Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 23/10032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/10032 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TUZ N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 13 mars 2024 DEMANDERESSE S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS, [Adresse 1], représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque L0168 DÉFENDEURS Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 3], comparant en personne Madame [N] [X] , demeurant [Adresse 3], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 13 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10032 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TUZ -Suivant bail du 30 novembre 2017 à effet au 4 décembre 2017, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a donné à bail à Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 868,32 euros et 140 euros à titre de provision mensuelle sur charges. -Par contrat de location en date du 31 mai 2018, Madame [N] [X] épouse [R], seule, a pris à bail un emplacement de stationnement n°019, lot n°038027S5019, localisé au 2ème sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 70,83 euros et 26,66 euros à titre de provision mensuelle. Le bailleur adressait aux locataires des avis d'échéances unifiés visant le local d'habitation et l'emplacement de stationnement. Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le 28 novembre 2022, le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire, relative à l'habitation, insérée au bail et visant les sommes alors restées dues à hauteur de 3384,10 euros, acte demeuré infructueux. Le même jour, un commandement de payer visant la clause résolutoire relative à la location de l'emplacement de stationnement était signifié à Madame [N] [X] épouse [R], et visant les sommes alors restées dues à hauteur de 247,83 euros, acte demeuré infructueux. La CCAPEX a été saisie le 30 novembre 2022. Par assignation délivrée le 27 novembre 2023, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a attrait Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, les commandements de payer n'ayant pas été suivis d'effet dans le délai imparti. Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: -de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation du 30 novembre 2017 et subsidiairement de prononcer la résiliation dudit bail aux torts exclusifs des preneurs; -de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 31 mai 2018 par Madame [N] [X] épouse [R] et subsidiairement de prononcer la résiliation dudit bail aux torts exclusifs de la preneuse; -d'ordonner l'expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 3] et de Madame [N] [X] épouse [R] de l'emplacement de stationnement n°019, lot n°038027S5019, localisé au 2ème sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et statuer sur le sort des meubles ; -de condamner solidairement le cas échéant, Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], au paiement de la somme de 3180,95 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 novembre 2023, mois d'octobre 2023 inclus, à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir; -de condamner Madame [N] [X] épouse [R], au paiement de la somme de 386,29 euros au titre de l'arriéré locatif de l'emplacement de stationnement n°019, lot n°038027S5019 (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 16 novembre 2023, mois d'octobre 2023 inclus, à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; -de condamner solidairement le cas échéant, Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], au paiement : -d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat de bail, tout mois commencé étant dû, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs; -1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer et le coût de signification de l'assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024. Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 3567,24 euros au 30 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse. Il indique que le paiement des loyers courants a repris. Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], comparaissant en personne, sollicitent des délais à hauteur de 100 euros par mois en sus des loyers courants pendant 35 mois, la 36ème et dernière échéance soldant la dette. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande : Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 28/11/2023). Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 30/11/2022). L'action est donc recevable. Sur la résiliation et l'expulsion : L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que " deux mois " (modification du délai à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate), après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] pour le logement sis [Adresse 3] le 28 novembre 2022 pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 3384,10 euros (pièce 5). Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti. Il apparaît également que le même jour, un commandement de payer visant la clause résolutoire relative à la location de l'emplacement de stationnement était signifié à Madame [N] [X] épouse [R], et visant les sommes alors restées dues à hauteur de 247,83 euros, acte demeuré également infructueux Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 Janvier 2023 pour le bail d’habitation, et le 29 décembre 2022 pour l’emplacement de stationnement, et que la résiliation du bail de l'appartement, et du bail de la location de l'emplacement de stationnement, est intervenue de plein droit à ces dates-là. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif : Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] restent lui devoir au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) de l'appartement et de l'emplacement de stationnement , la somme totale de 3567,24 euros, selon décompte arrêté au 30 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse. Il convient en conséquence de condamner solidairement (s'agissant de charges solidaires du ménage au sens de l'article 220 du Code civile, la solidarité ne se présumant pas) Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] à payer à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, la somme de 3567,24 euros, selon décompte arrêté au 30 janvier 2024 échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) de l'appartement et de l'emplacement de stationnement , outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En considération de la demande des locataires, de la reprise du paiement des loyers courants, de leurs possibilités de règlement, et des besoins du bailleur, il convient d'accorder à Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] un échéancier suspensif de la clause résolutoire, dans les termes du dispositif. Il convient également de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte de ce chef, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de la présente décision étant suffisants pour en garantir la mise en œuvre. Sur les demandes accessoires : Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais des commandements de payer et le coût de signification de l'assignation. L'équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 novembre 2017 à effet au 4 décembre 2017 entre la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS et Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R], concernant l'appartement situé [Adresse 3] sont réunies au 29 janvier 2023 ; CONSTATE que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] sont donc, depuis cette date, occupants sans droit ni titre de l'appartement loué ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 mai 2018 entre la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS et Madame [N] [X] épouse [R], concernant l'emplacement de stationnement n°019, lot n°038027S5019, localisé au 2ème sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3] sont réunies au 29 Décembre 2022 ; CONSTATE que Madame [N] [X] épouse [R] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre de l'emplacement de stationnement loué ; CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 3567,24 euros, selon décompte arrêté au 30 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) de l'appartement et de l'emplacement de stationnement , outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT que Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] sont autorisés à s'acquitter de cette dette au titre de l'appartement par 35 versements mensuels consécutifs de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ; DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire des baux dans la mesure de ces délais, et DIT qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation des baux sera réputée ne jamais avoir été acquise ; DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit : - la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire du bail concerné sera réputée acquise, Dans ce cas et en conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [N] [X] épouse [R] de l'emplacement de stationnement n°019, lot n°038027S5019, localisé au 2ème sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ainsi que l’enlèvement de tout véhicule, DIT n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte, RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE, à compter du 29 Janvier 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] concernant l'appartement au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie, FIXE, à compter du 29 Décembre 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [N] [X] épouse [R] concernant l'emplacement de stationnement au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [N] [X] épouse [R] à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie, DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ; DEBOUTE la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de ses autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [N] [X] épouse [R] au paiement des dépens, en ce compris les frais des commandements de payer et le coût de signification de l'assignation; DIT n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge.