Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/00426

PhD/ND Numéro 22/4174 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 24/11/2022 Dossier : N° RG 21/00426 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HYU4 Nature affaire : Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur Affaire : [G] [M] [F] [K] épouse [M] C/ [O] [D] [B] [R] épouse [D] S.A.S. RELAIS ASPOIS S.E.L.A.R.L. EKIP Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Octobre 2022, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [G] [M] né le 27 Novembre 1936 à [Localité 9] (64) de nationalité française [Adresse 4] [Adresse 4] Madame [F] [K] épouse [M] née le 08 Juin 1939 à [Localité 7] (64) de nationalité française [Adresse 4] [Adresse 4] Représentés par Me Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur [O] [D] né le 17 Septembre 1974 à [Localité 8] (66) de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] Madame [B] [R] épouse [D] née le 11 Avril 1975 à [Localité 5] (25) de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] S.E.L.A.R.L. EKIP immatriculée au RCS de Bordeaux, sous le n°453 211 393, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par Maître [N] [T], [Adresse 3], ès qualité de liquidateur de la SAS RELAIS ASPOIS, selon jugement du Tribunal de commerce de Pau du 10 juillet 2018 mettant fin à la procédure de sauvegarde et prononçant la liquidation judiciaire Représentés par Me Panayiotis LIPSOS, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 24 NOVEMBRE 2020 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES M. [G] [M] et son épouse, Mme [F] [K] ont exploité un fonds de commerce de bar-restaurant, « le relais aspois », dans des locaux leur appartenant, situés à [Localité 6]. Par acte notarié du 30 septembre 2004, les époux [M] (le bailleur) ont cédé leur fonds de commerce à la société d'Aspoise et, par acte notarié du 19 octobre 2004, lui ont consenti un bail commercial sur les locaux d'exploitation. Le 30 avril 2013, le preneur a demandé le renouvellement du bail. Par acte notarié du 14 septembre 2014, la société d'Aspoise a cédé le fonds de commerce et le droit au bail à la société par actions simplifiée Relais Aspois (le preneur), avec, en annexe, un avis favorable de la commission de sécurité de l'arrondissement d'Oloron du 27 février 2013 prescrivant certaines mises aux normes de sécurité et rappelant l'entrée en vigueur des normes d'accessibilité des ERP à compter du 1er janvier 2015. Par un autre acte notarié du même jour, un nouveau bail, aux conditions et charges du précédent, a été régularisé entre le bailleur et le cessionnaire. Le 16 septembre 2014, le preneur a fait constater divers désordres par un huissier de justice. Le 22 juin 2016, la commission de sécurité de l'arrondissement d'Oloron a émis un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement, en prescrivant certaines mises aux normes concernant la sécurité incendie, électrique et des installations de gaz. Le 14 mars 2017, la même commission a maintenu son avis défavorable. Le preneur et le bailleur se sont opposés sur la prise en charge des travaux prescrits par l'administration ainsi que sur les désordres affectant les locaux. La médiation de la sous-préfecture n'a pas permis aux parties de résoudre leur différend. Le 16 janvier 2018, le tribunal de commerce de Pau a ouvert une procédure de sauvegarde de la société Relais Aspois, convertie en liquidation judiciaire le 10 juillet 2018, la selarl Ekip étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Le 26 juin 2018, un arrêté municipal a ordonné la fermeture de la « partie hôtellerie de l'établissement ». Par ordonnance du 6 septembre 2018, le juge-commissaire a prononcé la résiliation du bail, faute de repreneur. Entre-temps, suivant exploit du 19 janvier 2018, la société Relais Aspois a fait assigner les époux [M] par devant le tribunal de grande instance de Pau, devenu le tribunal judiciaire de Pau, en réalisation des travaux incombant au bailleur, sur le fondement des articles 1719 et 606 du code civil. Le 16 novembre 2018, la selarl Ekip ès qualités a repris l'instance engagée par la société Relais aspois. M. [O] [D] et son épouse, Mme [B] [R], dirigeants et associés de la société Relais Aspois, sont intervenus volontairement à l'instance en demandant la réparation de leurs préjudices personnels sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240 du code civil. Par jugement du 24 novembre 2020, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal judiciaire a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de la selarl Ekip ès qualités - jugé que les travaux de mise aux normes prescrits par les visites de la commission de sécurité des 22 juin 2016 et 14 mars 2017, l'ensemble des prescriptions