Cour d'appel, 07 juin 2022. 21/02555

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 7 JUIN 2022 N° RG 21/02555 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UOPM AFFAIRE : Mme [J] [V] C/ S.A. d'HLM LES RESIDENCES Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Versailles N° RG : 11-20-261 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/06/22 à : Me Célestin FOUMDJEM Me Jeanine HALIMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [J] [V] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Célestin FOUMDJEM, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 238 - N° du dossier [V] 1 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/005302 du 27/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.A. d'HLM LES RESIDENCES Ayant son siège [Adresse 3] [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 14 mars 2018, la société anonyme d'HLM Les Résidences, venant aux droits de l'Office Public d'Aménagement et de Construction Interdépartemental de l'Essonne, du Val d'Oise et des Yvelines (OPIEVOY), a donné en location à Madame [J] [V] un local à usage d'habitation, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2]. Par acte d'huissier de justice du 19 août 2019, un commandement d'avoir à payer la somme principale de 2 377,01 euros, au titre des loyers et charges impayés a été délivré à Mme [V]. Par acte d'huissier de justice délivré le 16 janvier 2020, la société Les Résidences a assigné Mme [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, - prononcer le transport et la séquestration des meubles trouvés dans les lieux loués dans un garde-meuble de son choix aux risques et périls de la locataire, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4 166,44 euros correspondant aux loyers et charges, frais de recouvrement inclus, selon décompte du 3 janvier 2020, terme du mois de décembre inclus, - dire qu'à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à son départ définitif, la défenderesse devra mensuellement une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 10 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré la société Les Résidences recevable en sa demande, - constaté la résiliation de plein droit du bail, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2019, - dit qu'à défaut pour Mme [V] d'avoir volontairement quitté les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur, - dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [V] à payer à la société Les Résidences, jusqu'à son départ effectif des lieux loués, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par huissier, une indemnité d'occupation fixée à l'équivalent du loyer courant majoré des charges et des taxes qui seraient dues si le bail s'était poursuivi, le dernier loyer révisé s'élevant à la somme de 589, 95 euros, charges comprises, hors consommation d'eau froide, - condamné Mme [V] à payer à la société Les résidences la somme de 8 044, 93 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 4 janvier 2021, terme du mois de décembre inclus, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2019, date de l'assignation, sur le surplus, - dit que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances, pour tenir compte d'éventuels versements postérieurs au 4 janvier 2021, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que le jugement était exécutoire de droit, - condamné Mme [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer d'un montant de 155, 46 euros et de l'assignation, - dit que le jugement sera transmis, par les soins du greffe au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande éventuelle de relogement de l'occupante au titre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Par déclaration reçue au greffe le 20 avril 2021, Mme [V] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 juin 2021, elle demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 10 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il : * n'a pas statué sur la demande de délais pour régler sa dette locative, *ne lui a pas accordé même d'office des délais pour solder sa dette locative, * a constaté la résiliation de plein droit par l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail 20 octobre 2019, * a dit qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle des occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en cas de besoin, ainsi qu'au transport des meubles laissé dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur, * l'a condamnée à payer à la société bailleresse jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par l'huissier une indemnité d'occupation fixée à l'équivalent du loyer courant, majoré des charges et des taxes, qui seraient dus si le bail s'était poursuivi, le dernier loyer révisé s'élevant à la somme de 589,95 euros charges comprises, hors consommation d'eau froide, * a constaté l'exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris, * l'a condamnée aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer d'un montant de 155, 46 euros et de l'assignation, statuant à nouveau de: - dire et juger qu'elle bénéficie d'un délai de grâce de 36 mois en vue de solder sa dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - dire et juger infondée l'expulsion du logement et dire que le bail reprendra son cours normal, - condamner la société intimée aux entiers dépens d'appel et de première instance. Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 juillet 2021, la société Les Résidences demande à la cour de : - débouter Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles le 10 mars 2021 en ce qu'il : * l'a déclarée recevable en sa demande, * a constaté la résiliation de plein droit du bail, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2019, * a dit qu'à défaut pour Mme [V] d'avoir volontairement quitté les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur, * a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, * a condamné Mme [V] à lui payer, jusqu'à son départ effectif des lieux loués, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par huissier, une indemnité d'occupation fixée à l'équivalent du loyer courant majoré des charges et des taxes qui seraient dues si le bail s'était poursuivi, le dernier loyer révisé s'élevant à la somme de 589,95 euros, charges comprises, hors consommation d'eau froide, * condamné Mme [V] à lui payer la somme de 8 044, 93 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 4 janvier 2021, terme du mois de décembre inclus, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2019, date de l'assignation, sur le surplus, * a dit que cette condamnation est prononcée en quittances ou deniers pour tenir compte d'éventuels versements postérieurs au 4 janvier 2021, y ajoutant : - condamner Mme [V] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner, au visa de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [V] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 février 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [V]. Au soutien de son appel, Mme [V] reproche au premier juge d'avoir refusé de lui octroyer des délais de paiement, faisant essentiellement valoir que le montant de la dette locative dont la société bailleresse prétendait qu'elle s'élevait à la somme de 8 044,93 euros était erroné et ce, dans la mesure où elle avait versé avant l'audience de plaidoiries la somme de 1 000 euros qui n'a pas été comptabilisée. Elle en déduit que le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 20 octobre 2019 est infondée. Elle ajoute que le premier juge n'a pas fait une exacte application de la loi en indiquant que les délais de paiement sollicités ne pouvaient être octroyés. Elle sollicite, en cause d'appel, que lui soient octroyés 36 mois de délais pour solder sa dette, en expliquant que ses défaillances dans le paiement de ses loyers ayant conduit à la délivrance d'un commandement de payer sont liées à plusieurs facteurs, à savoir qu'elle est mère de deux enfants à charge respectivement âgés de 16 et 12 ans, qu'ayant perdu son emploi, elle était dans l'attente de la liquidation de ses droits de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de faire face à ses charges incompressibles, que ses droits ayant été liquidés au début de l'année 2020, elle a réglé, au regard de ses ressources d'un montant mensuel de 1 486 euros, la somme de 1 000 euros au mois de mai 2021, qu'elle règle e sa dette locative et les indemnités d'occupation. La société d'HLM Les Résidences réplique que la mauvaise foi de la locataire est évidente, qu'au 1er juillet 2021, le montant de sa dette locative s'élève à la somme de 7 463,90 euros, terme de juin 2021 inclus, qu'il y a lieu d'observer que Mme [V] n'apporte aucune élément probant permettant de justifier de ses ressources actuelles. Sur ce, Contrairement à ce que prétend Mme [V], le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir à payer la somme de 2 377,01 euros au titre des loyers impayés, terme de juillet 2019 inclus, est parfaitement régulier et fondé, faute pour la locataire de justifier en avoir réglé les causes dans le délai de deux mois qui lui était imparti, peu important à cet égard que la somme de 1 000 euros qu'elle prétend avoir versée au mois de mai 2011 n'ait pas été prise en compte immédiatement par la société bailleresse. Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, sans procéder à l'actualisation de sa demande au titre de sa créance, la société d'HLM Les Résidences produit un décompte duquel il ressort que Mme [V] lui reste redevable de la somme de 7 463, 90 euros, terme de juin 2021 inclus, étant observé que la somme de 900 euros et non 1 000 euros versée par la locataire a bien été inscrite au crédit de son compte locataire. Mme [V] n'explique pas comment, au regard de ses ressources dont elle indique que leur montant s'élève à la somme totale de 1 486 euros, elle pourra régler son arriéré durant 36 mois, soit environ la somme mensuelle de 207 euros, outre son loyer courant d'un montant mensuel de 470 euros environ, tout en faisant face à ses charges incompressibles de 553 euros, étant observé qu'au vu du décompte précité, il apparaît que ses versements sont ponctuels. Dans ces conditions, le jugement critiqué ne peut qu'être confirmé en toutes ses dispositions et notamment en celle ayant débouté Mme [V] de sa demande de délais et partant de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les mesures accessoires. Mme [V] doit être condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société d'HLM Les Résidences. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 10 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, Déboute Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, Condamne Mme [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Halimi conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,