Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/04489

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 30 Juin 2022 CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS N° de rôle : N° RG 21/04489 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIEZ SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE c/ SAS VAL D'ALBANT COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT - DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : à : Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Le 30 Juin 2022 Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant : SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE 60-64 rue Joseph Abria - 33000 BORDEAUX représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES Appelante d'un jugement rendu le 27 mai 2021 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 13 juillet 2021, à : SAS VAL D'ALBANT 3 allée de l'Europe - 33320 EYSINES représentée par Maître Julien SEBERT, avocat au barreau de BORDEAUX COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES Pôle d'évaluation domaniale - 24 rue François de Sourdis BP 908 - 33060 BORDEAUX CEDEX Comparant en la personne de Monsieur [D] [I], inspecteur divisionnaire des finances publiques. Intimés, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 25 mai 2022 devant : Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente Monsieur Jean-François BOUGON, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, Madame Sophie MASSON, Conseillère Greffier lors des débats : François CHARTAUD en présence de Monsieur [D] [I], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions, et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SAS Val d'Albant est propriétaire à Eysines (33) d'une parcelle de terre cadastrée n° AA 502 d'une contenance de 1.632 m², située dans le périmètre de la ZAC Carès Cantinolle. La Fabrique (la SPS La Fabrique de Bordeaux Métropole), l'aménageur, a été autorisée à acquérir, au besoin par voie d'expropriation, les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération. Le 29 juin 2020, La Fabrique signifie à la Sas Val d'Albant une offre d'acquisition qui est refusée. Le 12 septembre 2020, La Fabrique saisit le juge de l'expropriation. Le 25 mars 2021, au vu du procès-verbal de transport sur les lieux, La Fabrique propose une indemnité de dépossession au prix 10 €/m² pour la partie de la parcelle déjà intégrée à la voie publique et de 50 €/m² pour le surplus, soit 36.680 € au titre de l'indemnité principale outre une indemnité de remploi calculé selon la méthode habituelle (4.668 €). Elle s'oppose à toute indemnité pour frais d'une clôture qui n'existait pas avant l'expropriation. Le 24 février 2021, la SAS Val d'Albant sollicite une indemnité de dépossession de 282.272 € qui se décompose comme suit : - 228.480 € au titre de l'indemnité principale sur la base de 140 €/m², la parcelle étant en nature de terrain à bâtir, - 45.696 € au titre de l'indemnité de remploi, - 8.096 € pour frais de clôture. Le 15 janvier 2021, le commissaire du gouvernement propose de fixer l'indemnisation d'expropriation à la somme de 126.664 € : - 114.240 pour l'indemnité principale, sur la base de 70 €/m², - 12.424 € pour l'indemnité de remploi. Il estime qu'eut égard aux servitudes grevant le bien, il ne peut s'agir d'un terrain à bâtir constructible. Il précise qu'il n'y a pas lieu à indemnité de clôture puisque la voirie à aménager préexistait à l'expropriation et que les risques d'intrusion sur la propriété de la SAS Val d'Albant ne sont pas aggravés par l'expropriation. * Le juge de l'expropriation, par jugement du 27 mai 2021, prononce comme suit : Fixe les indemnités de dépossession revenant à la SAS Val d'Albant pour l'expropriation de la parcelle cadastrée AA 502 d'une contenance de 1.632 m², située 325 av. du Taillan Médoc et 3, allée de l'Europe à Eysines aux sommes suivantes, - indemnité principale, 114.240 €, sur la base de 70 €/m², - indemnité de remploi, 12.424 €, Condamne la Fabrique à payer à la SAS Val d'Albant la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge : - arrête la date de référence au 24 février 2017, date à laquelle est intervenu l'acte le plus récent rendant opposable aux tiers le plan local d'urbanisme et délimitant la zone sur laquelle est situé l'emplacement réservé ; - situe la parcelle à sept kilomètres de Bordeaux dans un quartier en évolution depuis la mise en circulation de la ligne D du tram, proche de grands axes routiers, la décrit comme de forme rectangulaire de grande longueur et de faible largeur, constituant une portion de l'avenue de l'Europe, voie revêtue, à double sens desservant une zone commerciale ; - la qualifie de terrain à bâtir au sens de l'article L322-3 du code de l'expropriation - présence des réseaux - mais inconstructible du fait de sa configuration ; - rejette la demande d'indemnisation pour clôture au vu des dispositions de l'article L 321-1 du code l'expropriation. * La Fabrique relève appel de cette décision. Son recours porte sur la valorisation de la parcelle expropriée et sur l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle explique que la parcelle litigieuse ne peut être considérée comme un terrain à bâtir, car intégrée à une ZAC, sa desserte par les réseaux au sens des dispositions de l'article L322-3 du code de l'expropriation doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Or, il n'est pas justifié que le réseau électrique basse tension auquel elle pourrait se raccorder ait une capacité suffisante au regard de l'ensemble de la zone. L'expropriant, au contraire, explique que la viabilité électrique de l'ensemble de la zone nécessite un investissement de plus de 6.000.000 €. Dès lors qu'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir, sa valorisation doit se faire au vu de son usage effectif à la date de référence : voirie ouverte à la circulation en forme de lanière, inconstructible pour la partie voirie proprement dite avec une situation privilégiée. Elle propose 10€/m² pour la surface de voirie proprement dite (1.123 m²) et 50€/m² pour partie trottoirs (509 m²) outre une indemnité de remploi calculé de la manière habituelle, puis elle conclut au rejet de la demande d'indemnisation de clôture. En définitive, elle offre une somme de 41.348 € et réclame 2.500 € pour frais irrépétibles. * La Sas Val d'Albant, intimée, forme un appel incident. Elle entend obtenir la fixation de son indemnisation comme suit : - 228.480 € pour l'indemnité principale, - 45.696 € pour l'indemnité de remploi, - 8.096 € pour l'indemnité accessoire, - 1.500 € pour au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et 5.000 € sur le même fondement pour les frais exposés en cause d'appel. Elle explique que la qualification de terrain à bâtir de la parcelle, au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, doit être appréciée au regard du seul classement opéré par le PLU et non en raison de son intégration dans une ZAC. Au cas d'espèce, elle explique que les terrains litigieux sont classés en zone UP24 et US6 du PLU et compris dans un emplacement réservé, que le PLU de Bordeaux Métropole ne soumet pas les demandes d'autorisation d'urbanisme en secteur U à opération d'aménagement d'ensemble et que par conséquent le moyen tiré de l'insuffisance de la desserte par le réseau électrique de l'ensemble de la ZAC, qui ne constitue pas une zone du PLU, est inopérant. Elle souligne qu'il ressort des pièces 8 et 7 adverses qu'en 2018 le réseau HTA était suffisant pour permettre le raccordement de l'ensemble de la ZAC. Elle précise que la pièce n°8 produite par l'expropriant est manifestement un document de pure opportunité. Puis, elle défend les éléments de comparaison qu'elle entend soumettre à l'appréciation de la cour et propose de fixer la valeur de sa parcelle sur la base de 350 €/m² x 0.4 (abattement pour tenir compte de la configuration de la parcelle), soit 228,480 €. Elle maintient une demande pour clôture en expliquant qu'il s'agit de protéger sa propriété pour interdire le stationnement sur sa propriété de véhicules. * Le commissaire du gouvernement, intimé, forme également un appel incident. Il propose de fixer l'indemnité principale de dépossession sur la base de 118 € m² et de confirmer la décision de rejet de la demande pour clôture. Il fait observer qu'en tenant compte de l'unité foncière constituée par la parcelle litigieuse et celle dont elle est détachée, le bien exproprié est un terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, tout en soulignant que cette notion est de peu d'intérêt pour la valorisation de la parcelle concernée au regard des possibilités de construction effective quasi-nulles. En effet, la parcelle est pour l'essentiel dans un zonage UP24 dédié à l'habitation alors que le reste de l'unité foncière est situé en zone d'activité économique à vocation commerciale. Il propose, à l'instar du premier juge, de fixer la valeur de la parcelle en comparaison avec des termes de comparaison portant sur des emprises de terrains inconstructibles. Au terme de sa discussion sur les éléments de comparaison proposés par les parties il suggère de retenir, comme particulièrement pertinent au regard de sa consistance (685 m²) et de sa localisation, la cession à Eysines le 27/02/2020 de la parcelle sise au 3, allée de l'Europe. Il précise que le zonage est indifférent s'agissant de bandes inconstructibles. MOTIFS DE LA DÉCISION La parcelle AA n°502 est d'une contenance de1.632 m². - Sur la nature des parcelles litigieuses En application des dispositions de l'article L322-1, alors que l'ordonnance d'expropriation a été rendue postérieurement au jugement statuant sur l'indemnité, c'est bien à la date du jugement qu'il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés (Cass. III civ.11 octobre 1977). A cette date, la parcelle expropriée se présente comme un rectangle de grande longueur et de faiblelargeur et constitue une portion de l'allée de l'Europe, voie revêtue, à double sens, desservant une zone commerciale. L'article L322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrain à bâtir, revendiquée par l'expropriée et contestée par l'expropriant, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans les cas prévus à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° effectivement desservies par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2. Au cas d'espèce, savoir si la parcelle AA 502 a, ou non, la qualité de terrains à bâtir est sans intérêt pratique car elle est de fait, inconstructible, la parcelle pour être déjà à usage de voie de circulation. Il n'est nul besoin de discuter des mérites et des défauts des éléments de comparaison proposés par les parties ou retenus par le premier juge alors que, comme l'explique le commissaire du gouvernement, il existe un élément de comparaison particulièrement pertinent constitué par la cession, intervenue le 20/12/2020, entre la Sci Saint Marc et Bordeaux Métropole, des parcelles AA 426 et AA 424. En effet, ces dernières sont situées à proximité immédiatede la parcelle AA 502. Or, les parcelles AA 426 et 424 ont été cédées au prix unitaire de 140 €/m². - Sur l'indemnité de clôture L'article L 321-1 du code de l'expropriation précise que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Or, la crainte exprimée par l'expropriée d'un stationnement sauvage qui pourrait se développer sur le reste de sa propriété reste hypothétique et ne peut-être liée à l'expropriation qui, pour l'essentiel, a pour objet de transférer à la collectivité une parcelle à usage de voie déjà ouverte à la circulation publique. La décision déférée sera confirmée qui rejette toute demande de ce chef. - Sur le calcul de l'indemnité d'expropriation L'indemnité d'expropriation ressortira à : - indemnité principale, (1.632 m² x 140 €) = 228.480 € €, - indemnité de remploi calculée selon la méthode habituelle, 21.348 € - total : 249.828 €. - Sur les mesures accessoires L'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Sas Val d'Albant sera arbitrée à la somme de 2.500 €. L'expropriant supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Déclare l'appel principal et les appels incidents recevables en la forme, Confirme la décision déférée qui rejette la demande d'indemnisation pour clôture, Réformant pour le surplus, Fixe l'indemnité due à la Sas Val d'Alban pour l'expropriation de sa parcelle cadastrée à Eysines AA 502 à la somme de 249.828 €, à savoir, - indemnité principale, 228.480 €, - indemnité de remploi, 21.348 €, Y ajoutant, Condamne La Fab à payer à la Sci Saint-Marc la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne La Fab aux entiers dépens. L'arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision. Le Greffier, La Présidente,