Cour d'appel, 08 février 2023. 21/12406

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2023 N° 2023/ 060 N° RG 21/12406 N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7QY [O] [X] [T] C/ [S] [R] [U] [J] épouse [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lauriane CIAIS Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 15 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0007. APPELANTE Madame [O] [X] [T] née le 14 Août 1951 à [Localité 5], demeurant Chez Madame [H] [X] [Adresse 3] représentée par Me Lauriane CIAIS, membre de l'AARPI BENITAH - CIAIS, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [S] [R] demeurant [Adresse 1] Madame [U] [J] épouse [R] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * M.et Mme [R] ont donné à bail à Mme [T] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat en date du 11 novembre 2017 moyennant le versement d'un loyer mensuel de 2.000 euros. Par exploit en date du 27 novembre 2019, M.et Mme [R] ont assigné Mme [T] devant le Tribunal d'Instance de GRASSE à l'effet de voir résilier le contrat de bail pour défaut du paiement du loyer au terme convenu et défaut d'entretien de la villa, du jardin et de la piscine, d'ordonner l'expulsion de Mme [T], de la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, ainsi qu'à la somme de 10.3210 euros de dommages et intérêts outre à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire. En cours d'instance, M.et Mme [R] ont délivré un congé pour vendre à Mme [T] le 20 mai 2020 à effet du 21 novembre 2020. Mme [T] a quitté les lieux le 5 novembre 2020. Par jugement rendu le 15 juin 2021, le Tribunal judiciaire de GRASSE, juge des contentieux de la protection du pôle de proximité a : CONDAMNE Mme [T] à payer à M.et Mme [R] la somme de 1.546,24 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2020, et des loyers impayés au jour de la sortie des lieux s'agissant de la maison sise [Adresse 2], CONDAMNE Mme [T] à payer à M.et Mme [R] la somme de 10.001,94 euros au titre des réparations locatives. CONDAMNE M.et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance liée à la non utilisation de la piscine, ORDONNE la compensation des créances réciproques, DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires, CONDAMNE Mme [T] à payer à M.et Mme [R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code du procédure civile outre aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 17 août 2021, Mme [T] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: INFIRMER la décision du 15 juin 2021 n° 11-19-000729 rendue par le Tribunal Judiciaire de GRASSE ; ET STATUANT DE NOUVEAU : DEBOUTER M.et Mme [R] de leur appel incident et de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ; DIRE que Mme [T] n'est redevable que des sommes suivantes : - 275,49 euros au titre des loyers novembre à octobre 2020 (absence d'indexation) ; - 654,00 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère 2020 ; - 342,64 euros au titre du loyer dû sur la période du 1er au 09 novembre inclus (2.055,85 x 5/30ème) ; Soit 1.203,60 euros Et l'y CONDAMNER au paiement ; ORDONNER la compensation de cette somme de 1203,60 euros avec le dépôt de garantie d'un montant de 2000 euros non restitué et CONDAMNER M.et Mme [R] à payer à Mme [T] le solde restant dû ; CONDAMNER M.et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 17.500 euros au titre de son préjudice de jouissance au regard de l'absence d'éclairage extérieur depuis décembre 2017, de l'impossibilité d'user de la piscine depuis le 15 juin 2019, des désagréments liés au débordement de la fosse septique, et autres pannes récurrentes ; CONDAMNER M.et Mme [R] à payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'elle reconnaît devoir la somme de 1203,60€ au titre des loyers et de la taxe d'ordures ménagères, qui doit se compenser avec le dépôt de garantie de 2 000€ non restitué par les bailleurs, -qu'elle a, certes, résilié les contrats prévus pour l'entretien de la piscine et du jardin mais pour en souscrire de nouveaux de sorte qu'elle ne doit rien à ce titre, -que le bail prévoit un supplément de loyer éventuel du fait de ces entretiens sans qu'il s'agisse de charges, -qu'elle a quitté le logement le 5 novembre et n'avait pas à faire le ramonage préventif de la cheminée, -que l'état des lieux d'entrée ne précise ni la présence ni l'état des pistolets multi-jets (quatre embouts pour les quatre enrouleurs d'arrosage) de sorte qu'elle ne doit rien à ce titre, -que l'état des lieux de sortie par constat d'huissier fait uniquement état d'un four sale de sorte qu'elle ne doit pas le remplacement de ce dernier, -qu'il ne lui appartient pas de payer le changement de la motorisation défectueuse d'un portail alors qu'elle n'est dans les lieux que depuis 8 mois, d'autant qu'il est retombé en panne, -que l'état des lieux de sortie ne mentionne aucunement un état de saleté généralisé de la villa, ni la présence d'encombrant de sorte qu'elle ne doit rien à ce titre, -que ce même état des lieux de sortie ne saurait justifier qu'elle soit condamnée à la réfection des peintures et du parquet, -que de manière générale les bailleurs ne justifient des sommes réclamées que par des devis et non des factures acquittées, -que la pompe de la piscine est tombée en panne le 15 juin 2019 et n'a jamais été remplacée, rendant la piscine inutilisable depuis cette date et ce donc durant deux étés, -qu'elle a dû subir à plusieurs reprises le débordement de la fosse sceptique, le dépannage du réfrigérateur, deux dépannages électriques du fait d'une installation non conforme, un dépannage de plomberie suite à une fuite, l'intrusion régulière de ses bailleurs, -qu'elle revendique un préjudice de jouissance de 17 500€. M.et Mme [R] concluent : STATUER ce que de droit sur l'appel principal JUGER RECEVABLE l'appel incident REFORMER partiellement le jugement entrepris CONSTATER le non-respect par Mme [T] des obligations contractuelles issues du bail; CONSTATER la fin du bail à la date du 5 novembre 2020, date de la remise des clés par Mme [T] à Maître [G] et de l'établissement de l'état des lieux de sortie ; CONDAMNER Mme [T] au paiement d'une somme de 10.320,00 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant des charges locatives de 430,00 euros par mois prévu au bail et qui devaient être réglés par Mme [T] directement aux prestataires chargés de l'entretien du jardin et de la piscine ; CONDAMNER Mme [T] au paiement d'une somme de 14.955,65 euros, représentant les frais de remise en état, d'entretien, de nettoyage et de rachat de matériels selon devis joints à la présente assignation ; CONDAMNER Mme [T] au paiement d'une somme totale de 1.546,24 euros au titre de l'arriéré des loyers des mois de novembre 2019 à octobre 2020, soit : - 275,49 euros au titre des loyers novembre à octobre 2020 (absence d'indexation) ; - 654,00 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère 2020 ; - 616,75 euros au titre du loyer dû sur la période du 1er au 09 novembre inclus (2.055,85x 9/30 ème ) ; ORDONNER la compensation entre les sommes dues par Mme [T] au titre des dommages et intérêts et le montant du dépôt de garantie versé au moment de l'entrée dans les lieux à hauteur de 2.000,00 euros ; DÉBOUTER Mme [T] de toutes les demandes, fins et conclusions CONDAMNER Mme [T] au paiement d'une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers Ils soutiennent : -que les clés n'ont été restituées que le 9 novembre et pas le 5 de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la locataire à la somme de 1546,24€, -que la locataire qui devait régler le loyer par virement le 5 de chaque mois ne le faisait qu'en déposant un chèque à cette date malgré les délais de traitement de ce mode de paiement, -que suite à la résiliation des contrats d'entretien en août 2018, la locataire est défaillante dans cet entretien, -que depuis mars 2019 la pompe de la piscine présente un dysfonctionnement non réparé par cette dernière, -que le contrat d'entretien présenté par la locataire est un contrat de complaisance, que si tant est qu'elles aient été accomplies les prestations proposées dans ce contrat sont bien moindre que celles qui auraient dues être mises en oeuvre par la locataire pour respecter ses obligations, -que le contrat prévoit que la somme de 430€ par mois s'ajoute au montant du loyer mais que cette somme est réglée directement par la locataire aux prestataires assurant l'entretien de la piscine et du jardin, -que la locataire leur doit cette somme de 430€ par mois, -que depuis l'entrée dans les lieux de la locataire ils ont dû procéder à de nombreuses réparations notamment électriques alors que l'installation est conforme, -que face aux réclamations incessantes de la locataire, ils ont fait procéder à un état des lieux relatif à la conformité de surface et d'habitabilité réalisé dans le cadre d'un certificat de décence le 15 mars 2019 en présence de la locataire, précisant que l'éclairage extérieur est suffisant, -qu'aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier de factures concernant la réalisation des travaux dont il réclame le paiement au locataire, -que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie est édifiante quant aux réparations locatives qu'ils évaluent à la somme de 14 955,65€, -que le logement est décent, que l'entretien de la piscine et de la fosse sceptique sont à la charge de la locataire, -que la locataire est responsable de la détérioration de la pompe de la piscine en raison du défaut d'entretien de cette dernière et ne saurait se prévaloir d'un préjudice de jouissance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il est de jurisprudence constante que la reprise des lieux s'entend du jour de la restitution des clés. Les parties s'accordent sur le fait que la locataire soit redevable de : - 275,49€ au titre des loyers de novembre 2019 à octobre 2020 (absence d'indexation), - 654€ au titre de la taxe d'ordures ménagères 2020. En revanche, si la locataire a quitté le logement le 5 novembre 2020, il résulte de l'état des lieux de sortie effectué par huissier de justice le 9 novembre 2020 que les clés ont été restituées à cette date, de sorte que la locataire est bien redevable de la somme de 616,75€ au titre du mois de novembre 2020 (2 055,85€ x 9/30ème). En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] à payer aux époux [R] la somme de 1546,24 € au titre de l'arriéré des charges et loyers. Sur les réparations locatives Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives ressortent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, il est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives à la charge exclusive des locataires. Sur l'entretien du jardin et de la piscine Il n'est pas contesté que le bail objet des présentes prévoit que l'entretien du jardin et de la piscine est à la charge de la locataire. Si lors de la signature du bail, il a été proposé à la locataire un contrat d'entretien de ce jardin et de cette piscine pour qu'elle puisse satisfaire à ses obligations auprès de l'entreprise LES JARDINS DU PIC VERT pour un montant annuel de 3 360€ soit 280€ par mois et de l'entreprise AZUR CLEAN PISCINE pour 1760€ annuel soit 146,66€ par mois, il ne s'agit nullement d'un complément de loyer, répondant à des conditions légales particulières non établies en l'espèce, ni de charges locatives (sommes non avancées par les bailleurs), mais d'une évaluation financière de la charge mensuelle de cet entretien, la locataire demeurant libre de contracter avec n'importe quel prestataire, seule l'obligation de procéder à l'entretien étant à sa charge. En conséquence de quoi, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [R] de leur demande en remboursement de la somme de 10 320€ à titre de dommages et intérêts équivalente au montant des charges locatives de 430€ par mois prévu au bail qui devaient être réglées par la locataire directement aux prestataires chargés de l'entretien du jardin et de la piscine. Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée contradictoire permet d'établir que la locataire a pris à bail dans un bon état d'entretien le jardin et les extérieurs de la maison. En revanche, il ressort de l'état des lieux de sortie que le jardin est dans un mauvais état d'entretien: -présence de mousse végétale sur les voies bétonnées, -défaut de taille des haies, -jardin négligé, mauvaises herbes en nombre, -feuilles mortes jonchant le sol, -lierre parasitant d'autres végétaux, -absence de taille des végétaux, -destruction d'une partie de la haie de la terrasse, -absence de taille des bambous sur la planche inférieure de la terrasse. L'ampleur des désordres constatés ne peut s'expliquer par un rythme d'entretien variable en fonction des saisons. En outre, il importe peu que la locataire verse aux débats un autre contrat d'entretien souscrit par ses soins auprès de la société AVS en date du 1er août 2018, les désordres ayant été constatés contradictoirement à la sortie des lieux et donc étant incontestables. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la locataire au vu des devis produits par les bailleurs la somme de 1722€ au titre de l'entretien du jardin. En effet, aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier de factures concernant la réalisation des travaux dont il réclame le paiement au locataire et dont il n'est pas tenu de faire l'avance ou la réalisation avant d'en demander remboursement. Concernant l'entretien de la piscine, il résulte des pièces versées aux débats (rapport de décence de l'entreprise AEDEX du 15 mars 2019 et constat d'huissier du 11 juillet 2019) que la pompe de cette dernière dysfonctionnait plusieurs mois avant l'état des lieux de sortie contradictoire, or sans pompe fonctionnelle tout entretien de la piscine est vain, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la locataire ne pouvait être tenue des réparations afférentes à la piscine, d'autant qu'il n'est pas établi que cette panne serait due à un défaut d'entretien. Sur la vidange de la fosse septique Retenant que la locataire a justifié avoir procédé à la vidange de la fosse septique en 2019 et qu'aucune disposition légale n'impose un entretien annuel de celle-ci c'est à juste titre que le premier juge a débouté les époux [R] de leur demande à ce titre. Sur le ramonage de la cheminée La locataire ne justifie pas avoir procédé au ramonage de la cheminée dans l'année qui a précédé son départ, aussi et peu importe que les bailleurs ne versent qu'un devis et pas une facture comme expliqué ci dessus, c'est valablement que le premier juge l'a condamnée à payer à ces derniers la somme de 80€. Sur les embouts des tuyaux d'arrosage Considérant que l'état des lieux d'entrée fait mention d'un 'système d'arrosage' en bon état c'est à juste titre que le premier juge a condamné la locataire à la somme de 39,96€ au titre des embouts des tuyaux d'arrosage. Sur le remplacement du four Il résulte de l'état des lieux de sortie que l'huissier a constaté que le four a été laissé 'dans un état de saleté extrême' alors même que l'état des lieux d'entrée précise que le four est en bon état, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a mis le coût de son remplacement de 499€ à la charge de la locataire, le caractère extrême de la saleté excluant qu'un simple nettoyage puisse permettre de répondre à ce défaut d'entretien. Sur l'automatisme du portail Il résulte des pièces versées aux débats que si la locataire a eu des difficultés avec le fonctionnement du portail électrique durant le bail, les bailleurs ont par facture du 3 juillet 2018 de la société AZUR DOMOTIC remplacé le bloc moteur ainsi que tout le mécanisme, de sorte que c'est valablement que le premier juge a retenu que le caractère hors d'usage de l'automatisme du portail décrit comme tel dans l'état des lieux de sortie ne relève pas de l'usure normale des choses durant le bail mais d'un manque d'entretien incombant à la locataire et a justement condamné cette dernière à la somme de 1 580,74€ à ce titre. Sur le remplacement de l'abattant du WC Le jugement entrepris est confirmé sur ce point en ce qu'il a condamné la locataire à la somme de 39, 90€ au titre de l'abattant constaté déposé et cassé dans l'état des lieux de sortie. Comme déjà indiqué, en effet, il importe peu que les bailleurs fournissent pour chiffrer leur préjudice un devis et pas une facture. Sur le nettoyage de la villa et le débarras des encombrants Il résulte de l'état des lieux de sortie comme des photos qui l'illustrent que le garage a été laissé encombré ainsi que la cuisine du rez de chaussée et que de manière générale les lieux ne sont pas nettoyés. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la locataire un devis de 924€ à ce titre. Sur la réfection de la peinture et du parquet Il résulte de l'état des lieux de sortie : - un angle de mur abîmé, avec plusieurs chocs sur toute sa hauteur, - un trou, un chocs et des accrocs sur trois murs de chambres - deux trous de fixation affectant l'enduit de la pièce des toilettes, - une dégradation importante du parquet recouvrant le sol de la salle de bain. La locataire précise que cette dernière dégradation résulte d'un défaut d'étanchéité du joint du pare douche, or c'est valablement que le premier juge a retenu que l'entretien des joints incombe au locataire. Considérant que le devis fourni par les bailleurs en date du 6 juin 2021 est bien relatif aux désordres constatés et ne permet pas à ces derniers de procéder à la réfection de l'ensemble des peintures de la maison sous couvert de réparations locatives, c'est valablement que le premier juge a mis à la charge de la locataire la somme de 5 116,34€. Sur les autres demandes indemnitaires des bailleurs La comparaison des état des lieux d'entrée et de sortie ne permet pas de faire droit aux autres demandes indemnitaires des bailleurs. Mme [T] est condamnée à la somme de 10 001,94€. Sur la demande reconventionnelle et le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à 'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il n'est pas contesté que le bail a été signé entre les parties le 11 novembre 2017, or dès mars 2019 la pompe de la piscine expressément prévue au bail a dysfonctionné, ce dont la locataire a averti les propriétaires en vain par courrier du 28 juin 2019. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a considéré que le remplacement de la pompe de la piscine incombant aux bailleurs et non à la locataire, cette dernière a, de fait, subi un préjudice de jouissance et esthétique, étant privée de cette piscine durant deux étés (17 mois), justifiant une indemnité de 3 000€. Par ailleurs, la locataire invoque un préjudice de jouissance en raison du dysfonctionnement de l'éclairage extérieur dénoncé aux bailleurs par courrier du 4 décembre 2018 sans établir l'existence d'un problème électrique et alors même que le remplacement de spots, douilles et ampoules relève des obligations du locataire. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande à ce titre. En outre, la locataire ne peut valablement solliciter un préjudice de jouissance du fait des dysfonctionnements du portail mis à sa charge, ni de la non conformité des installations électriques dont elle ne rapporte pas la preuve. Enfin, s'il résulte des factures versées aux débats que la locataire a dû à trois reprise effectuer un débouchage partiel des canalisations les 18 juillet, 21 août et 10 septembre 2019, du fait de débordements de la fosse septique, cette dernière n'a jamais émis la moindre plainte à ce sujet à ses bailleurs et ne démontre pas qu'ils auraient refusé de la laisser accéder au local situé en partie basse pour un débouchage plus efficient, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre. Sur la compensation Considérant que les parties sont personnellement débitrices et créancières réciproques et que les bailleurs n'ont pas restitué le dépôt de garantie versé à l'entrée de 2 000€, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné la compensation entre les créances réciproques et a finalement condamné la locataire à la somme de 5001,94€. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] est condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du Tribunal judiciaire de GRASSE; Y ajoutant, CONDAMNE M.et Mme [R] à payer à Mme [T] la somme de 2 000€ en restitution du dépôt de garantie, (disposition oubliée au dispositif du jugement) DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT