Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 22/05638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 2ème section N° RG : N° RG 22/05638 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZZP N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 28 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDEURS S.A.R.L. SABLE dont le siège social est situé [Adresse 3] [Adresse 3] Monsieur [M] [T] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] représentés par Maître Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1218 DÉFENDERESSE Madame [N] [D] demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074 Décision du 23 Mai 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/05638 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZZP COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge rapporteur, Madame Maïa ESCRIVE, Vice-Présidente, Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Madame Louise FLORET, Greffier, DÉBATS A l’audience du 22 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 juillet 1992, Madame [N] [D] a donné à bail à la société PLEYNET-BEN NACEUR, un local sis [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1992. Ce bail venait lui-même en renouvellement d’un bail en date du 1er janvier 1983, régulièrement renouvelé depuis lors. Par acte sous seing privé du 19 octobre 1992, la société PLEYNET-BEN NACEUR a cédé son bail à la SARL ZAFER qui l’a ensuite cédé à la société SARAH par acte sous seing privé en date du 16 septembre 1997. La SARL SARAH a cédé son bail à la SARL KAM, par acte sous seing privé en date du 1er août 2001 laquelle a cédé son bail par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2006 à la SARL SABLE. Ledit bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 30 juin 2011 pour une période de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. Par acte sous seing privé daté du 19 décembre 2018, Madame [N] [D] consentait à la société SARL SABLE un renouvellement de bail commercial, d’une durée de 9 années entières et consécutives, commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2027, moyennant un loyer principal annuel de 25.657,24 euros pour l’exercice exclusif de l’activité de “BAR-RESTAURANT-HUÎTRES”. Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2019, Madame [N] [D] a fait délivrer à la SARL SABLE un commandement d’avoir à payer la somme de 8.461,61 euros, visant la clause résolutoire. Par ordonnance de référé en date du 21 septembre 2022, la société SABLE a été notamment condamnée à payer à Mme [N] [D] la somme provisionnelle de 21.332,45 euros correspondant aux loyers (charges et accessoires) impayés arrêtés au 10 mai 2022 avec intérêts au taux légal. Elle a été autorisée à se libérer de la provision allouée en « 24 acomptes mensuels d'égal montant de 800 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde ». L’ordonnance a été signifiée le 20 octobre 2022 . Par acte extrajudiciaire du 28 avril 2022, la SARL SABLE et Monsieur [M] [T], en qualité de caution de la SARL SABLE, ont assigné Madame [N] [D] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la nullité de l’acte de renouvellement du bail du 14 décembre 2018 ainsi que de l’acte de cautionnement annexe des engagements de la SARL SABLE ainsi que la condamnation de Madame [N] [D] au paiement de diverses sommes. Dans leurs dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 5 septembre 2023, la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] demandent au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104, 1130, 1132 et 1722 du code civil, et de l’article 11 de la Loi du 29 décembre 1977 n° 77-1457 de : - prononcer la nullité de l’acte de renouvellement de bail daté du 14 janvier 2018 entre Mme [N] [D] et la SARL SABLE sur des locaux sis [Adresse 3] ainsi que de l’acte de cautionnement annexe des engagements de la Société SABLE ; - condamner Mme [N] [D] à payer à la SARL SABLE les sommes de : - 19.800 euros en raison de l’annulation de l’acte de renouvellement de bail ; - 4.830,09 euros à titre de remboursement des sommes payées à tort par la SARL SABLE ; - 6.880 euros à titre de remboursement de charges ; - 18.525 euros à titre de réduction de loyer en raison de la perte partielle résultant du COVID; - Ordonner à Mme [N] [D] d’envoyer à la SARL SABLE des quittances de loyer depuis le 2ème trimestre 2018, sous astreinte provisoire de 500 euros par quittance et par mois commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir pour une durée de trois mois ; - Rejeter les demandes de Mme [N] [D] ; - Si le Tribunal faisait droit aux demandes de Mme [N] [D], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir - condamner Mme [N] [D] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Mettre les dépens à la charge de Mme [N] [D] que Maître Xavier LÉCUSSAN, Avocat à la Cour, pourra directement recouvrer pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu de provision. Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 10 mai 2023, Madame [N] [D] demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1130, 1132, 1231, 1732 du code civil et 514, 699 et 700 du code de procédure civile de : - constater le défaut de paiement des loyer et charges de la société SABLE, manquements graves et répétés, en violation des dispositions du contrat de bail commercial du 14 janvier 2019, - constater l’absence d’erreur lors de la régularisation du renouvellement du 14 janvier 2019 à effet rétroactif du 1er janvier 2019 et de l’acte de cautionnement, A titre principal : - débouter la société SABLE et Monsieur [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions A titre reconventionnel : - condamner la société SABLE à lui payer la somme de 3.447,36 euros au titre des majorations de retard; - condamner la société SABLE à lui payer la somme de 29.103,97 euros, à parfaire, selon décompte arrêté au 26 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus ; - dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal applicable à l'année considérée majoré de dix pour cent (10%) des sommes dues, augmentées d’un et demi pour cent (1.5%) des sommes dues par mois de retard supplémentaire, à compter de la date d’exigibilité, et ce jusqu’à parfait paiement de l’intégralité des loyer et charges dus ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - prononcer la résiliation du contrat de bail commercial pour inexécution grave de la société SABLE à son obligation contractuelle d’avoir à régler les sommes dues au titre des loyers et charges dans les conditions fixées par le contrat de bail commercial du 14 janvier 2019; - condamner solidairement la société SABLE et Monsieur [T] au paiement d’une amende civile pour procédure abusive et dilatoire de 5.000 euros - condamner solidairement la société SABLE et Monsieur [T] à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner solidairement la société SABLE et Monsieur [T] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 22 mars 2024. MOTIFS - sur la nullité de l’acte de renouvellement du bail commercial du 19 décembre 2018 : La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] soutiennent avoir consenti par erreur le renouvellement du bail du 19 décembre 2018 et en demandent la nullité. Il indiquent que Monsieur [M] [T], gérant de la SARL SABLE, est kurde et parle mal le français; qu’il n’a aucune notion de droit; que s’il avait compris ces modifications, il n’aurait jamais accepté de signer cet acte de renouvellement ; que l’avocat de la SARL SABLE n’est intervenu que sur le montant du loyer; que l’erreur porte bien sur les caractéristiques essentielles de l’acte de renouvellement, tant les modifications sont importantes à savoir : révision du loyer, qui de triennale devient annuelle, fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement, alors que la règle du plafonnement s’appliquait auparavant, taxe foncière mise à la charge du preneur alors qu’elle ne l’était pas auparavant, toutes les charges, y compris taxe foncière, hormis celle prévue par l’article 606 du code civil mise à la charge du locataire alors qu’avant seules les charges locatives étaient à la charge du locataire, changement des conditions de cession à son détriment, interdiction de location gérance qui était autorisée auparavant; introduction de pénalités, caution du gérant, montant du loyer augmenté de 25% . Madame [N] [D] s’oppose à la demande de nullité de l’acte de renouvellement du bail de la SARL SABLE et de Monsieur [M] [T]. Elle soutient qu’à la suite de la loi Pinel, la modification de la rédaction du bail s’imposait, notamment en ce qu’il devait impérativement contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce; que le renouvellement a été régularisé conformément aux dispositions légales en vigueur; que Monsieur [M] [T] parle très bien français; qu’il a été conseillé par un avocat lors du renouvellement du bail notamment s’agissant du montant du loyer renouvelé ; que son avocat était présent lors de la signature ; que toutes les clauses ont été relues et vérifiées par lui ; qu’il soutient que le loyer est trop élevé; que toutefois, il n’a jamais saisi le juge des loyers commerciaux. Il résulte des articles 1132 et 1133, applicables en l’espèce, que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité lorsqu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. Pour être admise, l'erreur doit être de telle nature que sans elle la partie n'aurait pas contracté. Il n’est pas contesté que le bail litigieux, daté par erreur du 19 décembre 2018, a été signé en réalité le 19 décembre 2019. A cet effet, il convient de relever que l’article 3 du bail stipule qu’il commence “à courir rétroactivement le 1er janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2027". Dès lors, il sera fait état dans le présent jugement du bail commercial en date du 19 décembre 2019 et non 2018. En premier lieu, la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] soutiennent que Monsieur [M] [T], gérant de la SARL SABLE, parle mal le français et que sa mauvaise compréhension du français aurait eu comme conséquence une mauvaise compréhension des conditions de renouvellement du bail. Toutefois, cette affirmation est contredite par les pièces produites par les demandeurs eux-mêmes, et notamment les courriers en date du 26 janvier 2021 dans lequel Monsieur [M] [T] conteste les décomptes de loyers ainsi que des mails en date des 2 et 10 mars 2021 dans lesquels il sollicite un aménagement de son loyer compte tenu de la fermeture de son établissement en raison de la COVID. En effet, ces courriers et mails démontrent une bonne compréhension du français ainsi que des dispositions de l’acte de renouvellement du bail. Par ailleurs, il y a lieu de relever que le preneur a soulevé l’erreur dans la formation de l’acte de renouvellement du bail lors de son assignation en date du 28 avril 2022 soit plus de trois ans après la conclusion de l’acte de renouvellement. Or, comme indiqué ci-dessus, de nombreux échanges avaient eu lieu entre les parties après la conclusion de l’acte de renouvellement sans que jamais le preneur ait fait état que son consentement avait été vicié lors de la conclusion de l’acte de renouvellement. En outre, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL SABLE a été assistée d’un avocat au cours de la renégociation du bail, et ce notamment s’agissant du montant du loyer. Ainsi, par acte extrajudiciaire en date du 19 décembre 2017, Madame [N] [D] avait donné congé avec offre de renouvellement à la SARL SABLE pour un loyer annuel de 43.985 euros. Par la voie de son Conseil, Maître [H] [Z], par courrier en date du 18 décembre 2018, la SARL SABLE a indiqué accepter un loyer de renouvellement annuel de 25.657,24 euros. Cette négociation à un prix largement inférieur à celui initialement proposé par la bailleresse démontre que la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] ont bénéficié de conseils lors de la renégociation du bail. Les demandeurs ne peuvent donc valablement prétendre que l’erreur porte sur l’augmentation du loyer de 25% et qu’ils se sont cru obligés de l’accepter. S’agissant des autres clauses (révision du loyer, fixation du loyer de renouvellement, charges, conditions de cessions, interdiction de la location-gérance, introduction de pénalités, caution du gérant), force est de constater que les demandeurs échouent à rapporter la preuve que leur consentement à l’acte de renouvellement a été déterminé par la croyance que l’acte de renouvellement n’emportait pas la modification de ces clauses. Ainsi, les demandeurs ne justifient pas l’existence d’une erreur sur les caractéristiques essentielles de l’acte de renouvellement du bail. Ils seront donc déboutés de leur demande de nullité ainsi que de leur demande subséquente de condamnation de Madame [N] [D] à verser à la SARL SABLE la somme de 19.800 euros. - sur la nullité de l’acte de cautionnement de Monsieur [M] [T]: La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] sollicitent la nullité de l’acte de cautionnement annexe des engagements de la SARL SABLE. Ils soutiennent qu’un acte de cautionnement est mentionné en annexe de l’acte de renouvellement; que cet acte n’a pas été transmis à Monsieur [M] [T]; qu’il n’est pas communiqué par Madame [N] [D]. Madame [N] [D] s’oppose à la demande de nullité de la SARL SABLE et Monsieur [M] [T]. Elle soutient que les parties se sont rapprochées et ont convenu, en vue de l’acceptation par le bailleur du renouvellement du bail, d’une part le règlement des arriérés et d’autre part que Monsieur [M] [T] accepte de se porter caution solidaire pour démontrer sa bonne foi et cela avec l’aval du Conseil de la SARL SABLE. Madame [N] [D] soutient que Monsieur [M] [T] a accepté de se porter caution solidaire de la SARL SABLE. Toutefois elle ne produit pas l’acte de cautionnement ni n’en démontre l’existence. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [M] [T] et de constater que l’existence de l’acte de cautionnement de ce dernier n’est pas établie. - sur les demandes pécuniaires de la SARL SABLE et de Monsieur [M] [T] et sur la demande reconventionnelle de Madame [N] [D] de paiement de l’arriéré locatif des majorations de retard : * sur les erreurs de décompte et majorations de retard : La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] soutiennent que Madame [N] [D] réclame des sommes non justifiées ; que le bail en vigueur à l’époque pour certaines des sommes réclamées ne prévoyait pas de clause pénale ; que pour les majorations de retard appliquées à la suite du renouvellement, les juridictions peuvent apprécier et qu’elles ne sont pas justifiées en vu des erreurs commises sur les sommes réclamées; qu’elles ont un caractère usuraire ; qu’il n’a jamais été mis en demeure ;que s’agissant de la revalorisation du loyer sur le 4ème trimestre 2018, le loyer est appelé à terme échu ; que l’augmentation n’était applicable qu’à partir de l’appel du 1er avril 2019 sur les loyers du 1er trimestre 2019 ; que s’agissant des frais de commandement du 25 juin 2020, ce commandement a été délivré à l’issue de la période de fermeture due à la COVID; que ces frais sont abusifs. Madame [N] [D] s’oppose aux demandes de la SARL SABLE et Monsieur [M] [T]. Elle soutient que la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] ne rapportent pas la preuve que les arriérés ne seraient pas majorés de 10% aux termes du précédent bail ; qu’ils ne produisent pas le précédent bail; qu’il convient de faire droit à sa demande de majoration de retard. L’article 1353 du code civil dispose que “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.” S’agissant des majorations de retard sollicitées en 2018, sous l’empire du précédent bail, il ressort du décompte produit que la bailleresse a facturé la SARL SABLE des sommes suivantes: - le 1er juillet 2018 : 188 euros ; - le 21 août 2018 : 564,43 euros. Le bail du 30 juin 2011 ne prévoyait aucune pénalité de retard en cas d’arriérés de loyers. Ainsi, Madame [N] [D] n’était pas en droit en 2018 de facturer des majorations de retard à l’encontre de la SARL SABLE en cas de non-paiement du loyer. Il sera donc fait droit à la demande de remboursement de la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] à hauteur de 752,43 euros (188 euros + 564,43 euros) et elle sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL SABLE au titre des majorations de retard. S’agissant des autres majorations facturées le 13 décembre 2019 d’un montant de 752,63 euros et le 28 octobre 2020 d’un montant de 1.942,30 euros, l’article 13 du contrat de bail du 19 décembre 2019 intitulé “INTERETS DE RETARD” stipule que “le non-paiement à échéance de l’intégralité du terme de loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent Bail entrainera s’il plaît au Bailleur, à la charge du Preneur, de plein droit et sans mise en demeure préalable, des pénalités de retard calculées comme suit : Ces pénalités sont égales à dix (10)% des sommes dues, augmentées d’un et demie pourcent (1,5%) des sommes dues par mois de retard supplémentaire à courir jusqu’au complet paiement desdites sommes, chaque mois commencé étant intégralement dû, sans préjudice des dispositions de l’article 17 ci-après.” Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas de retard de paiement, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. En l’espèce, cette clause pénale est manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au manquement, et sera de ce fait réduite à la somme de 100 euros. Madame [N] [D] sera donc condamnée à rembourser à la SARL SABLE la somme de 2.594,93 euros (752,63 + 1.942,30 - 100) et sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL SABLE au titre des majorations de retard. Sur les frais de commandement de payer facturés le 25 juin 2020 d’un montant de 182,73 euros. Madame [N] [D] ne justifie pas de ces frais. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de remboursement de ces frais. S’agissant enfin du loyer du 4ème trimestre 2018 facturé le 1er janvier 2019 d’un montant de 6.844,31 euros, force est de constater que ce montant correspond au montant du loyer dû en vertu du contrat de bail renouvelé. Or, le bail du 14 décembre 2019 ne commençait à courir qu’à compter du 1er janvier 2019 (article 3 du bail). Ainsi, le montant du loyer du 4ème trimestre 2018 était dû en application du bail du 30 juin 2011 et non du bail renouvelé. Madame [N] [D] n’était donc pas en droit de facturer le montant prévu par le bail du 19 décembre 2019. Madame [N] [D] sera donc condamnée à verser à la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] la somme de 1.200 euros, correspondant au différentiel entre le loyer dû en vertu du bail du 30 juin 2011 et celui dû en vertu du bail renouvelé (5644,31 euros - 6844,31 euros). Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [N] [D] sera condamnée à rembourser à la SARL SABLE la somme de 4.730,09 euros (752,43 + 2.594,93 +182,73+1.200). * sur l’absence de régularisation des charges : La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] soutiennent qu’une provision d’un montant de 430 euros est réclamée chaque trimestre ; qu’il n’y a jamais eu de régularisation de charges comme le prouvent les décomptes produits ; qu’ils en sollicitent le remboursement pour les années 2017 à 2020, l’année 2021 n’ayant pas encore pu faire l’objet de régularisations. Madame [N] [D] soutient qu’une régularisation de charges est intervenue. S'agissant des charges locatives, selon les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liés à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de l'année pour lequel il est établi ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges pour l'exercice annuel pour les immeubles en copropriété. Il en résulte que lorsqu'il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d'exercice conformément aux textes précités et que l'absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'en l'absence de régularisation des charges, les provisions versées par le locataire doivent être remboursées. En l’espèce, s’agissant des charges locatives pour les années 2017 à 2018, le contrat de bail en cause avait été signé le 30 juin 2011, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. Les parties pouvaient donc librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient ainsi de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties. Le bail du 30 juin 2011 ne prévoyait pas de régularisation de charges en fin d’exercice. Dès lors, Madame [N] [D] n’était pas tenue d’effectuer une régularisation des charges s’agissant des années 2017 et 2018. La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] seront donc déboutés de leur demande de remboursement des charges versées en 2017 et 2018. S’agissant des charges locatives versées en 2019 et 2020, l’article 10.1.3 du contrat de bail du 19 décembre 2019 stipule que “conformément aux dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce, au terme de chaque exercice annuel et dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, le Bailleur ou son mandataire établira un décompte de charge réelles payées TTC sur lequel seront imputées les provisions versées, et l’adressera au Preneur avec les pièces justificatives à l’appui”. Il incombait donc à Madame [N] [D] de procéder aux régularisations des charges annuelles et de justifier de celles-ci . Il ressort des décomptes produits qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée ou adressée à la SARL SABLE pour les années 2019 et 2020. Ainsi, en l'absence de régularisation des charges, les provisions versées par la SARL SABLE en 2019 et 2020 doivent être remboursées, soit 3.440 euros (430 euros par trimestre x 8). Madame [N] [D] sera donc condamnée à rembourser cette somme à la SARL SABLE. * sur la demande de réduction du loyer en raison de la perte partielle de la chose louée résultant de la COVID : La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] soutiennent qu’en raison de la pandémie de la COVID, la SARL SABLE a dû fermer pendant 2 mois et 4 jours, puis pendant 6 mois et 9 jours ; qu’elle ne pouvait accueillir personne et ne pouvait faire qu’un peu de vente à emporter; qu’elle a ensuite été fermée pendant 4 mois et 9 jours; que ce n’est que le 30 juin 2021 que les restrictions ont été levées; qu’un protocole sanitaire restait en vigueur; qu’elle a demandé en 2021 à Madame [N] [D] de diminuer le loyer compte tenu de la COVID; que Madame [N] [D] lui a demandé de payer immédiatement et a menacé la SARL SABLE de procédures; qu’ils sollicitent en application de l’article 1104 du code civil la suppression des loyers pendant la période de fermeture totale, réduit des deux tiers pendant la période pendant laquelle la SARL SABLE ne pouvait accueillir de clientèle et enfin réduit de moitié pendant la période de fermeture partielle; que Madame [N] [D] sera condamnée à verser à la SARL SABLE la somme totale de 18.525 euros. Madame [N] [D] s’oppose à la demande de la SARL SABLE et de Monsieur [M] [T]. Elle soutient que cette demande n’est pas sérieuse compte tenu de la jurisprudence actuelle; qu’il a été récemment jugé, concernant les loyers COVID qu’il n’y avait pas de perte de la chose louée, même partielle, ni temporaire, liée à la crise sanitaire ; qu’elle avait, de bonne foi et en tenant compte de la situation liée à la crise sanitaire, proposé à la SARL SABLE une franchise de loyer sous réserve, d’une part, du paiement des sommes dues et d’autre part d’avoir à justifier que la SARL SABLE réponde aux critères du décret en vigueur et notamment qu’elle avait enregistré une perte de chiffe d’affaires, notamment pour novembre 2020, de plus de 50% par rapport à l’année 2019; que la SARL SABLE ne s’est pas acquittée des sommes dues et n’a pas justifié de son chiffre d’affaires; qu’elle n’était pas tenue d’accorder une franchise de loyers d’autant que le Gouvernement avait mis en place divers dispositifs pour soutenir les commerces. Les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par les demandeurs n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles. Dès lors, il ne peut être valablement reproché à Madame [N] [D] d’avoir refusé d’accorder à la SARL SABLE une franchise ou réduction de loyer au titre des périodes de fermeture administrative imposées dans le contexte de crise sanitaire. Le moyen soulevé de ce chef par la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] sera donc rejeté. * sur la demande de condamnation de la SARL SABLE au titre des arriérés de loyers : Il ressort du décompte produit que la SARL SABLE est redevable de la somme de 29.103,97 euros, arrêtée au 26 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus. La SARL SABLE sera donc condamnée à verser à Madame [N] [D] la somme de 29.103,97 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, arrêtés au 26 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus. Madame [N] [D] sollicite que cette somme porte intérêt au taux légal applicable à l’année considérée majorée de 10% des sommes dues, augmentée d’1,5% des sommes dues par mois de retard supplémentaire, à compter de la date d’exigibilité et ce jusqu’à parfait paiement de l’intégralité des loyers et charges dus ; que la capitalisation des intérêts sera ordonnée. Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’article 13 du contrat de bail du 19 décembre 2019 intitulé “INTERETS DE RETARD” stipule que “le non-paiement à échéance de l’intégralité du terme de loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent Bail entrainera s’il plaît au Bailleur, à la charge du Preneur, de plein droit et sans mise en demeure préalable, des pénalités de retard calculées comme suit : Ces pénalités sont égales à dix (10)% des sommes dues, augmentées d’un et demie pourcent (1,5%) des sommes dues par mois de retard supplémentaire à courir jusqu’au complet paiement desdites sommes, chaque mois commencé étant intégralement dû, sans préjudice des dispositions de l’aricle 17 ci-après.” Ces stipulations, qui déterminent par avance l'indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir les retards de paiement, s'analysent en une clause pénale manifestement excessive, eu égard, d'une part, au montant des majorations cumulées, et d'autre part aux différentes sommes indûment réclamées par la bailleresse ainsi qu’aux paiements effectués par la SARL SABLE au regard des différents décomptes produits par Madame [N] [D]. Les intérêts seront donc réduits au taux légal. Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. - sur la demande à titre reconventionnel de résiliation du bail commercial : Madame [N] [D] sollicite la résiliation du bail. Elle soutient que la SARL SABLE ne s’acquitte pas régulièrement des sommes dues au titre des loyers et charges ; que la SARL SABLE a été autorisée par le juge des référés à se libérer de la provision allouée en 24 mensualités de 800 euros outre le règlement des loyers courants; que le 26 avril 2023, les arriérés de loyers ne cessaient d’augmenter; qu’elle n’a de cesse de relancer la SARL SABLE de régler le loyer. La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] s’opposent à cette demande. Ils soutiennent que la SARL SABLE règle régulièrement le loyer mais qu’elle a des difficultés à rattraper l’arriéré; qu’elle règle chaque mois les 800 euros; qu’elle a mis son fonds de commerce en vente, ce qui lui permettra de solder les sommes dues au bailleur. En application des articles 1741 et 1224 du code civil, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant. Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante. Il appartient au juge saisi d'apprécier, au jour où il statue, si l'infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d'une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve. Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, il est constant que la SARL SABLE a manqué à plusieurs reprises à son obligation essentielle de payer le loyer à l'échéance fixée par le bail. Cela étant, il ressort des décomptes produits par Madame [N] [D] que la SARL SABLE n'a jamais cessé d'effectuer des versements afin de tenter d'apurer sa situation, ce qui caractérise sa bonne foi. Par ailleurs, elle règle mensuellement les acomptes de 800 euros fixés par l’ordonnance du juge des référés du 21 septembre 2022. En outre, il convient de tenir compte des difficultés auxquelles la SARL SABLE s’est trouvée confrontée du fait de la fermeture de son commerce imposée par les mesures législatives et réglementaires adoptées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l'épidémie de Covid-19, apparue en France au début de l'année 2020. Au vu de ces éléments, il y a lieu de juger que Madame [N] [D] ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa locataire d'une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel entre les parties. Sa demande de résiliation judiciaire du bail sera par conséquent rejetée. - Sur la demande de remise des quittances de loyers sous astreinte La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] sollicitent la condamnation de Madame [N] [D] à leur adresser, sous astreinte de 500 euros, les quittances de loyer depuis le 2ème trimestre 2018. Madame [N] [D] n’a pas conclu sur cette demande mais a demandé à ce que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes. Conformément à l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix , “tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui.” Madame [N] [D] a produit les quittances 2021 et 2022. Toutefois, elle ne produit pas les quittances 2018 (depuis le 2ème trimestre 2018), 2019, 2020 et 2023. Il convient en conséquence d’ordonner à Madame [N] [D] de délivrer les quittances de loyers à compter du 2ème trimestre 2018, à l’exception des quittances pour les années 2021 et 2022. Il n’y a pas lieu en revanche d’ordonner d’astreinte, Madame [N] [D] ayant déjà produit des quittances pour les années 2021 et 2022. - sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] à une amende civile et à des dommages et intérêts : Madame [N] [D] sollicite la condamnation solidaire de la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] au paiement d’une amende civile de 5.000 euros outre une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que les demandeurs tentent par tout moyen, et de mauvaise foi, de se soustraire à l’obligation de règlement; qu’ils préfèrent multiplier les procédures; que cela lui cause un préjudice financier et moral; qu’elle est une femme retraitée de 62 ans; qu’elle est victime d’une procédure abusive et dilatoire. La SARL SABLE et Monsieur [M] [T] se sont opposés à ces demandes. En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol. L'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute. Toutefois, les éléments soulevés par la Madame [N] [D] sont insuffisants à caractériser une faute de la SARL SABLE et de Monsieur [M] [T] faisant dégénérer le droit d'agir de ces derniers en abus de droits, ce d’autant qu’il a été jugé qu’une partie de leurs demandes était justifiée. Elle sera donc déboutée de ses demandes tant fondées sur l’article 32-1 du code de procédure civile que sur l’article 1240 du code civil. - sur les demandes accessoires : Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera la charge de ses propres dépens et leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de leur demande de nullité de l’acte de renouvellement du bail ; Déboute la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de leur demande de condamnation de Madame [N] [D] à la somme de 19.000 euros en raison de l’annulation de l’acte de renouvellement du bail ; Constate que l'existence de l'acte de cautionnement annexé à l’acte de renouvellement du bail en date du 19 décembre 2019, mais daté du 19 décembre 2018, n'est pas établie ; Condamne Madame [N] [D] à payer à la SARL SABLE la somme de 4.730,09 euros au titre du remboursement des majorations de retard des 1er juillet 2018, 21 août 2018, 13 décembre 2019 et 28 octobre 2020, des frais de commandement du 25 juin 2020 et de la revalorisation du loyer du 4ème trimestre 2018 ; Déboute la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de leur demande de remboursement des provisions pour charges versées en 2017 et 2018 ; Condamne Madame [N] [D] à payer à la SARL SABLE la somme de 3.440 euros au titre du remboursement des provisions pour charges versées en 2019 et 2020 ; Déboute Madame [N] [D] de sa demande de condamnation de la SARL SABLE au titre des majorations de retard ; Déboute la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de leur demande de condamnation de Madame [N] [D] en raison de la perte partielle résultant du COVID ; Condamne la SARL SABLE à verser à Madame [N] [D] la somme de 29.103,97 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, arrêtés au 26 avril 2023, 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision; Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière Déboute Madame [N] [D] de sa demande de majoration du taux d’intérêt légal; Déboute Madame [N] [D] de sa demande de résiliation judiciaire du bail; Ordonne à Madame [N] [D] de délivrer les quittances de loyers à compter du 2ème trimestre 2018, à l’exception des quittances pour les années 2021 et 2022 ; Déboute la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de leur demande d’astreinte ; Déboute Madame [N] [D] de sa demande de condamnation solidaire de la SARL SABLE et de Monsieur [M] [T] au paiement d’une amende civile pour procédure abusive et dilatoire ; Déboute Madame [N] [D] de sa demande de condamnation solidaire de la SARL SABLE et de Monsieur [M] [T] au paiement de dommages et intérêts ; Déboute la SARL SABLE et Monsieur [M] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute Madame [N] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Dit que chacune des parties conservera les dépens exposés à sa charge; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ; Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024 Le GreffierLe Président Louise FLORET Sandra PERALTA