en matière d'installation de fluide de gaz, d'électricité, de sécurité incendie, d'accessibilité handicapés résultant des rapports de l'Apave sont à la charge exclusive des époux [M] - déclaré les époux [M] responsables contractuellement du préjudice subi par la société Relais aspois - dit et jugé qu'à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, les loyers de janvier 2018 au 6 septembre 2018 ne sont pas dus et que les loyers entièrement ou partiellement honorés sur cette période devront être remboursés par les époux [M] à la selarl Ekip ès qualités sur justificatifs de leur paiement - condamné les époux [M] à payer à la selarl Ekip ès qualités la somme de 11.900 euros au titre des travaux et diagnostics payés par le preneur alors qu'ils incombaient au bailleur - avant dire droit sur la perte d'exploitation de l'hôtel et la perte du fonds de commerce, a ordonné une expertise confiée à M. [Y] avec pour mission d'évaluer la perte d'exploitation de l'hôtel du 10 avril 2018 au 10 juin 2018 pour les chambres n°5, 10, 15, 20 et 21 et d'évaluer la perte du fonds de commerce suite à la liquidation judiciaire de la société Relais Aspois - déclaré irrecevable l'intervention volontaire des époux [D] s'agissant de leur préjudice financier - déclaré recevable mais non fondée l'intervention volontaire des époux [D] s'agissant de leur préjudice moral et les en a déboutés - débouté les parties du surplus de leurs demandes - réservé l'application de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens et de la demande de remboursement des constats d'huissier - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire - renvoyé l'affaire à la mise en état du 24 juin 2021. Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 février 2021, les époux [M] ont relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance 14 septembre 2022. Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 24 novembre 2022. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2022 par les époux [M] qui ont demandé à la cour, au visa des articles 1134, 1146, 1722 et 1719 du code civil, de : 1° - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [D] de leurs demandes indemnitaires 2°- l'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau, de : A titre principal : - dire et juger que le bail laisse à la charge du preneur les travaux de mises aux normes de l'établissement visés dans les avis de la commission de sécurité des 22 juin 2016 et 14 mars 2017 et les rapports de l'Apave - dire et juger que le bailleur n'est tenu que des travaux visés à l'article 606 du code de procédure civile et que les travaux invoqués par le preneur relèvent de l'entretien locatif ou d'au mauvais entretien par le preneur - dire et juger que la fermeture administrative de l'établissement avait pour seul objet l'hôtel et qu'elle n'est pas imputable à un manquement contractuel du bailleur - dire et juger que la résiliation du bail par le juge-commissaire n'est pas motivée par le non-respect des obligations contractuelles des bailleurs - dire et juger qu'il n'est justifié d'aucun préjudice en relation avec une faute contractuelle que ce soit au titre de remboursement des loyers, réparation d'une perte d'exploitation, de remboursement de travaux et diagnostics et également de la perte du fonds de commerce - en conséquence, débouter la selarl Ekip ès qualités de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, si la cour venait à confirmer le jugement en ce qu'il a retenu leur responsabilité : - limiter le préjudice relatif au paiement des loyers aux loyers effectivement payés par la société Relais Aspois - calculer le préjudice au prorata de la surface exploitée à titre d'hôtel, à savoir les chambres destinées aux clients et non un remboursement total des loyers - si la cour venait à retenir les préjudices de pertes d'exploitation et de perte du fonds de commerce, ordonner une expertise afin d'évaluer lesdits préjudices selon la mission définie par le tribunal. En toute hypothèse : - condamner la selarl Ekip ès qualités et les époux [D] à leur payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 30 août 2022 par la selarl Ekip ès qualités et les époux [D] qui ont demandé à la cour, au visa des articles 1719 et 606 du code de procédure civile, de : 1° - sur leur appel incident, infirmer le jugement en ce qu'il a : - condamné les époux [M] à payer à la selarl Ekip ès qualités la somme de 11.900 euros au titre au titre du remboursement des travaux et diagnostics payés par le preneur - débouté les époux [D] de leurs demandes et statuant à nouveau de ce chefs : - condamner solidairement les époux [M] à payer à la selarl Ekip ès qualités la somme de 18.100 euros au titre des travaux et diagnostics, et, subsidiairement, confirmer le jugement de ce chef - condamner solidairement les époux [M] à payer aux époux [D] la somme de 194.479,76 euros en réparation de leur préjudice financier et celle de 25.000 euros en réparation de leur préjudice moral. 2° - confirmer le jugement pour le surplus de ses dispositions et condamner solidairement les époux [M] à payer la somme de 5.000 euros à la selarl Ekip ès qualités et celle de 2.500 euros aux époux [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS 1 - sur les travaux prescrits par l'administration L'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il s'ensuit que le bailleur commercial, tenu de délivrer un local d'exploitation conforme à sa destination contractuelle, supporte la charge des travaux prescrits par l'autorité administrative. Cependant, la charge de ces travaux peut être transférée au preneur mais à la condition qu'une clause expresse du bail le stipule. En cas de désaccord entre les parties, il appartient au juge d'interpréter les clauses et de rechercher la commune intention des parties, étant observé que les clauses dérogatoires doivent être interprétées strictement et qu'en cas de doute toute clause est interprétée en faveur de celui qui s'oblige conformément à l'article 1162 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. En l'espèce, il est constant que le bail notarié du 14 septembre 2014 a été régularisé en renouvellement du bail initial du 19 octobre 2004 consenti par les époux [M] à la société d'Aspoise. Me [V], notaire du nouveau preneur a reçu l'acte de cession, avec la participation de Me [W] et Me [W], notaire du bailleur, a reçu l'acte de bail renouvelé, avec la participation de Me [V]. Les parties sont essentiellement contraires sur le sens et la portée de deux clauses du bail relatives aux travaux prescrits par l'administration, la cour évacuant d'emblée toute référence à la clause stipulant « le preneur devra se conformer à toutes les prescriptions administratives et autres régissant l'activité exercée dans les lieux », laquelle ne transfère pas au preneur la charge des travaux prescrits par l'administration. La première clause, invoquée par les époux [M], intitulée « travaux-aménagements effectués par le preneur », est ainsi rédigée : Le preneur pourra faire dans les lieux loués, à ses frais, tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux. Toutefois, il devra obtenir l'autorisation préalable et écrite du bailleur pour les travaux qui nécessiteraient percement de gros murs, ou bien qui nuiraient à la solidité des bâtiments, ou encore, qui changeraient leur aspect extérieur. Ces travaux resteront en tout état de cause à la charge du preneur, même s'ils étaient rendus nécessaires ou imposés par l'autorité administrative, en vue de l'exploitation du fonds. [...]. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, cette clause, qui soumet au même régime les travaux choisis par le preneur et les travaux prescrits par l'administration, nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle, postule expressément que les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du preneur qui les réalisera avec ou sans l'autorisation du bailleur selon les distinctions prévues aux deux premiers alinéas de la clause. Au demeurant, le premier juge n'a pas dit le contraire mais a considéré que cette clause présentait caractère général qui devait céder devant la clause spéciale insérée à sa suite, intitulée « Travaux de mise en conformité », invoquée par le preneur. Cette clause est rédigée ainsi : (les caractères en italiques et les guillemets sont ceux de la clause telle qu'elle figure dans le bail renouvelé) : Le bail du 19 octobre 2004 avait prévu les dispositions spécifiques suivantes : «il est convenu expressément entre le bailleur et le preneur que les travaux de mise en conformité des locaux exigés par toutes les autorités administratives au regard des nouvelles règles de sécurité, d'hygiène ou de salubrité, seront à la charge du bailleur. Et notamment en ce qui concerne la Grande Salle du restaurant, Petite salle de restaurant, la Salle de bar et la porte-coupe feu du couloir de l'hôtel, dans le cadre des prescriptions de la commission de conformité. » Les appelants font grief au jugement d'avoir retenu que la clause ainsi rédigée, sans autre précision sur son sens, devait être interprétée comme une reconduction de la clause spéciale du bail initial alors que les parties au bail renouvelé, convenant que ses effets étaient cantonnés au bail initial, avaient entendu la rappeler simplement pour mémoire. Il est exact que la simple lecture du bail de 2014, permet de constater avec la force de l'évidence que cette clause a fait l'objet d'une rédaction spéciale, les parties ayant pris soin de dire qu'elle était « spécifique au bail de 2004 » et l'ayant reproduite entre guillemets et en italiques, par exception avec l'ensemble des autres clauses du bail, en forme de rappel pour mémoire exprimant l'idée qu'elle était devenue sans objet. La comparaison avec la rédaction de la clause dans le bail de 2004 renforce cette évidence puisque la clause y était rédigée sans guillemets ni italiques, à l'instar des autres clauses du bail. Elle comportait également un dernier alinéa ainsi rédigé : Ces travaux doivent être exécutés entre le 25 octobre et le 2 décembre 2004. Surtout, aucune équivoque sur l'intention des parties n'est permise puisque la rédaction de la clause litigieuse a été précédée d'une demande expresse et motivée faite en ce sens par le bailleur plusieurs mois avant la cession du fonds de commerce et la rédaction du nouveau bail. En effet, dans un courrier du 29 janvier 2014, adressé à Me [W], en vue de la rédaction du nouveau bail, le conseil du bailleur rappelait que s'agissant d'un bail renouvelé : « l'équilibre initial doit être respecté au bénéfice de chacune des parties » ; il suggérait certaines adaptations tenant notamment au changement du preneur et à la prise d'effet du nouveau bail (dépôt de garantie, date de l'indexation...) ; et il attirait l'attention sur la clause travaux de mise en conformité  en ces termes : « du fait que les dispositions avaient été mises en place, spécifiquement, pour la situation initiale, elles deviennent sans objet mais il est impératif selon moi, pour éviter toute équivoque, de les maintenir et il serait bon alors de préciser, en liminaire de ce paragraphe, ceci : « le bail du 19 octobre 2004 avait prévu les dispositions spécifiques suivantes » et de mettre les trois alinéas, y compris le troisième qui fixait des dates butoir, entre guillemets, donc en citation ». Selon le bailleur, la clause « travaux de mise en conformité » était donc devenue sans objet dès la réalisation des travaux de mise en conformité prévus au bail initial et devait être rappelée pour mémoire, en italiques et en précisant sa spécificité au bail initial, précisément pour éviter « toute équivoque ». Le bailleur considérait donc que cette clause avait pour seul objet de régler le sort des travaux de mise en conformité des locaux avec « les nouvelles normes » à la date du bail, décrits dans la clause elle-même, conformément aux prescriptions de la commission de sécurité réunie en 2002 pendant l'exploitation des lieux par les époux [M] qui, dans ce contexte, avaient pris l'engagement d'en assumer la charge vis-à-vis de leur cessionnaire, par dérogation avec la clause « travaux-aménagements ». La société Relais Aspois, assistée de son notaire, en signant le bail, a donc manifesté sa volonté claire et non équivoque d'acquiescer à la rédaction de la clause sollicitée par le bailleur, admettant ainsi que la clause initiale était devenue sans objet, alors même qu'elle pouvait réfuter, le cas échéant, la position du bailleur, et de demander la reprise ne varietur de la clause dans sa rédaction figurant au bail de 2004 dont ils venaient d'acquérir le droit dans le cadre de la cession concomitante du fonds de commerce. Au demeurant, l'accord du preneur est corroboré par les clauses de l'acte de cession du fonds de commerce et du droit au bail reçu par leur notaire, en présence du bailleur, qui stipulent : - au paragraphe « hygiène et sécurité », que le « cessionnaire reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité » - au paragraphe « informations techniques-commission de sécurité-conformité des dispositions d'accessibilité des personnes handicapées », que « demeure annexée aux présentes après mention un extrait du procès-verbal de la commission de sécurité et d'accessibilité de l'arrondissement d'Oloron Sainte [B] en date du 6 mai 2013 portant avis favorable au fonctionnement de l'établissement, sous prescriptions à réaliser et notamment des travaux d'accessibilité pour personnes handicapées au plus tard le 1er janvier 2015. Le cessionnaire en prend acte et stipule expressément que ces travaux seront à sa charge exclusive ». En effet, si ces engagements sont pris à l'égard du cédant, il n'en demeure pas moins que, concomitants à la rédaction du bail renouvelé, ils traduisent la connaissance tant par l'ancien que le nouveau preneur de l'obligation d'assumer les travaux de mise en conformité prescrits par l'administration, autre que ceux qui avaient été prescrits par la commission de sécurité de 2002, le cédant n'ayant au demeurant jamais requis le bailleur pour les travaux postérieurs, notamment ceux prescrits en 2010. Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent que, en vertu des clauses du bail renouvelé, seule subsiste la clause transférant au preneur la charge des travaux prescrits par l'administration. Par conséquent, la société Relais Aspois est tenue de supporter la charge des travaux prescrits par l'administration et notamment de mise aux normes prescrits par les visites des commissions de sécurité des 22 juin 2016 et 14 mars 2017 et les rapports de l'Apave en matière de fluide de gaz, d'électricité, de sécurité incendie, d'accessibilité handicapés. Le jugement sera infirmé en ce sens. 2 - sur l'obligation d'entretien du bailleur Aux termes du bail liant les parties, toutes les réparations à faire aux biens loués, pendant la durée du bail, qu'elles soient locatives ou d'entretien, sont à la charge du preneur, à la seule exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code de procédure civile. Au sens de ce texte, les grosses réparations sont celles qui affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Il est exact que le bail liant les parties stipule que le preneur prend les lieux loués dans leur état au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état. Cependant, à défaut de stipulation expresse en ce sens, cette clause n'a pas pour effet de mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, ni de décharger le bailleur de son obligation de délivrance et de garantie de tous les vices affectant la structure ou la solidité de l'immeuble. Les appelants font grief au jugement d'avoir dit qu'ils avaient manqué à leur obligation d'entretenir en se fondant sur des constats d'huissier des 16 septembre 2014 et 24 février 2017 impropres à caractériser la nature et la cause des désordres dénoncés par la société Relais Aspois alors que ceux-ci résultent d'un défaut d'entretien imputable au preneur et qu'ils ont assumé, au cours du bail, les travaux dont ils avaient la charge. Les intimés, au contraire, estiment que ces constats établissent à suffisance la défaillance du bailleur. En premier lieu, les deux constats décrivent le mauvais état de plusieurs parties des menuiseries extérieures, clôtures en bois, rambardes en bois, lames de volets, décolorées ou dégradées. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, les constatations et les photographies annexées aux constats n'établissent en rien que ces désordres résultent de la vétusté alors qu'ils révèlent, en l'état, un réel défaut d'entretien courant des boiseries et les huisseries extérieures qui n'ont pas fait l'objet des traitements de protection courante, ou de remise en peinture, permettant de garantir leur pérennité, entrant dans l'obligation contractuelle d'entretien incombant au preneur. Il n'est donc pas démontré que ces désordres, antérieurs à la prise de possession des lieux par la société Relais Aspois, sont imputables au bailleur. En l'état des constatations, il apparaît que seules certaines dégradations ponctuelles et limitées affectent des parties en bois de la structure de l'immeuble loué : avant-toits, bandes de rive, chiens-assis, notamment, dont l'entretien et la remise en état incombe au bailleur. Ensuite, le premier constat relève la présence de rouille sur le cumulus de la cuisine et le second une fuite sur un second cumulus. Cependant, il n'est pas démontré que le premier cumulus ne répondait pas à son usage ni même que les traces de rouille, limitées, révélaient un danger. Le premier constat relève également, dans la cuisine, des carreaux manquants au mur, de la peinture écaillée au dessus de la plonge, quelques carreaux manquants au sol. Il n'est pas démontré que ces désordres, très anciens, résultent de la vétusté alors même que les stigmates constatés tendent à révéler un défaut d'entretien et de réparation locative incombant au preneur. Le premier constat a relevé des éléments électriques « vétustes », dans le couloir et en contre-bas de l'escalier d'accès au premier étage. Cependant, d'une part, il n'a pas été relevé de dysfonctionnements sur l'installation électrique et, d'autre part, l'exigence de mise aux normes de l'installation électrique résulte des prescriptions postérieures au bail, de sorte que la charge des travaux incombe au preneur. Le premier constat fait également état de lézardes au niveau du palier du second étage. Il est exact que plusieurs points de fissures ont été ensuite constatés nécessitant des investigations techniques sur la solidité de l'immeuble. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les époux [M] ont fait procéder à tous les contrôles de stabilité et préconisations techniques requises pour conforter l'immeuble, la commission de sécurité ayant, lors de sa réunion du 22 juin 2016, validé la levée des observations faites à ce titre. Le second constat d'huissier a relevé un faux-aplomb au niveau de la porte d'entrée du cabanon qui, en forçant à l'ouverture, a endommagé la poutre adjacente. Ce désordre nouveau, apparu en cours de bail, incombe au bailleur. Les deux constats ont relevé le dysfonctionnement de la porte automatique de l'accueil. Cependant, aucun élément ne permet d'en déterminer la cause alors que l'entretien de cet équipement incombe normalement au preneur. Enfin, le premier constat a relevé des défauts affectant le plancher de certaines chambres de l'hôtel : affaissement du plancher de la chambre 10, défaut de planéité des chambres 9, 4 et 3 et 23, outre une menuiserie vétuste dans ces deux dernières chambres. Le second constat a relevé l'enfoncement d'une lame du plancher de la chambre 4, « le même phénomène » dans la chambre 9. Il est précisé que le plancher de la chambre 10 est en très bon état. La chambre 15 présente une odeur d'eau usée tenace dans la chambre elle-même, particulièrement dense dans la salle de bains. S'agissant de la chambre 9, il est établi qu'un dégât des eaux, provenant d'une fuite du bac à douche, est à l'origine des désordres sur le plancher. Ces désordres ayant pour origine un défaut d'un équipement intégré à la structure du bâtiment, sont imputables au bailleur. La société Relais Aspois a dû cependant avancer les travaux de reprise de ces désordres. En l'état de ces constatations, il est établi que les planchers de certaines chambres étaient vétustes. La remise en état des planchers incombe au bailleur. Par ailleurs, outre les constats d'huissier, les intimés se prévalent des mises en demeure adressées aux époux [M]. Il ressort des pièces versées aux débats que les infiltrations en toiture et mur, dénoncés courant 2014, ont fait l'objet de réparations en septembre 2015 et d'un suivi de contrôle par le bailleur en juin 2016. La galerie a fait l'objet de travaux de remise en état en mars 2016. S'agissant des peintures extérieures, les photographies versées aux débats ne décrivent pas leur mauvais état général, et, surtout, il n'est pas démontré qu'elles rempliraient une fonction d'étanchéité, les intimés affirmant, sans le démontrer, que « les peintures ne protègent plus de l'humidité ». En l'état des preuves versées, l'entretien des peintures extérieures incombe au preneur, et toute dégradation résultant d'un défaut d'entretien ne peut être assimilé à de la vétusté. S'agissant de la nécessité de refaire les canalisations pour mettre fin aux problèmes d'odeurs nauséabondes empêchant l'exploitation de la chambre 15, les intimés n'ont versé aux débats aucun élément démontrant que ce problème isolé, apparu en cours de bail, serait imputable à la vétusté ou à un défaut structurel des canalisations équipant l'immeuble loué. S'agissant de la fuite de la tuyauterie sous plancher dans la chambre 5, donc intégrée à la structure de l'immeuble, ce désordre incombe au bailleur. S'agissant de la demande de changement des chaudières, les intimés ne justifient ni de la vétusté ni de la défaillance de ces équipements, acquis par le précédent preneur. Les rapports de l'Apave ne concluent aucunement à la nécessité de remplacer la chaudière de chauffage et celle de production d'eau chaude sanitaire mais seulement, de prévoir certains réglages. Les désordres allégués sur un risque de légionellose du fait des canalisations n'est pas plus établi. En définitive, les manquements contractuels du bailleur à son obligation d'entretien concernent essentiellement certaines chambres de l'hôtel. 3 - sur la demande de réparation des préjudices subis par la société Relais Aspois 3 - 1 - sur le remboursement des loyers Les intimés ont demandé la confirmation du jugement qui, après avoir retenu que le preneur n'avait pas pu bénéficier de la jouissance paisible des lieux et que l'obligation d'entretien et de respect des prescriptions administratives n'avait pas été respectée, a jugé que les loyers du 19 janvier 2018, date de l'assignation au 6 septembre 2018, date de la résiliation du bail, n'étaient pas dus à titre de dommages et intérêts. Mais, dès lors que le preneur avait la charge des travaux de mise en conformité, que l'essentiel des désordres dénoncés ne sont pas imputables au bailleur ou n'ont pas eu d'incidence démontrée sur la jouissance des lieux, à l'exception de la vétusté de certaines des 18 chambres de l'hôtel, sans indisponibilité totale, et alors que l'hôtel a été fermé dès le10 avril 2018, anticipant sur la fermeture administrative pour non respect des normes, la société Relais Aspois ne démontre pas que, au titre de la période objet de sa demande, elle a été privée de la totalité de la jouissance des lieux loués du fait du manquement du bailleur à ses obligations. Par conséquent, la société Relais Aspois ne peut demander une décharge de son obligation de payer les loyers à compter du 19 janvier 2018. Le jugement sera infirmé de ce chef et la selarl Ekip ès qualités déboutée de sa demande. 3 - 2 - sur la perte d'exploitation de l'hôtel La selarl Ekip ès qualités a demandé l'indemnisation de la perte d'exploitation des chambres 5,10, 15, 20 et 21, pour un montant de 83.245,20 euros, pour la période comprise entre le 10 avril 2018, date de la dernière visite de la commission de sécurité ayant confirmé son avis défavorable à l'ouverture de l'établissement, et le 10 juin 2018. Le premier juge a ordonné, avant-dire droit, une expertise sur la perte d'exploitation considérant que celle-ci était imputable à la non-conformité des chambres aux normes de sécurité, aux problèmes d'infiltrations et aux fuites des canalisations. Les intimés ont conclu à la confirmation de ce chef. Or, les travaux de mise en conformité incombaient au preneur. La fermeture de l'hôtel, ordonnée par arrêté municipal du 26 juin 2018, du fait de la non-conformité aux normes de sécurité relevée dans les avis de la commission de sécurité des 22 juin 2016 et 14 mars 2017, n'est donc pas imputable au bailleur. Par conséquent, les manquements du bailleur concernant la vétusté de certaines chambres est indifférente sur l'indemnisation du préjudice puisque celle-ci court, selon la demande de la selarl Ekip ès qualités, à compter de la fermeture de l'hôtel, anticipée par le preneur le 10 avril 2018, du fait de la non-conformité aux normes de sécurité. Le jugement sera donc infirmé et la selarl Ekip ès qualités déboutée de ce chef de demande. 3 - 3- sur la perte du fonds de commerce La selarl Ekip ès qualités a demandé, devant le premier juge, le paiement de la somme de 427.276 euros en réparation de la perte du fonds de commerce du fait de l'inertie du bailleur ayant entraîné la fermeture administrative et par suite, la liquidation judiciaire de la société Relais Aspois. Mais, il a été jugé que la fermeture administrative de l'hôtel n'était pas imputable au bailleur. Et, les manquements qui pouvaient être retenus à l'encontre de ces derniers sont totalement étrangers à l'ouverture de la procédure de sauvegarde convertie en liquidation judiciaire. A cet égard, les bilans et comptes de résultat montrent que l'exploitation du fonds de commerce n'a pas permis d'améliorer le chiffre d'affaires réalisé par le précédent exploitant, tandis que les charges de fonctionnement ont grevé la marge brute d'exploitation ainsi que les résultats de l'entreprise. La selarl Ekip ès qualités sera déboutée de ce chef de demande. 3 - 4 - sur le remboursement des travaux incombant au bailleur A l'exception des travaux de remise en état de la chambre 9, à la suite du dégât des eaux, l'ensemble des autres dépenses réglées au titre des diagnostics de sécurité, de la mise aux normes de l'électricité et de la réalisation de certaines prescriptions de la commission de sécurité, incombent au preneur. En l'état, et infirmant le jugement de ces chefs, les époux [M] seront solidairement condamnés à payer à la selarl Ekip ès qualités la somme de 1.200 euros au titre de la remise en état de la chambre 9 et la selarl Ekip ès qualités déboutée du surplus de ses demandes de remboursement. 4 - sur l'intervention des époux [D] En droit, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Les époux [D] sont donc recevables à demander l'indemnisation de leur préjudice sur le fondement d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. Les époux [D] demandent l'indemnisation de leurs préjudices du fait des manquements du bailleur à ses obligations qui ont entraîné la fermeture administrative de l'établissement et, comme conséquence, la liquidation judiciaire. Mais, il résulte des considérations concernant la responsabilité du bailleur que celle-ci n'est pas engagée dans la fermeture de l'établissement suivie de la liquidation judiciaire de la société Relais Aspois. Par ces motifs, se substituant à ceux du premier juge, le jugement sera confirmé en ce qu'il débouté les époux [D] de leurs demandes. La selarl Ekip ès qualités sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les époux [D] recevables en leurs demandes et débouté les époux [D] de leurs demandes, INFIRME le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau, DIT que les travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par l'administration ont été conventionnellement transférés à la société Relais Aspois, CONDAMNE solidairement les époux [M] à payer à la selarl Ekip ès qualités la somme de 1.200 euros en remboursement des travaux de remise en état de la chambre n°9, DEBOUTE la selarl Ekip ès qualités de l'ensemble de ses demandes indemnitaires et de ses autres remboursement de dépenses, CONDAMNE la selarl Ekip ès qualités aux dépens de première instance et d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,