Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/00491

JG/ND Numéro 22/4302 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 08/12/2022 Dossier : N° RG 21/00491 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HY2I Nature affaire : Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion Affaire : [G] [T] C/ Etablissement Public L'OFFICE 64 DE L'HABITAT Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 Décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 10 Octobre 2022, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [G] [T] né le 28 Décembre 1970 à [Localité 5] (38) de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1167 du 26/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Stéphane LOUMAGNE, avocat au barreau de PAU INTIME : L'OFFICE 64 DE L'HABITAT [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 17 DECEMBRE 2020 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES Selon contrat de location du 14 janvier 2019, M. [G] [T] a pris à bail d'habitation un appartement de type T2 appartenant à l'Office 64 de l'Habitat situé [Adresse 6]. Le 23 janvier 2020, l'Office 64 de l'Habitat a saisi le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de PAU aux fins de voir : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail dont s'agit, - ordonner l'expulsion de M. [T], - condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation de 378 € jusqu'à l'entière libération des lieux, - condamner le locataire au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le locataire aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement du 17 décembre 2020, le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau a : - prononcé la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2019 entre l'Office 64 de l'Habitat et M. [G] [T] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] à compter du jugement, - ordonné en conséquence à M. [G] [T] de libérer l'appartement dans les 15 jours de la signification du jugement, - dit que, à défaut pour M. [G] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de 14 jours à compter de la signification du jugement, l'Office 64 de l'Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. [G] [T] à payer à l'Office 64 de l'Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, jusqu'à la date de libération effective des lieux, - condamné M. [G] [T] à payer à l'Office 64 de l'Habitat la somme de 300€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration au greffe en date du 17 février 2021, [G] [T] a relevé appel de cette décision. ** Dans ses dernières conclusions en date du 16 mai 2021, Monsieur [T] demande à la cour de : - débouter l'Office 64 de l'Habitat de sa demande de résiliation du bail d'habitation, - débouter l'Office 64 de l'Habitat de sa demande d'expulsion. A titre subsidiaire : - lui accorder les plus larges délais pour se reloger sur le fondement de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution. En toutes hypothèses : - infirmer la décision rendue le 17 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Pau en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter l'Office 64 de l'Habitat du surplus de ses demandes, - condamner l'Office 64 de l'Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel. * Dans ses dernières conclusions en date du 29 juillet 2021, l'Office 64 de l'Habitat demande à la cour de : Vu les articles 1728-1° et 1729 du Code civil, - confirmer le jugement du 17 décembre 2020 en toutes ses dispositions ; - prononcer la résiliation du bail le liant Monsieur [T] avec toutes les conséquences de droit ; - ordonner en conséquence la vidange des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; - condamner Monsieur [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer pratiqué, augmenté des charges (378 euros par mois), ladite indemnité étant indexée, jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés ; - débouter Monsieur [T] de sa demande de délais ; - le condamner aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 13 avril 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 10 octobre 2022. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. MOTIVATION : Sur la demande de résiliation du contrat de bail : Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] expose : - que son comportement n'est pas mis en cause par 30 personnes comme semble le considérer le premier juge dans sa décision mais par 7 résidents et en particulier par Madame [M] qu'un conflit oppose à lui en ce qu'elle a déposé une plainte à son encontre pour atteinte à la vie privée sans cependant qu'il n'ait été entendu ni fait l'objet de poursuites dans ce cadre ; que lui-même a déposé une main-courante à son encontre le 27 avril 2019, ce qu'elle n'a pas accepté et l'a conduit à monter une cabale contre lui ; qu'elle n'a fait état de nuisances sonores de sa part qu'à deux reprises, les 23 mai et 18 juillet 2019, que ses autres griefs ne reposent sur aucun élément probant d'autant qu'elle a quitté la résidence en octobre 2019, soit antérieurement à l'assignation délivrée par l'Office 64 de l'Habitat ; - que, si à la suite de son emménagement dans les lieux, il a pu parler un peu fort, tel n'est plus le cas depuis la mesure de médiation organisée en mai 2019, que le déplacement du représentant du bailleur sur les lieux comme celui des services de gendarmerie n'ont pas corroboré les dires et inquiétudes du voisinage ; - que par ailleurs, il est stigmatisé par les autres locataires car il est une personne handicapée et fragile psychologiquement, ce pourquoi il a été hospitalisé à différentes reprises depuis la saisine du juge des contentieux de la protection. Toutefois, son état s'est amélioré depuis grâce au traitement dont il bénéficie et il a pris conscience de ses troubles ; - qu'il est à jour du paiement de ses loyers. Il en conclut qu'il n'a pas manqué à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués et que son bailleur doit être débouté de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion. [G] [T] verse aux débats la main-courante qu'il a déposée contre Madame [M] le 27 avril 2019 par laquelle il dénonce le fait qu'elle jetterait un produit gazeux parfumé sur sa porte et sous la fenêtre de sa cuisine. Il remet également une attestation et une correspondance médicales indiquant qu'il a été hospitalisé du 12 au 27 décembre 2019 pour une décompensation d'une BCO (bronchopneumopathie chronique obstructive) et qu'il est bénéficiaire de prestations sociales (aide personnalisée au logement, allocation aux adultes handicapés et d'un complément de ressource à cette allocation). En réponse, l'office 64 de l'Habitat affirme que dès son emménagement dans les lieux loués, il a été signalé par les autres résidents les importantes nuisances et incivilités qu'il produisait à leur détriment. Et celles-ci ont perduré en dépit de la visite du référent tranquillité et sécurité de l'Office en février 2019 et l'engagement qu'il avait alors pris de modifier son attitude, en dépit de la médiation tentée en mai 2019 et enfin malgré la mise en demeure qui lui a été transmise de cesser ses nuisances définitivement faute de quoi une action serait engagée aux fins de résiliation du bail. Le bailleur précise que plusieurs locataires ont dénoncé les désordres qu'il leur cause par les coups qu'il donne dans les murs, ses cris, ses propos incohérents, le jet d'objets par la fenêtre et la section de câbles dans la cage d'escalier et plus largement par son comportement imprévisible et inquiétant. Il ajoute que Monsieur [T] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la décision de première instance et poursuit ses nuisances et incivilités comme en ont attesté ses voisins sans qu'ils ne relèvent une amélioration de son état de santé. L'office 64 de l'Habitat demande donc que la résiliation du bail consenti à Monsieur [T] prononcée par le premier juge soit confirmée et qu'il ne soit pas accordé des délais à Monsieur [T] pour quitter les lieux au regard des troubles anormaux subis par les autres locataires de la résidence concernée. En droit, l'article 1728 du code civil édicte une obligation générale en matière de bail d'habitation statutaire imposant au locataire d'user de la chose louée raisonnablement. De plus, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige spécialement le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Or, selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. En application de ces textes, tout manquement suffisamment grave à l'obligation de jouissance paisible peut donner lieu à la résiliation judiciaire du bail. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties précise que le preneur s'engage formellement à s'abstenir, en toutes circonstances, ['] de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou nuire à sa bonne tenue. Il prévoit que le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du bail dans le cas de non respect par le preneur de ses obligations et clauses générales de location. Le règlement intérieur de l'immeuble, signé par le locataire, stipule quant à lui que le locataire ne devra faire aucun acte susceptible de troubler la tranquillité des voisins et qu'il s'engage notamment à s'interdire tout bruit, éclats de voix, chant, musique et à régler le niveau sonore des appareils de musique et de poste de radio ou de télévision de manière à ce que les voisins ne puissent être importunés de jour comme de nuit. Ce règlement intérieur dispose également que, de nuit comme de jour, la tranquillité de l'immeuble doit être respectée et ne pourra être troublée ni par les faits du locataire ni par ceux d'un membre de sa famille ou de ses invités. Le niveau sonore des appareils de musique et des postes de radio ou de télévision devant être réglé de manière à ce que les voisins ne puissent être importunés. Or, il est reproché à [G] [T] des nuisances sonores et des comportements agressifs réitérés et de nature à troubler la tranquillité et la sécurité de ses voisins. L'Office 64 de l'Habitat produit dans ce sens plusieurs attestations de locataires voisins de Monsieur [T]. Il en est ainsi des courriels que Madame [M] lui a adressés les 23 mai 2019, 18 juillet 2019, 3, 13 et 18 septembre 2019 par lesquels elle dénonce le tapage, les cris, les insultes et les comportements déplacés de Monsieur [T]. Le bailleur verse aussi aux débats la pétition, datée du 17 novembre 2019, dont il a été le destinataire et qui a été signée par 5 locataires (ne comprenant pas Madame [M]) pour dénoncer, de la part de [G] [T], ses cris et le bruit qu'il crée en tapant dans les murs, le jet d'objets par les fenêtres, la dégradation des câbles internet et de téléphone dans les parties communes, ses comportements violents envers son chien et les résidents mais également la peur que son état de santé mentale suscite. Il joint également des attestations datées des 4, 5 et 6 décembre 2019, des 7 et 10 janvier 2020, des 7, 9, 12 et 17 février 2020 puis des 7 mars, 9, 15, 18, 22 et 27 avril 2020 et enfin des 18, 25 et 26 mai 2020 ainsi que du 22 juillet 2020, rédigées par [J] [B], [K] [I], [A] [D], [X] [Z], [R] [N], [E] [S], [C] [Y] et répondant pour la plupart au formalisme de l'article 202 du code de procédure civile, qui indiquent que les cris et coups dans les murs dénoncés perdurent depuis plusieurs mois et qu'il formule des griefs récurrents, en hurlant, contre Madame [M] qui a pourtant quitté la résidence depuis le 1er octobre 2019 et qu'il soupçonne de vouloir l'empoisonner par injection de produits toxiques et de dormir devant chez lui. Il est aussi fait état des menaces qu'il aurait formulées de faire exploser l'immeuble avec des bouteilles de gaz, situation qui a conduit à l'intervention des services de gendarmerie intervenus à plusieurs reprises sur les lieux à la demande du voisinage. Le bailleur ajoute aux débats le courrier qu'il a adressé à Monsieur [T] le 22 février 2019 relatant les diligences alors entreprises à la suite des signalements du voisinage des nuisances sonores qu'il causait et ses comportements discourtois envers les autres occupants de la résidence. Il était précisé que le 15 février 2019, Monsieur [T] avait été rencontré par Monsieur [F], référent tranquillité et sécurité de l'Office 64, et Madame [W], conseillère sociale, qui lui avait rappelé son engagement contractuel à ne pas troubler la tranquillité de la résidence et lui avait demandé de mettre un terme définitif aux perturbations qui lui sont reprochées à défaut de quoi il serait engagé toute procédure utile. Il a aussi remis un courrier du 25 juin 2019 relatant qu'une réunion de médiation avait été organisée le 7 mai 2019 avec l'ensemble des occupants de l'entrée d'immeuble concernée et que, malgré les actions engagées, le voisinage s'est à nouveau plaint d'importantes nuisances sonores provenant de son logement, notamment dans la nuit du 22 au 23 mai 2019. Aux termes de cette correspondance adressée par lettre recommandée et lettre simple, Monsieur [T] était sommé d'adopter définitivement une attitude respectueuse des obligations qui sont les siennes compte tenu de l'importance et de la régularité des troubles reprochés. Il était alors précisé que cette correspondance constituait une mise en demeure de nature à faire courir tous délais et autres conséquences que la loi et les tribunaux attachent aux mises en demeure et que toute récidive, de quelque nature qu'elle soit, conduira à engager à son encontre une procédure judiciaire en vue d'obtenir la résiliation de son contrat de location et à son expulsion. Ainsi, et contrairement à ce que soutient Monsieur [T] dans le cadre de son appel, l'action de l'Office 64 Habitat repose sur un ensemble de témoignages qui décrivent les troubles à la tranquillité d'autrui qu'il a causés depuis son emménagement, ceux-ci ayant perduré malgré le rappel à ses obligations contractuelles, la mise en place d'une mesure de médiation, sa mise en demeure d'avoir à cesser ses comportements réprouvés et la première décision rendue par le le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau qui a prononcé la résiliation de son bail. Dès lors, au terme de l'examen des pièces soumises à son appréciation, en ce compris celles que Monsieur [T] a tenu à produire, la cour considère qu'il ne respecte pas son obligation d'usage paisible de la chose louée, causant ainsi un trouble de jouissance manifestement excessif aux autres résidents de l'immeuble, par des tapages diurnes et nocturnes et propos et comportements déplacés envers les autres occupants ou des dégradations et incivilités. Eu égard à la gravité de ces manquements, la résiliation judiciaire du bail est fondée et doit être prononcée selon les modalités retenues par le premier juge, dont la décision est confirmée. [G] [T] est en conséquence débouté de ses demandes principales et le jugement du 17 décembre 2020 sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2019 entre l'Office 64 de l'Habitat et M. [G] [T] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] à compter du jugement. Sur sa demande de délais aux fins de relogement : En l'espèce, Monsieur [T] sollicite, sur le fondement de l 'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, l'octroi des plus larges délais en considération de la faiblesse de ses ressources en sa qualité de bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés et de sa santé fragile qui réduisent ses possibilités de relogement. Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée à chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité du sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, des circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. [G] [T] est né le 22 décembre 1970, il justifie être bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé et de l'allocation complément de ressources ainsi que de l'aide personnalisée au logement pour un montant total de 1.267,56 euros en octobre 2019. Il a indiqué bénéficier de soins en lien avec la fragilité psychologique qui serait la sienne et qui serait de nature à remédier aux griefs qui lui sont faits sans toutefois en justifier. De même, il ne démontre pas de démarches entreprises afin de se reloger dans d'autres lieux. En conséquence, alors que des délais se sont largement écoulés depuis la résiliation du bail prononcée en première instance et encore plus depuis les démarches entreprises de manière préventive et amiable effectuées par le bailleur, Monsieur [T] n'établit pas en quoi, concrètement, son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Il sera dès lors débouté de sa demande de délais pour libérer les lieux et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné à M.[G] [T] de libérer l'appartement dans les 15 jours de la signification du jugement et dit qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de 14 jours à compter de la signification du jugement, l'Office 64 de l'Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique. La disposition selon laquelle M . [G] [T] devra à payer à l'Office 64 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, jusqu'à la date de libération effective des lieux ne fait pas l'objet de contestation. Elle sera confirmée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [T] estime que sa situation précaire doit conduire à infirmer la décision le condamnant au paiement des frais irrépétibles. Toutefois, succombant en toutes ses demandes, il supportera les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. S'agissant de sa condamnation en première instance au paiement de la somme de 300€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les circonstances de la cause et la situation respective des parties ne justifient pas, en équité, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant pas arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement, Y ajoutant, Déboute [G] [T] de sa demande de délai pour libérer les lieux ; Condamne [G] [T] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés en la forme prévue en matière d'aide juridictionnelle, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,