Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/12653

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/12653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C254M N° MINUTE : 1 Assignation du : 27 Septembre 2023 JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. ZENITH [Adresse 6] [Localité 9] représentée par Me Joëlle KRIEF ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0699 DÉFENDEURS Madame [X] [E] [G] épouse [C] [Adresse 3] [Localité 7] Monsieur [H] [L] [G] [Adresse 5] [Localité 8] Monsieur [M] [R] [G] [Adresse 2] [Localité 1] tous représentés par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0655 Décision du 13 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 23/12653 - N° Portalis 352J-W-B7H-C254M COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Mme Pauline LESTERLIN, Juge Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge assistées de Christian GUINAND, Greffier lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 14 Novembre 2023 tenue en audience publique JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé signé le 31 mai 2017, M. [L] [G] a donné à bail à la SARL Zenith des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 12], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2017, moyennant le versement d’un loyer de 40.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance. La destination des lieux est le “commerce de vente de chaussures, d’articles de maroquinerie et de confection (vêtements homme, femme, enfants.)” M. [L] [G] est décédé le 18 mars 2021, laissant pour héritiers, ses trois enfants Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G] (ci-après les consorts [G]). Par acte extra-judiciaire du 10 juin 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la société Zénith un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail et portant sur la somme en principal de 16.434,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 7 juin 2022, outre les frais d’acte. Puis les consorts [G] ont, par un acte extra-judiciaire en date du 1er août 2022, fait assigner la société Zenith devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, lequel, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 4 novembre 2022 a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; - constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 11 juillet 2022 ; - dit que la société Zenith devra libérer les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 12] et, faute de l'avoir fait ; - ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique ; - condamné la société Zenith à payer à Mme [G], M. [H] [G] et M. [M] [G] : * à compter du 11 juillet 2022, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes jusqu'à la libération effective des lieux, * en conséquence et d'ores et déjà, une provision de 6.169,75 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de juillet 2022 incluse, incluant le règlement intervenu le 28 juillet 2022, soit postérieurement au décompte annexé à l'assignation arrêté au 20 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er août 2022, * la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens comprenant le coût du commandement de payer (223,44 euros) et de l'assignation (55,15 euros) et le coût de l'état d'endettement complet délivré par le greffe du tribunal de commerce, - rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. La société Zenith a interjeté appel de cette ordonnance et a, dans le même temps, saisi le Premier Président de la cour d’appel aux fins d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire dans l’attente de l’arrêt de la cour. Par ordonnance en date du 30 mars 2023, le Premier Président de la cour d’appel de Paris a arrêté l’exécution provisoire au motif que l’expulsion entraînerait la perte du fonds de commerce exploité depuis six ans ce qui constitue une conséquence manifestement excessive. Par la suite, par arrêt du 28 juin 2023, la cour d’appel de Paris a : - confirmé l'ordonnance du 4 novembre 2022 sauf en ce qu'elle a condamné la société Zenith à payer une provision de 6.169,75 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de juillet 2022 incluse, incluant le règlement intervenu le 28 juillet 2022, soit postérieurement au décompte annexé à l'assignation arrêté au 20 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er août 2022, - statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, * dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, échéance de juillet 2022 incluse * rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G] ; - condamné la société Zénith à payer à Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. C’est dans ce contexte que, autorisée par ordonnance présidentielle du 6 septembre 2023, la société Zenith a fait assigner à jour fixe les consorts [G] devant le tribunal judiciaire de Paris par actes de commissaire de justice délivrés les 13 et 27 septembre 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2023 lors de laquelle la société Zenith, développant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le même jour demande au tribunal de : - prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et de l’assignation en référé délivrés tous deux en violation des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, En conséquence, - prononcer la nullité de l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2022, ainsi que celle de l’arrêt rendu par la cour de Paris en date du 28 juin 2023, Subsidiairement : - juger que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par les consorts [G], - lui accorder rétroactivement six mois de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette suivant échéancier fixé par le tribunal : * un versement de 7.500 euros le 15 juillet 2022 * un versement de 7.500 euros le 31 juillet 2022 * un versement de 10.000 euros le 31 octobre 2022 * un versement de 10.000 euros le 30 novembre 2022 * un versement de 3.572,43 euros le 15 décembre 2022 - lui donner acte de ce qu’elle a respecté l’échéancier fixé par le tribunal, - constater qu’elle a payé la totalité de l’arriéré et qu’elle est à jour de ses loyers et charges courants, - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail, - dire n’y avoir lieu à expulsion, - débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande de résiliation judiciaire du bail, - débouter les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts en l’absence de préjudice par eux subi, - l’exonérer de toute condamnation, - condamner solidairement les consorts [G] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les consorts [G] aux entiers dépens. En réplique et développant oralement leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2023, les consorts [G] demandent au tribunal de : A titre principal : - débouter la société Zenith de toutes ses demandes fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées, - dire acquise la clause résolutoire, Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur la base des articles 1728 et suivants du code civil, En toutes hypothèses : - ordonner l'expulsion de la société Zenith et tous occupants de son chef, et ce, sans délai, - dire que l'huissier instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la force publique, - dire qu’ils pourront en tant que de besoin, faire séquestrer les meubles garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles qu'il leur plaira, et ce, aux frais de la société Zenith, - condamner la société Zenith au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, - rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit en l’absence de décision contraire du tribunal à ce sujet, - condamner la société Zenith au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne l’existence d’aucun créancier inscrit au 25 juillet 2022. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience du 14 novembre 2023. A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 13 février 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la demande de nullité la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de l’assignation en référé et des décisions postérieures L’article 648 du code de procédure civile dispose : “Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs: 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.” La société Zenith soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré par les consorts [G] est nul en ce qu’il ne vise pas le siège social de la société, ni l’organe qui la représente et que cela lui a fait grief en ce que si les mentions requises avaient existé, la vendeuse qui a réceptionné l’acte aurait certainement pris la peine de contacter le représentant légal de la société afin de le lui remettre. La société précise en outre que, comme en atteste l’extrait K bis versé au débat, le gérant demeure à l’adresse du siège social de la société, et que si l’assignation avait été délivrée au siège conformément à l’article 648 du code de procédure civile, il aurait pris connaissance de l’acte, car durant les vacances et en son absence, son courrier professionnel lui est transmis par mail par son comptable. Les consorts [G] répliquent que le commandement a bien été délivré à la société Zenith dans son établissement tel que visé par le bail soit au [Adresse 4] à [Localité 11] et que la vendeuse qui a reçu l’acte a déclaré être habilitée pour le faire. A titre liminaire, il sera relevé que la nullité invoquée n’affecte pas le commandement de payer visant la clause résolutoire en lui- même mais sa signification. Cet acte a effectivement été délivré à la société Zenith au [Adresse 4] à [Localité 11] alors que le siège social de la société Zenith se situe au [Adresse 6] à [Localité 10], ainsi qu’il est mentionné sur les extraits Kbis versés aux débats. Cependant, le bail comprend pour son exécution en son dernier paragraphe, une clause d’élection de domicile du preneur dans les lieux loués. L’article 111 du code civil indique que lorsqu’un acte contient une élection de domicile, les signification, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu. L’huissier instrumentaire pouvait, donc sans encourir une quelconque critique, procéder à l’adresse du lieu d’exploitation au [Adresse 4] à [Localité 12]. S’agissant de l’absence de mention du représentant légal, il est établi d’une part que l’acte a été délivré à Mme [S], en sa qualité d’employée qui a déclaré être habilitée à le recevoir (sans que cela soit contesté par la société Zenith ) et que d’autre part c’est, aux dires mêmes de la société, suite à un oubli de cette employée qu’il n’a pas été transmis à son gérant. La signification du commandement de payer visant la clause résolutoire est donc régulière, de même, pour les mêmes motifs, que celle de l’assignation en référé délivrée à personne habilitée également au [Adresse 4] à [Localité 12].. Les demandes de nullité de la société Zenith seront donc rejetées. Sur le fond Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice des consorts [G] et la demande de délais rétroactifs de la société Zenith L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive. En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 10 juin 2022, les consorts [G] ont délivré à la société Zenith un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à lui payer la somme de 16.434,73 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022. Les parties s’accordent pour dire que la société Zenith n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois visé au commandement de payer. Au vu des décomptes versés aux débats, les causes du commandement de payer ont en effet été réglées au 10 octobre 2022, par deux versements de 7.500 euros les 15 et 31 juillet 2022 et un versement de 10.000 euros au 10 octobre 2022). Les parties reconnaissent en outre que la dette locative a été totalement soldée, selon la société Zenith le 15 décembre 2022 et selon les consorts [G] le 26 janvier 2023. A défaut de paiement dans le délai d’un mois visé au commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail a été acquise à la date du 10 juillet 2022 à 24h00. Pour s’opposer aux effets de cette clause, la société Zenith sollicite la suspension de celle ci par l’octroi de délais rétroactifs. Elle fait valoir que contrairement à ce que soutiennent les consorts [G], elle est de bonne foi ; elle précise avoir toujours entretenu de bonnes relations avec M. [L] [G], décédé, lequel lui avait en 2017 accordé une franchise de loyers de cinq mois en raison d’un ravalement ayant conduit à la pose d’un échaudage devant sa boutique, dont le bailleur n’avait dolosivement pas averti la société lors de la conclusion du bail le 31 mai 2017 ; elle indique que c’est la raison pour laquelle, en dépit des précédents commandements signifiés par le gestionnaire de biens, M. [G] n’a jamais diligenté de poursuites à son encontre ; elle ajoute avoir rencontré des difficultés financières suite à la période Covid, avoir apuré toutes ses dettes et avoir bénéficié d’un prêt PGE d’un montant de 50.000 euros le 4 mai 2021 pour soutenir sa trésorerie, dont elle assume le remboursement. Les consorts [G] s’opposent à cette demande de délais, soutenant en substance que des commandements de payer ont déjà été délivrés dans le passé, que la société Zenith qui bénéficie de seiez établissements secondaires, ne satisfait pas à son obligation essentielle de règlement du loyer à son terme, et que la plainte concernant le ravalement est de pure circonstance. Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des décomptes produits et il n’est pas contesté qu’au 26 janvier 2023, la dette locative a été soldée et que depuis cette date les loyers ont été régulièrement payés. Les consorts [G] allèguent mais ne justifient pas que la société Zenith serait de mauvaise foi, laquelle ne se présume pas ; ceci alors même que les circonstances invoquées par cette dernière, notamment quant aux difficultés rencontrées en raison de la crise sanitaire qui a conduit à la fermeture du magasin pendant plusieurs mois, expliquent les problèmes financiers qu’elle a pu rencontrer. Au vu du règlement des causes du commandement au 10 octobre 2022, du paiement de la totalité de la dette locative au 26 janvier 2023, et du paiement régulier des loyers depuis, il sera fait droit à la demande de délais rétroactifs formée par la société Zenith dans les termes fixés au présent dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais, il sera constaté que la société Zenith a apuré les causes du commandement dans les délais ainsi accordés, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. La demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation par les consorts [G] seront donc rejetées. Sur la demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et d'user paisiblement de la chose louée ; selon l'article 1224 du même code, la résiliation d'un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d'une des parties au contrat est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles. En l’espèce, si la société Zenith connaît des retards de paiement depuis quelques années, elle justifie des difficultés rencontrées depuis l'année 2017, en raison des travaux de ravalement de l’immeuble où se situent les lieux loués, qui ont entravé l'exploitation de son activité de vente de chaussures ; elle procède par ailleurs à des paiements réguliers, aucun arriéré n’étant constitué depuis le mois de janvier 2023. Le défaut de paiement régulier des loyers par la société Zenith n'est donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. La demande formée de ce chef par les consorts [G] sera donc rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [G] Les consorts [G] réclament la condamnation de la société Zenith à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil invoquant le “caractère tardif “ des explications données et le “caractère abusif de la procédure”. Il ne résulte cependant ni des faits ci dessus exposés ni des dispositions du présent jugement que la société Zenith a eu un comportement fautif causant un préjudice aux consorts [G] pouvant justifier leur demande de dommages et intérêts. Ils seront donc déboutés de cette demande. Sur les autres demandes La nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement justifient que les dépens restent à la charge de la société Zenith, qui est à l’origine de la procédure en raison des impayés qui lui étaient imputables. La société Zenith sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer aux consorts [G] la somme de 2500 euros. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Rejette les demandes de nullité présentées par la société Zenith, Déclare valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juin 2022 par Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G] à la société Zenith, Constate l'acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail commercial du 31 mai 2017 portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 12], à la date du 10 juillet 2022 à 24h00, Accorde rétroactivement la société Zenith des délais de paiement jusqu'au 10 octobre 2022 inclus pour apurer les causes du commandement du 10 juin 2022, Suspend les effets de la clause résolutoire, Constate que la société Zenith a apuré les causes du commandement du 10 juin 2022 dans le délai ainsi accordé, Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G], et leurs demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation, Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G], Condamne la société Zenith aux dépens de la présente instance, qui incluront le coût du commandement du 10 juin 2022, Condamne la société Zenith à payer à Mme [X] [G] épouse [C], M. [H] [G] et M. [M] [G] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute demande plus ample ou contraire, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Fait et jugé à Paris le 13 Février 2024 La GreffièreLa Présidente M. PLURIELS. GUILLARME