Cour d'appel, 12 février 2024. 23/00025

MINUTE N° 24/89 Copie exécutoire à : - Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER - Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 12 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00025 - N° Portalis DBVW-V-B7H-H7IP Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE APPELANT : Syndicat de copropriétaires [Adresse 6] Représenté par son Syndic la SAS AREA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2] à [Localité 4] [Adresse 5] Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : Madame [Z] [U] - [I] [Adresse 7] [Adresse 1] Non comparante, non représentée, assignée par acte de commissaire de justice du 08 février 2023 à étude COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, présidente de chambre Mme FABREGUETTES, conseillère Mme DESHAYES, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M.BIERMANN ARRET : - défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente, en l'absence de la présidente de chambre empêchée, et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Madame [Z] [I] épouse [U] est propriétaire d'un logement correspondant aux lots n° 94 et 115 au sein de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3]. A la suite d'impayés de charges de copropriété, par assignation délivrée le 5 août 2019, le syndicat de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (ci-dessous dénommé syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic la Sas Area, a saisi le tribunal d'instance de Mulhouse d'une demande tendant à la voir condamner, avec exécution provisoire, au paiement des sommes de 4 475 euros au titre des charges impayées avec intérêts de droit à compter de l'assignation, 1 342,50 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. A l'audience, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes en sollicitant le paiement de la somme de 7 596,95 euros au titre des charges impayées, 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts. Par jugement réputé contradictoire en date du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété du 1er juillet 2020 au 24 avril 2022 à l'encontre de Madame [Z] [I], - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à l'encontre de Madame [Z] [I]. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires produisait divers procès-verbaux d'assemblée générale et appels de provisions mais ne justifiait pas de l'approbation des comptes ou du vote du budget prévisionnel pour la période sur laquelle portait sa créance au titre du décompte du 27 avril 2022, soit une période postérieure au 30 juin 2020, date butoir pour laquelle le budget prévisionnel avait été voté lors de l'assemblée générale du 6 mars 2019, et a en conséquence rejeté la demande en paiement des charges du 1er juillet 2020 au 27 avril 2022 et de la demande de dommages et intérêts subséquente. Par déclaration enregistrée le 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a formé appel contre l'ensemble des dispositions de cette décision. Par conclusions notifiées le 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé et y faisant droit, d'infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse et, statuant à nouveau, de bien vouloir : - condamner Madame [Z] [I] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 12 467,88 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 décembre 2022, - condamner l'intéressée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil, - condamner Madame [Z] [I] épouse [U] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir qu'il produit les procès-verbaux des assemblées générales des 24 octobre 2018, 6 mars 2019, 4 juin 2021 et 21 décembre 2021 de nature à fonder sa demande, tous les comptes des exercices 2016 à 2021 ayant été systématiquement approuvés ainsi que les budgets prévisionnels. Il précise que Madame [Z] [I] épouse [U], qui n'était présente à aucune assemblée générale et n'en a pas contesté les résolutions, a laissé de nouvelles charges impayées. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées à Madame [Z] [I] épouse [U] le 8 février 2023 par dépôt des actes à étude. L'intimée n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 juin 2023 et l'audience fixée au 4 décembre 2023 pour être rendue le 12 février 2024. MOTIFS Sur le paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation au texte précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat les provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - l'extrait du livre foncier édité le 12 décembre 2022 établissant la propriété de Madame [Z] [I] épouse [U] sur les lots concernés, - des relevés du compte de Madame [Z] [I] épouse [U] faisant apparaître une position débitrice depuis de nombreuses années et représentant, au vu du décompte arrêté par le syndic à la date du 30 décembre 2022, la somme de 12 467,88 euros, - les appels de provision du 1er avril 2017 au 30 mars 2022, - les courriers de mise en demeure pour impayés du 11 août 2017 au 11 février 2019 et la mise en demeure délivrée le 20 mai 2019 par voie d'huissier de justice sur le fondement de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, - les procès-verbaux de plusieurs assemblées générales, à savoir l'assemblée générale du 24 octobre 2018 portant approbation des comptes des exercices clos du 1er juillet 2015 au 30 juin 2017 et vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, l'assemblée générale du 6 mars 2019 portant approbation de l'exercice clos du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et vote du budget prévisionnel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2020, l'assemblée générale du 4 juin 2021 portant approbation des comptes des exercices clos du 1er juillet 2018 au 30 juin 2020 et vote du budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et des modalités de prise en charge de frais de procédure contre des copropriétaires défaillants, l'assemblée générale du 21 décembre 2021 portant approbation des comptes clos au 30 juin 2021 et vote du budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et des modalités de prise en charge des frais de procédure contre des copropriétaires défaillants. La production des procès-verbaux précités démontre que les comptes de la copropriété ont été approuvés. Toutefois, le décompte intègre divers frais qui n'entrent pas dans les prévisions de l'article 10-1 précité, lequel ne met à la charge des copropriétaires que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à l'exclusion des frais qui relèvent des dépens ou de ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile. Les frais nécessaires, au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, doivent correspondre à des diligences efficientes qui marquent une étape essentielle dans le processus de recouvrement. Par ailleurs, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. En l'espèce, le décompte intègre deux montants forfaitaires de 90 euros chacun en date des 10 décembre 2019 et 10 septembre 2019 sous intitulé « foncia suivi procédure » sans davantage de précisions ni qu'il soit justifié que ces frais se rattacheraient à des diligences exceptionnelles. Il conviendra donc de les déduire de la somme réclamée. S'agissant des frais de relance et mise en demeure, il résulte des courriers produits qu'ont été décomptés trois fois des frais de mise en demeure à hauteur de 45,14 euros (10 août 2018, 9 novembre 2018, 11 février 2019) et deux fois des frais de 2ème relance de 30 euros (3 décembre 2018 et 28 février 2019). La multiplication de ces mises en demeure n'est pas justifiée et seul un forfait de 45,14 euros sera retenu. Le décompte intègre en outre des sommes non corroborées par des pièces et non justifiées telles que : - 16/07/19 Foncia constit 300 euros, - 05/07/19 Foncia dossier 399 euros, - 29/03/21 frais relance 230 euros, - 13/08/21 AREA contentieux 50,40 euros, - 15/06/22 ME COPIE F V 64075 158,51 euros, - 21/09/22 AREA F SP2021461 CONTENTIEUX 25 euros, - 13/12/22 frais au nom de Me SCHWOB et BURKART à hauteur de 6 130,12 euros sans qu'il soit précisé la procédure concernée ni fait mention qu'il s'agit d'une quote-part permettant de s'assurer qu'il s'agit de frais approuvés, - 14/12/22 AREA F SP2022611 ETAT DATE 440 euros, - 30/12/2022 ALSACTE F A222729 220,06 euros (correspondant vraisemblablement à des frais d'huissier de justice, susceptibles d'entrer en compte au titre des dépens), qui seront également déduites de la somme due. Au vu de ces éléments, il y a lieu de déduire la somme de 8 083,37 euros correspondant à des frais injustifiés. Le jugement déféré sera donc infirmé et Madame [Z] [I] épouse [U] sera condamnée au paiement d'une somme de 4 384,51 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires afférents à la période ayant couru jusqu'au 30 décembre 2022. Les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts, par application de l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de dommages et intérêts Le caractère répété et ancien du manquement de Madame [Z] [I] épouse [U] dans le paiement de ses charges, caractérisant une résistance abusive dans l'exécution de ses obligations, entraîne pour l'appelante un préjudice, en ce qu'il engendre un manque récurrent de trésorerie que ne couvrent pas les paiements ponctuels partiels qu'elle a pu faire. Ce préjudice sera compensé par l'allocation d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré seront infirmées en ce qui concerne les dépens de première instance, la procédure ayant été rendue nécessaire par le manquement de Madame [Z] [I] épouse [U] à ses obligations. Cette dernière sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel. La demande d'indemnité formée en application de l'article 700 du code de procédure civile sera par contre ramenée à de plus justes proportions et admise à hauteur d'une somme de 1 200 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par arrêt par défaut ; INFIRME le jugement du 10 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Mulhouse ; Statuant à nouveau : CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sas Area, la somme de 4 384,51 euros au titre des charges arrêtées au 30 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sas Area, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sas Area, la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel ; CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [U] aux dépens des procédures de première instance ; Y ajoutant : CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [U] à supporter les dépens de la procédure d'appel. Le Greffier La Présidente