Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 24/01167

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [O] Madame [B] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01167 - N° Portalis 352J-W-B7I-C333M N° MINUTE : 15/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 juin 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Monsieur [T] [O] demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] comparant en personne Madame [B] [K] demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01167 - N° Portalis 352J-W-B7I-C333M EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 6 août 2020, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] et Mme [B] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 921,44 euros et d’une provision pour charges de 115 euros. Par acte distinct du 8 octobre 2020 à effet du 15 septembre 2020, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a également loué aux preneurs, un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 93 euros. Par actes de commissaire de justice du 10 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10503,08 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] et Mme [B] [K] le 13 mars 2023. Par assignations du 11 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et Mme [B] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−15654,85 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2023,−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 29 mars 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 février 2024, s'élève désormais à 18882,71 euros, terme de février 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer au plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [T] [O] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 500 euros outre le loyer courant. Il propose également de verser 9600 euros en juin 2024 et souligne avoir déjà verser 4000 euros en l’espace de trois mois. Il déclare en effet avoir vendu son fonds de commerce, le 14 février 2024. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. M. [T] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [T] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 10 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10503,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2023. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En l’espèce, il ressort effectivement des éléments du dossier et de l’audience que les locataires ont effectué des versements conséquents en apurement de leur dette locative et qu’ils s’engagent à verser la somme de 9600 euros en juin 2024. De plus, les revenus du foyer de M. [T] [O] et Mme [B] [K] leur permettent raisonnablement de verser une mensualité de 500 euros en plus du loyer courant durant 36 mois. En effet, Monsieur [O] a vendu son fonds de commerce le 14 février 2024. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de baux pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 février 2024, M. [T] [O] et Mme [B] [K] lui devaient la somme de 18882,71 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de février 2024 inclus. M. [T] [O] et Mme [B] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [O] et Mme [B] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1283,37 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 1er mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [T] [O] et Mme [B] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 août 2020 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [T] [O] et Mme [B] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] [Localité 5] suivnat contrat du 08 octobre 2020 à effet du 15 septembre 2020 sont résiliés depuis le 11 mai 2023, CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [K] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 18882,71 euros (dix-huit mille huit cent quatre-vingt-deux euros et soixante et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, AUTORISE M. [T] [O] et Mme [B] [K] à se libérer de leur dette en réglant avant le 30 juin la somme de 9600 euros puis chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [O] et Mme [B] [K], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 11 mai 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et Mme [B] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [T] [O] et Mme [B] [K] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [K] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [B] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 mars 2023 et celui des assignations du 11 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge