Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/04569

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 27/02/24 à : Maître Benjamin PORCHER Copie exécutoire délivrée le : 27/02/24 à : Me Renate GRÖTSCHNIG AUDIT Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GLG N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le mardi 27 février 2024 DEMANDEURS Madame [N] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 4] Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 3] Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 5] Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 1] Tous représentés par Me Renate GRÖTSCHNIG AUDIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1281 DÉFENDERESSE S.A.S. WMCP.INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge, statuant en juge unique assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 27 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GLG EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er avril 2003 Mme [F] [D] [E], Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] ont donné à bail un local à usage commercial situé [Adresse 1] à la société IMAGE EN PRODUCTION, contrat depuis lors tacitement reconduit. Par mandat du 7 décembre 2014, Mme [F] [D] [E] es qualité d'usufruitière a confié la gestion locative de cet immeuble à la société WMCP.INVEST. Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023 Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] ont fait assigner la société WMCP.INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes : 7444,99 euros en réparation du préjudice né de la non-révision du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022 date de réception de la lettre du 8 juillet 2022 valant mise en demeure sur la somme de 6553,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (891,37 euros), 1500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice financier et moral subi en raison de sa réticence à procéder au dédommagement de son mandant, 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Au visa des articles 1991 et 1992 du code civil les demandeurs font valoir que la société WMCP.INVEST a commis une faute de gestion en n'appliquant pas la clause de révision des loyers et que, bien qu'ayant reconnu avoir engagé sa responsabilité, elle a refusé d'exécuter ses obligations contractuelles pendant plus d'un an. Initialement appelée à l'audience du 10 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 15 décembre 2023. A l'audience, Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T], représentés par leur conseil lequel a déposé des conclusions, demandent : le rejet de la fin de non recevoir tirée de la prescription, la condamnation de la société WMCP.INVEST au paiement des sommes suivantes : à titre principal : 7444,99 euros en réparation du préjudice né de l'absence de révision du loyer avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022 date de réception de la lettre du 8 juillet 2022 valant mise en demeure pour la somme de 6553,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (891,37 euros), à titre subsidiaire 6458,95 euros en réparation de ce même préjudice pour la période du 24 mai 2018 au 31 décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, 1500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice financier et moral subi en raison de sa réticence à procéder au dédommagement de son mandant, 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Au visa des article 2224 et 2240 du code civil ils exposent avoir eu connaissance de l'absence de révision du loyer lors de la proposition de renouvellement du bail au mois d'avril 2021, que la société WMCP.INVEST par son courriel du 18 juin 2021 a reconnu leur droit à indemnisation de sorte que le délai de prescription a été interrompu à cette date. Ils font valoir que n'est pas en cause le caractère automatique de la clause d'indexation mais la mauvaise exécution du mandat de gestion locative consistant en la non-application de la clause de révision annuelle du loyer et le défaut d'information. La société WMCP.INVEST, représentée par son conseil lequel a déposé des conclusions demande, sans exécution provisoire : in limine litis que les demandes soient déclarées irrecevables car prescrites qu'en tout état de cause elles soient rejetées ; à titre subsidiaire que le préjudice soit réévalué à la baisse, que Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] soient condamnés au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au visa des articles 2224 et 2241 du code civil elle soutient que les demandes antérieures au 24 mai 2018 sont prescrites, qu'aucune interruption de prescription n'est intervenue car son courrier du 18 juin 2021 ne vaut pas reconnaissance de dette faute de reconnaissance claire et non équivoque. Elle fait valoir que si elle admet avoir omis d'appliquer la clause d'indexation, le préjudice en découlant n'est pas justifié puisque le bailleur pouvait actionner rétroactivement cette clause sous réserve de la prescription quinquennale, que subsidiairement le préjudice ne résulte que d'une perte de chance de percevoir les loyers révisés, que l'existence d'un préjudice financier et moral distinct de celui résultant de la prétendue faute de gestion n'est pas prouvée. MOTIVATION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. En application de l'article 2240 du code civil la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. La prescription quinquennale est interrompue par la reconnaissance du débiteur, une demande en justice même en référé, une mesure conservatoire ou un acte d'exécution forcée et cette énumération est limitative. En l'espèce, Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] ont assigné la société WMCP.INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris le 24 mai 2023 en réparation d'une faute de gestion, consistant en la non-application d'une clause d'indexation de loyer, commise entre le 7 décembre 2014 - date de conclusion du mandat de gestion locative - et le 31 décembre 2021, date de la résiliation de ce mandat étant précisé que si cette date n'est pas justifiée, elle n'est pas contestée. Le courriel du 18 juin 2021 de la société WMCP.INVEST est trop imprécis pour valoir reconnaissance de dette ou de responsabilité et interrompre le cours de la prescription. En effet, dans la mesure où, notamment, les demandeurs ne produisent pas les échanges antérieurs, il est impossible de déterminer sur quels éléments précis porte la réponse de la défenderesse. En outre, Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] ne font pas la preuve de ce qu'ils auraient eu connaissance de l'existence du dommage courant avril 2021 alors que le contrat de mandat de gestion locative stipule que le mandataire doit rendre compte de sa gestion tous les trimestres et remettre un état détaillé de tout ce qu'il aura reçu ou dépensé et qu'il n'est pas fait état de ce que la société WMCP.INVEST n'aurait pas rendu compte de sa gestion selon les termes prévus au contrat. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'action de Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] portant sur une période antérieure au 24 mai 2018 est prescrite. Sur la faute de gestion Aux termes des articles 1991 al. 1 et 1992 al. 1 du code civil le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. En l'espèce il n'est pas contesté que la société WMCP.INVEST n'a pas appliqué la clause d'indexation du loyer pourtant prévue au contrat de bail (cf. partie « REVISION ») et alors même que le contrat de mandat de gestion locative stipule que le mandataire a le pouvoir de « procéder à la révision des loyers ». Cette mise en œuvre d'une clause d'indexation, sans difficulté technique particulière pour un professionnel de la gestion locative, constitue une obligation de résultat de sorte que la société WMCP.INVEST ne saurait s'exonérer de sa responsabilité. Cette dernière ne peut par ailleurs pas valablement soutenir que Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] ont la possibilité d'appliquer rétroactivement la clause d'indexation, ce qui ne correspond pas à l'objet du litige (étant précisé que selon ses propres observations cette application rétroactive serait partiellement prescrite). Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société WMCP.INVEST a commis une faute contractuelle dans la gestion de l'immeuble qui lui était confiée qu'il convient d'indemniser à hauteur du supplément de loyer qui aurait été perçu en cas d'application de la clause d'indexation pour la période du 24 mai 2018 au 31 décembre 2021, soit la somme de 6458,95 euros avec intérêts au taux légal, à compter de la présente décision en application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, et non de la mise en demeure. Sur la demande de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi de la société WMCP.INVEST En l'espèce, comme vu supra, le courriel du 18 juin 2021 de la société WMCP.INVEST ne peut valoir reconnaissance de sa responsabilité. Par ailleurs Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant de la non-application de la clause d'indexation, déjà indemnisé. La demande sera en conséquence rejetée. Sur les autres demandes La société WMCP.INVEST qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. La société WMCP.INVEST sera condamnée à payer à Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; DECLARE irrecevables les demandes indemnitaires de Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] portant sur la période antérieure au 24 mai 2018 ; CONDAMNE la société WMCP.INVEST à payer à Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] la somme de 6458,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en réparation du préjudice né de la faute de gestion; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE la société WMCP.INVEST aux dépens ; CONDAMNE la société WMCP.INVEST à payer à Mme [N] [T], M. [U] [T], M. [M] [T] et M. [C] [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Le Greffier Le Président