Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 23 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02
représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [J] [P]
Logement 16 Rez de Chaussée
18 Rue Julien Douillard
44400 REZE
comparant en personne
Monsieur [N] [T]
domicilié : chez Monsieur [H] [K]
6B Rue du Commandant l’Herminier
44620 LA MONTAGNE
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 28 mars 2024
délibéré au : 23 mai 2024
RG N° N° RG 23/03631 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUL2
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Madame [J] [P] + Monsieur [N] [T] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 12 août 2021, prenant effet au 21 août 2021, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à [J] [P] et [N] [T] un logement de type 3 lui appartenant sis, 18 rue Julien Douillard – Logement n°16 – rez-de-chaussée – 44400 REZÉ, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 476,65 €, outre une provision mensuelle pour charges de 22,79 €.
Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [J] [P] et [N] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.072,61 € arrêté au 7 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par courrier en date du 17 octobre 2023, reçu le 20 octobre 2023 par le bailleur, [N] [T] a donné congé pour le bail signé entre les parties le 12 août 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le 16 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [J] [P] et [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail à la date du 2 mai 2023, A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;Ordonner l’expulsion de [J] [P] et [N] [T] et de tout autre occupant de leur chef du logement situé 18 rue Julien Douillard – Logement n°16 – rez-de-chaussée – 44400 REZÉ avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;Condamner solidairement [J] [P] et [N] [T] à lui payer la somme de 4.310,59 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 octobre 2023 à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 499,44 € restera acquis à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;Condamner solidairement [J] [P] et [N] [T] à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;Condamner solidairement [J] [P] et [N] [T] à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement [J] [P] et [N] [T] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Le diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département n’a pas pu être réalisé en l’absence des intéressés.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.
A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.834,44 € au titre des loyers et charges échus à la date du 25 mars 2024. Elle indique que les impayés ont débuté en février 2022, le loyer de février a été rejeté mais les 2 derniers mois ont été payés. Elle précise également que [N] [T] a quitté le logement. Elle déclare s’opposer aux délais de paiement.
[J] [P] et [N] [T] comparaissent à l’audience. [J] [P] indique payer les loyers depuis que [N] [T] est parti et souhaite rester dans les lieux. Elle précise gagner 1.500€ par mois et ne pas avoir d’enfant à charge. Elle a déjà un dossier de surendettement pour d’autres dettes et ne souhaite pas en déposer un nouveau pour la dette de loyer. [N] [T] indique lui avoir déposé un dossier de surendettement et déclaré la dette de loyer. Il précise avoir quitté le logement et être solidaire jusqu’en avril 2024. Il gagne 1.400 € par mois.
[J] [P] propose des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en sus du loyer courant afin de régler sa dette.
Les deux parties étant présentes, [J] [P] et [N] [B] ayant été régulièrement cités à étude, le jugement à intervenir sera contradictoire, en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
En application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 7 février 2023, réceptionnée le 9 février 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 novembre 2023.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).
L’assignation aux fins de résiliation du bail du 15 novembre 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience en date du 28 mars 2024.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux » (nouvelle rédaction : six semaines).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 2 mars 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [J] [P] et [N] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.072,61 € arrêté au 7 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2023.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 1310 du code civil énonce que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
Aux termes de l'article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier.
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres ».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
La créance LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.834,44 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 25 mars 2024.
L’article 7 du contrat de bail prévoit une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires.
En l’espèce, LA NANTAISE D’HABITATIONS a réceptionné le courrier de [N] [T] donnant congé, le 20 octobre 2023.
Ainsi, [N] [T] est tenu solidairement à la dette de loyer jusqu’au 20 avril 2024, conformément aux règles.
En conséquence, [J] [P] et [N] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.834,44 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [J] [P] et [N] [T] ont commencé à rencontrer des difficultés de paiement en février 2022 avec de nombreux rejets de paiement jusqu’en novembre 2023. Depuis cette date et le départ du logement de [N] [T] en octobre 2023, la locataire a repris les paiements de son loyer malgré un dernier rejet de paiement en février 2024.
Lors de l’audience, [J] [P] propose d’apurer la dette avec des délais de paiement d’un montant de 50 € par mois en sus du loyer courant.
LA NANTAISE D’HABITATIONS indique s’opposer aux délais de paiements tels que proposé par la locataire.
Au regard de ces éléments, dès lors que [J] [P] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’elle a repris depuis plusieurs mois le règlement du loyer, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [P] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. [J] [P] pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance. [J] [P], étant désormais seule locataire, sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit 600,62 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Il serait prématuré de statuer à ce stade de la procédure sur le sort du dépôt de garantie.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [P] et [N] [T], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En revanche, l'équité commande de débouter LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande formulée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2021 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [J] [P] et [N] [T] sont réunies à la date du 3 mai 2023 ;
CONDAMNE solidairement [J] [P] et [N] [T] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 4.834,44 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [J] [P] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges courantes, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer 15 jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [P] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [J] [P] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE à défaut [J] [P] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges à la date du 26 mars 2024, soit 600,62 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DEBOUTE LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [J] [P] et [N] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
