance de [Localité 4] a prononcé la résiliation du bail de M. [V]. Celui-ci a été expulsé le 10 septembre 2019. Entre temps, Mme [J] a notifié à Grand [Localité 4] Habitat la résiliation de son propre bail à effet du 9 juin 2019, et, par exploit du 7 juin 2019, elle a fait assigner son bailleur devant le tribunal d'instance de [Localité 4] aux fins de condamnation de Grand [Localité 4] Habitat à lui verser : - la somme à parfaire de 2 716,30 euros en remboursement des loyers versés pour la période du 28 janvier 2019 au 30 juin 2019 ; - la condamnation de Grand [Localité 4] Habitat à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral, des désagréments consécutifs au harcèlement de sonvoisin et du déménagement qu'elle avait dû entreprendre. La demanderesse a fait valoir à l'appui de ses prétentions que le bailleur avait gravement manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible de son logement, dès lors qu'en dépit de l'assignation en résiliation de bail délivrée à son voisin, celui-ci était resté dans les lieux, ce qui l'avait contrainte à quitter son propre logement par crainte qu'ilne s'en prenne à elle et à ses enfants. Grand [Localité 4] Habitat, contestant toute défaillance dans ses obligations, et soutenant au contraire avoir apporté une réponse à chaque sollicitation de Mme [J], qui avait cependant résilié son bail avant d'avoir pu bénéficier d'un relogement, a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre, ainsi que la condamnation de Mme [J] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 2 février 2021, le juge des contentieux de la protection a : - constaté le désistement de Mme [J] [G] de sa demande de relogement sous astreinte ; - condamné Grand [Localité 4] Habitat à verser à Mme [J] [G] la somme de 2 716,30 euros en remboursement des loyers versés pour la période du 28 janvier 2019 au 30 juin 2019 ; - condamné Grand [Localité 4] Habitat à verser à Mme [J] [G] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ; - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Grand [Localité 4] Habitat pour procédure abusive et injustifiée ; - condamné Grand [Localité 4] Habitat à payer Maître Yacine Hakkar, avocat au barreau de [Localité 4], la somme de 700 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile, conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; - rappelé que si l'avocat du bénéficiaire de l'aidejuridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat et que s'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat ; - condamné Grand [Localité 4] Habitat aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; - rejeté les demandes de Mme [J] [G] pour le surplus. Pour statuer ainsi, le juge a retenu : - qu'il ressortait des pièces versées aux débats, d'une part, que l'auteur des menaces proférées à l'encontre de Mme [J] était un locataire de Grand [Localité 4] Habitat, d'autre part que les diligences accomplies par le bailleur social pour faire cesser le trouble anormal causé par son locataire n'avaient pas eu pour effet, pendant plusieurs mois, de permettre une jouissance paisible du logement loué par Mme [J] ; que le bailleur devait en conséquene rembourser à cette dernière la somme de 2 716,30 euros au titre des loyers qu'elle avait versés pour la période du 28 janvier 2019 au 30 juin 2019 ; - qu'il ressortait encore des pièces produites que le bailleur n'avait pas garanti une jouissance paisible à sa locataire et, de surcroît, qu'il n'avait pas pris les mesures de relogement qui s'imposaient compte tenu de la dangerosité de l'individu ; qu'il était donc rapporté la preuve de la faute contractuelle du bailleur et du préjudice subi parla locataire ; que le bailleur devait être condamné à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ; - que le bailleur devait êtred ébouté de sa demande de dommages et intérêts, dès lors qu'il n'était pas démontré que la demanderesse ait agi dans l'intention de nuire, par légèreté blâmable ou erreur équipollente au dol. Grand [Localité 4] Habitat a relevé appel de cette décision le 5 mars 2021. Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 29 novembre 2021, l'appelant demande à la cour : - de juger recevable et fondé l'appel de Grand [Localité 4] Habitat ; - d'infirmer le jugement déféré ; Statuant à nouveau, - de débouter Mme [G] [J] de l'intégralité de ses demandes ; - de condamner Mme [G] [J] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et injustifiée ; - de condamner Mme [G] [J] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 30 août 2021, Mme [J] demande à la cour : Vu les articles 6 b) et 6-1 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, Vu les articles 1 719 3° et 1231-1 du code civil, - de dire et juger que Grand [Localité 4] Habitat a bien été défaillant dans son obligation de garantir à Mme [J] [G] une jouissance paisible de sonlogement sis [Adresse 3] ; - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Grand [Localité 4] Habitat à verser à Mme [J] 2 716,30 euros en remboursement des loyers versés pour la période du 28 janvier 2019 au 30 juin 2019 ainsi que des dommages et intérêts et l'a condamné aux dépens et à la somme de 800 euros (sic) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - d'en tirer toutes les conséquences ; - de débouter Grand [Localité 4] Habitat de l'intégralité de ses demandes formées dans le cadre de son appel ; - d'infirmer le jugement déféré quant au montant des dommages et intérêts allouées à Mme [J] limité à la somme de 1 000 euros ; - de condamner Grand [Localité 4] Habitat à régler une indemnité de 3 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Mme [J] et ses deux enfants ; - de condamner Grand [Localité 4] Habitat aux entiers dépens ainsi qu'au versement à Mme [J] d°une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 30 août 2022. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. Sur ce, la cour, Pour obtenir l'infirmation du jugement déféré, Grand [Localité 4] Habitat reprend son argumentation de première instance consistant à soutenir qu'il avait fait diligence pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion de M. [V] dès qu'il avait été informé des agissements de celui-ci envers Mme [J]. Il ajoute n'avoir pu procéder au relogement de cette dernière en raison de la volonté exprimée par celle-ci de demeurer dans le même îlot d'immeubles, alors que son maintien à proximité du voisin fauteur de troubles n'était pas de nature à assurer suffisamment sa sécurité. L'article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Cette obligation d'assurer la jouissance paisible constitue une obligation de résultat, qui ne cède que devant la preuve d'un cas de force majeure. Le bailleur ne pouvant, par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité, troubler la possession de son preneur et l'usage convenu de la chose, sa responsabilité est engagée envers son locataire lorsque celui-ci est victime des agissements d'un autre locataire de l'immeuble. Tel est indiscutablement le cas en l'espèce, où il ressort des pièces produites aux débats par Mme [J], et en particulièrement les plaintes et éléments de procédures pénales, que le comportement violent et gravement menaçant de M. [V] à son encontre et à celui de ses deux jeunes enfants a profondément troublé sa jouissance de la chose louée, au point qu'elle a dû quitter les lieux pour se faire héberger par sa mère. Grand [Localité 4] Habitat ne peut se dégager de sa responsabilité au seul motif qu'il aurait mis en oeuvre une procédure d'expulsion à l'encontre du locataire perturbateur, alors qu'il lui appartenait, par tous moyens utiles, en ce compris le relogement de la victime dans son parc locatif, de mettre un terme immédiat au grave trouble de jouissance subi par sa locataire. A cet égard, l'appelant ne justifie pas en quoi il n'aurait pu procéder au relogement de l'intimée dans un immeuble voisin par souci de sécurité, alors que rien dans les pièces produites n'établit que les agissements de M. [V] tenaient à des motifs inhérents à la personne même de Mme [J] plutôt qu'à sa simple qualité d'occupante du même palier. Il ressort du mail adressé le 29 avril 2019 par les services de police à Grand [Localité 4] Habitat que M. [V] a été placé en garde à vue le 20 avril 2019, puis incarcéré. Il a été jugé le 24 mai 2019 par le tribunal correctionnel de [Localité 4], devant lequel il comparaissait détenu, et a été condamné à 8 mois d'emprisonnement, avec maintien en détention. Ainsi, il doit être constaté que le trouble de jouissance avait nécessairement pris fin au 20 avril 2019, date à partir de laquelle M. [V] avait définitivement quitté l'immeuble, étant rappelé qu'entretemps le bailleur avait engagé une procédure de résiliation de son bail ayant abouti à ce qu'il soit expulsé avant même la fin de son incarcération. Dès lors, c'est à tort que, faisant droit à la demande de Mme [J], le premier juge a indemnisé le trouble de jouissance sur une période allant du 28 janvier 2019 au 30 juin 2019. Le préjudice de l'intimée s'apprécie en considération de la jouissance perdue. Or, le comportement récurrent de M. [V], à type de dégradations matérielles et de menaces de mort, a créé pour son voisinage un climat de tension et de peur tel qu'il a à l'évidence rendu impossible le maintien de Mme [J] et de ses enfants dans les lieux loués. La perte de jouissance est donc totale pour la période s'étendant du 28 janvier 2019, date à laquelle Mme [J] a quitté les lieux pour emménager chez sa mère, jusqu'au 20 avril 2019, date de l'incarcération de M. [V], et à compter de laquelle l'intimée aurait donc pu réintégrer son logement. Ainsi, l'indemnisation sera fixée au montant des loyers réglés pour cette période pour un logement dont la locataire ne disposait plus de la jouissance, soit la somme de 1 464,12 euros. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens. La carence du bailleur dans le respect de son obligation d'assurer la jouissance paisible de sa locataire a par ailleurs été à l'origine pour celle-ci d'un préjudice moral incontestable, compte tenu de la situation psychologique et matérielle difficile à laquelle elles'est retrouvée confrontée du fait des agissements de son voisin. Au regard notamment du fait que Grand [Localité 4] Habitat n'est pas resté totalement passif, mais a fait diligence pour poursuivre la résiliation du bail de M. [V], la cour confirmera l'évaluation faite par le premier juge de ce préjudice, qui procède d'une juste appréciation des circonstances de la cause. Le jugement sera enfin confirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens. Grand [Localité 4] Habitat sera condamné aux dépens d'appel. Les demandes formées à hauteur de cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Par ces motifs Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, Infirme le jugement rendu le 2 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4] en ce qu'il a condamné Grand [Localité 4] Habitat à verser à Mme [J] [G] la somme de 2 716,30 euros en remboursement des loyers versés pour la période du 28 janvier 2019 au 30 juin 2019 ; Statuant à nouveau de ce chef : Condamne l'EPIC Grand [Localité 4] Habitat à payer à Mme [G] [J] la somme de 1 464,12 euros en indemnisation de son trouble de jouissance ; Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant : Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne l'EPIC Grand [Localité 4] Habitat aux dépens d'appel. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Mme Fabienne Arnoux, greffier. La greffière, le président de chambre,