Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/08040

N° RG 21/08040 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N5S4 Décision du Juge de la mise en état du TJ de LYON du 12 octobre 2021 RG : 20/03291 CONSORTS [P] C/ SENEAU Association CONGREGATION MONASTIQUE SAINT-SIMON LE MYROBLITE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 6ème Chambre ARRET DU 02 Juin 2022 APPELANTS : M. [B] [P] né le 22 Décembre 1958 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69) 53 Rue Victor Hugo 69002 LYON Mme [L] [P] née le 30 Décembre 1959 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69) 25 bis quai Romain Rolland 69005 LYON M. [K] [P] né le 22 Novembre 1952 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69) 25 bis quai Romain Rolland 69005 LYON M. [S] [P] né le 04 Avril 1949 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69) 27 chemin des Carres 69390 MILLERY Représentés par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748 INTIMES : M. [C] [N] né le 08 Janvier 1979 à NANTES (44) 162, Montée de Choulans 69005 LYON Représenté par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359 L'Association CONGREGATION MONASTIQUE SAINT-SIMON LE MYROBLITE Monastère Saint-Antoine le Grand Font de Laval 26190 SAINT-LAURENT-EN-ROYANS Représentée par Me Frédéric PIRAS de la SELARL PIRAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 704 ****** Date de clôture de l'instruction : 26 Avril 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Mai 2022 Date de mise à disposition : 02 Juin 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Dominique BOISSELET, président - Evelyne ALLAIS, conseiller - Stéphanie ROBIN, conseiller assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier A l'audience, Dominique BOISSELET a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. **** FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Suivant testament olographe en date du 16 août 1992. [Z] [W] a désigné en qualité de légataire universel la Congrégation monastique Saint Simon le Myroblite (la Congrégation). Aux termes d'un codicille du 23 janvier 2012, Mme [W] a constitué un droit de préférence ainsi formulé : 'Le légataíre universel de mes biens en cas de vente des biens immobiliers légués devra proposer en priorité aux enfants de Madame [Y] [P] ou à ses petits enfants. Concernant mon appartement qui est ma résidence principale, priorité est donnée à [B] [P].' [Z] [W] est décédée le 15 février 2012. Les bénéficiaires du pacte sont [L], [K], [B] et [S] [P] (les consorts [P]). La Congrégation a souhaité vendre les lots de copropriété dont était propriétaire la défunte dans un immeuble situé 162 montée de Choulans à Lyon 5ème, à savoir : - lot n°1 : un appartement au rez de chaussée - lot n°2 : un appartement au premier étage - lot n°3 : une cave - lot n°4 : une cave. Le 15 mars 2018, elle a notifié à [C] [N], titulaire d'un bail d'habitation portant sur les lots 1 et 4, un congé pour vendre au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 avant de procéder à la purge du droit de préemption des consorts [P]. Le 20 mars 2018, [C] [N] a indiqué qu'il souhaitait acquérir le bien au moyen d'un prêt immobilier. M. [N] et la Congrégation ont signé un compromis de vente le 5 avril 2018. Par actes d'huissier de justice du 2 juillet 2018, réitérés le 14 novembre 2018 en raison d'une erreur sur l'identification des biens visés dans le compromis passé avec M. [N], la Congrégation a procédé à la purge du pacte de préférence auprès des consorts [P]. En suite de ces actes, les consorts [P] ont manifesté leur volonté de se prévaloir de leur droit de préférence sur le tènement immobilier, y compris sur les deux lots occupés par M. [N]. La vente de la Congrégation à M. [N] a néanmoins été réitérée par acte authentique le 24 juillet 2019. Par actes d'huissiers de justice des 3 et 12 juin 2020, les consorts [P], visant la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1123 nouveau et 1134 ancien du code civil, ont fait assigner la Congrégation et M. [N] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lyon pour, en principal, voir prononcer la nullité de l'offre de vente au profit de M. [N] et en conséquence, la caducité du compromis de vente et de l'acte réitératif de vente conclus entre M. [N] et la Congrégation, au motif que la vente a été réalisée après l'expiration du délai légal de 4 mois après l'offre de M. [N]. Ils ont réclamé en outre l'indemnisation par la Congrégation de leur préjudice consécutif à l'exécution de mauvaise foi du pacte de préférence. Par conclusions incidentes, la Congrégation a saisi le juge de la mise en état en soulevant l'irrecevabilité de l'action des consorts [P], d'une part pour défaut de publication au fichier immobilier, d'autre part pour défaut de qualité à agir. Les consorts [P] ont soutenu en réponse qu'ils sont recevables à agir. M. [N] n'a pas conclu sur l'incident. Par ordonnance en date du 12 octobre 2021, le juge de la mise en état de la 9ème chambre du tribunal judiciaire de Lyon a : - rejeté le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication de l'assignation, - déclaré les consorts [P] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir, - condamné les consorts [P] à verser à la Congrégation une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - et condamné les consorts [P] aux dépens. Les consorts [P] ont relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 5 novembre 2021. Par ordonnance du 15 novembre 2021, le président de la chambre, faisant application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, a fixé l'examen de l'affaire à l'audience du 3 mai 2022 à 13h30. En leurs dernières conclusions du 8 février 2022, [L], [K], [B] et [S] [P] demandent à la Cour ce qui suit, au visa des articles 1123, 1240, 1242, 1181 du code civil et 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : - débouter la Congrégation monastique Saint Simon le Myroblite de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - juger qu'ils ont qualité à agir pour solliciter la nullité de l'offre de vente consentie à M. [N] par la Congrégation, puis, par conséquent, la nullité de la promesse de vente du 15 avril 2018 et de l'acte réitératif du 24 juillet 2019 ; - déclarer les consorts [P] recevables en leurs demandes ; - infirmer, en conséquence, l'ordonnance rendue le 12 octobre 2021 par le juge de la mise en état en ce qu'elle a : - déclaré les consorts [P] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir, - condamné les consorts [P] à verser à la Congrégation une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les consorts [P] à verser à la Congrégation aux dépens ; - condamner la Congrégation à verser aux consorts [P] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Congrégation aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Laurent Burgy. Par dernières conclusions du 31 mars 2022, la Congrégation monastique Saint Simon le Myroblite demande à la Cour de statuer comme suit, en visant le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et les articles 56, 122 et 789 du Code de procédure civile et 15 II alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 : confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon du 12 octobre 2021 en conséquence, - débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la Congrégation ; - condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les consorts [P] aux entiers dépens. Par conclusions du 20 décembre 2021, [C] [N] demande à la Cour ce qui suit : - constater le caractère injustifié et non-fondé de l'argumentation développée en cause d'appel par les consorts [P], en conséquence, - confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon en date du 12 octobre 2021, - débouter les consorts [P] de leurs demandes, y ajoutant, - condamner solidairement les consorts [P] à payer à M. [N] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner également aux entiers dépens d'appel et de première instance. Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, la Cour relève que la Congrégation, qui demande la confirmation de l'ordonnance attaquée, ne reprend pas sa fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation visant à l'annulation d'une vente immobilière, selon l'exigence de l'article 30.5 du décret n°55 22 du 4 janvier 1955, que le premier juge a rejeté après régularisation en cours d'instance. Sur l'action en nullité de l'offre de vente fondée sur le non respect du délai de passation de l'acte authentique de vente Concernant la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [P], le juge de la mise en état rappelé les termes de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte dispose : 'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit. à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente auprès du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalísation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.' Le juge de la mise en état a dit que, si une nullité de l'acceptation de l'offre de vente est bien prévue à l'expiration du délai de 4 mois fixé pour la réalisation de la vente à compter de son instauration, cette nullité est instaurée dans le seul intérêt du bailleur, en ce qu'elle encadre le droit de préemption du preneur qui constitue une atteinte au droit de propriété de ce dernier. Il s'agit donc d'une nullité relative, comme l'a confirmé la première chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 15 janvier 2015 en affirmant que c'est à bon droit que la cour d'appel, dans l'affaire qui lui était soumise, avait retenu que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente qu'édicte l'article 15 Il de la loi du 6 juillet 1989. Outre le fait qu'ils sollicitent la nullité de l'offre et non celle de son acceptation comme prévu à l'article 15 II précité, il résulte de ces éléments que les consorts [P], quand bien même ils auraient eu un intérêt, du fait du droit de préemption 'secondaire' dont ils bénéficient, à voir déclarer nulle l'acceptation de l'offre de vente faite par M. [N], n'ont pas qualité à soulever cette nullité. En appel, les consorts [P] ne dénient pas que la nullité instaurée par les dispositions précitées est relative et en cela, ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger, conformément aux dispositions de l'article 1881 al. 1er du code civil, mais rappellent que le second alinéa de ce texte prévoit que si l'action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l'un n'empêche pas les autres d'agir. Ils soutiennent que l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 15 janvier 2015 (n°14-11019), cité par le juge de la mise en état, concerne des faits non transposables à la situation litigieuse actuelle, en ce que la Cour avait souhaité empêcher les acquéreurs potentiels de se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre uniquement pour écarter la responsabilité du notaire ayant instrumenté l'acte de vente consenti par le bailleur au preneur. Pour autant, cette décision est dépourvue d'équivoque quant au fait que seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité édictée par l'article 15 II al.5 de la loi du 6 juillet 1019. Il s'agit en effet d'une nullité visant à empêcher le locataire de bloquer la possibilité de vente du bien à un tiers par une proposition d'acquisition non suivie d'effet dans les 4 mois. Les consorts [P], qui n'avaient pas la qualité de propriétaires bailleurs, ne peuvent sérieusement prétendre être une partie que la loi a entendu protéger, quand bien même ils s'estiment titulaires d'un droit particulier institué par le pacte de préférence. Au demeurant, dans l'espèce jugée par la Cour de cassation, les candidats acquéreurs se prévalaient eux-mêmes d'un droit constitué par une promesse synallagmatique de vente conclue avec les propriétaires et l'usufruitier, sous réserve de ce que l'occupant des lieux exerce son droit de préemption régulièrement et dans les délais légaux. L'ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu'elle déclare les consorts [P] irrecevables à agir en nullité sur le fondement de l'article 15 II al.5 de la loi du 6 juillet 1019. En revanche, le juge de la mise en état ne pouvait pas valablement déclarer les consorts [P] irrecevables en leur demande indemnitaire comme étant la conséquence de leur action en nullité, dès lors que cette demande est fondée sur un manquement prétendu à l'exécution du pacte de préférence qui relève de l'appréciation du juge du fond. L'ordonnance doit être réformée sur ce point et les parties renvoyées devant le premier juge. Sur l'action en nullité fondée sur de nouveaux moyens En appel, les consorts [P] font valoir de nouveaux moyens. Ils soutiennent : 1 - que le pacte de préférence supplante le droit de préférence accordé au locataire, de sorte que la vente consentie à M. [N] serait nulle à défaut de renonciation des bénéficiaires à se prévaloir du pacte de préférence, 2 - qu'ils peuvent aussi exercer l'action paulienne, décrite par les dispositions de l'article 1341-2 du code civil, en ce qu'ils sont créanciers d'un droit personnel et réel dont ils ont été privés par les agissements de la Congrégation qui, selon eux, aurait du leur proposer la cession de tous les lots qu'ils soient libres d'occupation ou donnés à bail, 3 - que la Congrégation n'avait pas la capacité de contracter seule avec M. [N], faute d'avoir purgé le droit de préférence auxquels les consorts [P] n'avaient pas renoncé ; selon eux, ils auraient dû être parties à l'acte de vente, d'autant que le compromis prévoyait que la vente se réaliserait sous réserve de la renonciation du bénéficiaire à se prévaloir du pacte de préférence. La Cour, statuant dans le cadre de sa saisine limitée à la décision du juge de la mise en état sur le défaut de qualité des consorts [P] à agir, sur le fondement de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas à connaître de ces nouveaux moyens. Sur les demandes accessoires L'affaire étant renvoyée devant le premier juge, l'ordonnance attaquée doit être réformée en ce qu'elle statue sur les dépens de l'instance qu'il convient de réserver, les dépens d'appel étant laissés à la charge des consorts [P] qui échouent en leur revendication principale. A ce stade du litige qui va se poursuivre devant le tribunal, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est réformé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance rendue le 12 octobre 2021 par le juge de la mise en état de la 9ème chambre du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle : - rejette le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication de l'assignation, - et déclare [L], [K], [B] et [S] [P] irrecevables en leur demande pour défaut de qualité à agir aux fins de voir prononcer la nullité de l'offre de vente au profit de [C] [N] et la caducité du compromis de vente et de l'acte réitératif de vente conclus entre [C] [N] et la Congrégation Monastique Saint Simon le Miroblite sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, Réforme l'ordonnance en ce qu'elle : - déclare [L], [K], [B] et [S] [P] irrecevables en leur demande indemnitaire fondée sur les articles 1123 ancien et 1134 ancien du code civil, - condamne [L], [K], [B] et [S] [P] à verser à la Congrégation Monastique Saint Simon le Miroblite une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - et condamne [L], [K], [B] et [S] [P] aux dépens ; Statuant à nouveau, Déclare [L], [K], [B] et [S] [P] recevables en leur demande indemnitaire fondée sur les articles 1123 et 1134 ancien du code civil ; Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Lyon pour la poursuite de l'instance ; Réserve les dépens de première instance ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum [L], [K], [B] et [S] [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT