Cour d'appel, 30 janvier 2024. 21/02343

1ère Chambre ARRÊT N°31 N° RG 21/02343 N° Portalis DBVL-V-B7F-RRJW M. [B] [M] [D] M. [Z] [T] [M] [D] Mme [C] [W] [N] [O] [D] Mme [K] [TD] [D] épouse [I] M. [Y] [X] [R] [O] [D] M. [U] [P] [G] [O] [D] C/ S.A.R.L. COMPAGNIE FINANCIERE DE FONTAINELEAU Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 30 JANVIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 3 octobre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 5 décembre 2023 à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [B] [M] [D] né le 14 Mai 1952 à [Localité 67] (94) [Adresse 1] [Localité 50] Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Marie-Sophie DELAVENNE-TISSIER, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES Monsieur [Z] [T] [M] [D] né le 19 Décembre 1947 à [Localité 68] (49) [Adresse 13] [Localité 20] Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Marie-Sophie DELAVENNE-TISSIER, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES Madame [C] [W] [N] [O] [D] née le 28 Septembre 1938 à [Localité 60] (56) [Adresse 3] [Localité 49] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Emmanuelle DELEURME-TANNOURY, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Madame [K] [TD] [D] épouse [I] née le 13 Mars 1940 à [Localité 62] (56) [Adresse 2] [Localité 53] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Emmanuelle DELEURME-TANNOURY, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Monsieur [Y] [X] [R] [O] [D] né le 11 Avril 1949 à [Localité 63] (ESPAGNE) [Adresse 65] [Localité 46] Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Emmanuelle DELEURME-TANNOURY, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Monsieur [U] [P] [G] [O] [D] né le 22 Août 1953 à [Localité 63] (ESPAGNE) [Adresse 48] [Localité 52] Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Emmanuelle DELEURME-TANNOURY, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : La COMPAGNIE FINANCIÈRE DE FONTAINEBLEAU, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rennes sous le n°422.043.182, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 22] [Localité 28] Représentée par Me Olivier DESCHAMPS de la SELARL DESCHAMPS OLIVIER, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] (les consorts [D]) sont propriétaires en indivision du [Adresse 61] situé sur la commune de Mordelles. Suivant acte authentique en date du 13 octobre 2015, passé devant maître [S], notaire à [Localité 64], avec la participation de maître [H], notaire à [Localité 66], les consorts [D] ont consenti à la Compagnie financière de Fontainebleau une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle : ' la vente en cas de réalisation aura lieu moyennant le prix de 850.000 € payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse, le prix se décomposant de la manière suivante : 20.000 € pour les parcelles cadastrées AO [Cadastre 8] et [Cadastre 14], 10.000 € pour la parcelle cadastrée AO [Cadastre 55] et 820.000 € pour le surplus, ' la promesse est consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2016, ' les parties ont stipulé diverses conditions suspensives, notamment l'obtention de prêts d'un montant minimum de 300.000 € d'une durée de 15 ans au taux hors assurance de 3% l'an, ' la réalisation de la promesse aura lieu soit par acte authentique, soit par levée de l'option faite par le bénéficiaire, accompagnée du versement du prix et des frais entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte dans les 5 jours ouvrés suivants, ' au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans les délais, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir, ' une indemnité d'immobilisation a été fixée à 85.000 €, versée à hauteur de 42.500 €, le solde devant être versé en cas de non réalisation de la vente du fait personnel du bénéficiaire dans les 8 jours de la date de la réalisation des présentes. L'état parasitaire ayant révélé la présence de mérule, les parties ont en outre inséré la clause suivante : 'Le PROMETTANT déclare que suite aux renseignements délivrés dans le diagnostic termites sus énoncé, il a mandaté une entreprise pour éradiquer les problèmes d'humidité et de pourritures pouvant entraîner la prolifération de la mérule. Ces travaux seront terminés et réglés avant la signature de l'acte de vente. Le BÉNÉFICIAIRE déclare être parfaitement au courant de cette situation sans recours contre le PROMETTANT devenu VENDEUR.' Après s'être déplacée sur les lieux avec son notaire, la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau s'est inquiétée de l'état d'avancement des travaux liés à la mérule et a alerté les vendeurs sur le fait que ceux-ci ne seraient pas achevés à la date butoir fixée pour la réitération de la vente. Par courrier du 28 janvier 2016, maître [S] a informé son confrère rennais de ce que les vendeurs acceptaient que le délai de la réalisation de la vente fixé au 31 janvier 2016 soit prorogé jusqu'au 1er mars 2016. La Sarl Compagnie financière de Fontainebleau a obtenu l'autorisation sur requête de faire constater par un huissier de justice les travaux réalisés par les promettants. Au vu du procès-verbal de constat dressé par maître [V] le 6 avril 2016, la Sarl Compagnie Financière de Fontainebleau a fait assigner en référé-expertise les consorts [D] et par ordonnance du 20 octobre 2016, M. [J] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 29 juin 2017, les opérations ont été étendues à Maître [S] et à la Sarl Propriété et Châteaux, négociateur de la vente. Le rapport d'expertise a été déposé le 3 mai 2019. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2016, les consorts [D] ont rappelé à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau que l'option n'avait toujours pas été levée ni le prix payé et qu'il n'avait toujours pas été justifié des démarches en vue de l'obtention du prêt, alors même que les travaux relatifs à la mérule étaient achevés. Ils ont donc mis en demeure la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de respecter les termes de la promesse unilatérale de vente, de justifier de l'obtention d'un prêt aux conditions définies dans la promesse et de payer le prix de 850.000 €, outre les frais, par virement entre les mains de maître [S], en précisant qu'à défaut de s'exécuter dans les huit jours, ils en tireraient toutes conséquences de droit. Suivant acte d'huissier du 2 octobre 2018, M. [B] et [Z] [D] ont fait assigner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins notamment de voir : - constater la caducité de la promesse de vente aux torts du bénéficiaire, - dire que l'indemnité d'immobilisation de 85.000 € restera acquise aux promettants, - dire que le notaire séquestre devra remettre aux promettants la somme de 42.500 € qu'il détient, - condamner la Compagnie financière de Fontainebleau à verser aux promettants la somme de 42.000 € correspondant au surplus. Par conclusions d'incident notifiées le 26 octobre 2018, la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau a saisi le juge de la mise en état en soulevant la nullité de l'assignation pour défaut de pouvoir des deux coindivisaires pour représenter l'indivision. Par conclusions du 13 novembre 2018, Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Y] [D] et M. [U] [D] sont intervenus volontairement à l'instance. Par ordonnance du 17 janvier 2019, le juge de la mise en état a rejeté l'exception de nullité, s'est déclaré incompétent pour connaître de la recevabilité de la demande formée par MM. [B] et [Z] [D], et a condamné la compagnie financière de Fontainebleau à leur verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident. Au fond, par jugement du 15 mars 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a : - débouté Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de l'ensemble de leurs demandes, - déclaré parfaite la vente entre la Sarl Compagnie Financière de Fontainebleau et Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D], portant sur le [Adresse 61] situé [Localité 29] cadastré section AO n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21],[Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 47], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 51], [Cadastre 54], [Cadastre 55],[Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58], [Cadastre 59] et section ZW n°[Cadastre 45] au prix de 850.000 €, - enjoint Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D], de signer l'acte authentique à la date qui sera fixée par le notaire désigné pour recevoir l'acte, - dit qu'à défaut de comparaître, les condamne in solidum à une astreinte provisoire de 1.000 € par jour durant trois mois, - désigné maître [H], notaire à [Localité 66] pour recevoir l'acte authentique et le cas échéant dresser un procès verbal de carence, - rappelé que jusqu'à la signature de l'acte authentique, les risques de la chose vendue resteront à la charge des consorts [D], - enjoint Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de libérer les lieux de toute occupation personnelle ou des personnes de leur chef à compter de la signature de l'acte authentique, et ce, sous astreinte provisoire de 500 € par jour et durant trois mois, - condamné in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl la Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 75.600 € au titre des travaux restant à réaliser, - condamné in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl la Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les mêmes aux dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise et qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître Deschamps, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 19 avril 2021, les consorts [D] ont interjeté appel aux fins d'obtenir l'annulation ou la réformation de tous les chefs de ce jugement. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] (ci-après les consorts [D]) exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 août 2023. Ils demandent à la cour de : A titre principal, sur la violation du principe du contradictoire, - annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes en date du 15 mars 2021, sur tous les chefs de jugement expressément critiqués, en ce qu'il a : * débouté Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de l'ensemble de leurs demandes, * déclaré parfaite la vente entre la Sarl Compagnie Financière de Fontainebleau et Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D], portant sur le « [Adresse 61] » situé [Localité 29] cadastré section AO n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21],[Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 47], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 51], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58], [Cadastre 59] et section ZW n°[Cadastre 45] au prix de 850.000€, * enjoint Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D], de signer l'acte authentique à la date qui sera fixée par le notaire désigné pour recevoir l'acte, * à défaut de comparaître, les condamne in solidum à une astreinte provisoire de 1.000 € par jour durant trois mois, * désigné maître [H], Notaire à [Localité 66] pour recevoir l'acte authentique et le cas échéant dresser un procès-verbal de carence, * rappelé que jusqu'à la signature de l'acte authentique, les risques de la chose vendue resteront à la charge des consorts [D], * enjoint Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de libérer les lieux de toute occupation personnelle ou des personnes de leur chef à compter de la signature de l'acte authentique, et ce, sous astreinte provisoire de.500€ par jour et durant trois mois, * condamné in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl la compagnie financière de Fontainebleau la somme de 75 600 € au titre des travaux restant à réaliser, * condamné in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl la compagnie financière de Fontainebleau la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * les a condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise et qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître Deschamps, * ordonné l'exécution provisoire, Statuant à nouveau, - constater la caducité de la promesse de vente par la défaillance du bénéficiaire et toutes ses suites, - dire que l'indemnité d'immobilisation restera acquise aux promettants, dont MM. [Z] et [B] [D], soit la somme de 85.000 €, En conséquence, - dire et juger que le notaire séquestre devra remettre aux promettants la somme de 42.500 € qu'il détient depuis la signature de la promesse en garantie du paiement de cette indemnité, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à régler aux promettants, dont MM. [Z] et [B] [D], le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 42.500 €, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau au paiement au profit des promettants des sommes suivantes, sauf à parfaire : * 159.523,46 € TTC en indemnisation des dépenses exposées par l'indivision [D] depuis le 1er mars 2016, ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 224.130,83 € en indemnisation de la perte financière supportée par l'indivision [D] correspondant à l'immobilisation d'un capital de 850.000 € depuis le 1er mars 2016, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 100.000 € en indemnisation de son préjudice moral et ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, En tout état de cause, - débouter la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de son appel incident et de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, plus amples ou contraires, tant en principal qu'en subsidiaire, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer à une somme de 7.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire, A titre subsidiaire, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes du 15 mars 2021, sur tous les chefs de jugement expressément critiqués, en ce qu'il a : * débouté Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de l'ensemble de leurs demandes, * déclaré parfaite la vente entre la Sarl Compagnie Financière de Fontainebleau et Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M [Y] [D], M. [B] [D] et M [U] [D], portant sur le « [Adresse 61] » situé [Localité 29] cadastré section AO n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21],[Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 47], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 51], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58], [Cadastre 59] et section ZW n°[Cadastre 45] au prix de 850.000 €, * enjoint Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M [Y] [D], M. [B] [D] et M [U] [D], de signer l'acte authentique à la date qui sera fixée par le notaire désigné pour recevoir l'acte, * à défaut de comparaître, les condamne in solidum à une astreinte provisoire de 1 000€ par jour durant trois mois, * désigné maître [H], notaire à [Localité 66], pour recevoir l'acte authentique et le cas échéant dresser un procès-verbal de carence, * rappelé que jusqu'à la signature de l'acte authentique, les risques de la chose vendue resteront à la charge des consorts [D], * enjoint Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de libérer les lieux de toute occupation personnelle ou des personnes de leur chef à compter de la signature de l'acte authentique, et ce, sous astreinte provisoire de 500 € par jour et durant trois mois, * condamné in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl La Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 75 600 €au titre des travaux restant à réaliser, * condamné in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl La Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * les a condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise et qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître [L] * ordonné l'exécution provisoire, Statuant à nouveau, - constater la caducité de la promesse de vente par la défaillance du bénéficiaire et toutes ses suites, - dire que l'indemnité d'immobilisation restera acquise aux promettants, dont MM. [Z] et [B] [D], soit la somme de 85.000 €, En conséquence, - dire et juger que le notaire séquestre devra remettre aux promettants la somme de 42.500 € qu'il détient depuis la signature de la promesse en garantie du paiement de cette indemnité, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à régler aux promettants, dont MM. [Z] et [B] [D], le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 42.500 €, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau au paiement au profit des promettants des sommes suivantes, sauf à parfaire : *159.523,46 € TTC en indemnisation des dépenses exposées par l'indivision [D] depuis le 1er mars 2016, ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 224.130,83 € en indemnisation de la perte financière supportée par l'indivision [D] correspondant à l'immobilisation d'un capital de 850.000 € depuis le 1er mars 2016, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 100.000 € en indemnisation de son préjudice moral et ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, En tout état de cause, - débouter la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de son appel incident et de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, plus amples ou contraires, tant en principal qu'en subsidiaire, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer à une somme de 7.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire, A titre très subsidiaire, - constater l'absence totale de mise en 'uvre de la décision entreprise par l'intimée, le défaut de paiement du prix de vente et des frais d'acquisition et l'atteinte disproportionnée au droit de propriété privée des appelants, En conséquence, - prononcer la résolution de la vente entre les consorts [D] et la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau, En conséquence, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau au paiement au profit de l'indivision [F] : *159.523,46 € TTC en indemnisation des dépenses exposées par l'indivision [D] depuis le 1er mars 2016, ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 224.130,83 € en indemnisation de la perte financière supportée par l'indivision [D] en lien avec l'immobilisation d'un capital de 850.000€ depuis le 1er mars 2016, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 100.000 € en indemnisation de son préjudice moral et ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, En tout état de cause, - débouter la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de son appel incident et de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, plus amples ou contraires, tant en principal qu'en subsidiaire, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer à MM. [B] et [Z] [F] une somme de 7.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sarl Compagnie financière de fontainebleau en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire, A titre infiniment subsidiaire, et si, par extraordinaire, la vente entre les consorts [D] et la Société Compagnie financière de Fontainebleau était déclarée parfaite, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer aux vendeurs, à savoir l'indivision [F] représentée en la personne de tous les appelants le prix de vente, soit la somme de 850.000€, outre les frais liés à celle-ci, évalués en son temps à hauteur de 70.000 € sans préjudice des éventuelles augmentations intervenues depuis lors, - dire et juger que le prix de vente et les frais d'acquisition du [Adresse 61] situé [Localité 29] cadastré section AO n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21],[Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26]d [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 47], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 51], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58], [Cadastre 59] et section ZW n°[Cadastre 45], seront payés entre les mains de maître [E], notaire, et ce dans un délai de 8 jours à compter de l'arrêt à intervenir, - désigner maître [E] pour recevoir l'acte authentique et, le cas échéant, dresser, procès-verbal de carence, - enjoindre à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de signer l'acte authentique à la date qui sera fixée par maître [E] pour recevoir l'acte et, faute pour la Société Compagnie financière de Fontainebleau de comparaître, - la condamner à une astreinte provisoire de 5.000 € par jour de retard, durant trois mois, - la condamner à payer à l'indivision [F] dont les concluants les sommes suivantes : *159.523,46 € TTC en indemnisation des dépenses exposées par l'indivision [D] depuis le 1er mars 2016, ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 224.130,83 € en indemnisation de la perte financière supportée par l'indivision [D] en lien avec l'immobilisation d'un capital de 850.000 € depuis le 1er mars 2016, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, * 100.000 € en indemnisation de son préjudice moral et ce avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en justice, outre capitalisation par application de l'article 1343-2 du code civil, En tout état de cause, - débouter la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes plus amples ou contraires, en principal et accessoires, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer à MM. [B] et [Z] [D] la somme 7.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire. ****** La Sarl Compagnie financière de Fontainebleau expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 11 septembre 2023. Elle demande à la cour de : A titre principal : - débouter les appelants de leur demande d'annulation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 15 mars 2021 sur tous les chefs de jugement expressément critiqués par les appelants. - confirmer partiellement le jugement déféré, Y Additant - condamner in solidum Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à Sarl Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 450. 684,57 € ou subsidiairement celle de 148.952,00 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en réparation des préjudices subis au titre de la remise en état de l'immeuble, - condamner in solidum Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en réparation des préjudices de jouissance et financiers subis depuis l'année 2016, - condamner in solidum Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner in solidum en tous les dépens d'appel qui seront recouvrés par la Selarl [L] par application de l'article 699 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, Et si par extraordinaire, la cour devait faire droit à la demande d'annulation du jugement du 15 mars 2021 : - débouter Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de l'ensemble de leurs demandes, - déclarer parfaite la vente entre la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau et Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] portant sur : [Adresse 61] situé [Localité 29], Tel que désigné à l'acte du 13 octobre 2015 et cadastré section AO n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 51], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58], [Cadastre 59] et section ZW n°[Cadastre 45] pour une contenance totale de 39 ha [Cadastre 43] a 93 ca, Au prix de 850.000 €, - enjoindre Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de signer l'acte authentique à la date qui sera fixée par le notaire désigné pour recevoir l'acte, - à défaut de comparaître, les condamner in solidum à une astreinte provisoire de 1.000 € par jour durant 3 mois, - désigner maître [H], notaire à [Localité 66], pour recevoir l'acte authentique et le cas échéant dresser un procès-verbal de carence, - rappeler que jusqu'à la signature de l'acte authentique, les risques de la chose vendue resteront à la charge des consorts [D], - enjoindre Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de libérer les lieux de toute occupation personnelle ou des personnes de leur chef à compter de la signature de l'acte authentique et ce sous astreinte provisoire de.500 €par jour et durant trois mois, - condamner in solidum Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] à verser à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 450. 684,57 € ou subsidiairement celle de 148 952,00 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en réparation des préjudices subis au titre de la remise en état de l'immeuble, - condamner in solidum Mme [C] [D], Mme [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en réparation des préjudices de jouissance et financiers subis depuis l'année 2016, - condamner in solidum Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [D] à verser à la société Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 20.000 € par application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, - les condamner aux dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise judiciaire, dont distraction au projet de la Selarl [L] par application de l'article 699 code de procédure civile. MOTIVATION DE LA COUR 1°/ Sur la nullité du jugement déféré L'article 16 du code de procédure civile dispose que 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.' En l'espèce, le jugement déféré s'est fondé sur le rapport d'expertise de M. [J] en date du 3 mai 2019 pour condamner in solidum les consorts [D] à verser à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau la somme de 75.600 € TTC au titre des travaux restant à réaliser et de remise en état du château. Or, cette expertise a été ordonnée dans le cadre d'une instance distincte par le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. L'expert judiciaire n'a transmis son rapport définitif qu'au seul juge chargé du contrôle des expertises et aux parties. Le tribunal saisi au fond par l'assignation délivrée le 2 octobre 2018 par les consorts [D] ne pouvait donc se fonder sur le rapport d'expertise de M. [J] que pour autant que celui-ci ait été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il ressort des bordereaux de communication de pièces des parties que le rapport d'expertise de M. [J] n'a manifestement pas été versé au débat en première instance ni par les consorts [D] ni par la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau, cette dernière n'ayant communiqué que les notes de l'expert judiciaire numérotées 1 à 5, lesquelles ne comportaient aucune donnée chiffrée puisque l'expert était encore en attente des devis. Il s'ensuit que le tribunal s'est fondé sur le rapport d'expertise et non sur ces notes. Le seul fait que cette expertise judiciaire soit opposable aux parties au litige est inopérant dès lors que le tribunal ne pouvait invoquer d'office une pièce que les parties elles-mêmes n'avaient pas entendu communiquer et sans veiller au respect de la contradiction. Le jugement entrepris sera dès lors annulé en toutes ses dispositions. En application de l'article 562 du code de procédure civile, la dévolution s'étant opérée pour le tout, il y a lieu d'évoquer l'entier litige. 2°/ Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2015 La promesse unilatérale mentionne que la réalisation de la promesse aura lieu : - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai expirant le 31 janvier 2016, - soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants celle-ci. L'acte prévoit qu'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre des deux cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais indiqués, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement de son bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire. En l'espèce, il est constant que par courrier du 28 janvier 2016, maître [S] a informé son confrère de ce que les consorts [D] acceptaient une prorogation du terme jusqu'au 1er mars 2016. La Sarl Compagnie financière de Fontainebleau devait donc lever l'option au plus tard à cette date. Contrairement à ce que soutient la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau en page 3 de ses conclusions, l'option n'a pas été levée par le courrier en date du 1er mars 2016 que maître [H], notaire du bénéficiaire, a adressé à maître [S], notaire des promettants. En effet, ce courrier ne fait que confirmer la volonté de la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de lever l'option, sous réserve de l'achèvement des travaux d'éradication de la mérule. Or, la levée d'option, si elle ne revêt aucune forme particulière, ne peut résulter que d'une manifestation de volonté expresse et non conditionnelle. La levée d'option ne pouvait donc être conditionnée à l'achèvement des travaux, d'autant que les parties n'ont pas érigé cette clause en condition suspensive. En tout état de cause, cette manifestation de volonté n'a été accompagnée d'aucun versement du prix. L'option n'a donc pas pu être valablement levée. Il ne peut cependant être considéré, comme le soutiennent à tort les consorts [D], que la promesse est automatiquement devenue caduque à la date du 1er mars 2016. En effet, après cette date, les parties ont manifestement poursuivi leurs échanges et il ne ressort d'aucune correspondance produite (notamment pas du courriel du 15 mars 2016 adressé par M. [U] [D] au gérant de la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau) que les promettants se seraient fermement opposés à une nouvelle prorogation de la promesse. Au contraire, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2016, les consorts [D] ont rappelé à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau que l'option n'avait toujours pas été levée ni le prix payé et qu'il n'avait toujours pas été justifié des démarches en vue de l'obtention du prêt, alors même que les travaux relatifs à la mérule étaient achevés. Ils ont donc mis en demeure la Sarl Compagnie Financière de Fontainebleau de respecter les termes de la promesse unilatérale de vente, de justifier de l'obtention d'un prêt aux conditions définies dans la promesse et de payer le prix de 850.000 €, outre les frais, par virement entre les mains de maître [S], en précisant qu'à défaut de s'exécuter dans les huit jours, ils en tireraient toutes conséquences de droit. Cette mise en demeure, qui fait expressément référence au respect des termes de la promesse unilatérale de vente dont des paragraphes entiers sont reproduits ainsi qu'aux manquements du bénéficiaire à ses obligations contractuelles, ne saurait s'analyser, comme le soutiennent à tort les consorts [D], en une nouvelle offre de vente, venant se substituer à la promesse du 13 octobre 2015 qui serait devenue caduque. Si de façon expresse, aucune prorogation n'a été accordée au-delà du 1er mars 2016, il est incontestable qu'en mettant en demeure le bénéficiaire d'exécuter les obligations découlant de la promesse unilatérale de vente signée le 13 octobre 2015, notamment de régler le prix et les frais sous huit jours, en précisant qu'à défaut, ils en tireraient les conséquences de droit, les consorts [D] avaient accordé de façon implicite, à compter du 1er mars 2016, une nouvelle prorogation du terme de la promesse de vente, lequel expirait 8 jours après la présentation de la lettre recommandée (dont la date est illisible). Il n'est désormais plus contesté que dans ce délai, la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau a viré sur le compte de la SCP [A] (dans laquelle maître [H] est associé) ouvert à la Caisse des dépôts et consignations, les sommes suivantes : - 850.000 € le 20 mai 2016, sommes apparaissant sur le compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations le 23 mai suivant. -70.000 € le 27 mai 2016, sommes apparaissant sur le compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations le 30 mai 2016. Il est indifférent que les fonds aient été versés entre les mains de maître [H] (et non maître [S] comme exigé dans la mise en demeure du 18 mai 2016) dès lors que la promesse, qui fait la loi des parties, ne précise pas à quel notaire le prix devait être versé. Toutefois, au jour où la cour statue, il ne subsiste plus rien des fonds versés entre les mains du notaire. D'après le relevé de compte de la SCP [A], il a en effet été procédé le 7 février 2018 à la déconsignation partielle de la somme de 600.000 €, puis à un déblocage partiel le 24 mai 2019 à hauteur de 300.000 € et enfin à la restitution du solde de 34.015,21 € à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau le 30 novembre 2020. La promesse de vente décrit les formes dans lesquelles doit se manifester la levée d'option pour être efficace et fait du versement du prix, par virement auprès du notaire, une condition obligatoire de validité de celle-ci. Les parties ont donc entendu conditionner la réalisation de la promesse au versement du prix de vente de 850.000 € par le bénéficiaire. Il est évident que pour produire ses effets, ce paiement exigé en garantie des engagements du bénéficiaire, ne pouvait qu'avoir un caractère irrévocable. En l'occurrence, les virements opérés par la Compagnie financière de Fontainebleau, s'ils correspondent au montant du prix de vente, ne peuvent toutefois s'analyser en un véritable paiement du prix de vente, engageant la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau et validant la levée d'option, dès lors que celle-ci a pu ensuite unilatéralement récupérer les fonds déposés chez le notaire, sans l'accord, ni même l'information des promettants. C'est à juste titre que les consorts [D] soutiennent que ces versements ne constituaient tout au plus qu'un 'dépôt sans engagement' comme en témoignent les déconsignations successives ultérieures. Il est en outre observé que la Compagnie financière de Fontainebleau, bien que sollicitant de voir constater le caractère parfait de la vente, ne justifie à aucun moment de ce que la somme de 850.000 € serait à nouveau disponible chez le notaire. Elle reste par ailleurs particulièrement taisante sur sa capacité à disposer des fonds dans l'hypothèse où la vente serait déclarée parfaite par la cour, étant observé que la promesse de vente était stipulée sous la condition suspensive d'obtention de prêts d'un montant minimum de 300.000 €. En définitive, en l'absence de paiement du prix de 850.000 €, la levée de l'option n'a pas pu être valablement opérée et la cour ne peut juger dans cette circonstance que la vente est parfaite. La promesse de vente signée le 13 octobre 2015 entre les consorts [D] et la Compagnie financière de Fontainebleau doit donc être considérée comme caduque. 2°/ Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation En application de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.' La promesse de vente prévoit en page 11 qu'à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation résultant de la promesse de vente au préjudice du promettant, au cas où le bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation dans le délai et les conditions convenus, le bénéficiaire s'oblige à payer au promettant au plus tard à la date fixée pour la réalisation de la vente la somme de 85.000 €. En l'espèce, le bénéficiaire n'ayant pas valablement levé l'option, l'indemnité d'immobilisation de 85.000 € restera acquise aux consorts [D]. La promesse de vente indique que la somme de 42.500 € a été versée entre les mains de maître [S] constituée en qualité de séquestre. Il convient donc d'ordonner la déconsignation de cette somme au profit de MM. [Z] et [B] [D]. Par ailleurs, la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau sera condamnée à régler MM. [Z] et [B] [D] la somme de 42.500 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation. 3°/ Sur les demandes indemnitaires des consorts [D] Les consorts [D] sollicitent l'indemnisation de divers préjudices sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, ce qui suppose de démontrer l'existence d'une faute contractuelle et d'un préjudice causé par celle-ci. a. Sur la faute Pour rappel, en page 27 de la promesse de vente il a été stipulé que 'Le promettant déclare que suite aux renseignements délivrés dans le diagnostic termites, il a mandaté une entreprise pour éradiquer les problèmes d'humidité et de pourritures pouvant entraîner la prolifération de la mérule. Ces travaux seront terminés et réglés avant la signature de l'acte de vente.' Contrairement à ce que soutiennent les consorts [D], cette clause ne constitue pas une simple déclaration des promettants mais bien un engagement de leur part d'effectuer les travaux nécessaires pour 'éradiquer les problèmes d'humidité et de pourritures pouvant entraîner la prolifération de la mérule.' Les parties n'ayant pas entendu ériger la réalisation de ces travaux en condition suspensive, le bénéficiaire ne pouvait subordonner la levée de l'option à leur achèvement. Toutefois, en page 35 de la promesse de vente, les promettants s'étaient engagés jusqu'à l'entrée en jouissance du bénéficiaire, à laisser divers éléments d'équipements tels que les trumeaux scellés, les moquettes, les plaques de cheminées scellées et les inserts, les poignées de porte, les pommeaux et boules d'escalier, les portes, planches et équipements des placards, les équipements sanitaires et de chauffage. Ils s'engageaient en outre à n'apporter aucune modification quelconque, à délivrer le bien dans son état actuel, à maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien, chauffe-eau, électricité, climatisation, VMC, sanitaire... Or, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé par maître [V] le 6 avril 2016, sur autorisation du président du tribunal de grande instance de Rennes saisi par requête de la Sarl Compagnie Financière de Fontainebleau le 10 mars 2016, notamment que : ' les planchers et les allèges sont déposés dans les pièces du 2ème étage et dans le couloir, à l'exception de la chambre 9, ' au 1er étage, qui n'a pu être visité entièrement en raison de l'application d'un traitement dangereux pour la santé, le plancher de la chambre 1 et celui de la salle d'eau sont déposés, ainsi que les habillages muraux autour de la fenêtre, ' au niveau du rez-de-chaussée qui ne peut être visité en totalité pour les mêmes raisons, les tomettes de l'office ont été déposées et le sol décaissé sur 60 cm de profondeur, l'habillage des cloisons et des maçonneries est partiellement retiré à hauteur d'homme, le sol des toilettes est entièrement retiré, la crémaillère en bois a été déposée sur six marches, le plancher du hall d'entrée est entièrement déposé, le sol du salon arabe est déposé à 60%, quatre bandeaux en staff sont découpés et partiellement déposés, ' à l'extérieur des traces d'infiltration sont visibles en façades. Par ailleurs, dans son rapport d'expertise déposé le 3 mai 2019, M. [J] a pu constater que ceux réalisés par les consorts [D] ont consisté : - au traitement curatif de la mérule par l'entreprise STBR certifiée CTBA+, selon le protocole 1532, à savoir : suppression des sources d'humidité des bois, mise à nu des bois et des maçonneries sur un périmètre d'un mètre au-delà des traces de contamination, brûlage de la maçonnerie, injection des bois conservés et de la maçonnerie, - en la réparation provisoire de la couverture, des chéneaux et des évacuations des eaux pluviales, - en la dépose des éléments en staff par une entreprise spécialisée qui les conserve dans son atelier en attendant de les reposer, - en la dépose par un menuisier des ornements des murs intérieurs et des parquets pour accéder aux zones de traitement (lambourdes de plancher, maçonnerie...). Il a également constaté qu'un traitement des insectes à larves xylophages avait été réalisé sur la charpente des combles pour en garantir la pérennité, mais que les travaux tels qu'ils étaient définis dans la promesse de vente n'étaient pas terminés et qu'il restait à effectuer : ' des traitements complémentaires après dépose du chéneau, ' la dépose de quelques éléments en bois contaminés. Il a chiffré ces travaux réalisés par les promettants à la somme de 129.948,49 € TTC, et a évalué ceux restant à réaliser à 45.600 € TTC et la remise en état à 30.000 € TTC. Au vu de ces éléments et en particulier de l'engagement des promettants à n'apporter aucune modification au bien vendu, il ne peut être fait grief à la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau d'avoir différé la levée de l'option puis subordonné la signature de l'acte de vente à la remise en état des lieux, l'immeuble vendu ayant fait l'objet de multiples destructions pour les besoins du traitement curatif contre la mérule. En réalité, cette situation de blocage ayant abouti à la caducité de la vente est née des difficultés d'interprétation et d'exécution de la clause de travaux d'éradication de la mérule, dont l'expert judiciaire a souligné qu'elle était mal rédigée, comme étant insuffisamment précise sur l'étendue des travaux mis à la charge des promettants, notamment en l'absence d'un chiffrage par un maître d''uvre spécialisé après réalisation de sondages destructifs. La cour considère que dans ce contexte, la faute de la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau n'est pas établie. En tout état de cause, les préjudices allégués ne sont pas fondés. b. Sur les préjudices * Sur l'indemnisation des dépenses exposées par l'indivision [D] depuis le 1er mars 2016 Les consorts [D] sollicitent une indemnisation à hauteur de 159.523,46 € au titre des dépenses exposées depuis le 1er mars 2016. Il s'agit des taxes foncières réglées entre 2016 et 2022, des cotisations d'assurances habitation entre 2016 et 2022, d'une facture de l'entreprise Guitton menuiserie du 30 juillet 2020 pour une 'protection d'urgence des menuiseries extérieures', d'une facture du 8 avril 2022 émise par l'entreprise DECOPRAX pour la condamnation des portes et fenêtres du château (vissage de plaques OSB). Or, le paiement des taxes et des assurances sont des dépenses inhérentes à la qualité de propriétaire du bien que les consorts [D] n'ont jamais perdue dès lors que la caducité de la promesse a été constatée. Il ne s'agit donc pas d'un préjudice indemnisable. Par ailleurs, les factures correspondent à des dépenses de conservation de leur patrimoine et ne peuvent être constitutives d'un préjudice financier. * Sur l'indemnisation de la perte financière supportée par l'indivision Le Barbier [F] correspondant à l'immobilisation d'un capital de 850.000 € depuis le 1er mars 2016 Les consorts [D] sollicitent à ce titre une indemnisation à hauteur de 224.130,83 € correspondant aux intérêts au taux légal depuis le 1er mars 2016, date à laquelle les coindivisaires auraient dû percevoir soit l'indemnité d'immobilisation soit le prix de vente. Toutefois, la caducité ayant été constatée et l'indemnité d'immobilisation leur restant acquise, cette demande n'est pas fondée. * Sur l'indemnisation du préjudice moral Les consorts [F] indiquent que 'l'indivision est en droit de prétendre à l'indemnisation de son préjudice moral subi depuis toutes ses années du fait de la mauvaise foi de la Société Compagnie Financière de Fontainebleau' et réclame à ce titre la somme de 100.000 €. Toutefois, l'indivision est un mécanisme juridique qui ne dispose pas de la personnalité juridique (Civ. 1ère 25 octobre 2005, n°03-20.382). Il en résulte que seuls les indivisaires avaient qualité pour former une telle demande, sous réserve de justifier pour chacun d'eux le préjudice moral subi, dans le cadre d'une affaire qui revêt un caractère strictement patrimonial. La cour n'étant saisie d'aucune demande d'indemnisation de la part des indivisaires, le débouté s'impose de plus fort de ce chef. 4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens La Sarl Compagnie financière de Fontainebleau qui succombe sera condamnée aux dépens incluant les frais de référé et de l'expertise judiciaire. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de condamner la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer aux consorts [D] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Annule le jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Rennes, Evoquant le litige : Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2015, Dit que l'indemnité d'immobilisation restera acquise aux promettants, En conséquence, Ordonne la déconsignation de la somme de 42.500 € séquestrée entre les mains de maître [RI] [S] au profit des promettants dont MM. [Z] et [B] [D], Condamne la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer aux promettants dont MM. [Z] et [B] [D] la somme de 42.500 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, Déboute Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts, Déboute la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau de toutes ses demandes, Condamne la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau aux dépens, incluant les frais de référé et de l'expertise judiciaire, Condamne la Sarl Compagnie financière de Fontainebleau à payer à Mme [C] [D], Mme [K] [D], M. [Z] [D], M. [Y] [D], M. [B] [D] et M. [U] [D] la somme totale de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE