Cour d'appel, 30 mai 2022. 21/02281

MINUTE N° 22/283 Copie exécutoire à : - Me Laurence FRICK - Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Mai 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02281 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HSN2 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse APPELANTS : Monsieur [M] [C] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003365 du 22/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Madame [G] [N] divorcée [S] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003364 du 22/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) INTIME : Monsieur [H] [R] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Suivant contrat en date du 2 février 2019, Monsieur [R] a donné à bail à usage d'habitation à Madame [N] divorcée [S] un appartement situé à [Adresse 2] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 620 euros majoré d'une provision sur charges d'un montant de 150 euros. Monsieur [M] [P] s'est porté caution solidaire pour le compte de Madame [N] divorcée [S]. Le bailleur a, par acte du 29 juin 2020, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme de 4 429,23 euros correspondant au montant des loyers et charges échus au mois de juin 2020, majorée d'un droit de recouvrement et du coût de l'acte. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [P] par acte d'huissier du 2 juillet 2020. Faute de régularisation dans le délai prévu par la loi, Monsieur [R] a, par acte d' huissier délivré le 29 octobre 2020, fait assigner Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir condamner Madame [N] divorcée [S] à évacuer les locaux donnés à bail, voir condamner solidairement Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 250 euros par mois plus charges à compter du jugement jusqu'à libération effective des lieux, au paiement de la somme de 5 887 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 22 octobre 2020, au paiement des montants dus pour la période échue entre le 22 octobre 2020 et la date du jugement à intervenir outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il a demandé de dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d'intérêts. Aucun des défendeurs n'a comparu. Par jugement en date du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a : - Déclaré recevable la demande en résiliation de bail, - Constaté que le bail consenti à Madame [N] divorcée [S] par Monsieur [R] le 2 février 2019 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 30 août 2020, - Ordonné à Madame [N] divorcée [S] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef, - Dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, - Débouté Monsieur [R] de sa demande au titre de l'astreinte, - Fixé au montant du loyer et des charges en cours, soit 770 euros, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [N] divorcée [S], au paiement de laquelle Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [M] [P] seront solidairement condamnés à compter du 30 août 2020 et jusqu'à libération des lieux, - Condamné solidairement Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] à payer à Monsieur [R] la somme de 5 887 euros au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation, arrêtée au 22 octobre 2020, terme d'octobre 2020 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2020, - Rappelé que conformément à l'acte de cautionnement solidaire signé le 2 février 2019 et prenant fin le 1er mars 2028, l'engagement de Monsieur [P] est limité à la somme de 66 920 euros, charges et accessoires en sus, - Ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - Condamné in solidum Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] à payer à Monsieur [R] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné in solidum Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juin 2020 et de sa dénonciation à la caution et conjointement aux éventuels dépens d'exécution. Monsieur [P] et Madame [N] divorcée [S] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision le 30 avril 2021. L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile. Par dernières écritures notifiées le 15 février 2022, les appelants concluent à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau, de : - débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes, À titre subsidiaire, réduire notoirement les montants pouvant être mis à la charge de Madame [N] divorcée [S] et de Monsieur [P], - accorder à Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] des délais de paiement sur une période de trente-six mois, -dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel. Ils exposent qu'ils ont connu une situation financière détériorée à la fin de l'année 2019 en raison de graves problèmes de santé de Monsieur [P], qui est devenu   le compagnon de Madame [N] divorcée [S] ; que la situation devrait s'améliorer par la perception d'indemnités journalières comprises entre 800 et 1 250 euros par mois avec rétroactivité ce qui permettra au couple de payer d'une part le loyer courant et d'autre part de s'acquitter de l'arriéré qui s'élèverait à la somme de 9 063 euros à la date du 30 juin 2021. Exposant qu'ils n'ont pas de solution de relogement et se retrouveraient à la rue en cas de confirmation de la décision déférée, ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire. Par ailleurs, ils indiquent que des versements ont été faits par la caisse d'allocations familiales et qu'eux mêmes ont versé une somme de 567 euros au mois de juin 2020 et une somme de 563 euros au mois d'avril 2021. Ils contestent la comptabilisation par le bailleur de l'avance sur charges mensuelles de 150 euros alors qu'il n'est versé aux débats aucun décompte de charges comme cela aurait dû être le cas au 1er mars 2020 et au 1er mars 2021, de sorte que la cour ne peut estimer qu'ils sont redevables des montants sollicités. Ils contestent les dégradations imputées par le bailleur, font valoir que le remplacement de l'évier en émail blanc par un évier en inox a été rendu nécessaire par l'état « passable » de cet élément ainsi que visé dans le procès-verbal d'état des lieux d'entrée ; qu'il n'est pas justifié de la nécessité de refaire les peintures de l'appartement ni de procéder à la réfection de toute la cuisine. Ils rappellent enfin que les frais de constat d'état des lieux de sortie doivent en principe être partagés entre le locataire et le bailleur et qu'ainsi Monsieur [R] ne peut leur imputer la totalité de ce montant. Par dernières écritures notifiées le 14 mars 2022, Monsieur [R] conclut au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris au besoin par substitution de motifs et sur demande additionnelle, demande la condamnation des appelants à lui payer une somme de 12 591 euros au titre de l'arriéré de loyers ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts et de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Confirmant que les locataires ont quitté les lieux en octobre 2021 et ont restitué les clés à cette occasion, il porte la demande principale en paiement des « loyers » à la somme de 12 103 euros. Il expose que les locataires ont laissé l'appartement dans un état déplorable ; qu'ils ont procédé à l'ablation du double bac dans la cuisine pour installer un bac simple ce qui laisse un trou béant ; que tout le plan de travail et le meuble sous l'évier ont pris l'eau ; que le bois a gonflé de sorte que tout devait être arraché ; qu'il a fait procéder à la réfection de la cuisine aménagée pour un montant de 5 500 euros et a exposé des frais de peinture à hauteur de la somme de 567,42 euros ; qu'enfin, il n'a pu relouer son appartement qu'au début du mois de mars 2022 ; que la somme réclamée à hauteur de 10 000 euros couvre les travaux de réfection et la perte de loyers du fait de l'impossibilité de relouer les locaux ou d'y habiter lui-même avant cette date. Enfin il observe que les frais d'huissier ont été rendus nécessaires par la défaillance des locataires et leur mauvaise foi et s'oppose à l'octroi d'un quelconque délai de paiement. MOTIFS Sur la résiliation Les dispositions de la décision déférée quant à la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 30 août 2020 ne sont pas critiquées et Madame [N] divorcée [S] a quitté les locaux dont le bail est résilié au 31 octobre 2021. Sur la dette locative et la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d'une obligation de la prouver. Corrélativement, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement. La partie intimée produit un décompte de sa créance au 31 octobre 2021 en loyers et provisions sur charges puis indemnités d'occupation à compter du 1er septembre 2020, pour un montant débiteur de 12 103 euros. Les appelants ne justifient pas d'autres paiements ou versements opérés par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation logement que ceux portés au crédit de leur compte sur ce document. En revanche, il n'est produit aucun décompte de régularisation de charges alors qu'en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification ; que, lorsqu'elles donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Il résulte de ce texte qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Faute de justification des provisions sur charges appelées pour un montant de 150 euros par mois depuis le mois de mars 2019 et jusqu'à la date de résiliation du bail, il y a lieu de déduire du montant de la créance le montant des provisions sur charges appelées jusqu'au 30 août 2020, date de résiliation du bail, soit la somme de 150 € x 18 =2 700 €. Il en résulte que la créance de loyers impayés puis d'indemnités d'occupation s'élève à la somme de de 12 103 euros -2 700 euros = 9 403 euros. Monsieur [P] ne se prévalant aucunement des clauses de l'acte de cautionnement qu'il a conclu pour contester être solidairement tenu avec Madame [N] divorcée [S] du paiement de l'indemnité d'occupation et alors que le juge ne peut faire au débiteur un sort plus favorable qu'il ne se fait à lui-même, les appelants seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 9 403 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 octobre 2021. Sur les réparations locatives En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la réalité et de la gravité des dégradations qu'il impute au locataire. En vertu de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en conseil d'État, dans les mêmes formes et autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clefs. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties sont avisées par huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Force est de constater que le bailleur n'a pas fait procéder à un état des lieux contradictoire de sortie des lieux ni n'a mandaté un huissier de justice pour y procéder après convocation de la locataire sortante. Alors que la charge de la preuve des dégradations alléguées lui incombe et que précisément l'établissement d' un procès-verbal d'état des lieux de sortie contradictoire est destiné à permettre d'apporter cette preuve, force est de constater que Monsieur [R] ne verse aux débats qu'un procès-verbal de reprise des lieux établi par Maître [E], huissier de justice à [Localité 5], qui constate que les locaux sont vides de toute personne, de tous effets personnels ou mobiliers, de tous documents administratifs, papiers personnels ou autres et auquel l'officier ministériel a annexé des photographies en noir et blanc ne montrant pas de dégradations particulières sinon une tache au bas d'un mur.  Une des photographies représente la cuisine avec un évier qui comporte un seul bac. Monsieur [R] produit un document qu'il a lui-même élaboré au demeurant non daté qui commente l'état des lieux et présente des photographies supplémentaires. Il présente également un document non signé et non daté à l'en-tête d'une entité Cuisine Oméga, dont le rédacteur non identifié indique que la cuisine actuelle présente un état qui ne la rend pas réparable ; que la partie évier a été fragilisée suite aux travaux entrepris par le précédent locataire ; que ces travaux ont favorisé des infiltrations d'eau dans le plan de travail et dans les meubles attenants ; que de plus des charnières ont été arrachées et le caisson est endommagé ; qu'il est donc difficilement réparable ; que le remplacement d'un seul élément n'est pas possible ; que la cuisinière accuse une détérioration qui force son remplacement ; que seule la hotte est à conserver. Enfin, il produit un certain nombre de factures d'achat de matériel ainsi qu'une facture établie le 27 février 2022 portant sur le remplacement intégral de la cuisine sauf la hotte pour un montant de 5 500 euros. Enfin, il justifie avoir relouer l'appartement litigieux le 20 février 2022. Ces éléments, qui ne sont pas au contradictoire de Madame [N] divorcée [S] , qui émanent du bailleur lui-même ou de personnes non identifiées et alors que l'huissier de justice n'a fait aucune constatation quant à l'existence de dégradations dans l'appartement donné à bail, n'ont pas force probante quant à la réalité et l'importance des dégradations alléguées et ne sauraient justifier une demande d'indemnité à hauteur de 10 000 euros correspondant pour 5 500 euros à la réfection entière de la cuisine équipée, à la remise en peinture des murs et plafonds et à la perte de loyers le temps des travaux. Certes, Madame [G] et Monsieur [P] reconnaissent avoir transformé les lieux en remplaçant un évier à deux bacs, dont l'état avait été qualifié de « passable » lors de l'établissement de l'état des lieux à l'entrée par un évier inox d'un seul bac. De même, alors que les murs et plafonds étaient en parfait état lors de l'entrée dans les lieux, il apparaît des photographies prises par l'officier ministériel, annexées à son procès-verbal de reprise des lieux, qu'une tâche d'importance affecte le bas d'un mur. Dans ces conditions, le préjudice subi par le bailleur du fait des seules dégradations ou transformations non autorisées dont il est justifié, sera suffisamment réparé par l'allocation d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts. Sur les délais de paiement Madame [N] divorcée [S] ayant quitté les locaux dont le bail est résilié ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au juge d'accorder au locataire en situation de reprendre le paiement des loyers et charges un délai de paiement sur trois années qui suspend les effets de la clause résolutoire. Les appelants ne sont manifestement pas en capacité d'apurer la dette dans le délai de droit commun de deux ans prévu à l'article 1343-5 du code civil, de sorte que leur demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, les appelants seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera fait droit à la demande de Monsieur [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 500 €, étant observé que le coût de l'assignation, de la signification, des frais fiscaux sont inclus dans les dépens et qu'en vertu de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des droits proportionnels de recouvrement et d'encaissements qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans les conditions fixées par décret en conseil d'État, les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement Madame [N] divorcée [S] et Monsieur [P] à payer à Monsieur [R] la somme de 5 887 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation, arrêté au 22 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2020, Et statuant à nouveau dans cette seule limite, CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [N] divorcée [S] à payer à Monsieur [R] la somme de 9 403 euros correspondant au montant des loyers dus à la date de résiliation du bail et au montant des indemnités d'occupation dues à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au 31 octobre 2021, date à laquelle la locataire a quitté les lieux dont le bail était résilié depuis le 30 août 2020, somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 4 178 euros euros à compter du 29 juin 2020, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur la somme de 1 709 euros à compter du 20 octobre 2020 et sur le surplus à compter du 1er décembre 2021, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Et y ajoutant, CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [N] divorcée [S] à payer à Monsieur [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, REJETTE la demande de délais de paiement, CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [N] divorcée [S] à payer à Monsieur [R] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [N] divorcée [S] aux dépens. La GreffièreLa Présidente de chambre