Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/06454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Séverin BACHY Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06454 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R7C N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 01 mars 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEURS Madame [M] [K] épouse [P], demeurant [Adresse 2] Monsieur [Z] [P] Demeurant chez Monsieur [O] [P] et Madame [M] [K] épouse [P], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Séverin BACHY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #j0010 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 mars 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 01 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06454 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R7C EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 mars 2001, la société SIMCO aux droits de laquelle vient désormais l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation Monsieur [O] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6]. Madame [M] [K] épouse [P] est cotitulaire de ce bail. Puis un bail portant sur un emplacement de stationnement situé à la même adresse a été consenti à leur fils, Monsieur [Z] [P], par acte sous seing privé du 8 novembre 2004. Madame [M] [K] épouse [P], Monsieur [O] [P] étant décédé, vit à [Localité 4]. La demande de transfert du droit au bail de leur fils Monsieur [Z] [P] a été refusée par l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH. L'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH a, par actes de commissaire de justice signifiés les 12 et 17 juillet 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation des baux aux torts de Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [O] [P], être autorisé à faire procéder à l'expulsion immédiate de Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [O] [P] et de tous occupants de leur chef dont Monsieur [Z] [P], avec suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et obtenir la condamnation in solidum de Madame [M] [K] épouse [P], Monsieur [O] [P] et Monsieur [Z] [P], au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, majorés de 30%, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à libération des lieux, 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'instance est éteinte à l'égard de Monsieur [O] [P] décédé le 16 juillet 2021. À l'audience du 11 décembre 2023, l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'égard de Madame [M] [K] épouse [P]. Il fait valoir que Madame [M] [K] épouse [P] n'occupe plus les lieux à titre personnel et que Monsieur [Z] [P] est ainsi occupant sans droit ni titre. En défense, Monsieur [Z] [P] et Madame [M] [K] épouse [P] soulèvent l'irrecevabilité des demandes, s'opposent au montant de la demande d'indemnité d'occupation et à la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux et sollicitent le bénéfice de délais pour quitter les lieux d'un an, du sursis à expulsion prévu à l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, le rejet de l'exécution provisoire et la condamnation de l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir notamment que l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH est informé depuis le 28 juillet 2014 du départ des locataires à [Localité 4] de sorte que son action est prescrite, et que l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH n'a pas régulièrement dénoncé l'assignation à la préfecture. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Le juge se réfère à l'assignation et aux conclusions écrites de Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] soutenues oralement en application de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur les fins de non recevoir -Sur la dénonciation de l'assignation à la préfecture Suivant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance de l'assignation, " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux..(…) III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…). IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. " En application de ce texte, la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail ou de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges suppose pour sa recevabilité une dénonciation de l'assignation à la préfecture. La demande de résiliation du bail n'étant toutefois pas en l'espèce fondée sur l'existence d'une dette locative, la dénonciation de l'assignation à la préfecture n'était en l'occurrence pas requise de sorte que la fin de non recevoir présentée par Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] est rejetée. -Sur la prescription L'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH a découvert par suite de la transmission des avis d'imposition de Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [O] [P] en 2014 qu'ils n'habitaient pas dans les lieux pris à bail et que Monsieur [Z] [P] occupait les lieux seul. Toutefois, la situation à l'origine de l'action soit l'absence d'occupation personnelle des lieux par les locataires et la cession illicite du bail à leur fils, renouvelée dans le temps, est toujours en cours. En outre, l'action en résiliation du bail résulte en l'espèce de l'échec de la proposition de relogement faite à Monsieur [Z] [P] qui a été refusée par ce dernier en 2022. En conséquence, l'action en résiliation du bail n'est pas prescrite et est donc recevable. En outre, l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre -ce qui correspond à la situation juridique de Monsieur [Z] [P] qui ne sollicite pas de transfert du droit au bail- est fondée sur le droit de propriété, et constitue une action en revendication qui n'est dès lors pas susceptible de prescription. La fin de non recevoir tirée de la prescription est par conséquent rejetée. Sur la demande de résiliation du bail portant sur l'emplacement de stationnement Ce bail a été consenti à Monsieur [Z] [P] et non à Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [O] [P]. En conséquence, le défaut d'occupation personnelle du logement par les titulaires du bail ne peut fonder une demande de résiliation judiciaire d'un autre bail souscrit par Monsieur [Z] [P] lui-même. La demande de résiliation de ce bail et les demandes subséquentes sont donc rejetées. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d'habitation L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Ces obligations sont reprises dans les conditions générales du contrat de bail dont est titulaire Madame [M] [K] épouse [P]. Par ailleurs, suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux. En l'espèce, l'absence d'occupation personnelle des lieux qui n'est pas contestée par Madame [M] [K] épouse [P] laquelle vit désormais à [Localité 4] caractérise un manquement grave à ses obligations contractuelles qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts, avec effet à l'assignation, date de la demande de résiliation, en application de l'article 1229 du code civil. Monsieur [Z] [P] confirme par ailleurs vivre dans le logement et est donc occupant sans droit ni titre en l'absence de Madame [M] [K] épouse [P] dans les lieux pour l'y héberger. En conséquence, l'expulsion en tant que de besoin de Madame [M] [K] épouse [P] sera ordonnée, ce à défaut de libération volontaire des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [Z] [P], ce dernier étant dépourvu de titre et ne sollicitant pas le transfert du droit au bail. Cependant, aucune circonstance particulière ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. Sur la demande de délais pour quitter les lieux La suppression du bénéfice de la " trêve hivernale " prévue à l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution n'est pas sollicitée par l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH de sorte que la demande de faire droit à ces dispositions légales est sans objet. Par ailleurs, aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. En l'espèce, il n'est pas établi à ce stade de la procédure que le relogement de Monsieur [Z] [P] ne peut avoir lieu dans des conditions normales. En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail, de même que l'occupation sans droit ni titre, créent un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail soit de l'assignation et jusqu'à la décision, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la décision et jusqu'à libération des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, majorés (loyer et charges) de 10%. Madame [M] [K] épouse [P] n'ayant pas restitué les lieux lorsqu'elle les a quittés, et Monsieur [Z] [P] confirmant de son côté les occuper, l'indemnité d'occupation sera mise à la charge des deux défendeurs in solidum, coresponsables du préjudice causé à la demanderesse. Sur les mesures accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [Z] [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et leur demande au titre des frais irrépétibles est rejetée. Par ailleurs, l'équité justifie de condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [M] [K] épouse [P] in solidum à payer à l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE les fins de non recevoir fondées sur la prescription et l'absence de dénonciation de l'assignation à la préfecture, DEBOUTE l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation du bail conclu par Monsieur [Z] [P] portant sur l'emplacement de stationnement, PRONONCE la résiliation du bail d'habitation entre l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH, d'une part, et Madame [M] [K] épouse [P], d'autre part, aux torts de Madame [M] [K] épouse [P], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], avec effet à l'assignation, ORDONNE à Madame [M] [K] épouse [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont Monsieur [Z] [P], les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués par Madame [M] [K] épouse [P] accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé en tant que de besoin à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [Z] [P] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et en tenant compte du sursis prévu par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE in solidum Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] à payer à l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de l'assignation et jusqu'au prononcé de la décision, puis à compter de la décision et jusqu'à libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, majorés (loyer et charges) de 10%, REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, REJETTE toutes les autres demandes, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE in solidum Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] à payer à l'établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette leur demande sur le même fondement, CONDAMNE in solidum Madame [M] [K] épouse [P] et Monsieur [Z] [P] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er mars 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le greffier Le juge