Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/02008

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : La société LE MASMEGOUT Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Jean FOIRIEN Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/02008 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQ2 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 28 juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son syndicat le cabinet LARGIER GESTION sis [Adresse 2] représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008 DÉFENDERESSE La société LE MASMEGOUT dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son gérant, M. [O] [F], domicilié en cette qualité audit siège non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie LESAGE, Président assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 25 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Aurélie LESAGE, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02008 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQ2 EXPOSE DU LITIGE La société LE MASMEGOUT est propriétaire des lots n°104, 105 et 124 dépendants de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1]. Par acte d'huissier du 15 mars 2024, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LARGIER GESTION, a assigné la société LE MASMEGOUT devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et 1231 et suivants du code civil, en paiement des sommes suivantes avec le bénéfice de l'exécution provisoire : - 7.740,57 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 17 juillet 2023, - 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, - 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec recouvrement selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que la société LE MASMEGOUT accumule des arriérés de charges depuis plusieurs années malgré mises en demeure et sommation et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, la trésorerie étant insuffisante. A l'audience du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assignée à étude, la société LE MASMEGOUT n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Sur l'arriéré de charges et travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] verse aux débats : - la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de la société LE MASMEGOUT, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 octobre 2020, 24 juin 2021, 16 novembre 2021, 7 juin 2022, 27 juin 2022, 24 novembre 2022 et 19 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, ainsi que l'attestation de non-recours à l'encontre de ces assemblées générales, - les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), - le grand livre du précédent syndic pour la période antérieure au 1er octobre 2021, - les décomptes de créances pour la période du 1er janvier 2021 au 19 janvier 2024, - 4 relances et 3 mises en demeure aux fins de paiement (seul un AR produit pour la mise en demeure du 17 juillet 2023 portant sur la somme de 9.053,66 euros), - un commandement de payer du 6 octobre 2023, - le contrat de syndic. Il convient d'observer que si les relevés et appels antérieurs au 1er octobre 2021 ne sont pas produits du fait d'un changement de syndic, les comptes de travaux pour la période antérieure au 1er octobre 2021 ont été ultérieurement approuvés en assemblées générales et les régularisations de charges opérées sans que la société LE MASMEGOUT n'élève de protestation, si bien que les extraits du grand livre peuvent être considérés comme sincères. Au vu des pièces produites, et après déduction des frais (225,44 euros), il apparaît que la société LE MASMEGOUT est redevable de la somme de 7.515,13 euros arrêtée au 19 janvier 2024. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 17 juillet 2023. Sur les frais Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété. En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires. En l'espèce, il n'est pas établi que la mise en demeure facturée en mars 2021 ait été envoyée par lettre recommandée, faute de production de l'accusé de réception, et il n'est pas produit la sommation de payer facturée en juin 2021. Le syndicat sera donc débouté de sa demande relative aux frais. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer. En l'espèce, il ressort des pièces versées que la société LE MASMEGOUT ne paye plus ses charges depuis plusieurs années, à l'exception d'un virement de 2.000 euros réalisé en janvier 2024. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner la société LE MASMEGOUT au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société LE MASMEGOUT, qui succombe, supportera les dépens incluant la sommation de payer délivrée le 6 octobre 2023. La demande de distraction formée sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile sera en revanche rejetée, le ministère d'un avocat n'étant pas obligatoire en procédure orale. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la société LE MASMEGOUT à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Condamne la société LE MASMEGOUT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LARGIER GESTION, la somme de 7.515,13 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2023 ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LARGIER GESTION, de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Condamne la société LE MASMEGOUT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LARGIER GESTION, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne la société LE MASMEGOUT aux dépens ; Condamne la société LE MASMEGOUT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LARGIER GESTION, la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette pour le surplus ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. LE GREFFIERLE PRESIDENT