Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 21/03239 - N° Portalis DB2H-W-B7F-V3RZ
Jugement du 12 mars 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS - 875
Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET - 485
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 05 juin 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 01 février 2024 devant :
Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
En présence de [D] [Y], Juriste assistante du magistrat,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.C.I. SUD IMMOBILIER
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.S. TOSA MANAGEMENT
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Sabine du GRANRUT de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé signé le 8 juillet 2015, la société civile immobilière SUD IMMOBILIER (ci-après “SCI SUD IMMOBILIER”) a consenti un bail commercial à la société MAC DONALD’S [Localité 5] RESTAURANT (devenue la société TOSA MANAGEMENT) pour une durée de neuf années (soit du 1er septembre 2015 au 3 août 2024) sur un local d’une surface utile de 267,40 m² à usage exclusif de bureaux administratifs situé [Adresse 1], dans le [Localité 4], moyennant un loyer annuel principal hors taxes et hors charges (HT et HC) de 52.992,20 euros.
La société TOSA MANAGEMENT a restitué le bien loué le 31 juillet 2019.
Arguant du non-paiement d’un solde locatif débiteur, la SCI SUD IMMOBILIER a sommé la société TOSA MANAGEMENT de régulariser la situation le 13 octobre 2020, puis l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 10 mai 2021 aux fins d’obtenir, pour l’essentiel, le paiement d’une somme de 10.5033,33 euros.
Aux termes des conclusions récapitulatives notifié le 31 janvier 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI SUD IMMOBILIER demande au tribunal de :
rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société TOSA MANAGEMENT,condamner la société TOSA MANAGEMENT à régler à lui régler la somme 12.562,00 euros TTC au titre des réparations locatives après départ, outre intérêts à compter du 13 octobre 2020,condamner la société TOSA MANAGEMENT à lui régler la somme de 1.000,00 euros à de dommages et intérêts,condamner la société TOSA MANAGEMENT à lui régler la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,condamner la société TOSA MANAGEMENT aux entiers dépens de l’instance.
En premier lieu, la SCI SUD IMMOBILIER dément tout apurement du compte locatif de la société TOSA MANAGEMENT le 11 octobre 2019, le dépôt de garantie ayant été restitué dans l’attente de l’établissement d’un arrêté de compte définitif.
Elle explique ensuite que les travaux dont l’indemnisation est présentement sollicitée ne correspondent pas aux frais de chauffage du local, mais au coût de remise en état des lieux. En réponse aux moyens adverses, elle souligne, au visa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, que la réalité des dégradations est établie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Elle justifie la réalité des travaux à l’appui d’une part d’un chiffrage des prestations d’embellissement, d’autre part des factures des interventions complémentaires. Elle note, au surplus, que la jurisprudence ne la contraint pas à produire ces documents. Elle explique, en outre, que le préjudice est caractérisé par la matérialité des dégradations et par la réalisation des travaux de reprise conséquemment requis, quand bien même lesdits travaux interviennent postérieurement à l’entrée dans les lieux du nouveau locataire. Elle détaille comme suit les dépenses dont elle sollicite l’indemnisation pour un montant total de 10.293,33 euros HT (soit 12.352,00 euros TTC) :
7.629,60 euros TTC de prestations de plâtrerie - peinture, destinées à reprendre les multiples perforations réalisés par la société TOSA MANAGEMENT ;1.080,00 euros TTC de frais de remplacement de la serrurerie ;1.200,00 euros de prestations de reprise des joints abîmés et des trous percés dans le dallage en pierre de Hauteville de l’entrée ;2.150,40 euros TTC de frais remplacement de l’interphone démonté et de la remise en place du câble téléphonique débranché ;552,00 euros TTC de frais de réparation du parquet.Elle observe que les sommes retenues sur le dépôt de garantie sont distinctes des demandes formulées dans la présente procédure.
S’agissant de la demande reconventionnelle de restitution opposée par la société TOSA MANAGEMENT, elle estime que la clause querellée est divisible et que seule la proposition subordonnée “lorsqu’il est à la hausse” pourrait être réputée non écrite. Elle relève, à cet égard, qu’une telle mesure serait sans effet sur le litige actuel, l’indice ILAT n’ayant pas subi de baisse entre le 1er septembre 2015 et le mois de juillet 2019. Elle rappelle, au surplus, que les parties ont librement choisi l’indice applicable et elle considère que ce choix doit être respecté. Concernant la demande reconventionnelle d’indemnisation, elle soulève que la société TOSA MANAGEMENT ne démontre ni l’existence d’une faute qui lui serait imputable ni la réalité du préjudice, pas davantage que le lien de causalité entre ces deux éléments. En outre, si elle concède dans un premier temps ne pas avoir consulté préalablement le preneur sur les travaux facturés postérieurement à la reprise des locaux loués, elle signale qu’il n’est prévu aucune sanction d’une telle omission dans le contrat de bail et que la société TOSA MANAGEMENT ne peut donc en tirer aucun argument.
Aux termes des conclusions récapitulatives notifié le 17 mars 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société TOSA MANAGEMENT demande au tribunal :
à titre principal de débouter purement et simplement la SCI SUD IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre,à titre reconventionnel de condamner la SCI SUD IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.342,96 euros au titre d’une augmentation de loyer opérée à l’appui d’une clause d’indexation réputée non écrite, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2021, condamner la société SCI SUD IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de dommages et intérêts, rappeler l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir,en tout état de cause de condamner la société SCI SUD IMMOBILIER à lui verser la somme de 7.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandre GEOFFRAY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Se fondant sur les dispositions de l’article 1353 du code civil, la société TOSA MANAGEMENT note en premier lieu que la SCI SUD IMMOBILIER n’établit pas l’existence d’une quelconque créance, les comptes ayant été apurés en 2019 par la facturation de travaux de rénovation du parquet à hauteur de 4.475,40 euros. Elle soutient également que le montant de 10.503,33 euros, dont le paiement est requis par le bailleur, correspond en réalité aux travaux d’entretien de la chaudière dont elle a d’ores et déjà justifié l’entretien conforme. Elle observe, de surcroît, que sur les six postes de dépense détaillés par la SCI SUD IMMOBILIER, dont elle conteste au demeurant l’imputabilité, seuls quatre d’entre eux ont fait l’objet d’une facturation. Elle souligne, en outre, qu’il n’est pas démontré un quelconque lien entre les travaux de remise en état et l’occupation qu’elle a faite des lieux. Elle observe notamment que la facture de 1.200,00 euros TTC nouvellement produite par la SCI SUD IMMOBILIER est libellée à une adresse distincte des locaux pris à bail et qu’elle porte sur le nettoyage d’un sol en pierre dont les locaux susdits sont dépourvus. Elle estime, en parallèle, que la SCI SUD IMMOBILIER n’apporte pas la preuve d’un préjudice en lien avec le manquement contractuel allégué et qu’elle ne peut conséquemment pas en demander l’indemnisation. Enfin, elle signale qu’en contravention avec les dispositions de l’article 29 du contrat de bail, les travaux de remise en état n’ont pas fait l’objet d’une consultation préalable du preneur.
En second lieu, elle considère qu’il ne peut lui être reproché nulle résistance abusive, à défaut de dette personnellement imputable. Elle soutient que la demande indemnitaire de la SCI SUD IMMOBILIER est d’autant moins justifiée qu’elle a personnellement toujours fait preuve de bonne foi et adopté un comportement loyal dans leurs relations, y compris après la rupture du bail commercial.
A l’inverse, elle reproche à la SCI SUD IMMOBILIER un manquement à l’obligation de bonne foi en considération de la formulation tardive des demandes de prise en charge des frais de remise en état, du non-respect de la clause imposant la consultation préalable du preneur sur ce point après reprise en possession des lieux et du caractère contestable de certaines factures versées au débat.
En dernier lieu, citant les dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, elle expose que la clause contractuelle limitant l’indexation du loyer à une situation de hausse de l’indice ILAT crée une distorsion et qu’elle doit, de ce fait, être intégralement réputée non écrite. En ce sens, elle assure qu’il doit lui être restitué, sur la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, le montant total correspondant à cette augmentation illicite, soit 2.342,96 euros. Elle discute la lecture faite par la SCI SUD IMMOBILIER de l’arrêt rendu le 30 juin 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en ce qu’elle lui paraît confondre l’assiette de la clause et l’assiette applicable à ce qui doit être remboursé lorsqu’une disposition est réputée non écrite. Elle fait valoir, au surplus, que la hausse constante de l’indice sur la période concernée demeure sans effet sur la distorsion ainsi créée. Elle demande enfin, en application des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, qu’il soit inclus à la demande de restitution les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2021, date à laquelle elle a notifié les conclusions afférentes par RPVA.
La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance en date du 5 juin 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie en formation à juge unique du 1er février 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIVATION
Sur les demandes de paiement présentées par la SCI SUD IMMOBILIER
Sur la demande de paiement des frais de remise en état
Aux termes de l’article 1730 du code civil, “s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” Par suite et en application de l’article 1732 dudit code, le preneur répond notamment des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu indépendamment de toute faute personnelle.
L’article 1147 du code civil, pris dans la version antérieure à l'entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoit par ailleurs que “le débiteur de l'obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.”
Il est constant que l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises au sein des locaux loués n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation. En revanche et conformément à l’arrêt rendu le 3 décembre 2003 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n°02-18.033)[1], des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le tribunal, au moment où il statue, constate qu'il a résulté un préjudice de la faute contractuelle.
[1] Soit postérieurement à la jurisprudence invoquée par la SCI SUD IMMOBILIER
En l’occurence, il est tout d’abord observé que si la SCI SUD IMMOBILIER n’a formulé aucune réclamation dans l’année suivant la restitution des locaux, il ne peut en être déduit un apurement des comptes entre les deux parties au bail commercial.
Il apparaît ensuite que les frais dont il a été sollicité le paiement aux termes de la sommation de payer signifiée le 13 octobre 2020 portaient sur des “travaux chaudières PHENIX” pour un montant de 10.293,33 euros HT, outre 2.058,67 euros de TVA. A la suite de la transmission des justificatifs d’entretien par la société TOSA MANAGEMENT le 2 novembre 2020, la société REGIE DE L’OPERA ORALIA a procédé à une régularisation d’un montant de 2.058,67 euros en faveur de la SARL MC DONALD’S [Localité 5] RESTAURANTS le 12 mars 2021 sous l’intitulé “TVA/Travaux chaudière Annulation”, ce qui tend à confirmer l’erreur de libellé alléguée dans l’acte de sommation. En outre, la SCI SUD IMMOBILIER a requis, dès l’assignation délivrée le 10 mai 2020, le paiement des dégradations occasionnées au bien loué “au niveau des peintures du local loué, ainsi que sur le parquet”, par le “percement d’un mur de pierre et de la façade” et par la suppression d’un portier interphone. Au reste, l’argumentation portant sur l’évolution des demandes de la SCI SUD IMMOBILIER au fil de la procédure est indifférente à la résolution du litige, à supposer toutefois qu’elle parvienne à prouver la réalité et l’imputabilité des désordres locatifs à l’occupation des bureaux par la société TOSA MANAGEMENT.
Sur ce, l’article 29 du bail commercial prévoit que “Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de propreté, d’entretien et de réparations qui lui incombent en vertu du présent bail et les restituer libres de tout mobilier, matériel, stocks et agencements qui n’auraient pas fait accession au bailleur en vertu de l’option contractuelle dont ce dernier dispose.
A cet effet, au plus tard avant l’expiration du bail ou lors de son départ effectif, s’il est antérieur, il sera procédé contradictoirement sur convocation du bailleur au constat de l’état des lieux loués et au relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer incombant au preneur.”
A cet égard, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie respectivement établis les 13 mars 2015 et 31 juillet 2019 que le parquet droit revêtant le sol du hall d’entrée du local se trouvait “en très bon état” à la prise de possession des lieux par la société TOSA MANAGEMENT, tandis qu’au 31 juillet 2019, il présentait une usure avancée des marches d’escalier boisées et un “vernis écaillé”. De même, s’il est fait état d’un “parquet à bâton rompu en trés bon état sans désordre” dans les bureaux numérotés un à trois (le bureau n°1 étant également qualifié de “secretariat”) et en “bon état” dans les bureaux numérotés quatre et cinq en début de location, il est évoqué, dans l’état des lieux sortant, son état d’usage avancé, soit un “état laissant apparaître un vieillissement prononcé, pouvant nécessiter une remise en état” (définition donnée page 21 de l’état des lieux sortant). Il est notamment décrit un revêtement décoloré et altéré par de nombreuses traces ou rayures.
Toutefois, des travaux de rénovation du parquet et de l’escalier ont été réalisés et facturés le 27 novembre 2019 par la société TRABUCCO PARQUET, c’est-à-dire postérieurement à la restitution des bureaux, ce pour un coût total de 4.475,40 euros TTC (pièces n°16 et 17 de la SCI SUD IMMOBILIER). Le montant a d’ailleurs été affecté dès le 10 octobre 2019 au compte de charges locatives de la société TOSA MANAGEMENT, laquelle a procédé au règlement (ce qui n’est pas contesté par la SCI SUD IMMOBILIER).
Pour autant, la SCI SUD IMMOBILIER présente une demande complémentaire de paiement d’une prestation de “raccord parquet blocs électrique calage” facturée le 16 juin 2020 par la société SMS PARQUETS JARRY SYLVAIN à hauteur de 552,00 euros TTC. Or, elle échoue à prouver que ces frais correspondent aux réparations locatives pesant sur la société TOSA MANAGEMENT à la suite de son départ des locaux.
Par suite, il y a lieu d’écarter du décompte de réparations locatives le montant de 552,00 euros TTC.
Aux termes de l’état des lieux du 13 mars 2015, il est en outre décrit un “sol constitué de dallage en bon état” dans le hall d’entrée, puis évoqué au 31 juillet 2019 un “carrelage” altéré par de nombreuses traces, des éclats et des vestiges d’adhésif. Il est ainsi confirmé le revêtement partiel du sol d’un dallage, c’est-à-dire d’un sol en pierre dont la surface a été considérablement dégradée lors de l’occupation des lieux par la société TOSA MANAGEMENT. Le fait qu’il soit employé le vocable “carrelage” en lieu et place de “dallage” dans le constat d’état des lieux sortant relève d’une simple imprécision sémantique, qui ne suffit pas à remettre en cause les désordres locatifs imputables à la société TOSA MANAGEMENT.
En conséquence, il sera intégré au décompte de réparations locatives la somme de 1.200,00 euros TTC.
Il s’avère ensuite, à la lecture de la première page de l’état des lieux sortant daté du 31 juillet 2019, que l’interphone est toujours présent, l’état étant qualifié de “bon” au demeurant. De ce fait, la SCI SUD IMMOBILIER n’est pas fondée à solliciter le paiement par le preneur sortant des frais de fourniture et de pose d’un nouvel interphone, d’une valeur de 434,00 euros HT (ou 520,80 euros TTC). Par ailleurs, s’il est dépeint une arrivée de câble dégradée dans le constat, il n’est pas relevé la présence de “fils en plein milieu de la pièce” ou de trous dans la façade. Il est ainsi insuffisamment prouvé que les prestations de reprise de l’installation de fibre optique décrites dans la facture n°20/072 de la société SOLARA ELECTRICITE sont nécessaires.
Il y a donc lieu d’écarter du décompte de réparations locatives le montant de 2.150,40 euros TTC.
En parallèle, il est indiqué, le 13 mars 2015, que “la porte d’entrée est en bon état et ne présente pas de désordres”. Pourtant, à la sortie des lieux de la société TOSA MANAGEMENT, madame [S] [U], rédactrice dudit document, évoque l’état “dégradé” de la porte palière, en considération des nombreuses écailles et des traces de plaques signalétiques visibles à l’oeil nu (que l’on remarque d’ailleurs aisément sur les photographies annexées au procès-verbal de constat du 31 juillet 2019). Toutefois, il est précisé que la serrure et la poignée de la porte, d’un état qualifié de “moyen”, fonctionnent. De ce fait, il n’est pas établi la nécessité de changer tant le ferme-porte que la gâche électrique. Il n’est pas davantage démontré que la commande de vingt-deux clefs supplémentaires est imputable aux réparations locatives dues par la société TOSA MANAGEMENT, l’état des lieux sortant signalant la remise par celle-ci de quarante-sept clefs le 31 juillet 2019.
La facture d’un montant de 1.080,00 euros TTC ne sera conséquemment pas intégrée au solde locatif.
S’agissant du revêtement des façades intérieures, il est mentionné, dans l’état des lieux sortant, un état d’usage avancé, voire dégradé des peintures apposées sur les murs et boiseries, outre des fissures et de “nombreux trous pointes”, alors que Maître [P] [C], commissaire de justice, décrivait le 13 mars 2015 des peintures de menuiserie et de boiseries “en bon état”. Ala restitution des locaux, il est également fait état, dans le le bureau numéroté cinq, d’un mur droit “noirci, terni, fissures bois, dégradé [par] + de 40 TDC” (pour désigner les “trous de chevilles”).
A l’inverse, dans le bureau numéroté un, si les peintures du plafond et des murs de la pièce s’avèrent “en bon état” à la prise de possession des lieux, elles sont encore dans un “état moyen” au départ de la société TOSA MANAGEMENT, c’est-à-dire altérées par “des traces d’usure et de vieillissement”[2] ne requérant pas une remise en état. Un constat similaire s’applique aux bureaux numérotés trois et quatre. De même, il est certes fait état, à la sortie des lieux, de fissures apparentes sur l’encadrement des fenêtre et de joints coulant sur le contour des vitres du bureau numéroté deux. Pour autant, la mention “état moyen” ne justifie pas une remise en état aux frais du locataire sortant, ce d’autant plus que l’état des fenêtre n’a fait l’objet d’aucune description aux termes de l’état des lieux d’entrée. Un constat similaire est applicable aux bureaux numérotés trois à cinq. En outre, les sanitaires apparaissent déjà dégradés par la présence de multiples trous de chevilles au moment de l’entrée dans les locaux de la société TOSA MANAGEMENT. Au surplus, si les peintures des murs présentent un état moyen dans ces dépendances, il n’est pas démontré une usure anormale imputable à l’usage des locaux par le preneur sortant.
[2] Définition précisée dans le constat d’état des lieux sortant
En conséquence, il peut légitimement être mis à la charge de la société TOSA MANAGEMENT les frais de réfection de la kitchenette (soit le bureau n°5), d’un montant de 345,00 euros HT (ou 414,00 euros TTC) et de la pièce à droite de l’entrée, d’un montant de 2.560,00 euros HT (ou 3.072,00 euros TTC) selon le devis n°DEV439 émis le 25 décembre 2019 par la société DECO BTR. A l’inverse, il convient d’écarter des réparations locatives les prestations de mise en peinture des allèges des fenêtres, des murs des WC et des deux “autres chambres”, dont l’imprécision de l’intitulé ne permet pas, au demeurant, d’identifier les pièces concernées.
Il ressort de ces éléments que les désordres locatifs retenus caractérisent un manquement fautif imputable à la société TOSA MANAGEMENT, tenu de rendre les locaux tels qu’elle les a reçus. De plus, si la SCI SUD IMMOBILIER ne démontre pas qu’elle a procédé à la remise en état des locaux, le préjudice futur s’avère certain, en ce que les dégradations intérieures susdites génèreront indubitablement une perte de valeur vénale du bien.
Il résulte, en parallèle, du décompte de charges établi par la société ORALIA REGIE DE L’OPERA qu’il a été affecté au compte de la société TOSA MANAGEMENT, le 16 septembre 2020, une somme de 210,00 euros sous l’intitulé “constitution de dossier huissier” (pièce n°6 de la société TOSA MANAGEMENT). Les frais correspondant à la sommation de payer signifiée le 13 octobre 2020 aux fins de solder les comptes entre les parties (pièce n°3 de la société TOSA MANAGEMENT), il convient de les ajouter au solde locatif restant dû.
Au reste, certes l’article 29 paragraphe six du bail commercial prévoit que “les parties pourront convenir que les travaux de remise en état pourront être effectués par le bailleur, aux frais du preneur à la condition que préalablement au départ de celui-ci, un accord intervienne sur le devis et le délai de réalisation des travaux et que le preneur fournisse au bailleur une garantie de paiement ”. Cependant, la société TOSA MANAGEMENT souligne elle-même que certains frais n’ont fait l’objet d’aucune facturation, de sorte qu’elle ne peut reprocher à la SCI SUD IMMOBILIER de ne pas l’avoir consulté préalablement à leur exécution. En outre, cela ne remet nullement en cause le manquement qui lui est imputé.
En définitive, la société TOSA MANAGEMENT sera condamnée à payer à la SCI SUD IMMOBILIER la somme de 4.896,00 euros TTC au titre du solde locatif, composée de 1.200,00 euros de frais de remise en état du dallage, 3.486,00 euros de frais de peinture et 210,00 euros de frais de sommation de payer.
Sur la demande de paiement de 1.000,00 euros de dommages et intérêts
La SCI SUD IMMOBILIER ne développe ni moyens de droit ni moyens de fait à l’appui de sa demande d’indemnisation, de sorte qu’il ne peut être statué sur son bien-fondé.
En conséquence, la demande susdite sera rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles formées par la société TOSA MANAGEMENT
Sur la demande de restitution
Aux termes de l’article L. 145-39 du code de commerce, “par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.”
Depuis la loi du 18 juin 2014 et en application de l’article L. 145-15 du code susdit, “sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.”
Il est désormais constant que la sanction ne doit affecter que la stipulation illicite (et non l’ensemble de la clause) lorsque celle-ci est objectivement divisible et que sa neutralisation suffit à satisfaire le respect de la règle en cause édictée par le législateur (voir notamment Cass 3ème civ., 29 novembre 2018, n°17-23058 et Cass. 3ème civ., 6 février 2020, n°18-24599, portant sur des clauses d’indexation non respectueuses de l’article L112-1 du code monétaire et financier, dont le raisonnement s’avère transposable aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce ; également Cass. 3ème civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169).
En l’occurence, la clause d’inexation litigieuse est formulée ainsi :
“EN CAS DE REVISION ANNUELLE
Le loyer stipulé variera automatiquement et sans aucune formalité ni notification préalable tous les ans en fonction de l’indice ILAT lorsqu’il est à la hausse.
La présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère en aucun cas à la révision triennale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.”
Ainsi, il ressort du second paragraphe et du non-recours à la révision triennale que la société SCI SUD IMMOBILIER a entendu instaurer une clause d'échelle mobile, par l'effet de laquelle le loyer se trouve indexé annuellement, à la date anniversaire du bail, en fonction de l’indice choisi par les parties, soit l’indice ILAT.
Il résulte ensuite de la formulation employée dans le premier paragraphe que le preneur se trouve privé du bénéfice d’une éventuelle évolution à la baisse de l’indice ILAT et, à l’inverse, nécessairement assujetti à toute variation à la hausse dudit indicateur. Or, le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse le loyer en fonction de l’indice désigné. De ce fait, la clause figurant à l’article 8 des conditions générales du bail commercial, en écartant toute réciprocité la fluctuation, fausse le jeu normal de l’indexation.
Toutefois, il apparaît que la stipulation litigieuse est divisible, en ce que la clause conventionnelle prévoit d’une part une réévaluation annuelle du loyer sur la base de l’indice ILAT, d’autre part que cette réévaluation s’appliquera uniquement si l’indicateur précitée varie à la hausse. Par suite, la neutralisation de la formule “lorsqu’il est à la hausse” suffit à rétablir un mécanisme réciproque d’indexation.
En conséquence, seule la stipulation “lorsqu’il est à la hausse” sera réputée non écrite.
L’article 44 du bail commercial prévoit que la prise en compte, comme base de calcul de la première révision annuelle, l’indice ILAT de 4ème trimestre de l’année 2015 (c’est-à-dire “l’indice du 4ème Trimestre précédant la date de révision”).
Or, il s’avère que l’indice ILAT n’a pas évolué à la baisse sur la période d’application des dispositions du bail commercial, soit du 1er septembre 2015 au 31 juillet 2019.
Partant, la société TOSA MANAGEMENT sera déboutée de sa demande de restitution des sommes correspondant à l’augmentation des loyers opérée sur la période précitée.
Sur la demande d’indemnisation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, pris dans la version postérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
A cet égard, ester en justice est un droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir qui ne saurait être constitutif d'un préjudice indemnisable, sauf à rapporter la preuve d'un abus de droit caractérisé par un exercice dilatoire ou abusif du droit d'agir imputable à la partie concernée, se manifestant notamment par une intention nocive, la malveillance, la faute grossière équipollente au dol ou encore l'action téméraire.
Il est aujourd'hui admis de ne caractériser qu'une légèreté blâmable à condition de démontrer également en quoi l'exercice du droit d'ester en justice a dégénéré en abus.
En l’occurence, si l’assignation au fond a été délivrée le 10 mai 2021 à la société TOSA MANAGEMENT, soit près de vingt-et-un mois après la restitution des locaux commerciaux, il ressort des factures et devis produits par la SCI SUD IMMOBILIER que cette dernière a fait évaluer le coût des frais de remise en état dès le 25 décembre 2019. Par ailleurs, il ne peut être déduit du seul caractère infondé de plusieurs demandes une éventuelle intention malveillante, pas davantage que du défaut de consultation préalable du preneur sortant avant la réalisation de certains travaux (pour lesquels il n’est pas accordé d’indemnisation au demeurant) ou de l’absence de justification de chaque prétention indemnitaire par la production de factures.
De ce fait, la demande de paiement de dommages-intérêts présentée par la société TOSA MANAGEMENT sera rejetée.
Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."
Succombant en ses demandes, la société TOSA MANAGEMENT sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la société TOSA MANAGEMENT sera en outre condamnée à payer à la SCI SUD IMMOBILIER une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Eu égard à la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société par actions simplifiée TOSA MANAGEMENT à payer à la société civile immobilière SUD IMMOBILIER à lui payer la somme de 4.896,00 euros toutes taxes comprises en paiement du solde locatif ;
REJETTE la demande de la société civile immobilière SUD IMMOBILIER tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée TOSA MANAGEMENT à lui payer la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
DÉCLARE réputée non écrite la stipulation “lorsqu’il est à la hausse” de la clause d’indexation figurant à l’article 8 des conditions générales du contrat de bail du commercial daté du 8 juillet 2015 ;
REJETTE la demande de la société par actions simplifiée TOSA MANAGEMENT tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière SUD IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.342,96 euros au titre de l’augmentation des loyers ;
REJETTE la demande de la société par actions simplifiée TOSA MANAGEMENT tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière SUD IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société par actions simplifiée TOSA MANAGEMENT aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE la société par actions simplifiée TOSA MANAGEMENT à payer à la société civile immobilière SUD IMMOBILIER la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;
En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
Jessica BOSCO BUFFARTMarlène DOUIBI
