Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 19/09763

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY N° MINUTE : Assignation du : 15 Juillet 2019 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDERESSE Société LA COUR PAVEE, SARL, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT, SA [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260 PARTIE INTERVENANTE Société PIADINA, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Dominique NICOLAI LOTY de la SELARL NICOLAÏ-LOTY-SALAÜN,, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0420 Décision du 27 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente assistés de Léa GALLIEN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors du prononcé, DÉBATS A l’audience du 28 Mars 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** Exposé du litige : L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est le cabinet CRAUNOT. La société LA COUR PAVEE est propriétaire des lots n° 102 et 204, ainsi constitués aux termes de l’état descriptif du règlement de copropriété : lot n°102 : « dans le bâtiment B, au premier niveau, face dans la cour : locaux commerciaux et water-closet, le tout en duplex avec le rez-de-chaussée, jardinet devant le présent lot » ; lot n° 204 : « dans le bâtiment C, au premier niveau, escalier B, deuxième porte à droite, une pièce à équiper en studio et un jardinet ». Les lots n°102 et 204 sont mitoyens ; leurs « jardinets » ont été réunis en une terrasse. Le « premier niveau » est situé en contrebas du niveau de la [Adresse 12]. L’accès au [Adresse 7] s’effectue par une passerelle qui enjambe la cour pavée de l’immeuble et permet d’accéder à une entrée unique où se trouve le seuil de deux escaliers : - l’un de face, autorisant l’accès aux étages supérieurs, - l’autre, à gauche de cette entrée, qui permet de descendre au « premier niveau » et d’accéder au restaurant, à sa terrasse privative ainsi qu’à la cour commune de l’immeuble. La cour commune de l’immeuble comprend trois cabanons adossés en enfilade au mur de la rue, le premier étant situé sous la passerelle du [Adresse 7]. Les lots de la société LA COUR PAVEE sont exploités depuis 1974 à usage de restaurant. Jusqu’en 2016, ils ont été loués à une société exploitant le restaurant « [9] ». Depuis 2016, ils sont loués à la société PIADINA, qui exploite un restaurant sous l’enseigne « [10] ». Réunie le 25 mars 2015, l’assemblée générale « rappelait », dans un point n° 22 non soumis au vote, que « sur la base de l’historique des relations entre la copropriété et [9] depuis l’AG du 8 mai 1974, attaché à la convocation, les copropriétaires rappellent les concessions accordées soit : la création de deux espaces de rangement sur la partie commune de la cour (AG respectivement du 23.12.1982 et du 19.05.1998), la tolérance d’un auvent couvrant les parties communes de la cour, le non-respect de la couleur verte des ouvertures (AG des 16.04.1985 et 22.04.1986). Pour ne pas créer un droit dont profitera l’éventuel repreneur au détriment de la copropriété, les copropriétaires décident que dorénavant ces concessions sont renouvelables tous les ans. Une vente, une cession de bail, changement de direction et tout évènement équivalent annulent et rendent caduques ces concessions ». Lors de l’assemblée générale du 14 mars 2018, les copropriétaires ont adopté la résolution n°23 libellée en ces termes : « l’assemblée rappelle que notre cour est une situation unique à [Localité 11], dont il faut conserver le caractère centenaire et qu’il faut protéger contre une commercialisation à outrance. Sans cette cour, l’activité du restaurant [10] n’aurait pas ce charme qui attire autant sa clientèle. L’assemblée constate que le bail du restaurant [9] ayant été cédé au restaurant [10] en 2016, les dispositions votées lors de l’assemblée du 25 mars 2015 sont devenues caduques. Celles-ci réitéraient les concessions précédemment faites au restaurant [9] : autorisation de l’usage des deux espaces de rangement sur les parties communes (AG du 23.12.1982 et 19.05.1998), la tolérance d’un auvent pouvant couvrir partiellement les parties communes, et le non-respect de la couleur verte des ouvertures (AG du 16.04.1985 et du 22.04.1986). L’assemblée à l’unanimité des présents et représentés accepte de consentir aux concessions suivantes du restaurant [10] : autorisation de l’usage des deux espaces de rangement sur les parties communes (AG du 23.12.1982 et du 19.05.1998),tolérance de l’auvent actuel couvrant partiellement les parties communes, autorisation des plantations actuelles contre le soubassement du mur et ailleurs. Et ce toutefois, à la condition expresse que ce restaurant : Décision du 27 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY respecte scrupuleusement les parties communes en s’interdisant notamment tout débordement de tables, chaises, tabourets et parasols dans la cour, prenne ses dispositions pour que les files d’attente de ses clients n’encombrent pas les parties communes et notamment l’escalier descendant dans la cour réduise significativement les nuisances sonores qui actuellement interdisent aux voisins les plus proches d’ouvrir leurs fenêtres accepte de cesser d’accueillir de nouveaux clients à partir de 23 heures pour limiter les nuisances sonores tardives, ferme la porte d’accès à l’immeuble à partir de minuit pour des raisons de sécurité, soumette à l’accord préalable du conseil syndical ou de l’assemblée générale tout projet de modification des parties extérieures (façade, enseigne, éclairage, plantations, animations, etc…) Pour ne pas créer un droit dont profiterait un éventuel repreneur du restaurant [10] au détriment de la copropriété, les copropriétaires décident que ces concessions sont consenties jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, au cours de laquelle les copropriétaires devront à nouveau statuer sur leur reconduction pour l’année à venir. Toute vente, cession de bail ou de fonds de commerce, changement de direction et tout évènement équivalent emporteront de plein droit annulation et caducité des concessions. » Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 9 mai 2019, les résolutions n° 6 et n° 7 ont été adoptées à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans les termes suivants : Résolution n° 6 : « l’assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés, soit 3.596ème /6.199ème POUR et 2.603ème/6.199ème, constatant que les conditions qu’elle avait posées au renouvellement des concessions accordées au restaurant [10] n’ont pas été respectées par ce restaurant décide de supprimer toutes les concessions précédemment consenties au restaurant [10], à l’exception de l’usage du cabanon dans lequel il entrepose ses poubelles, de la pose du mur végétal et de la couleur de ses ouvertures qui ne sont, momentanément pas remis en cause. En conséquence, l’assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés, soit 3.596ème /6.199ème POUR et 2.603ème/6.199ème, demande à la société LA COUR PAVEE (Monsieur [V]), propriétaire, et au restaurant [10] de : retirer des parties communes de la cour tous bacs à plantes, et ce dans les 15 jours de la présente décision, retirer les éclairages apposés sur les parties communes de la cour (notamment sur le mur végétal) et ce dans les 15 jours de la présente décision, libérer le cabanon dans lequel il stocke les bouteilles, et ce dans les 15 jours de la présente décision, ramener la superficie de l’auvent du restaurant à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, et ce dans le délai d’un mois à compter de la présente décision. Décision du 27 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY L’assemblée rappelle en outre expressément à la société LA COUR PAVEE (M. [V]) et au restaurant [10] qu’il leur incombe de respecter désormais scrupuleusement les parties communes de la cour, et à cet effet notamment de : s’interdire tout débordement de tables, chaises, tabourets et parasols hors de sa terrasse privative, prendre ses dispositions pour que les files d’attente de ses clients n’encombrent pas les parties communes et notamment l’escalier descendant dans la cour, réduire significativement les nuisances sonores qui actuellement interdisent aux voisins les plus proches d’ouvrir leurs fenêtres, accepter de cesser d’accueillir de nouveaux clients à partir de 23 heures en terrasse pour limiter les nuisances sonores tardives, et de fermer la porte d’accès à l’immeuble à partir de minuit pour des raisons de sécurité, soumettre à l’accord préalable du Conseil syndical ou de l’assemblée générale tout projet de modification des parties extérieures (façade, enseigne, éclairage, plantations, animations, etc…) » ; Résolution n° 7 : « l’assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés, soit 3.596ème /5.012ème POUR et 1.416ème/5012ème, décide d’autoriser le conseil syndical à mettre en œuvre, si nécessaire, toutes actions judiciaires à l’encontre de la SARL LA COUR PAVEE (M.[V]) et la SAS PIADINA qui exploite le restaurant [10], dès lors que ceux-ci ne respecteraient pas les décisions prises par l’assemblée, aux fins d’obtenir le respect des parties communes et la cessation des nuisances résultant de l’exploitation. » Par exploit du 15 juillet 2019, la société LA COUR PAVEE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] aux fins de voir annuler les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019. L’affaire a été enrôlée sous n° RG 19/09763 à la 8ème chambre 2ème section de ce tribunal. 1Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2021. Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, l’assemblée générale a voté les résolutions n° 20, 21 et 22 dans les termes suivants : « Résolution n°20 : DECISIONS DE L’ASSEMBLEE CONCERNANT LA COUR PAVEE ET SON LOCATAIRE, LE RESTAURANT [10] (ARTICLE 24) : L’assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés soit 5.198eme/7.444 POUR et 2.246ème/7.444 CONTRE, constatant que la société LA COUR PAVEE et le restaurant [10] ne respectent toujours pas à ce jour, la décision de révocation des concessions prises par l’assemblée des copropriétaires du 9 mai 2019 et persistent dans leurs empiètements sur les parties communes de l’immeuble et nuisances, demande à la société LA COUR PAVEE de respecter, et faire respecter par son locataire le restaurant [10], les parties communes de l’immeuble et les décisions de l’assemblée des copropriétaires de cet immeuble et, à cet effet, de :libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit y installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires,libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], libérer, ou faire libérer par son locataire, le cabanon dont l’usage lui a été retiré par décision de l’assemblée des copropriétaires du 9 mai 2019,ramener ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, libérer ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble. L’assemblée, après en avoir délibéré, et en tant que de besoin, donne en outre tous pouvoirs au syndic pour former dans le cadre de la procédure en cours toutes demandes reconventionnelles afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale sous astreinte par la société LA COUR PAVEE et son locataire, et toute demande de dommages et intérêts. Le syndic est d’ores et déjà autorisé le cas échéant à faire liquider l’astreinte. » « Résolution n° 21 : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés soit 5.198eme/7.444 POUR et 2.246ème/7.444 CONTRE ratifie la décision prise lors de l’assemblée du 9 mai 2019 dans le cadre de la résolution n°7 tendant à conférer tous pouvoirs au conseil syndical pour prendre toutes décisions utiles dans le cadre de toute action en justice en relation avec le litige de la copropriété avec la société LA COUR PAVEE ou son locataire », « Résolution n° 22 : DECISION A PRENDRE POUR RESERVER DEUX CABANONS SUR LES TROIS SITUES DANS LA COUR A USAGE EXCLUSIF DES HABITANTS DE L’IMMEUBLE : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés soit 5.198eme/7.444 POUR et 2.246ème/7.444 CONTRE décide de réserver à l’usage exclusif des habitants de l’immeuble le cabanon situé sous la passerelle du 8 et le cabanon le jouxtant à gauche ». Par acte d’huissier de justice délivré le 1er décembre 2020, la SARL LA COUR PAVEE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT, à l’effet de voir annuler les résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/12389 à la 8ème chambre 3ème section de ce tribunal. Par ordonnance du 15 juillet 2021, le juge de la mise en état a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 4 mars 2021 dans l’affaire RG 19/09763, ordonné la réouverture des débats, prononcé la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/12389 avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 19/09763 et renvoyé l’affaire à la mise en état. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 février 2022, la société PIADINA, locataire de la société LA COUR PAVEE, est intervenue volontairement à l’instance, au visa des articles 325 et suivants du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2002, la société LA COUR PAVEE demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Dire et juger la société LA COUR PAVEE, recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet CRAUNOT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Annuler les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 9 mai 2019, Annuler les résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 24 Septembre 2020, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société CRAUNOT à payer à la société LA COUR PAVEE, la somme de 20.000 € en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société CRAUNOT aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Agnès LEBATTEUX-SIMON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, la société PIADINA demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, vu les dispositions des articles 2251 et 2258 du code civil, vu les dispositions des articles 24, 25, 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, vu l’article 1240 du code civil, Déclarer recevable la société PIADINA en son intervention volontaire, Subsidiairement, Adjuger à la société LA COUR PAVEE le bénéfice de ses exploits introductifs d’instance des 15 juillet 2019 et 1er décembre 2020, En conséquence : Annuler les résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 9 mai 2019, ainsi que les résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des mêmes copropriétaires en date du 24 septembre 2020, lesquelles reviennent sur des droits acquis par prescription et qui, en toute hypothèse, n’ont pas été prises dans un but d’intérêt général, Juger que le comportement abusif du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], a causé à la société PIADINA un préjudice dont elle est en droit de demander réparation, Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement d’un euro symbolique à titre de dommages-intérêts, Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] demande au tribunal de : Vu le règlement de copropriété, vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, vu les procès-verbaux de constats, vu les attestations des copropriétaires, vu l’absence d’abus de majorité, vu le caractère révocable des concessions accordées pour un an en 2018, vu le trouble collectif subi par les copropriétaires, vu le trouble anormal de voisinage provoqué par l’exploitation du restaurant [10], locataire de la société LA COUR PAVEE, Dire et juger que la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018 accordait au restaurant [10] des autorisations de jouissance des parties communes personnelles, révocables et limitées dans le temps pour une durée d’un an, Dire et juger que les copropriétaires pouvaient librement refuser de renouveler ces concessions précaires accordées pour un an, Dire et juger que l’action en annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée du 9 mai 2019 n’a plus d’objet du fait de la réitération des résolutions attaquées lors de l’assemblée du 24 septembre 2020, Dire et juger que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et la résolution n° 20 de l’Assemblée du 24 septembre 2020, qui ont décidé de révoquer les concessions consenties au restaurant [10] par l’assemblée générale du 14 mars 2018, ont été adoptées de manière licite, dans l’intérêt collectif des copropriétaires et ne sont pas constitutives d’un abus de majorité, Dire et juger que la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ont valablement laissé au conseil syndical la décision d’engager une procédure contre la société LA COUR PAVEE dans l’hypothèse où le locataire de cette dernière ne respecterait pas la décision de révocation des concessions prises par l’Assemblée générale du 9 mai 2019, Dire et juger que la résolution n° 23 de l’Assemblée générale du 24 septembre 2020 a été valablement adoptée, En conséquence, Débouter la société LA COUR PAVEE de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, Débouter la société LA COUR PAVEE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Dire et juger la société PIADINA irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’Assemblée générale du 9 mai 2019 et des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 et, subsidiairement, l’en débouter pour toute absence de fondement, Débouter la société PIADINA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre reconventionnel, Dire et juger que la société LA COUR PAVEE doit respecter et faire respecter par son locataire les parties communes de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] et les décisions de l’assemblée des copropriétaires de cet immeuble, En conséquence, Ordonner, sous astreinte de 500 € par infraction et jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à la société LA COUR PAVEE de : libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires, libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], libérer, ou faire libérer par son locataire, le cabanon, situé sous la passerelle du [Adresse 7], dont l’usage lui a été retiré par décision de l’assemblée des copropriétaires des 9 mai 2019 et 24 septembre 2020,ramener, ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble, Condamner chacune des sociétés LA COUR PAVEE et PIADINA à lui régler une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société LA COUR PAVEE en tous les dépens, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 28 mars 2024 (juge rapporteur). Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire, plaidée à l’audience du 28 mars 2024, a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, le tribunal relève que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires comporte une erreur purement matérielle en ce qu’il demande au tribunal de « Dire et juger que la résolution n° 23 de l’Assemblée générale du 24 septembre 2020 a été valablement adoptée » alors que ladite résolution n° 23 a été adoptée par l’assemblée générale du 14 mars 2018. Sur la recevabilité de la société PIADINA en son intervention volontaire : Si la demande en annulation des résolutions litigieuses de la société PIADINA est contestée, la recevabilité de son intervention volontaire ne l’est pas. Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société PIADINA en application des articles 325 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande formée par la société PIADINA en annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’Assemblée générale du 9 mai 219 et des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’Assemblée générale du 24 septembre 2020 Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] soutient que la société PIADINA, locataire de la société LA COUR PAVEE, ne peut pas solliciter l’annulation de résolutions d’assemblée générale de copropriété dès lors que ce recours est uniquement ouvert aux copropriétaires et ce, en vertu de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965. La société PIADINA ne présente aucun moyen de défense, en réponse. *** Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. (…) ». En l’espèce, il ressort de la partie des conclusions de la société PIADINA relative à la discussion des prétentions et des moyens que celles-ci présentent des moyens à l’appui des demandes de la société LA COUR PAVEE en annulation des résolutions litigieuses et agit, à ce titre, dans le cadre d’une intervention accessoire : « LA COUR PAVEE est cependant en capacité d’invoquer le bénéfice de l’usucapion (…) » (p.7 des conclusions de la société PIADINA), « à supposer qu’aucune prescription ne soit acquise, il resterait que la société LA COUR PAVEE est bien fondée à solliciter l’annulation (…) » (p.8 des conclusions de la société PIADINA). Force est toutefois de constater que le dispositif des conclusions de la société PIADINA comporte une demande en annulation des résolutions litigieuses, au surplus fondée sur un moyen non soutenu par la société LA COUR PAVEE, celui de l’usucapion : « Annuler les résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 9 mai 2019, ainsi que les résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des mêmes copropriétaires en date du 24 septembre 2020, lesquelles reviennent sur des droits acquis par prescription et qui, en toute hypothèse, n’ont pas été prises dans un but d’intérêt général ». La société PIADINA, qui formule en outre une demande indemnitaire propre à l’encontre du syndicat des copropriétaires défendeur, n’agit donc pas exclusivement « au soutien » des prétentions de la société LA COUR PAVEE, de sorte que son intervention n’est pas purement accessoire au sens des dispositions de l’article 330 du code de procédure civile. Or, la société PIADINA n’est pas copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] mais locataire de l’un des copropriétaires, la société la COUR PAVEE. Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande de la société PIADINA visant à annuler les résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 9 mai 2019, ainsi que les résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des mêmes copropriétaires en date du 24 septembre 2020, lesquelles reviennent sur des droits acquis par prescription et qui, en toute hypothèse, n’ont pas été prises dans un but d’intérêt général. 3. Sur la recevabilité de la demande formée par la société LA COUR PAVEE en annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’Assemblée générale du 9 mai 2019 et des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’Assemblée générale du 24 septembre 2020 La société LA COUR PAVEE soutient avoir agi dans les conditions prescrites par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, elle expose que l’objet de la procédure en annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 persiste, en dépit de l’adoption par l’assemblée générale, le 24 septembre 2020, des résolutions n° 20 et n° 21, dès lors que : la résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et la résolutions n° 20 de l’assemblée du 24 septembre 2020 ne sont pas rédigées de façon similaire, la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ne sont pas rédigées de façon similaire, en tout état de cause, la régularisation d’une décision par une résolution ultérieure n’empêche pas la contestation de la décision initiale, tant que la décision de régularisation n’est pas définitive (Civ. 3ème , 18 janvier 2018, n°16-27.015, Civ.3ème, 26 sept. 2007, Loyers et copr. 2007, n°250) et un copropriétaire conserve un intérêt à agir si l’assemblée au cours de laquelle ont été réitérées les décisions attaquées n’est pas devenue définitive, soit parce qu’aucun recours n’a été exercé en l’état, soit parce que la procédure en annulation est toujours en cours (Civ.3ème 2 mars 2017, n°16-11.735). Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] soutient que lors de l’assemblée du 24 septembre 2020, les résolutions n° 20 et 21 ont réitéré les résolutions n° 6 et 7 adoptées par l’assemblée générale du 9 mai 2019. Il considère que les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et les résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée du 24 septembre 2020 sont rédigées de façon similaire et ont le même objet, celui de mettre fin aux concessions précédemment accordées à la société LA COUR PAVEE, de sorte que l’action en nullité dirigée par la société LA COUR PAVEE contre les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée du 9 mai 2019 est devenue sans objet. *** Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». La réitération des décisions attaquées, contre laquelle un recours a été formé, ne fait pas obstacle à la recevabilité de l'action en nullité exercée contre les assemblées antérieures (Civ.3ème, 2 mars 2017, pourvoi n° 16-11.735, arrêt rendu au visa de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 30 et 31 du code de procédure civile). En l’espèce, la société LA COUR PAVEE a voté contre les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 mai 2019, dont le procès-verbal a été « diffusé » le 15 mai 2019 (pièce n° 7 de la société LA COUR PAVEE), et contre les résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, dont le procès-verbal a été « diffusé » le 1er octobre 2020 (pièce n° 55 de la société LA COUR PAVEE). La société LA COUR PAVEE a contesté les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 mai 2019 suivant assignation signifiée le 15 juillet 2019. Elle a contesté les résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 suivant assignation signifiée le 1er décembre 2020. Lesdites assignations ont donc été délivrées dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, les résolutions n° 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 mai 2019 et la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, rappelées dans l’exposé des motifs du présent jugement, ne sont pas identiques : la première décide de « supprimer toutes les concessions précédemment consenties au restaurant [10], à l’exception de l’usage du cabanon dans lequel il entrepose ses poubelles, de la pose du mur végétal et de la couleur de ses ouvertures qui ne sont, momentanément pas remis en cause » et, « en conséquence », d’exiger de la société LA COUR PAVEE et du restaurant [10] de libérer les parties communes (bacs à plantes, retrait des éclairages, libération de l’un des cabanons) et de réduire la surface de son auvent, tout en les « rappelant » au devoir de respecter les parties communes (s’interdire tout débordement hors de la terrasse privative, ne pas encombrer les parties communes et notamment l’escalier, réduire les nuisances sonores, cesser l’accueil de nouveaux clients à partir de 23 heures et fermer la porte d’accès à l’immeuble à partir de minuit, soumettre à l’accord préalable du conseil syndical ou de l’assemblée générale tout projet de modification des parties extérieures), la seconde « constate » l’irrespect de la décision de révocation des concessions prises lors de l’assemblée générale du 9 mai 2019, ainsi que la persistance des empiétements sur les parties communes de l’immeuble et nuisances, et demande à la société LA COUR PAVEE de libérer ou de faire libérer par son locataire les parties communes, étant précisé que la liste des libérations exigées n’est pas identique puisqu’elle n’évoque plus les bas à plantes et les éclairages mais ajoute la libération des parties communes du sous-sol. Comme le soutient à juste titre la COUR PAVEE, la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 est donc la suite de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019, qu’elle ne vient aucunement remplacer. La procédure en contestation de la résolution n° 6 de l’assemblée du 9 mai 2019 conserve donc tout son objet. S’agissant des résolutions n° 7 de l’assemblée du 9 mai 2019 et n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, rappelées dans l’exposé des motifs du présent jugement, leur rédaction diffère légèrement en ce que la première mandate le conseil syndical pour « mettre en œuvre, si nécessaire, toutes actions judiciaires à l’encontre de la SARL LA COUR PAVEE » (M.[V]) et la SAS PIADINA (etc) » tandis que la seconde « ratifie la décision prise lors de l’assemblée du 9 mai 2019 dans le cadre de la résolution n°7 tendant à conférer tous pouvoirs au conseil syndical pour prendre toutes décisions utiles dans le cadre de toute action en justice en relation avec le litige de la copropriété avec la société LA COUR PAVEE ou son locataire ». La résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 « ratifie » la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019. En tout état de cause, la réitération litigieuse de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 opérée par la résolution la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 202 ne rend pas la demande en annulation de la première sans objet ni ne prive d’intérêt à agir la COUR PAVEE dès lors que la résolution litigieuse antérieure n’est pas définitive. Il convient donc de déclarer la société LA COUR PAVEE recevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 9 mai 219 et des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020. 4. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 9 mai 2019 et de la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020 4.1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 - Sur la nature du droit retiré et sur l’abus de majorité La société LA COUR PAVEE fait valoir que la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018, aux termes de laquelle les copropriétaires « décident » de lui accorder temporairement des autorisations, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que la mention « décident » ne saurait suffire à établir le résultat du vote et le respect de la majorité applicable (Cass. 3ème civ. 3 juin 1998). Elle estime donc que la durée des autorisations, fixée à une année jusqu’à la prochaine assemblée générale, n’est pas établie et que les copropriétaires ne pouvaient donc mettre fin aux autorisations données sans justifier d’un motif valable. Elle considère que la position du syndicat des copropriétaires est contradictoire dès lors qu’il soutient que les copropriétaires étaient libres d’y mettre un terme sans avoir à justifier de leur décision, compte-tenu du caractère révocable et précaire des autorisations données, alors même que les résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ont été prises eu égard au soi-disant non-respect des conditions posées par l’assemblée générale de 2018. La société LA COUR PAVEE soutient que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 a été adoptée sans motif valable dès lors que les conditions posées par l’assemblée générale du 24 septembre 2018 avaient été respectées. En premier lieu, s’agissant de l’interdiction de tout débordement de tables, chaises, tabourets et parasols dans la cour, elle expose que l’occupation de la terrasse par le restaurant [10] a toujours été réalisée dans les limites du plan annexé au règlement de copropriété, limites que l’assemblée générale a reconnu le 9 mai 2019 en votant une résolution n° 5 portant « ratification des travaux de bornage du jardinet des lots n°102 et 204 selon le tracé du RCP du 9 mai 1973 confirmé par le rapport du Cabinet TARTACEDE-BOLLAERT, géomètre-Expert ». Elle précise que la société PIADINA a du missionner le Cabinet TARTACEDE-BOLLAERT après avoir subi, le 29 juin 2018, l’action intempestive de Monsieur [F], membre du conseil syndical, qui avait essayé de faire poser des plots par un maçon sur sa terrasse en deçà de ses limites, puis, d’octobre 2018 au 11 septembre 2019, la pose de plot sur la base des plans erronés établis par le Cabinet de géomètres-Experts GEODIS. Elle soutient que : le tribunal ne saurait se référer à des clichés photographiques établis avant le 11 septembre 2019, puisque de fait, contestant, à raison, l’implantation des plots réalisée d’autorité par le syndicat des copropriétaires, la société [10] ne l’a pas respecté, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement un dépassement de la limite des plots depuis le 11 septembre 2019, ce dont atteste M. Monsieur [AJ], ancien président du conseil syndical,le procès-verbal de constat d’huissier du 14 octobre 2019 a procédé à des captures d’écrans de plusieurs sites internet, qui ne peuvent être prises en compte car ces photos sont, pour la plupart, extraites d’articles datant de l’ouverture du restaurant en 2017, c’est-à-dire d’une période antérieure à l’assemblée générale de 2018, les tables et chaises apparaissant sur les clichés photographiques figurant en pages 14 à 19 du procès-verbal du 14 octobre 2019 sont les anciens éléments d’équipements de la terrasse, lesquels ont dans leur ensemble été changés courant juillet 2017. La société [9] soutient en outre faire l’objet d’un acharnement dès lors qu’il résulte de photographies, de l’attestation de l’ancien directeur de salle et d’un article de presse que le précédent restaurant occupait les parties communes au-delà des limites de la terrasse et était ouvert plus tard. En second lieu, s’agissant des dispositions prises pour que les files d’attente des clients n’encombrent pas les parties communes et notamment l’escalier descendant dans la cour, la société LA COUR PAVEE conteste toute difficulté. Elle fait valoir que : la société PIEDANA a embauché une personne pour gérer les réservations, les copropriétaires ne disposaient d’aucun élément leur permettant de se rendre compte d’une éventuelle attente des clients dans les parties communes et occupation de l’escalier, ledit escalier constitue l’accès principal du restaurant alors qu’il n’est pour les autres copropriétaires qu’un accès au local poubelle et aux caves, les attestations produites par le syndicat des copropriétaires, qui émanent pour la plupart de copropriétaires qui ne résident pas dans l’immeuble, sont contredites par les propres attestations communiquées par la société LA COUR PAVEE, provenant de copropriétaires occupants, dont les biens sont situés directement à l’aplomb de la terrasse litigieuse (attestations de Madame [IW] [YD], habitant au 3ème étage du [Adresse 1], de [XL] [AJ], ancien président du conseil syndical, habitant au 2ème étage, [Adresse 7]), le procès-verbal de constat d’huissier produit par le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’occupation de l’escalier et est contredit par deux procès-verbaux de constats d’huissier en date du 18 avril 2019 et du 7 avril 2020. En troisième lieu, s’agissant de la réduction des nuisances sonores, la société LA COUR PAVE expose que : la société PIADINA a coupé l’arrivée de la musique en terrasse, retiré la table d’hôte et les enfilades de tables faciles à regrouper, installé des caoutchoucs sous chaque pied de chaise et tabouret afin de limiter les vibrations lorsque les clients se lèvent ou déplacent le mobilier, instauré une procédure de mise en place et rangement de la terrasse afin de limiter le bruit du mobilier pouvant trainer ou le « clic » des tables que l’on déploie, réservé la terrasse aux seuls clients souhaitant diner, limiter les tables à deux ou quatre personnes maximum en terrasse, installé des pots de plantes entre les tables pour éviter les regroupements, installé des coussins sur les chaises afin d’étouffer le bruit, le précédent restaurant recevait davantage de clients en terrasse, le syndicat des copropriétaires n’établit nullement l’existence de nuisances acoustiques caractérisant un trouble anormal de voisinage, les attestations qu’il produit étant contredites par les attestations produites en demande et ne démontrant pas que le préjudice aurait été subi de façon collective, une étude d’impact réalisée les 8 et 15 avril 2019 n’a pas constaté de nuisances sonores anormales, alors que le restaurant était complet le soir des mesures comme en attestent les captures des écrans de caisses, l’immeuble est situé dans un quartier animé et bruyant, comme cela ressort du procès-verbal de constat établi à la requête de la société PIADINA le 7 février 2020 et d’attestations de copropriétaires (attestations de Monsieur [AJ] et de Monsieur [Z] [L]), la clientèle du restaurant est éclectique, parfois recommandée par des établissements 5 étoiles pour son charme et son calme ; le restaurant accueille notamment les seniors ; sa carte présente des prix incompatibles avec les budgets d’un étudiant.le restaurant n’est pas exploité en permanence toute la journée et toute l’année, comme cela ressort des enregistrements de la caméra de vidéosurveillance établis du 6 au 31 janvier 2020 et du 1er au 13 février 2020, du procès-verbal de constat de la surveillance vidéo du dimanche 5 mai 2019 et du vendredi 14 février 2020 et des attestations produites, l’ancien restaurant [9] était très couru et très animé. En quatrième lieu, s’agissant de la condition relative à la cessation d’accueil de nouveaux clients à partir de 23 heures pour limiter les nuisances sonores tardives et à la fermeture de la porte d’accès à l’immeuble à partir de minuit pour des raisons de sécurité, la société LA COUR PAVEE relève que seule une copropriétaire, Mme [A], fait état d’une ouverture jusqu’à 1 heure du matin. En cinquième lieu, s’agissant de la condition relative à la soumission à l’accord préalable du conseil syndical ou de l’assemblée générale de tout projet de modification des parties extérieures (façade, enseigne, éclairage, plantations, animations, etc…), la société LA COUR PAVEE expose que la société PIADINA a retiré la guirlande électrique sur le mur végétal, ainsi que plusieurs bacs à plantes après que l’assemblée générale lui en a fait la demande lors de l’assemblée générale du 9 mai 2019. Par ailleurs, la société LA COUR PAVEE soutient que, si le tribunal considérait que les autorisations données étaient précaires et révocables, la notion de tolérance n’exclut pas l’exigence, pour l’assemblée générale, de prendre des décisions dans un cadre autre que celui de l’intérêt collectif. A cet égard, elle fait valoir que : la résolution litigieuse n’est pas conforme à l’intérêt collectif parce qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’éventuel préjudice subi du fait des modalités d’occupation de la terrasse n’est pas collectivement subi par l’ensemble de la copropriété, les copropriétaires n’ont pas pu se prononcer en parfaite connaissance de cause, dès lors qu’aucun document n’était joint à la convocation de l’assemblée générale du 9 mai 2019, permettant aux copropriétaires de s’assurer du non-respect des conditions posées par la résolution n° 23 de l’assemblée générale de 2018, à l’exception du courrier du conseil du syndicat des copropriétaires en date du 10 janvier 2019, lequel se contente de procéder par voie de pure affirmation, parmi les copropriétaires considérés, étaient présents les membres du conseil syndical les plus virulents et farouches opposants au maintien de l’activité du restaurant, lesquels se sont fait remettre des pouvoirs par des copropriétaires non éclairés sur la situation. La société PIADINA expose qu’il ressort du point 22 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2015 que l’usage des cabanons ainsi que la tolérance d’un auvent couvrant les parties communes de la cour ont été accordés par la copropriété, respectivement depuis l’assemblée générale du 23 décembre 1982 et depuis l’assemblée générale du 8 mai 1974. Elle soutient que la société LA COUR PAVEE est en capacité d’invoquer le bénéfice de l’usucapion puisque l’intention de certains des copropriétaires de revenir sur cette situation remontant à plus de 30 ans a certes été évoquée lors de l’assemblée du 8 avril 2015, mais n’a cependant pas fait l’objet d’un vote faute d’avoir été mise aux voix. Elle estime que les assemblées de 2019 et 2020, pas plus que celle du 25 mars 2015, ne pouvaient revenir sur une situation définitivement acquise par le jeu de l’usucapion depuis 2004, pour l’ancrage de l’auvent, et depuis 2012, pour ce qui concerne l’usage des « cabanons ». La société PIADINA soutient à titre subsidiaire que la société LA COUR PAVEE est bien fondée à solliciter l’annulation d’exigences qui ne sont destinées qu’à nuire à l’un des copropriétaires et à sa locataire, loin d’avoir été formulées dans un but d’intérêt général susceptible de profiter à tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] soutient, à titre principal, qu’aux termes de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018, votée à l’unanimité, les copropriétaires de l'immeuble ont octroyé au locataire des lots n° 102 et 204, nommément identifié, de simples tolérances ou autorisations personnelles, révocables, précaires et limitées dans le temps d’utiliser les deux espaces de rangement dans la cour commune, de couvrir partiellement la cour commune par un auvent, de laisser des plantes contre le soubassement du mur. Il fait valoir que la jurisprudence retient, dans ces situations, qu’une telle tolérance confère un droit de jouissance temporaire personnel qui peut être accordée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ.3ème 2 mars 2010, n° 09-13.090 ; Civ. 3ème 17 avril 1991, n° 89-15.172, Civ. 3ème 3 octobre 1991, n° 89-21.712). Il considère que la société LA COUR PAVEE n’a pas pu acquérir, par prescription, un droit réel de jouissance privative et que l’assemblée générale a pu le révoquer librement (Civ. 3ème, 6 septembre 2018 n° 17-22.180 F-D). Il soutient que la révocation n’ayant pas à être justifiée, elle ne peut être contestée sur le fondement de l’abus de droit. A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires soutient que la société PIADINA n’a respecté aucune des conditions qui avaient été posées par la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018, adoptée avec le vote favorable de la société la COUR PAVEE, de sorte que les copropriétaires ont valablement décidé de révoquer les concessions accordées, en raison de l’abus de jouissance des parties communes commis par la société PIADINA en violation du règlement de copropriété. Il rappelle à cet égard les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 544 du code civil ainsi que celles du règlement de copropriété, qui prévoient, pour l’occupation des parties privatives, en sa page 36, que « les propriétaires ou occupants devront veiller sous leur responsabilité personnelle /…/ à ce que la sécurité et la tranquillité des autres occupants de l’immeuble ne soient troublées ou compromises à aucun moment par leur fait, celui de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ». Il soutient que la décision de l’assemblée générale a été prise dans l’intérêt collectif de la copropriété, s’agissant de mettre fin à des empiètements multiples, quotidiens et permanents sur les parties communes depuis plus de deux ans. Le syndicat des copropriétaires expose que la société PIADINA avait été parfaitement informée des limites de la terrasse privative par son bailleur au moment de sa prise à bail et n’en a tenu aucun compte, comme en témoignent les procès-verbaux établis par les huissiers de justice, les photographies prises et les attestations fournies par les copropriétaires de l’immeuble ainsi que les courriers du syndic. Il précise avoir fait installer des plots sur les limites de la terrasse, sur la base des plans établis le 30 juillet 2018 par le cabinet de géomètres experts, GEODATIS. Il fait valoir que le cabinet TARTACEDE-BOLLAERT n’a remis en cause que la limite nord de la terrasse et que, en tout état de cause, la société PIADINA n’a pas respecté le plan du cabinet TARTACEDE-BOLLAERT et a continué à : installer des tables et des chaises, palmiers, bacs à plantes, parasols devant le lot n°203, bien au-delà de la limite sud de sa terrasse privative, dont elle n’avait pourtant pas contesté le tracé, ce qui a été confirmé par le plan de son propre géomètre-expert, installer des palmiers et bacs à plantes, chauffages dans la partie commune de la cour longeant l’escalier d’accès à la cour, bien au-delà de la limite nord de sa terrasse privative. Il expose que ce n’est que postérieurement à l’assemblée litigieuse du 9 mai 2019, c’est-à-dire après que les copropriétaires ont décidé de lui retirer les concessions dont il bénéficiait, que le restaurant [10] a commencé à enlever des parties communes de la cour la plupart de ses tables, chaises, palmiers et bacs à plantes. Il fait valoir que, cependant, le restaurant [10] n’a jamais réintégré totalement les limites de sa terrasse privative dont continuaient de déborder certaines tables, chaises, luminaires et bacs à plantes, ainsi que cela ressort des deux constats d’huissier précités dressés par Maître [E] les 20 et 21 septembre 2019 à 21 heures et à 22 heures. Le syndicat des copropriétaires expose que l’occupation de la passerelle et de l’escalier, après les assemblées générales du 15 mars 2018 et du 9 mai 2019, ressort du procès-verbal de constat dressé le 21 septembre 2019 par Maître [E] et des attestations de copropriétaires (Monsieur [RI] [G], Monsieur [F], Monsieur [R], Madame [A] [JN], Madame [EY], Monsieur [P], Madame [C]). Il considère qu’il est établi que le restaurant n’a pas pris les mesures nécessaires pour mettre un terme aux empiètements sur les parties communes et nuisances sonores et olfactives générées notamment par les files d’attente de sa clientèle. Il soutient que les nuisances sonores ont persisté après l’assemblé générale du 15 mars 2018. Il expose que la terrasse du restaurant [10] est ouverte 7 jours sur 7 en continu de 8 heures à 1 heure du matin, y compris l’hiver, ce qui n’était pas le cas du précédent restaurant, [9], étant précisé que les empiétements réalisés par ce dernier n’avait pas été tolérés par l’assemblée générale. Il considère que les nuisances sonores sont établies par le constat de Maître [E] en date du 21 septembre 2019 à 22 heures et les attestations de copropriétaires (Monsieur [G], Monsieur [F], Monsieur [R], Madame [A] [JN] Madame [C], Monsieur [P] et Madame [EY]). Il estime que les attestations produites par la COUR PAVEE ne sont pas probantes et relève que seulement cinq des attestants occupent un appartement dans l’immeuble. Il estime que le rapport d’étude d’impact établi par la société DS IMPACT n’est pas contradictoire, a été réalisé un lundi soir et non pas le week-end, par un prestataire qui n’est pas intervenu de façon inopinée. Il relève que ce rapport fait en outre clairement apparaître que le bruit généré par la terrasse du restaurant un lundi est déjà « significatif ». Le syndicat des copropriétaires soutient que les nuisances sonores tardives n’ont pas été limitées après l’assemblée générale du 15 mars 2018, alors même que l’engagement avait été pris lors de l’assemblée du 14 mars 2018 de fermer la cuisine à 23 heures la semaine et 23h30 le week-end. Il relève qu’il ressort des attestations de copropriétaires et de l’étude d’impact produite par la société LA COUR PAVEE que le service du restaurant s’étant, en soirée, de 18 heures à 1 heure du matin. Le syndicat des copropriétaires relève que la société LA COUR PAVEE « ne conteste pas avoir apposé une guirlande électrique sur le mur végétal, ainsi que plusieurs bacs à plantes non préalablement autorisés par l’assemblée générale. ». Il soutient que le restaurant [10] ne les a retirés que très progressivement et seulement partiellement après que l’assemblée des copropriétaires du 9 mai 2019 lui a retiré ses concessions. Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la décision de retrait des concessions de l’assemblée a été prise en toute connaissance de cause par les copropriétaires qui avaient déjà eu à débattre des débordements et nuisances du restaurant [10] lors de l’assemblée du 14 mars 2018 et qui n’avaient nul besoin, pour se décider lors de l’assemblée du 9 mai 2019, de clichés photographiques ou de procès-verbal de constat, puisqu’ils subissaient depuis plusieurs années les infractions du restaurant [10]. Il considère que les copropriétaires disposant d’un pied à terre peuvent constater directement les empiètements et les nuisances générées par le restaurant lors des périodes où ils résident dans l’immeuble. Il expose que l’instance n’exige pas d’apprécier la qualité à agir du syndicat dans le cadre d’une procédure en réparation de désordres, mais d’apprécier si, lors du vote d’une assemblée de copropriétaires, un abus de majorité a été commis. Il estime que le préjudice du syndicat n’avait nullement à être subi uniformément par tous les copropriétaires pour justifier la décision de révocation des concessions précaires qui a été prise. *** Pour qu’il y ait en effet « décision » au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il faut que le procès-verbal indique que la décision a été adoptée et qu’il mentionne le nombre total de tantièmes (Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-22.250). Il est possible de ne conférer à un copropriétaire qu’un simple « droit de jouissance exclusif » à caractère temporaire (Civ. 3ème, 13 novembre 2003, n° 02-12.384) ou de stipuler que ce droit aura un caractère strictement personnel et révocable (Civ. 3ème, 3 octobre 1991, n° 89-21.712). La nature du droit de jouissance conféré - droit réel ou droit personnel - dépend de l’étendue du droit concédé. S’il s’agit d’une autorisation révocable ou précaire, limitée dans le temps, elle est considéré comme accordant un droit personnel (Civ. 3ème, 2 mars 2010, n° 09-13.090). Ce droit ne peut être retiré au copropriétaire abusivement (Cour d’appel de Paris 23ème chambre, 16 novembre 1993 : Loyers et copr.1994, n° 122). Le titulaire d’un droit de jouissance exclusif à caractère temporel et personnel ne peut bénéficier de l’usucapion (Civ. 3ème, 6 septembre 2018, n° 17-22.180). Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable : - dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134), - ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529), - ou qu’elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 :; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.). Les tribunaux ne peuvent, dans le cadre du contrôle des abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134). En l’espèce, l’assemblée générale du 14 mars 2018 a adopté la résolution n° 23 (pièce n° 5 de la société LA COUR PAVEE) ainsi libellée : « L’assemblée rappelle que notre cour est une situation unique à [Localité 11], dont il faut conserver le caractère centenaire et qu’il faut protéger contre une commercialisation à outrance. Sans cette cour, l’activité du restaurant [10] n’aurait pas ce charme qui attire autant sa clientèle. L’assemblée constate que le bail du restaurant [9] ayant été cédé au restaurant [10] en 2016, les dispositions votées lors de l’assemblée du 25 mars 2015 sont devenues caduques. Celles-ci réitéraient les concessions précédemment faites au restaurant [9] : autorisation de l’usage des deux espaces de rangement sur les parties communes (AG du 23.12.1982 et 19.05.1998), la tolérance d’un auvent pouvant couvrir partiellement les parties communes, et le non-respect de la couleur verte des ouvertures (AG du 16.04.1985 et du 22.04.1986). L’assemblée à l’unanimité des présents et représentés accepte de consentir aux concessions suivantes du restaurant [10] : Autorisation de l’usage des deux espaces de rangement sur les parties communes (AG du 23.12.1982 et du 19.05.1998),Tolérance de l’auvent actuel couvrant partiellement les parties communes, Autorisation des plantations actuelles contre le soubassement du mur et ailleurs. Et ce toutefois, à la condition expresse que ce restaurant : Respecte scrupuleusement les parties communes en s’interdisant notamment tout débordement de tables, chaises, tabourets et parasols dans la cour, Prenne ses dispositions pour que les files d’attente de ses clients n’encombrent pas les parties communes et notamment l’escalier descendant dans la cour Réduise significativement les nuisances sonores qui actuellement interdisent aux voisins les plus proches d’ouvrir leurs fenêtres Accepte de cesser d’accueillir de nouveaux clients à partir de 23 heures pour limiter les nuisances sonores tardives, ferme la porte d’accès à l’immeuble à partir de minuit pour des raisons de sécurité, [HK] à l’accord préalable du conseil syndical ou de l’assemblée générale tout projet de modification des parties extérieures (façade, enseigne, éclairage, plantations, animations, etc…) Pour ne pas créer un droit dont profiterait un éventuel repreneur du restaurant [10] au détriment de la copropriété, les copropriétaires décident que ces concessions sont consenties jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, au cours de laquelle les copropriétaires devront à nouveau statuer sur leur reconduction pour l’année à venir. Toute vente, cession de bail ou de fonds de commerce, changement de direction et tout évènement équivalent emporteront de plein droit annulation et caducité des concessions. » En premier lieu, la résolution n° 23 a été adoptée « à l’unanimité des présents et représentés ». Si elle ne mentionne pas expressément les votes des copropriétaires, le tribunal relève que les copropriétaires présents et représentés, les tantièmes dont ils sont propriétaires et le nombre total des tantièmes sont mentionnés en première page du procès-verbal de cette assemblée : « Etaient présents : M. [G] [RI] 113ème, Mme [N] [Y] 360ème, M. [F] [KH] 76ème, M. [R] [KZ] 604ème, Mme [A]-[JN] [UF] 568ème, Sté LA COUR PAVEE 1.028ème, M. [AJ] [XL] 538ème, SARL NEXM 77ème, M. [BV] [W] 287ème, M. [EY] 320ème, M. [LT] [D] 132ème, SARL WILMONT 604ème Nombre de propriétaires présents : 12, Nombre de millièmes présents : 4.707ème/ 10.000ème Etaient représentés : M. ou Mme [I] [MK] [J] 182ème, Succ. [T] [B] 1.171ème, Mme [U] [X] 410ème Nombre de copropriétaires représentés : 3, Nombre de millièmes représentés : 1.763ème/10.000ème. » En outre, cette résolution forme sans équivoque un tout indivisible. Il ne peut donc être valablement soutenue que le vote à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés n’aurait eu pour objet que les concessions accordées au troisième et quatrième paragraphe de la résolution. Il convient donc de retenir que la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018, constitue une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En deuxième lieu, il ressort de la résolution n° 23 précitée, définitive, que l’assemblée générale a accordé au locataire de la société LA COUR PAVEE un droit de jouissance temporaire sur les parties communes de l’immeuble, consistant à pouvoir occuper en partie la cour commune de l’immeuble en utilisant deux des trois cabanons de rangement, en maintenant les plantations installées et en laissant son auvent couvrir une partie de la cour au-delà de sa terrasse privative. Ce droit de jouissance est temporaire et révocable car : il est conditionné expressément à certaines conditions (respecter scrupuleusement les parties communes en s’interdisant notamment tout débordement de tables, chaises, tabourets et parasols dans la cour, prendre ses dispositions pour que les files d’attente de ses clients n’encombrent pas les parties communes et notamment l’escalier descendant dans la cour, réduire significativement les nuisances sonores qui actuellement interdisent aux voisins les plus proches d’ouvrir leurs fenêtres, accepter de cesser d’accueillir de nouveaux clients à partir de 23 heures pour limiter les nuisances sonores tardives, ferme la porte d’accès à l’immeuble à partir de minuit pour des raisons de sécurité, soumette à l’accord préalable du conseil syndical ou de l’assemblée générale tout projet de modification des parties extérieures (façade, enseigne, éclairage, plantations, animations, etc…), et peut donc être révoqué avant la prochaine assemblée générale en cas d’irrespect de ces conditions ; il n’est accordé que « jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, au cours de laquelle les copropriétaires devront à nouveau statuer sur leur reconduction pour l’année à venir », sans que la reconduction de ce droit soit imposée en cas de respect des conditions précitées et sans qu’aucun motif ne soit exigé pour son retrait. La résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018 a ainsi accordé un droit personnel au locataire de la société LA COUR PAVEE, sans que cette qualification puisse être contestée par l’invocation de l’effet des droits accordés au précédent restaurateur (locataire) par les assemblées générales des 23 décembre 1982, 19 mai 1998, 16 avril 1985 et du 22 avril 1986 et de l’ancienneté de l’implantation de l’auvent qui couvre, dans sa largeur, une partie de la cour commune (pièce n° 15-1 à 15-6, photographies de l’auvent de la société LA COUR PAVEE, portant les mentions « années 70 ? », « années 80/90 ? », « fin années 90 à début 2000 », « années 2000 à 2016 », « 2016 à aujourd’hui » ; pièce 41 de la société LA COUR PAVEE, photographie d’[S] [K] datée de 1905/1915 extraite du site du musée [8] et photographie portant la mention « 1961/1965 »), dès lors que : les procès-verbaux des assemblées générales des 23 décembre 1982, 19 mai 1998, 16 avril 1985 et du 22 avril 1986 ne sont pas versés aux débats de sorte qu’il ne peut être tiré de ces mentions un quelconque droit de jouissance privatif de nature réel acquis au profit des lots dont est propriétaire la société LA COUR PAVEE, la COUR PAVEE a voté en faveur de la résolution de l’assemblée générale du 14 mars 2018 qui est définitive pour n’avoir fait l’objet d’aucune contestation. La société PIADINA ne peut donc valablement soutenir que la société LA COUR PAVEE peut bénéficier de l’usucapion. Dès lors, l’assemblée générale du 9 mai 2019 pouvait souverainement décider de retirer ces tolérances, sans avoir à justifier ni de l’irrespect des conditions relatives à la première autorisation ni d’aucun motif, sous la seule réserve de ne pas commettre d’abus de majorité (ex. en ce sens : Cour d’appel de Colmar, deuxième chambre civile, section B, 25 juin 2010, n° RG 08/05534). La résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 supprime les autorisations et demande en conséquence à la société LA COUR PAVEE de retirer de la cour les bacs à plantes et les éclairages, de libérer un cabanon et de réduire la superficie de l’auvent en « constatant que les conditions qu’elle avait posées au renouvellement des concessions accordées au restaurant [10] n’ont pas été respectées ». Pour autant, chaque assemblée générale est autonome et il ne peut être déduit de ce motif exposé dans la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 que la résolution n° 23, précédemment analysée, imposerait le renouvellement des autorisations en cas de respect des conditions posées pour l’année à venir. Le non-renouvellement n’ayant pas à être motivé, il ne peut être soutenu que la décision de retrait serait entachée d’un abus de droit au seul motif que les conditions attachées à la première autorisation auraient été respectées. Pour apprécier la régularité de la résolution contestée, le tribunal ne saurait donc, sauf à excéder son pouvoir, apprécier si chacune des conditions imposées par la résolution n°23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018 avait ou non été respectée par le bailleur et son locataire. Il appartient à cet égard à la société LA COUR PAVEE de caractériser le fait que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 aurait été prise dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou en rompant l'égalité entre les copropriétaires ou en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou avec l'intention de lui nuire ou de lui porter préjudice. A cet égard, s’agissant du moyen tiré de l’abus de majorité, il doit être précisé, à titre liminaire, que la société LA COUR PAVEE fait partie des deux copropriétaires majoritaires, en disposant de 1028 tantièmes tandis que la succession [T] [B] dispose de 1171 tantièmes. Inversement, M. [KH] [F], président du conseil syndical, ainsi que M. [R], accusés par la société la COUR PAVEE d’avoir manœuvrés à l’encontre de l’intérêt collectif de la copropriété, en recueillant les pouvoirs de copropriétaires non occupants, disposent respectivement de 76ème tantièmes et de 604 tantièmes (procès-verbal des assemblée générales du 9 mai 2019, pièce n° 7 de la société LA COUR PAVEE et procès-verbal de l’assemblée général du 24 septembre 2020, pièce n° 55 de la société LA COUR PAVEE). Sur le fond, la société LA COUR PAVEE soutient que la résolution litigieuse n’est pas conforme à l’intérêt collectif parce qu’il ressort des pièces versées aux débats que « l’éventuel préjudice subi du fait des modalités d’occupation de la terrasse n’est pas collectivement subi par l’ensemble de la copropriété » (p. 31 des conclusions de la société LA COUR PAVEE). Or, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’objet du litige, déterminé par les parties, ne porte pas sur l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires en réparation d’un trouble anormal du voisinage mais sur la caractérisation ou non, par la société LA COUR PAVEE, du fait que la résolution contestée a ou non été prise dans un but autre la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans l’intention de nuire à la société LA COUR PAVEE et à son locataire. En outre, contrairement à ce que soutient la société LA COUR PAVEE, le nombre de copropriétaires présents à l’assemblée générale et la qualité de copropriétaires occupants ou non occupants des copropriétaires ayant voté (en participant à l’assemblée ou en donnant mandat), n’est pas, en soi, un motif caractérisant la violation de l’intérêt collectif. Le syndic n’était légalement tenu d’annexer à la convocation de l’assemblée générale aucun document relatif au respect ou à l’irrespect par la société LA COUR PAVEE et son locataire des conditions exigées pour l’octroi de la première autorisation. Les copropriétaires occupants pouvaient, s’agissant des éléments à apprécier, avoir un avis sans avoir besoin de disposer de documents, tandis que les copropriétaires non occupants sont libres de se présenter dans l’immeuble pour apprécier la situation même s’ils n’occupent pas leurs lots. La société LA COUR PAVEE ne produit aux débats aucune pièce permettant au tribunal de caractériser des manœuvres réalisées aux fins de parvenir à ce que les copropriétaires opposés à l’activité du restaurant [10] soient présents et aux fins de recueillir au bénéfice de ces deniers les pouvoirs de copropriétaires non informés, tandis que les copropriétaires sont libres de participer, ou non, à l’assemblée générale. Les moyens présentés par la société LA COUR PAVEE ne caractérisent donc pas une atteinte à l’intérêt collectif. En particulier, le point de savoir si la réduction de la superficie de l’auvent est favorable ou non aux intérêts collectifs de la copropriété (réduction de la protection contre les nuisances sonores et olfactives ou dégagement de la vue et prévention de toute occupation de la cour par le restaurant au-delà des limites de sa terrasse privative) relève d’une appréciation en opportunité qui appartient à l’assemblée générale. En revanche, la question des empiétements soulève un débat légitime sur l’existence d’une intention de nuire, dès lors que : en dépit du plan figurant en annexe 7 de la cession de fonds de commerce à la société PIADINA (pièce n°2 de la société PIADINA), il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du courrier de la SAS PIADINA au syndic en date du 6 novembre 2018 (pièce n° 10 de la société LA COUR PAVEE), et de l’attestation de M. [M] [H], ancien directeur de salle de [9] puis du restaurant [10] 2006 à 2017(pièce n° 16 de la société [9]), que les limites fixées initialement au locataire étaient de « rester sous le store » et de « laisser deux pavés avant le caniveau en profondeur » ; il résulte des pièces versées aux débats que les limites strictes de la limite nord de la terrasse privative (située du côté de l’escalier) n’ont été clairement rétablies que grâce à l’initiative de la société PIADINA qui a mandaté un cabinet de géomètre expert dont les conclusions (pièce n° 11 de la société [9]) ont été validées par la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 aux termes de laquelle l’assemblée a décidé à l’unanimité de ratifier les travaux de bornage du jardinet des lots 102 et 204 selon le tracé du règlement de copropriété du 9 mai 1973 confirmé par le rapport du cabinet TARTACEDE-BOLLAERT (pièce n° 7 de la société LA COUR PAVEE), après que la société LA COUR PAVEE et son locataire ont subi un bornage erroné réalisé à l’initiative du syndic le 24 octobre 2018 (pièces n° 8 et n° 10 de la société LA COUR PAVEE). Cependant, ce bornage n’a pas remis en cause la limite sud de la terrasse, établie par le règlement de copropriété du 9 mai 1973. Si les photographies extraites de captures d’écran internet comprises dans le procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 octobre 2019 ne sont pas datées (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), la société LA COUR PAVEE confirme dans ses écritures qu’il s’agit bien des photographies du restaurant [10] et que ces photographies datent de 2017. Dans ses écritures, la société LA COUR PAVEE expose n’avoir pas modifié l’implantation de sa terrasse avant le 11 septembre 2019, date de la modification des plots de bornage opérée en conséquence de la clarification opérée par la résolution n° 5 précitée. Dès lors, le tribunal ne peut qu’en déduire que l’irrespect de la limite sud de la terrasse, manifeste sur les photographies comprises dans le procès-verbal en date du 14 octobre 2019 (deux rangées de tables installées au-delà de la limite sud de la terrasse), était en cours à la date de l’assemblée générale du 6 mai 2019. A cet égard, le tribunal relève que le courrier du conseil du syndicat des copropriétaire adressé le 20 mars 2019 au conseil de la société LA COUR PAVEE (pièce n° 20 de la société LA COUR PAVEE), avant l’assemblée générale du 6 mai 2019, « confirme que les plots vont être déplacés sur la limite nord, conformément au plan initial du RCP du 9 mai 1973 et au plan du cabinet TARTACEDE-BOLLAERT » tout en exposant que « le syndicat ne souhaite pas déplacer la limite sud » et en attirant l’attention du conseil de la société LA COUR PAVEE « sur le fait qu’il existe toujours un empiétement sur les parties communes par l’exploitant du restaurant [10], qui persiste à installer quatre tables et des chaises au-delà des plots de la limite SUD du jardin, qui n’est pas contestée ». Par ailleurs, le fait que le précédent restaurant occupait les parties communes au-delà des limites de la terrasse n’est pas un moyen utile pour justifier d’un empiètement. Dès lors, aucune volonté de nuire ne saurait être retenue. Au surplus et à titre surabondant, les éléments susmentionnés confirment l’irrespect d’au moins l’une des conditions précédemment imposées, et, surtout, un empiètement sur les parties communes qui a valablement justifié le retrait de l’autorisation lors de l’assemblée générale du 9 mai 2019. Par conséquent, aucun abus de majorité n’est caractérisé. Sur la violation des stipulations du règlement de copropriété et sur l’atteinte aux modalités de jouissance de la société LA COUR PAVEE  La société LA COUR PAVEE soutient que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019, en décidant de ramener la superficie de l’auvent du restaurant à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, a porté atteinte à son droit de bénéficier d’un store au droit de ses parties privatives, ainsi que le lui permet le règlement de copropriété. Elle expose que le règlement de copropriété stipule en son chapitre premier d) relatif à l’harmonie de l’immeuble que « la pose des stores est autorisée sous réserve que la teinte soit celle adoptée à la majorité des copropriétaires ». Elle fait valoir que les fenêtres et portes-fenêtres des lots n° 102, 203 et 204 courent sur l’ensemble de la façade. Elle estime que, conformément aux stipulations contractuelles, le store peut courir sur cette même façade dès lors qu’il ne dépasse la limite desdites fenêtres et portes-fenêtres. Elle précise que le dictionnaire général du bâtiment (DICOBAT 2000) inclut, dans la qualification de « stores », les stores à l’italienne, « repliables par enroulement sur une tambour horizontal et généralement munis d’un système de bras à projection extérieure ». Elle expose que son store est un store à l’italienne. Elle expose en outre qu’il est identique dans son aspect, sa forme et son fonctionnement depuis le début du 20ème siècle. Elle souligne enfin qu’il existe une disproportion manifeste entre le coût des travaux de réduction des stores pour la société LA PIADINA, laquelle essaie de se relever du contexte sanitaire, et l’intérêt de cette dernière pour le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires soutient que le règlement de copropriété autorise la pose de store au droit des parties privatives et non celle d’un auvent. Il expose en outre que la demande de l’assemblée générale n’est pas une demande de suppression de l’auvent mais de réduction de sa superficie afin qu’elle soit ramenée à une surface correspondant à la partie privative de la terrasse, dans le but de limiter la fréquentation de la cour par les clients et de diminuer ainsi les nuisances subies. Il fait valoir que la société PIADINA avait été informée par la société LA COUR PAVEE, lors de la signature du bail commercial, du fait que les membres du conseil syndical considéraient que la taille de l’auvent ne devait pas dépasser la partie privative de la cour appartenant à LA COUR PAVEE. Il considère que la société PIADINA devait donc avoir conscience de la nécessité de procéder à des travaux de réduction de l’auvent dès la signature de son bail. Il considère que le coût de ces travaux, d’un montant 24.320 € HT, n’est pas disproportionné. En l’espèce, le règlement de copropriété autorise en page 37 la pose de « stores » (pièce n° 1 de la société LA COUR PAVEE), sans préciser que ces stores doivent être posés au droit des fenêtres mais sans autoriser non plus le recouvrement par ces stores des parties communes. Si l’ancienneté de la configuration de ces stores est attestée par les photographies versées aux débats (pièce 41 de la société LA COUR PAVEE), il convient de se référer aux motifs précédents retenant la qualification de tolérance, s’agissant de la couverture partielle des parties communes par l’auvent litigieux. En outre, dans un courrier adressé par le syndic à la société LA COUR PAVEE le 25 avril 2016, le syndic a informé celle-ci du fait que « les membres du conseil syndical précisent que la taille de l’auvent ne doit pas dépasser la partie privative de la cour appartenant à la COUR PAVEE ». Ce courrier figure à l’annexe 8 de l’acte de cession de fonds de commerce signé le 23 septembre 2016 entre le cédant et la société PIADINA, en présence de la société LA COUR PAVEE (pièce n° 2 de la société PIADINA). Ses termes sont rappelés à l’article 3 du bail commercial signé le 23 septembre 2016 entre la société LA COUR PAVEE et la société PIADINA (pièce n°1 de la société PIADINA, p.4). Ainsi, aucune atteinte au règlement de copropriété ni aux modalités de jouissance de la société LA COUR PAVEE ne saurait être retenue. La question de la proportionnalité entre le coût des travaux de réduction de l’auvent, pour la société PIADINA, et son intérêt, pour le syndicat des copropriétaires, est relative à l’exécution de l’obligation et sera donc traitée distinctement, dans le cadre de la demande du syndicat des copropriétaires en réduction sous astreinte de la surface de l’auvent. Sur la violation des règles de majorité La société LA COUR PAVEE soutient qu’« il ne fait pas de doute » que les autorisations données en son temps, en ce qu’elles concernaient l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble, relevaient de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère que la même majorité aurait dû être appliquée au retrait de telles autorisations. En outre, la société LA COUR PAVEE considère qu’ « il n’est pas contestable » que l’autorisation de jouir de façon exclusive du cabanon dans lequel le restaurant stocke ses bouteilles avait été concédée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient que le retrait d’un tel droit de jouissance relève de la même majorité. Le syndicat des copropriétaires répond que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 a valablement été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la concession d’une partie commune à titre précaire relève de la majorité simple de l’article 24 (Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 17-14.138 F-PB ; Civ. 3ème, 2 mars 2010, n° 09-13.090). *** Une autorisation révocable ou précaire, limitée dans le temps est un droit personnel qui peut être accordé à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (3ème Civ. 2 mars 2010, n° 09-13.090 ; Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 17-14.138, s’agissant d’une résolution d’assemblée générale ayant autorisé, à titre précaire, le locataire d’un lot à usage de restauration rapide à occuper des parties communes extérieures, sur une surface déterminée en installant une terrasse démontable). En l’espèce, la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, par 3.596 tantièmes pour sur 10.000 tantièmes. Or, il a précédemment été retenu que la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 14 mars 2018 a accordé un droit de jouissance temporaire et personnel au locataire de la société LA COUR PAVEE, sans que cette qualification ne puisse être contestée par l’invocation de l’effet des droits accordés par les assemblées générales des 23 décembre 1982, 19 mai 1998, 16 avril 1985 et du 22 avril 1986 dès lors que : les procès-verbaux de ces assemblées générales ne sont pas versés aux débats de sorte qu’il ne peut être tiré de ces mentions un quelconque droit de jouissance privatif de nature réel acquis au profit des lots dont est propriétaire la société LA COUR PAVEE, la COUR PAVEE a voté en faveur de la résolution de l’assemblée générale du 14 mars 2018 qui est définitive pour n’avoir fait l’objet d’aucune contestation. La résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 a donc valablement été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, il convient de débouter la société LA COUR PAVEE de sa demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019. 4.2 Sur la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 Il convient ici de renvoyer aux moyens des parties précédemment exposés, s’agissant de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 (partie « nature du droit retiré et abus de majorité), dès lors que les conclusions des parties ne distinguent pas formellement les moyens relatifs à la résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et ceux relatifs à la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020. S’agissant spécifiquement de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, la société LA COUR PAVEE soutient que le syndicat des copropriétaires n’était pas en mesure de justifier, lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, de la persistance des empiètements sur les parties communes et des nuisances alléguées. Elle expose en outre que la convocation de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ne comprenait en annexe aucun élément permettant aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause. Le syndicat des copropriétaires expose que ce n’est que postérieurement à l’assemblée litigieuse du 9 mai 2019 que le restaurant [10] a commencé à enlever des parties communes de la cour la plupart de ses tables, chaises, palmiers et bacs à plantes. Il fait valoir que, cependant, le restaurant [10] n’a jamais réintégré totalement les limites de sa terrasse privative dont continuaient de déborder certaines tables, chaises, luminaires et bacs à plantes, ainsi que cela ressort des deux constats d’huissier précités dressés par Maître [E] les 20 et 21 septembre 2019 à 21H et 22H. En outre, il fait valoir que l’examen des votes recueillis lors de l’assemblée du 9 mai 2019 sur la résolution n° 6 puis lors de l’assemblée du 24 septembre 2020 sur la résolution n° 20 la réitérant, fait apparaître un net renforcement de la majorité des copropriétaires favorables à la révocation des concessions accordées au restaurant [10], ce qui est la preuve d’une volonté libre et réaffirmée : la résolution n° 6 de 2019 a été votée à une majorité de présents et représentés de 3596e/6199e, soit 58 % des voix, tandis que la résolution n° 20 de 2020 a été votée à une majorité de présents et représentés de 5198e/7444e, soit 69 % des voix. Sur l’abus de majorité : En l’espèce, la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 a demandé à la société LA COUR PAVEE de : « - libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit y installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires, libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], libérer, ou faire libérer par son locataire, le cabanon dont l’usage lui a été retiré par décision de l’assemblée des copropriétaires du 9 mai 2019,ramener ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, libérer ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble ». Cette résolution est fondée sur le fait « la société LA COUR PAVEE et le restaurant [10] ne respectent toujours pas à ce jour la décision de révocation des concessions prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2019 et persistent dans leurs empiètements sur les parties communes de l’immeuble et nuisances » (pièce n° 55 de la société LA COUR PAVEE). A titre liminaire, il convient de renvoyer aux motifs précédemment retenus relatifs à la nature du droit retiré et au champ du contrôle du tribunal. Il convient également de renvoyer aux motifs précédemment retenus s’agissant de l’absence d’atteinte à l’intérêt collectif, en soulignant au surplus que la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 a, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, été adoptée par un plus grand nombre de copropriétaires (5.198 tantièmes « pour » /10.000 alors que la résolution n° 6 de l’assemblée générale avait été adoptée avec 3.596 tantièmes « pour » /10.000 tantièmes). En outre, il ressort des procès-verbaux d’huissier dressés avant l’assemblée générale du 24 septembre 2019, le 20 septembre 2019 à 21 h et le 21 septembre 2019 à 22 h (pièces n° 6 et n° 7 du syndicat des copropriétaires), que « plusieurs chaises et tables, un bac à plantes, ainsi que des luminaires et la partie gauche du store à l’inscription « [10] » empiètent sur les parties communes de la copropriété ». Le tribunal relève que, s’agissant des chaises et des tables, les photographies comprises dans ce procès-verbal attestent d’un empiètement léger (pieds de tables, tables basses). Si le procès-verbal dressé par huissier de justice le 7 février 2020 (pièce n° 24 de la société LA COUR PAVEE) affirme l’absence d’empiétement sur les parties communes, les photographies incluses dans ce procès-verbal révèlent de légers empiètements (présence de deux tables basses hors de la limite sud de la terrasse, p. 8). En outre, les procès-verbaux d’huissier dressés le 20 septembre 2019 à 21 h et le 21 septembre 2019 à 22 h (pièces n° 6 et n° 7 du syndicat des copropriétaires) constatent que l’axe de la descente de l’escalier menant aux caves de la copropriété est encombré par la présence « de fûts en plastique, de cagettes en plastique, de bouteilles en verre, de cartons, d’adhésif, d’un rouleau de papier et de matériel divers » et que le couloir est lui-même encombré par « plusieurs cagettes en plastique situées en partie centrale de la circulation du sous-sol ». Or, la société LA COUR PAVEE ne conteste pas cette occupation du sous-sol puisqu’elle expose, en page 43 de ses conclusions, que « le restaurant [10] reconnait que l’équipe a manqué de rigueur dans le rangement du sous-sol. Il s’engage à ne plus laisser de telles situations se reproduire. Le matériel a déjà été débarrassé. Des consignes ont été apposées pour éviter l’encombrement ». Faute pour la société LA COUR PAVEE d’apporter la preuve d’une intention caractérisée de lui nuire ou de nuire à son locataire, aucun abus de majorité n’est caractérisé. Sur la violation des stipulations du règlement de copropriété et l’atteinte aux modalités de jouissance de la société LA COUR PAVEE  La société LA COUR PAVEE soutient que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019, en décidant de ramener la superficie de l’auvent du restaurant à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, a porté atteinte à son droit de de bénéficier d’un store au droit de ses parties privatives, ainsi que le lui permet le règlement de copropriété. En l’espèce, il convient de retenir l’absence d’atteinte au règlement de copropriété et aux modalités de jouissance de la société LA COUR PAVEE, pour les motifs précédemment adoptés, s’agissant de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019. Sur le moyen tiré de la violation des règles de majorité La société LA COUR PAVEE soutient que, dès lors que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 n’a pas été adoptée à la majorité de l’article 25b), la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, qui trouve son fondement dans la première, doit être annulée. En l’espèce, ce moyen doit être rejeté dès lors que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 n’a pas été annulée. Par conséquent, il convient de débouter la société LA COUR PAVEE de sa demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020. 5. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 La société LA COUR PAVE expose en premier lieu que la résolution n° 7 doit être annulée en ce qu’elle donne mandat d’agir en justice au conseil syndical alors que cet organe est dépourvu de ce pouvoir. Elle fait valoir en deuxième lieu qu’il « est évident » qu’une telle résolution n’est étayée par aucun élément joint à la convocation permettant aux copropriétaires de s’assurer de l’effectivité du non-respect allégué et des nuisances invoquées de sorte que la résolution est tout autant prématurée qu’abusive, faute d’établissement à ce stade de nuisances et/ou d’atteintes aux parties communes. Elle soutient en troisième lieu que la résolution n° 7 doit être annulée parce qu’elle vise expressément, en tant que motifs à l’action judiciaire, le non-respect des décisions prises par l’assemblée générale tenant au respect des parties communes et le défaut de nuisances résultant de l’exploitation, alors que la preuve n’est aucunement rapportée que l’éventuel préjudice subi du fait des modalités d’occupation de la cour serait collectivement subi par l’ensemble des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires soutient que, aux termes de cette résolutions n° 7, les copropriétaires n’ont pas entendu mandater le conseil syndical pour agir en justice contre la société LA COUR PAVEE, mais ont voulu laisser au conseil syndical la latitude de décider ou non s’il y avait lieu d’engager la procédure, en fonction du comportement qu’adopterait la société PIADINA suite à l’assemblée du 9 mai 2019. En l’espèce, la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 aux termes de laquelle l’assemblée générale décide « d’autoriser le conseil syndical à mettre en œuvre, si nécessaire, toutes actions judiciaires à l’encontre de la SARL LA COUR PAVEE (M.[V]) et la SAS PIADINA qui exploite le restaurant [10], dès lors que ceux-ci ne respecteraient pas les décisions prises par l’assemblée, aux fins d’obtenir le respect des parties communes et la cessation des nuisances résultant de l’exploitation » est illégale et doit être annulée en ce que le conseil syndical ne dispose pas du pouvoir d’agir en justice, à l’exception de l’action fondée sur les dispositions de l’article 15 alinéa 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965, dispositions qui n’étaient toutefois pas en vigueur à l’époque de ladite assemblée et qui ne sont en tout état de cause ni visées par la résolution ni invoquées par les parties. 6. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 24 Septembre 2020 : La société LA COUR PAVEE soutient que la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 est nulle pour avoir été votée en violation des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et pour abus de majorité. Le syndicat des copropriétaires répond que, aux termes de la résolution n° 21, les copropriétaires n’ont pas entendu mandater le conseil syndical pour agir en justice contre la société LA COUR PAVEE, mais ont voulu laisser au conseil syndical la latitude de décider ou non s’il y avait lieu d’engager la procédure, en fonction du comportement qu’adopterait la société PIADINA suite à l’Assemblée du 9 mai 2019. En l’espèce, la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 aux termes de laquelle l’assemblée générale « ratifie la décision prise lors de l’assemblée du 9 mai 2019 dans le cadre de la résolution n°7 tendant à conférer tous pouvoirs au conseil syndical pour prendre toutes décisions utiles dans le cadre de toute action en justice en relation avec le litige de la copropriété avec la société LA COUR PAVEE ou son locataire », doit être annulée, pour les même motifs que ceux précédemment retenus s’agissant de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019. 7. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 24 Septembre 2020 : La société LA COUR PAVEE soutient en premier lieu que la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 doit être annulée en conséquence de l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019. Elle expose en second lieu que la résolution n° 22 de cette assemblée générale est nulle pour être contraire à l’intérêt collectif puisque, si le restaurant [10] ne peut plus utiliser qu’un local sur les deux, il sera contraint d’entreposer les containers de verre avec les containers de l’immeuble, avec des risques de débordements et d’attirance des nuisibles. La société LA COUR PAVEE et la société PIADINA font également valoir qu’il ressort d’une jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 11 mars 2019) qu’une telle résolution doit être annulée pour abus de majorité au motif d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Elles exposent que la société PIADNIA a pourtant formulé, à l’occasion de l’assemblée générale du 1er juin 2021, une proposition visant à partager le local poubelle, en prenant à sa charge un ramassage supplémentaire par semaine par une entreprise privée, ou à construire un quatrième cabanon. Elles exposent que la note écrite synthétisant cette proposition, rédigée par la société PIADINA, à la demande du syndic, n’a pas été diffusée aux copropriétaires. Décision du 27 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY La société PIADINA expose, eu égard aux exigences de la réglementation, que le restaurant [10] doit désormais disposer de quatre sortes de containers : trois containers verts pour les ordures ménagères, un container marron pour les « bio-déchets », trois containers pour les déchets de verre et bouteilles vides, quatre containers jaunes pour les cartons et les objets en plastique. Elle soutient avoir donc un besoin vital des deux « cabanons », dont l’usage ne pouvait lui être retiré pour de simples « caprices ». Le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée générale est revenue sur l’autorisation donnée au restaurant [10] d’utiliser deux des trois cabanons lors de ses réunions du 9 mai 2019 puis du 24 septembre 2020, parce que le seul cabanon dont la copropriété avait conservé l’usage s’est avéré d’une dimension totalement insuffisante pour faire face au volume des poubelles des occupants de l’immeuble. Il expose que la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, dont l’objet est de permettre l'usage de deux des trois cabanons à tous les copropriétaires de l'immeuble est parfaitement légitime, eu égard au principe de l’égalité entre les copropriétaires. Il estime qu’il est contraire à ce principe que l’usage d’un cabanon partie commune soit exclusivement attribué à un copropriétaire en particulier plutôt qu’à tous les copropriétaires. Il considère que la société LA COUR PAVEE dispose d’une surface privative suffisamment grande pour y consacrer un espace au stockage de ses poubelles et autres déchets. *** Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable : - dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134), - ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924 ; Civ. 3ème, 11 mars 2009, n° 08-10.566), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529), - ou qu’elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 ; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.). L’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ». En l’espèce, la résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 septembre 2020 est libellée ainsi : « Résolution n° 22 : DECISION A PRENDRE POUR RESERVER DEUX CABANONS SUR LES TROIS SITUES DANS LA COUR A USAGE EXCLUSIF DES HABITANTS DE L’IMMEUBLE : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés soit 5.198eme/7.444 POUR et 2.246ème/7.444 CONTRE décide de réserver à l’usage exclusif des habitants de l’immeuble le cabanon situé sous la passerelle du 8 et le cabanon le jouxtant à gauche ». Il convient de relever que le retrait de l’autorisation d’utiliser l’un des trois cabanons présents dans la cour de l’immeuble, décidé par la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et les demandes conséquentes de libération dudit cabanon formulées dans cette résolution ainsi que dans la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, doivent être distingués de la résolution n° 22 de l’assemblée générale. Les premières suppriment l’exclusivité de la jouissance de ce cabanon précédemment accordée au locataire de la société LA COUR PAVEE tandis que la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 entend donner l’exclusivité de l’usage de ce cabanon « aux habitants de l’immeuble » et, ce faisant, exclure totalement l’usage de ce cabanon par le locataire de la société LA COUR PAVEE. Ce faisant, la résolution n° 22 de l’assemblée générale entraîne une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance d’une partie commune, alors que les écritures de chaque partie démontrent que tous les copropriétaires font face à une problématique de la gestion des divers déchets selon les règles du tri-selectif et au risque d’encombrement des conteneurs. En outre, des solutions permettant l’usage par tous de ces parties communes existent. En atteste la proposition réalisée ultérieurement, en juin 2021, par la société PIADINA. Cette proposition, formalisée par un courriel adressé au syndic le 2 juin 2021 (pièce n° 8 de la société PIADINA) visait soit un partage du cabanon, précision faite que la société PIADINA proposait de prendre en charge l’entretien, le nettoyage et la logistique de la remontée des poubelles en verre et cartons ainsi qu’un ramassage par semaine supplémentaire par une entreprise privée, soit la construction d’un quatrième petit cabanon dont la fabrication serait prise en charge par la société PIADINA (pièce n° 8 de la société PIADINA). Ce courriel en date du 2 juin 2021 présente « la proposition évoquée hier durant l’assemblée générale ». Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2021 ne comporte cependant aucune mention de ce point (pièce n° 9 de la société PIADINA). Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 septembre 2020 pour abus de majorité. 8. Sur la demande formée par la société PIADINA à l’encontre du syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en paiement d’un euro symbolique à titre de dommages-intérêts pour comportement abusif : La société PIADINA expose subir, depuis son entrée dans les lieux, les exigences fantaisistes émanant du conseil syndical : - des plantes qui amélioraient le charme de cette cour vanté par les copropriétaires mais qu’il a fallu retirer à leur demande, - des guirlandes discrètes qui mettaient en valeur le mur végétal mais qui ont déplu à l’un des membres du conseil syndical, - le store dépassant d’un mètre de la partie privative de la façade pour mieux isoler la terrasse des occupants de l’immeuble élevée à son aplomb, - de prétendues nuisances sonores qui ne sont ni plus ni moins importantes que celles autrefois générées par l’activité du restaurant LA PETITECOUR, - ou enfin des limites que n’aurait dû dépasser aucune chaise et qui, grâce au zèle de Monsieur [F], se sont révélées inexactes, le restaurant [10] les ayant néanmoins respectées pendant de nombreux mois. Elle expose avoir répondu à ces exigences mais avoir subis des « tracas », une perte de temps et des frais de nature à fragiliser l’activité du restaurant. Elle précise qu’elle se borne à solliciter l’octroi d’un euro symbolique afin de ne pas pénaliser ceux des copropriétaires qui ont refusé de participer au harcèlement dont leur société est la victime. Elle souligne que l’usage des deux cabanons lui a été retiré alors que : cet usage est vital pour elle, eu égard à la réglementation applicable à l’activité de restauration, elle a proposé des solutions visant au partage ou à la construction d’un quatrième cabanon lors de l’assemblée générale du 1er juin 2021 mais sa note, formalisée à la demande du syndic après l’assemblée générale, n’a pas été diffusée aux copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires répond que le conseil syndical et son président n’ont fait que veiller, en liaison avec le syndic et en exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, au respect des droits des copropriétaires. Il soutient que les décisions critiquées ont au demeurant été adoptées par l’assemblée générale, qui a recueilli les votes des copropriétaires et non par les seuls membres du conseil syndical. *** En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l’espèce, aucun comportement abusif ne peut être retenu s’agissant des exigences critiquées par la société PIADINA mais décidées par les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires dont la validité a précédemment été retenue. En outre, s’il ressort des précédents motifs que la société PIADINA a subi, du 24 octobre 2018 (pièces n° 8 et n° 10 de la société LA COUR PAVEE) au 11 septembre 2019 (date indiquée par la société LA COUR PAVEE et par la société PIADINA dans leurs conclusions, non contestée par le syndicat des copropriétaires), un bornage erroné réalisé par le syndic, le tribunal relève que la société PIADINA ne soulève aucun moyen relatif à la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de fautes du syndic commises dans l’exercice de ses fonctions. Enfin, le présent jugement prononce la nullité de la résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 septembre 2020 pour abus de majorité. Cependant, il ressort des conclusions de la société LA COUR PAVEE et de la société PIADINA que cette dernière a continué à occuper le cabanon, de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice certain et actuel. Il convient donc de débouter la société PIADINA de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer un euro à titre de dommages-intérêts pour comportement abusif. 9. Sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à l’encontre de la société LA COUR PAVE en libération des parties communes, sous astreinte : 9.1 Sur la recevabilité des demandes La société LA COUR PAVEE soutient, sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, que les demandes du syndicat des copropriétaire sont irrecevables, faute pour ce dernier de démontrer que les nuisances invoquées sont vécues et subies par la collectivité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] soutient que ses demandes reconventionnelles sont recevables puisqu’elles visent à faire cesser les atteintes de la demanderesse aux parties communes. Il estime qu’elles poursuivent donc la conservation de l’immeuble et, plus particulièrement, l’administration des parties communes. *** Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ». En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’« ordonner, sous astreinte de 500 € par infraction et jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à la société LA COUR PAVEE de : libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires, libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], libérer, ou faire libérer par son locataire, le cabanon, situé sous la passerelle du [Adresse 7], dont l’usage lui a été retiré par décision de l’assemblée des copropriétaires des 9 mai 2019 et 24 septembre 2020,ramener, ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble ». Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires visent à faire cesser des empiétements sur les parties communes et sont donc recevables en application du premier alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. 9.2 Sur le fond Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] soutient qu’il ressort des procès-verbaux de constats dressés les 20 et 21 septembre 2019 et des photographies prises en 2022 par les copropriétaires que le restaurant [10] continue à : - installer quelques tables, chaises, bacs à plantes, spots et luminaires sur les parties communes de la cour, - installer les files d’attente de ses clients sur les parties communes de la cour et notamment dans l’escalier partie commune desservant la cour depuis la passerelle du [Adresse 7], - occuper sans droit le cabanon de la copropriété situé sous la passerelle du [Adresse 7], alors même que le syndic a adressé le 26 septembre 2019 à la société LA COUR PAVEE une lettre de mise en demeure de libérer ou faire libérer ce cabanon sous 8 jours, - étendre sur la cour un auvent dépassant largement la surface de sa terrasse privative et masquant ainsi aux occupants de l’immeuble la vue sur cette belle cour médiévale, notamment sur le mur végétal et la fontaine et ses poissons, - occuper le sous-sol de l’immeuble qui abrite sa cuisine et les caves des copropriétaires, en utilisant le couloir partie commune desservant les caves privées pour stocker des tables, barils, cartons. La société LA COUR PAVEE répond que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement à ce jour du maintien de la guirlande lumineuse et des bacs à plantes. Elle expose avoir cesser toute occupation du couloir du sous-sol des parties communes. Elle fait en outre valoir que la demande visant à voir libérer le cabanon dans lequel le restaurant stocke ses containers de bouteilles vides est manifestement contraire à l’intérêt collectif et au principe d’égalité des copropriétaires. Elle soutient, sur le fondement des dispositions de l’article 1221 du code civil, qu’il existe une disproportion manifeste entre le coût de la réduction pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a aucun intérêt à la réduction du store, qui supprimerait le seul rempart aux éventuelles nuisances acoustiques et olfactives. Elle indique que plusieurs autres copropriétaires partagent cette opinion (M. [AJ], Mme [O], Mme [EY]). Elle expose que cette réduction n’aura aucun impact sur la fréquentation de la terrasse. Décision du 27 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY Elle soutient que, en revanche, la réduction de l’auvent présenterait un réel préjudice, en ce que la simple réduction du store existant est techniquement impossible. Elle expose qu’il ressort du devis de la Société ALPHA STORE du 3 mars 2020, que la seule solution est, pour un montant de 29.184 € TTC de : - déposer le store existant - recréer une toute nouvelle structure des bras télescopiques - re-sceller la nouvelle structure dans la façade - fabriquer une nouvelle toile adaptée à la nouvelle structure - sans pouvoir conserver ou réutiliser aucun des éléments existants. Sur les demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires, à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble : En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne soutient ses demandes de libération des parties communes de l’immeuble qu’en invoquant deux procès-verbaux de constats dressés les 20 et 21 septembre 2019, alors que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2023. En outre, s’il affirme que les photographies produites en pièce n° 24 ont été prises par des copropriétaires le 22 mai 2022, le 11 juillet 2022 et le 15 août 2022, la date de ces photographies n’est pas authentifiée de sorte que le tribunal ne peut valablement retenir la valeur probante de cette pièce. Le syndicat des copropriétaires ne produit donc aucune pièce récente permettant au tribunal de retenir que la société LA COUR PAVEEE et son locataire occuperaient actuellement la cour de l’immeuble et empêcheraient la circulation sur l’escalier permettant de descendre dans la cour ou occuperaient le couloir du sous-sol de l’immeuble desservant les caves. Il sera donc débouté de ses demandes visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires, à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble. Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à libérer, ou faire libérer par son locataire, le cabanon, situé sous la passerelle du [Adresse 7], dont l’usage lui a été retiré par décision de l’assemblée des copropriétaires des 9 mai 2019 et 24 septembre 2020 En l’espèce, la société LA COUR PAVEE et la société PIADINA admettent dans leurs dernières conclusions qu’elles occupent toujours le cabanon litigieux. Or, l’annulation, par le présent jugement, de la résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 septembre 2020 n’est pas incompatible avec la validité des résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020. Les résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, tout comme l’annulation de la résolution n° 22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 septembre 2020, impliquent une jouissance divise de ce cabanon, qui doit être ouvert à l’ensemble des copropriétaires. Il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur les modalités concrètes de cette jouissance divise. Des solutions existent, comme en atteste la proposition de la société PIADINA réalisée en juin 2021 (pièce n° 8 de la société PIANINA). Par conséquent, la société LA COUR PAVEE sera condamnée à laisser libre accès au cabanon situé dans la cour de l’immeuble sous la passerelle du [Adresse 7] à [Localité 5]. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement. L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à ramener, ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour Aux termes de l’article 1221 du code civil, « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». En l’espèce, la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 a supprimé la tolérance accordée au locataire de la société LA COUR PAVEE de voir l’auvent du restaurant couvrir partiellement les parties communes. En conséquence, cette résolution ainsi que la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 ont demandé à la société LA COUR PAVEE et au restaurant [10] de ramener la superficie de l’auvent du restaurant à la surface correspondant à sa partie privative de la cour. La société LA COUR PAVEE et la société PIADINA admettent dans leurs conclusions que l’auvent litigieux n’a pas été réduit. La réduction du store par une simple coupe n’est techniquement pas envisageable puisque la réduction litigieuse concerne la largeur du store, accroché actuellement sur toute la longueur de la façade du restaurant. Il ressort du devis de l’entreprise ALPHA STORE en date du 3 mars 2020 (pièce n° 48 de la société LA COUR PAVEE) que la solution serait de : - déposer le store existant, - sceller une nouvelle armature de store mobile à bras télescopiques de 5m de projection et de 9,80 mètres de largeur, - fabriquer une nouvelle toile adaptée à la dimension de la nouvelle armature. Le devis évalue le coût de ces travaux à la somme de 24.320 € HT, soit 29.184 € TTC. L’intérêt de cette réduction du store serait, pour le syndicat des copropriétaires, de faire respecter les résolutions précitées, voire d’espérer une limitation de la fréquentation de la cour par les clients et de prévenir les nuisances. Pour autant, le syndicat des copropriétaires dispose de la possibilité d’introduire une action, si de telles nuisances devaient survenir. Au demeurant, comme retenu précédemment, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la persistance de ces empiétements de sorte que la bonne foi de la société LA COUR PAVEE doit être retenue, au sens de l’article 1221 du code civil. En outre, la société LA COUR PAVEE fait valoir à juste titre que la réduction du store aurait pour effet de réduire le rempart que constitue ce store face aux éventuelles nuisances acoustiques et olfactives de la terrasse privative du restaurant. Dans ces conditions, il convient de retenir qu’il existe une disproportion manifeste entre le coût, pour la société LA COUR PAVEE et son locataire, de l’exécution des résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et n° 20 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, et son intérêt pour le syndicat des copropriétaires. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté de sa demande visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à ramener, ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour. 10. Sur les demandes accessoires : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], succombant partiellement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Agnès LEBATTEUX-SIMON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il sera, par voie de conséquence, débouté de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], sera condamné à payer à la société LA COUR PAVEE la somme de 4.000 € en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la société PIADINA la somme de 2.000 € en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Nécessaire et compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 15 juillet 2019. Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare recevable l’intervention volontaire de la société PIADINA, Déclare la société PIADINA irrecevable en sa demande visant à annuler les résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du 9 mai 2019, ainsi que les résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 24 septembre 2020, Déclare la société LA COUR PAVEE recevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 9 mai 2019 et des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, Déboute la société LA COUR PAVEE de sa demande en annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 9 mai 2019, Prononce la nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 9 mai 2019, Déboute la société LA COUR PAVEE de sa demande en annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 24 septembre 2020, Prononce la nullité de la résolution n° 21 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 24 septembre 2020, Prononce la nullité de la résolution n° 22 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 24 septembre 2020, Décision du 27 Juin 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 19/09763 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQRHY Déboute la société PIADINA de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à lui payer à un euro à titre de dommages-intérêts pour comportement abusif, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de se demandes visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de la cour de l’immeuble de tous biens et équipements de quelque nature que ce soit installés par le restaurant [10], sauf ceux expressément autorisés par l’assemblée des copropriétaires, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de se demandes visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes de l’immeuble et notamment l’escalier partie commune desservant la cour, des files d’attente des clients du restaurant [10], Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de se demandes visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à libérer, ou faire libérer par son locataire, les parties communes du sous-sol de l’immeuble, Condamne la société LA COUR PAVEE à laisser libre accès au cabanon situé dans la cour de l’immeuble sous la passerelle du [Adresse 7] à [Localité 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande visant à voir condamner la société LA COUR PAVEE à ramener, ou faire ramener par son locataire, la superficie de l’auvent du restaurant [10] à la surface correspondant à sa partie privative de la cour, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de ses demandes de condamnations sous astreinte, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Agnès LEBATTEUX-SIMON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à la société LA COUR PAVEE, la somme de 4.000 € en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à la société PIADINA la somme de 2.000 € en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024 La GreffièreLe Président