Cour d'appel, 07 février 2023. 22/00146

ARRET N° N° RG 22/00146 N°Portalis DBWA-V-B7G-CJ4I S.C.I. IMMOMANGLES C/ S.A.S. LA SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES - SAMIO COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 07 FEVRIER 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 08 Mars 2022, enregistré sous le n° 21/00741 APPELANTE : S.C.I. IMMOMANGLES [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMEE : S.A.S. LA SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES - SAMIO [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Myriam BASSELIER-DUBOIS, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 07 Février 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 1994, la société civile immobilière IMMOMANGLES a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES, ci après dénommée SAMIO, un local à usage commercial comportant un rez-de-chaussée et un étage d'une superficie de 395 m² chacun situé dans la zone industrielle Les Mangles Acajou au [Localité 3]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, avec prise d'effet au 1er janvier 1995, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 7.226,08 euros. En l'absence de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du preneur, le bail souscrit le 27 décembre 1994 s'est poursuivi par tacite reconduction. Le 22 mars 2016, la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public a procédé au contrôle de conformité des locaux loués. Par procès-verbal, elle a rendu un avis défavorable à la poursuite des activités pratiquées jugeant le niveau de sécurité insuffisant en l'absence d'isolement et de détecteur incendie au sein de la réserve située au premier étage. Par lettre recommandée en date du 4 septembre 2017, la mairie de la ville du [Localité 3] a mis en demeure la SCI IMMOMANGLES et la SAS SAMIO de réaliser les travaux rendus nécessaires sous un délai de 30 jours afin d'éviter une fermeture administrative du bâtiment loué. Par courrier en date du 9 août 2019, la SAS SAMIO informait la SCI IMMOMANGLES qu'à partir de septembre 2019 elle ne réglerait que le loyer de la partie exploitée jusqu'à mise en conformité les locaux loués. Par lettre recommandée en date du 30 décembre 2019, la mairie de la ville du [Localité 3] à relancé la SCI IMMOMANGLES et la SAS SAMIO et les a mis en demeure de réaliser les prescriptions émises par la sous-commission départementale sous un délai de 20 jours. Par courrier recommandé en date du 22 février 2021, la SCI IMMOMANGLES a mis en demeure la SAS SAMIO de régulariser un arriéré de loyers impayés pour la somme de 63.886,43 euros. Par exploit d'huissier en date du 22 avril 2021, la SCI IMMOMANGLES a fait assigner la SAS SAMIO devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins notamment de la voir condamnée au paiement de la somme de 63.996,43 euros au titre d'arriérés de loyers pour la période comprise entre le 1er juin 2020 et le 19 avril 2021. Par jugement contradictoire rendu en date du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : - CONDAMNE la SAS SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES (SAMIO) à payer à la SCI IMMOMANGLES la somme de 63.886,43 euros au titre des arriérés locatifs avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 27 février 2021 jusqu'à parfait paiement ; - CONDAMNE la SCI IMMOMANGLES à payer à la SAS SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - DIT que la SCI IMMOMANGLES et la SAS SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES supporteront chacune la charge de leurs propres dépens ; - DIT que la SCI IMMOMANGLES et la SAS SOCIETE D'AMEUBLEMENT DES INDES OCCIDENTALES supporteront chacune la charge de leurs frais irrépétibles ; - RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision. Par déclaration en date du 25 avril 2022, la SCI IMMOMANGLES a interjeté appel du jugement susvisé en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SAS SAMIO la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu'il a dit que la SCI IMMOMANGLES et la SAS SAMIO supporteront chacune la charge de leurs propres dépens et de leurs frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 16 septembre 2022, la SCI IMMOMANGLES demande à la cour de : - DÉCLARER la SCI IMMOMANGLES recevable et bien fondée en son appel ; - DÉBOUTER la SAS SAMIO de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires ; - CONFIRMER le jugement rendu le 8 mars 2022 en ce qu'il a condamné la SAS SAMIO à payer à la SCI IMMOMANGLES la somme de 63.886,43 euros au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2021 jusqu'à parfait paiement; En conséquence, Statuant à nouveau, - JUGER que la SAS SAMIO n'a pas tenu compte des prescriptions de sécurité de la Mairie du [Localité 3], en refusant de stopper l'exploitation du local R+1, qu'elle a au contraire poursuivi ses activités de commerce sans discontinuité, en générant un risque potentiel grave ; - INFIRMER le jugement rendu le 8 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France en ce qu'il a condamné la SCI IMMOMANGLES à payer à la SAS SAMIO la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - INFIRMER également le jugement rendu le 8 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France en ce qu'il a dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles ; - CONDAMNER la SAS SAMIO à payer à la SCI IMMOMANGLES la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI IMMOMANGLES considère que l'absence de réalisation des travaux de mise aux normes ne peut être qualifiée d'inexécution contractuelle justifiant le défaut de paiement des loyers par la SAS SAMIO. La société bailleresse déclare n'avoir commis aucune faute. A ce titre, la SCI IMMOMANGLES rappelle qu'en application des dispositions de l'article R. 123-43 du code de la construction, les mesures de prévention et de sauvegarde permettant d'assurer la sécurité du public incombent aux bailleurs comme aux locataires. Elle soutient que la SAS SAMIO a ainsi une responsabilité partagée dans la réalisation tardive des travaux et ne peut soulever à ce titre l'exception d'inexécution. Le bailleur rappelle en outre qu'en vertu des dispositions prévues au bail, la société preneuse, qui a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient au jour de la signature du bail, était tenue de faire son affaire de toutes autorisations administratives de sorte qu'il ne peut être retenu que le bailleur a failli dans son obligation de délivrance. La SCI IMMOMANGLES explique par ailleurs le retard pris dans la réalisation des travaux en rappelant que la société locataire a dans un premier temps indiqué vouloir réaliser les travaux de mise en conformité pour revenir ensuite sur sa décision. La société bailleresse ajoute que ce retard s'explique également par le confinement instauré pour la période comprise entre mi-mars 2020 et mi-mai 2020. La SCI IMMOMANGLES met en avant qu'en l'absence de dommages justifiés par la société preneuse, aucune indemnisation ne peut lui être accordée. Elle fait remarquer qu'il n'a jamais été interdit à la société preneuse d'exploiter tout ou partie de l'immeuble loué, la mairie du [Localité 3] ou la préfecture n'ayant jamais pris d'arrêtés en ce sens, sauf période de confinement. Or elle rappelle qu'il est constant que les mesures de fermetures administratives durant cette période de confinement ne dispensaient pas les preneurs du paiement de leurs loyers. Le bailleur précise par ailleurs que la SAS SAMIO ne rapporte pas la preuve de conséquences financières résultant de la non exploitation du 1er étage des locaux loués. Elle met en évidence que la SAS SAMIO a cessé de sa propre initiative d'exploiter l'étage, non en raison de l'avis défavorable de la sous-commission de sécurité, mais dans le cadre d'une réorganisation interne poursuivant l'objectif de sous-louer l'étage, initialement destiné au stockage, à titre de bureaux. Ainsi, elle déclare qu'aucun trouble de jouissance n'est rapporté. La SCI IMMOMANGLES ajoute que si un dommage doit être retenu, ce dernier doit être qualifié d'imprévisible et ne peut ouvrir droit à indemnisation car les travaux de mise en conformité imposés résultent d'une évolution législative qui ne pouvait être prévue. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 22 septembre 2022, la SAS SAMIO demande à la cour de : - CONFIRMER la décision en ce qu'elle a reconnu le préjudice de la SAS SAMIO ; - DIRE recevable l'appel incident présentement formé ; - DÉBOUTER la SCI IMMOMANGLES de ses demandes de paiement de loyers sans contrepartie de location autorisée ; - CONDAMNER la SCI IMMOMANGLES à payer à la SAS SAMIO la somme de 212.758,27 euros payée sans contrepartie ; Subsidiairement ; - CONDAMNER la SCI IMMOMANGLES à payer à la SAS SAMIO la somme de 212.758,27 euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice subi ; Dans tous les cas ; - CONDAMNER la SCI IMMOMANGLES aux entiers dépens toutes taxes comprises et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En défense, la SAS SAMIO déclare avoir été dans l'impossibilité de jouir des locaux loués puisqu'il lui a été fait injonction de ne pas les utiliser. Elle fait remarquer à cet égard qu'il ne peut lui être reproché d'avoir pris les précautions nécessaires en cessant toute exploitation du 1er étage dès réception de l'avis défavorable à l'exploitation émis par la mairie du [Localité 3]. Elle fait grief au bailleur de ne pas avoir mis lesdits locaux aux normes générales et d'avoir ainsi failli à son obligation de délivrance conforme. Sur le fondement de l'exception d'inexécution, elle explique que le non paiement des loyers résultait donc de son impossibilité d'exploiter les locaux loués. Faisant valoir que le stockage au 1er étage du magasin situé en rez-de-chaussé était indispensable pour son activité et qu'elle n'a pu l'exploiter d'octobre 2017 à mai 2020, la SAS SAMIO sollicite sur le fondement de l'exception d'inexécution, ou subsidiairement à titre de dommages et intérêts, le remboursement des loyers versés durant cette période. La SAS SAMIO précise en effet que la faute ouvrant droit à indemnisation à titre de dommages et intérêts résulte du fait que la SCI IMMOMANGLES a mis plus de quatre ans à réaliser les travaux de mise en conformité qui lui incombaient. L'ordonnance de clôture est en date du 17 novembre 2022 et l'affaire été mise en délibéré le 7 février 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur l'exception d'inexécution : Il ressort des articles 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur est tenu de mettre la chose louée à la disposition du preneur et de la délivrer en bon état de réparation. Aux termes de l'article 1728 du même code, il est de principe que le locataire ne peut s'exonérer du paiement du loyer que lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation. En l'espèce, il n'est pas contesté que par courrier recommandé en date du 22 février 2021, la SCI IMMOMANGLES a mis en demeure la SAS SAMIO de payer la somme principale de 63.886,43 euros au titre des loyers impayés. La SAS SAMIO reconnaît ne pas avoir payé ladite somme. Toutefois, la SAS SAMIO, qui ne conteste donc pas avoir cessé de régler son loyer et ses charges, excipe de la gravité des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance, qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'exploiter les lieux loués et oppose ainsi une exception d'inexécution au paiement des loyers. Sur l'obligation de délivrance : Dans son procès-verbal de visite du 22 mars 2016, la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public a rendu un avis défavorable à la poursuite des activités exercées dans le local occupé par la SAS SAMIO préconisant la réalisation de travaux de mise en conformité du premier étage servant de réserve. L'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il s'ensuit que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, supporte la charge des travaux prescrits par l'autorité administrative. Cependant, la charge de ces travaux peut être transférée au preneur mais à la condition qu'une clause expresse du bail le stipule. En cas de désaccord entre les parties, il appartient au juge d'interpréter les clauses et de rechercher la commune intention des parties, étant observé que les clauses dérogatoires doivent être interprétées strictement et qu'en cas de doute, toute clause est interprétée en faveur de celui qui s'oblige conformément à l'article 1162 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. En l'espèce, il est constant que le bail du 27 décembre 1994, s'étant poursuivi par tacite reconduction en l'absence de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du preneur, régit les rapports des parties. La cour déplore en l'espèce la mauvaise qualité d'impression du contrat de bail versé aux débats qui ne permet pas une lecture certaine des clauses du bail litigieux. Néanmoins, il n'est pas contesté par les parties qu'une clause dudit bail prévoyait que le preneur devait faire son affaire personnelle de toutes autorisations administratives ou autres qui pourraient être nécessaires. Cependant cette clause ne transfère pas au preneur la charge des travaux prescrits par l'administration. Il résulte du III "Entretien ; travaux" du bail du 27 décembre 1994 que le preneur s'est engagé à prendre les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d'aucune sorte. Il s'est en outre engagé à faire exécuter tant au début du bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, de sorte qu'en fin de jouissance le preneur doit rendre les lieux en parfait état de réparation et d'entretien, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. Au sens de ce texte, les grosses réparations sont celles qui affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Or, il n'est pas contestable que des travaux d'isolation et de désenfumage, tous deux inexistants, se rapportant à la sécurité d'un étage de 350 m², éléments indissociables du clos et du couvert, relèvent de grosses réparations. De plus, s'il est exact que le bail liant les parties stipule que le preneur prend les lieux loués dans leur état au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation, cependant, à défaut de stipulation expresse en ce sens, cette clause n'a pas pour effet de mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, ni de décharger le bailleur de son obligation de délivrance conforme et notamment de son obligation de mise aux normes incendie. Il résulte ainsi de la lecture du bail versé aux débats qu'aucune stipulation expresse ne prévoyait que les parties avaient convenu de mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité. Il incombait ainsi à la SCI IMMOMANGLES, tenue à une obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien loué, de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité exigés par la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, sans que la société bailleresse puisse s'exonérer d'une telle obligation en faisant valoir que la mise en demeure de la mairie du [Localité 3] d'effectuer les travaux rendus nécessaires s'adressait également à la SAS SAMIO. En considération des termes de l'article 1719 du code civil, il convient donc de considérer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, le preneur justifiant en outre d'un trouble dans l'exploitation normale de son activité. Sur les demandes indemnitaires formées : L'ancien article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'ancien article 1147 du code civil, applicable au cas d'espèce, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La SAS SAMIO sollicite que la SCI IMMOMANGLES soit déboutée de sa demande en paiement des loyers impayés et qu'elle soit condamnée au paiement de la somme de 212.758,27 euros soit en remboursement des loyers d'octobre 2017 à mai 2020, soit à titre de dommages et intérêts. Il a été retenu que la SCI IMMOMANGLES a manqué à l'obligation de délivrance lui incombant. Dès lors qu'elle a été informée à la suite de la visite du 22 mars 2016 par la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public de la réalité des désordres affectant le local donné à bail et plus particulièrement concernant le 1er étage, il lui revenait de mettre en oeuvre toutes les dispositions nécessaires, non seulement pour faire chiffrer le coût des travaux, mais également pour faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en conformité des lieux. Les éléments versés à la procédure établissent ainsi que la non conformité des locaux a été constatée le 22 mars 2016 comme en atteste le procès-verbal établi par la sous-commission départementale de sécurité. Cependant, ce procès-verbal n'est pas daté et il n'est pas justifié de sa date de réception par les parties. Il sera donc retenu que ce n'est qu'à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2017 adressée par la mairie de la ville du [Localité 3] que la SAS SAMIO a été privée de la jouissance du local situé au 1er étage. Au regard des pièces produites, force est de constater qu'à compter de cette date, la SCI IMMOMANGLES a tardé à présenter les solutions qu'elle envisageait de retenir malgré une nouvelle injonction de la mairie de la ville du [Localité 3] le 30 décembre 2019 et malgré le maintien de l'avis défavorable à l'exploitation du local loué. En effet, si la SCI IMMOMANGLES justifie avoir échangé pour la première fois sur les travaux rendus nécessaires en octobre 2017 lors d'une réunion réunissant bailleur, preneur et la mairie du [Localité 3], il résulte cependant du courriel versé aux débats du 17 mars 2021 que ce n'est qu'en mars 2021, soit près de trois ans et demi après la mise en demeure susvisée, que la sous-commission départementale de sécurité a émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation et à la réception des travaux réalisés par la SCI IMMOMANGLES. Ainsi, du fait du manquement de la SCI IMMOMANGLES à son obligation de délivrance, la SAS SAMIO a été privée de toute possibilité de jouir d'une partie du local loué et plus particulièrement de la jouissance du premier étage pour la période comprise entre septembre 2017 et mars 2021, l'ensemble de ces éléments permettant de caractériser l'existence d'un préjudice de jouissance causé au preneur par le comportement du bailleur. Pour rappel, le préjudice de jouissance s'analyse en l'impossibilité de jouir complètement de la chose, étant ajouté que pèse sur le bailleur une obligation de délivrer une chose de nature à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur. En outre, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que la société preneuse a participé au ralentissement de la réalisation des travaux de mise en conformité. En effet, il ne peut être déduit du courriel du 20 août 2019 que la SAS SAMIO souhaitait prendre en charge financièrement les travaux de mise aux normes. Aux termes de ce courriel, la SAS SAMIO sollicite que lui soit communiqué le dossier relatif aux travaux de mise aux normes détenu par le bureau d'étude de la société bailleresse afin de pouvoir les chiffrer en vue uniquement d'une éventuelle prise en charge de cette mise aux normes par ses soins. Il ne peut ainsi être déduit de cette éventualité, une volonté non équivoque de la SAS SAMIO de supporter la réalisation des travaux rendus nécessaires par la commission sous-départementale. Au contraire, par courriel en date du 8 mai 2018, Monsieur [C] [B], bailleur, écrivait à Monsieur [L] [D] (responsable de la société exploitant les locaux loués), qu'après avoir effectué et validé par la société APAVE les travaux d'isolation, il projetait de les réaliser. Or, si du retard a pu être pris dans la réalisation desdits travaux en raison de la crise sanitaire, force est de constater que les travaux à réaliser n'ont été achevés finalement que trois ans après en mars 2021. En outre, dès réception de la mise en demeure du 4 septembre 2017, il ne peut être fait grief à la SAS SAMIO d'avoir pris la décision d'arrêter toute exploitation du premier étage tant que les travaux de mise aux normes n'étaient pas réalisés. Des carences graves sur le plan de la sécurité contre les risques d'incendie et de panique ayant été relevées, il était nécessaire de prendre la décision de ne plus exploiter le R+1, notamment après qu'un avis défavorable d'exploitation soit rendu et qu'une fermeture administrative ait été envisagée. De l'analyse de ce qui précède, il est donc établi que la durée de la perte de jouissance d'une partie des locaux loués par la SAS SAMIO résulte exclusivement de la carence persistante du bailleur à engager les réparations nécessaires. La SCI IMMOMANGLES ne saurait ici se prévaloir du caractère imprévisible du dommage causé afin d'échapper au paiement de dommages et intérêts. Si selon l'article 1150 du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, en l'espèce, la société bailleresse ne pouvait ignorer lors de la conclusion du contrat de bail que le premier étage se devait d'être isolé contre le feu et être équipé d'un système de détection incendie afin de prémunir d'un grave danger l'intégrité physique des occupants et notamment du public. Partant, la SAS SAMIO, démontrant l'existence d'une faute contractuelle imputable à sa cocontractante, ainsi qu'un préjudice de jouissance du 1er étage des locaux objets du bail, elle ne pourra qu'être indemnisée du préjudicie subi. Cependant, force est de constater que la société preneuse n'a jamais été privée de la possibilité d'exploiter son fonds de commerce situé au rez-de-chaussée. Il ressort à cet égard du procès-verbal faisant suite à la visite du 22 mars 2016 que les espaces de vente du local objet du bail situé en rez-de-chaussée disposaient de conditions d'accueil, de circulation et d'évacuation du public satisfaisantes. Si la SAS SAMIO justifie avoir été privée de la jouissance du 1er étage du local loué en raison de sa non-conformité aux normes de sécurité, en revanche, il n'est donc pas justifié par la SAS SAMIO que cette dernière a été privée de la jouissance totale des locaux loués ou de la jouissance du rez-de-chaussée. Dans ces conditions, la SAS SAMIO ayant pu jouir pour partie du local loué conformément à la destination du bail, il sera considéré que c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les manquements du bailleur n'étaient pas suffisamment graves et que les conditions d'application de l'exception d'inexécution pouvant justifier le non-paiement d'une partie des loyers n'étaient pas réunies. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la SAS SAMIO au paiement de la somme de 63.886,43 euros au bénéfice de la SCI IMMOMANGLES et la demande incidente de la SAS SAMIO visant à débouter la société bailleresse de sa demande en paiement de loyers sera rejetée. La SAS SAMIO sera en outre déboutée de sa demande visant à être indemnisée de la somme de 212.758,27 euros en remboursement des loyers régularisés pour la période comprise entre octobre 2017 et mai 2020. Quant à l'indemnité visant à réparer le préjudice de jouissance du premier étage précédemment retenu, il sera relevé que c'est également à bon droit et par des motifs pertinents que la cour fait siens, que le premier juge a retenu une indemnisation à hauteur de 50.000 euros représentant la perte de jouissance de la moitié de la superficie des locaux loués pour la période comprise entre septembre 2017 et mars 2021. En effet, faute de justifier avec précision du quantum de son préjudice économique et ne produisant aucune pièce comptable ou financière à l'appui de sa demande pouvant justifier du montant exact de son préjudice financier résultant de la perte d'exploitation du premier étage, il ne peut être fait droit au surplus de la demande le préjudice n'étant pas justifié au-delà de l'évaluation retenue par le 1er juge correspondant au préjudice de jouissance d'une partie des locaux. La SAS SAMIO sera ainsi déboutée de sa demande indemnitaire de 212.758,27 euros formée à titre subsidiaire. Sur les demandes accessoires : La SCI IMMOMANGLES, qui succombe supportera les dépens d'appel et ceux de première instance. Il est par ailleurs équitable de contraindre la SCI IMMOMANGLES à participer à hauteur de 1.500 euros aux frais irrépétibles exposés par la SAS SAMIO en cause d'appel, sans qu'il soit nécessaire de revenir sur le montant retenu par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et justement apprécié en équité. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement rendu en date du 8 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France ; Y ajoutant, REJETTE la demande incidente de la SAS SAMIO visant à débouter la SCI IMMOMANGLES de ses demandes en paiement de loyers impayés ; REJETTE la demande incidente de la SAS SAMIO visant à la condamnation de la SCI IMMOMANGLES au paiement de la somme de 212.758,27 euros en remboursement des loyers versés ; REJETTE la demande subsidiaire de la SAS SAMIO visant à la condamnation de la SCI IMMOMANGLES au paiement de la somme de 212.758,27 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI IMMOMANGLES aux dépens d'appel; CONDAMNE la SCI IMMOMANGLES au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance. Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,