Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N° 24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 3
JUGEMENT DU : 31 Mai 2024
Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier :Madame SOULIER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Avril 2024
GROSSE :
Le 31 Mai 2024
à Me Anne Cécile NAUDIN
à Me Thomas SALAUN
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 22/02552 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2APA
PARTIES :
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S SL IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 3]
elle-même prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DÉFENDEURS
Monsieur [T], [F], [U] [H]
né le 31 Mars 1976 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]
Madame [V], [X] [Y] épouse [H]
née le 23 Juillet 1971 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]
représentés tous deux par Maître Thomas SALAUN de la SELARL CLERGERIE - SEMMEL - SALAUN - KAUTZMANN, avocats au barreau de TARASCON
ET ENCORE EN LA CAUSE
N° RG 23/04105 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3YX6
PARTIES :
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S SL IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 3]
elle-même prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Maître [C] [W] de la SCP BR ASSOCIES
dont le siège social est sis [Adresse 4]
ès-qualité de liquidateur judiciaire désigné suivant jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du Tribunal de Commerce de Salon-du-Provence du 23 février 2023, de la Monsieur [T] [H], commerçant, domicilié [Adresse 6]
non comparante
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Par assignation du 31 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
5172,84 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 20 mai 2022 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation en justice du 31 mai 2022 ;400 € au titre du budget prévisionnel correspondant aux provisions non encore échues pour l’exercice budgétaire 20222000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et à supporter les frais d’exécution.La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 22/02552.
Par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, a fait assigner Me [C] [W] de la SCP BR ASSOCIÉS, en sa qualité de liquidateur judiciaire désigné suivant jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du tribunal de commerce de Salon de Provence du 23 février 2023, de Monsieur [T] [H], Affaire personnelle commerçant, aux fins de voir déclarer recevable son assignation en intervention forcée, ordonner la jonction de son instance avec l’instance principale enrôlée sous le numéro de RG 22/02552 et voir fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [T] [H], Affaire personnelle commerçant, la somme de 10 279,72 € à titre de provision, se décomposant comme suit:
6016,45 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 17 février 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation du 24 octobre 2023 ;2000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;263,27 € au titre des entiers dépens. La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 23/04105.
Les affaires ont été appelées à l’audience du 19 avril 2024.
À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir :
-ordonner la jonction de son instance avec l’instance principale enrôlée sous le numéro de RG 22/02552 ;
-débouter les Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions y compris celle portant sur une demande de délais de paiement ;
-condamner Madame [V] [H] à lui payer les sommes suivantes :
6016,45 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 17 février 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter du 28 février 2024,2000 € à titre de dommages-intérêts,2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et à supporter les frais d’exécution ;-fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [T] [H], Affaire personnelle commerçant, la somme de 10 279,72 € à titre de provision, se décomposant comme suit:
6016,45 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 17 février 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation du 24 octobre 2023 ;2000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;263,27 € au titre des entiers dépens.
Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H], par l’intermédiaire de leur conseil, développent à l’audience leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions n°1 auxquelles il convient de se reporter et concluent à l’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Marseille et à la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Me [C] [W] de la SCP BR ASSOCIÉS, en sa qualité de liquidateur judiciaire désigné suivant jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du tribunal de commerce de Salon de Provence du 23 février 2023, de Monsieur [T] [H], Affaire personnelle commerçant, régulièrement assignée par procès-verbal remis à personne habilitée à recevoir l’acte, n’est pas représentée à l’audience susvisée.
SUR QUOI
Attendu qu’il convient d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous le numéro de RG22/02552 et RG 23/04105 ;
Sur la demande en paiement
Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;
Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;
Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ;
Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H], propriétaires du lot [Cadastre 8] au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les charges échues arrêtées au 17 février 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité;
Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales 1er septembre 2020 et 29 avril 2021, une attestation de non-recours, des extraits de compte au 12 et 20 mai 2022, le détail des provisions pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2022, un extrait de compte arrêté au 17 février 2023, un commandement de payer en date du 1er juin 2021 portant sur la somme principale de 4419,61 € ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 4974,71 € en date du 20 octobre 2021 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé;
Qu’il ressort des pièces versées aux débats la preuve que Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H] ne se sont pas acquittés du paiement de l’intégralité des provisions du budget prévisionnel de l’exercice 2021 adopté par l’assemblée générale du 29 avril 2021 ;
Qu’en effet, l’examen des relevés de compte des 12 et 20 mai 2022 démontre que dans le mois de la mise en demeure du 20 octobre 2021 soit avant le 21 novembre 2021, Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H] n’ont effectué aucun paiement et qu’ils étaient débiteurs de l’intégralité des provisions article 14 -1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de l’exercice 2021 outre un arriéré de charges de sorte que sous déduction des frais divers facturés, ils étaient redevables de la somme totale de 4857,74 € ;
Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, justifie du bien-fondé de ses prétentions au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;
Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1673,49 €;
Qu’ainsi les frais de courrier et d’honoraires d’avocats, qui relèvent des frais irrépétibles, et les frais d’assignation, pris en charge au titre des dépens, seront écartés ;
Attendu que Madame [V] [H] sera condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
- 4342,96 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 17 février 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
- 219,10 € au titre des frais nécessaires ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;
Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;
Attendu que la simple résistance à une action en paiement ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice distinct de celui lié au retard de paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts légaux ;
Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;
Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [T] [H] et Madame [V] [Y] épouse [H], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;
Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Sur les demandes accessoires
Attendu qu’il sera alloué au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et que les parties en défense supporteront les entiers dépens de la présente instance ;
Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée
Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ;
Que Monsieur [T] [H] ayant fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, affaire personnelle commerçant, il convient en conséquence de fixer au passif de sa liquidation judiciaire la somme provisionnelle de 5825,33 € se décomposant comme suit :
-4342,96 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 17 février 2023 avec intérêts de droit compter du commandement de payer du 1er juin 2021,
-219,10 € au titre des frais nécessaires,
-1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- 263,27 € au titre des dépens de la présente instance ;
PAR CES MOTIFS,
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous le numéro de RG22/02552 et RG 23/04105 ;
CONDAMNE Madame [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 4342,96 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 17 février 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
- 219,10 € au titre des frais nécessaires ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts;
CONDAMNE Madame [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [V] [H] aux dépens;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SL IMMOBILIER, de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision ;
FIXE au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [H], affaire personnelle commerçant, la somme provisionnelle totale de 5825,33 € se décomposant comme suit :
-4342,96 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 17 février 2023 avec intérêts de droit compter du commandement de payer du 1er juin 2021,
-219,10 € au titre des frais nécessaires,
-1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- 263,27 € au titre des dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
