Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 20/11616

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/11616 N° Portalis 352J-W-B7E-CTHUC N° MINUTE : 2 contradictoire Assignation du : 02 Novembre 2020 JUGEMENT rendu le 28 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. LAJ [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0004 DÉFENDERESSE SARL 3 SA [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0578 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Louise FLORET, greffière, lors des débats et de Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 26 Avril 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 mai 2005, la SCI MEYRON, aux droits de laquelle vient la SCI LAJ, a donné à bail commercial à Monsieur et Madame [U] un local, sis [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2005 moyennant un loyer principal annuel de 7.200 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “tous commerces”. Par acte sous seing-privé en date du 3 juin 2007, les époux [U] ont cédé leurs fonds de commerce à la SARL 3SA. Par ordonnance de référé en date du 28 septembre 2015, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de garnissement et d’exploitation du local commercial et suspendu les effets de la clause résolutoire en ordonnant à la SARL 3 SA de notamment garnir, exploiter le local et régulariser son inscription au registre du commerce et des sociétés. Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2018, la SCI LAJ a fait délivrer à la SARL 3 SA un commandement d’avoir à payer la somme de 15.093,83 euros, visant la clause résolutoire. Par ordonnance de référé en date du 30 octobre 2019, le juge des référés a : - condamné la SARL 3 SA à payer à la SCI LAJ la somme provisionnelle de 16.746,13 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois d’octobre 2019 inclus et rejeté pour le surplus au motif qu’il existait une incertitude sur le montant des mensualités ; - autorisé la SARL 3 SA à se libérer de cette dette en 5 mensualités de 1.500 euros, outre une sixième mensualité du montant du solde de la dette. Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2020, la SCI LAJ a assigné la SARL 3 SA devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la SARL 3 SA et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation. Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces formée par la SARL 3 SA. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 11 octobre 2022, la SCI LAJ demande au tribunal, aux visas des articles 1104 et 1217 du code civil, L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de : “- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti par la SCI LAJ à la SARL 3SA, aux torts de cette dernière, - ORDONNER l'expulsion de la SARL 3SA et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu, des locaux sis [Adresse 2], - DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R-433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - CONDAMNER la SARL 3SA à verser à la SCI LAJ, la somme de 14.762, 28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2020, - CONDAMNER la SARL 3SA à verser à la SCI LAJ, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, - CONDAMNER la SARL 3SA à verser à la SCI LAJ la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER la société 3SA aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, et des états et privilèges et nantissements, - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.” Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 18 janvier 2023, la SARL 3 SA demande au tribunal, de : “Constater l'absence de caractère liquide de la créance locative Dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer en date du 7 juin 2018 En conséquence Débouter la demanderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir. A titre subsidiaire Vu l'article 1104 du Code civil Dire et juger que la bailleresse a violé son obligation de bonne foi dans l'exécution du bail litigieux ; Vu l'article 1343-5 du Code civil Donner acte à la défenderesse de ce qu'elle propose de régler la somme de 8 000 euros; Accorder à la société locataire un délai de 24 mois pour s'acquitter du reliquat de sa dette. Condamner la société SCI LAJ en tous les dépens ; Condamner la société SCI LAJ à la somme de 3 000 euros TVA en sus sur le fondement de l’article 700 du CPC.” Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 2 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge rapporteur initialement fixée au 9 septembre 2025 a été avancée à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 26 avril 2024.  MOTIFS - sur la demande de résiliation du bail : La SCI LAJ sollicite la résiliation du bail. Elle soutient qu’en cours de procédure et en raison du litige existant sur la dette locative et de l’impossibilité de pouvoir régler son arriéré locatif, les associés de la SARL 3 SA ont cédé l’intégralité de leurs parts et le gérant a été remplacé par les nouveaux associés; qu’il s’agit d’ une cession de fonds de commerce déguisée en fraude de ses droits et des modalités de cession prévues par le contrat de bail; que l’arriéré locatif n’a pas été réglé en son intégralité; que même si le contrat de bail stipule “tout commerce”, il interdit toute cession sauf à l’acquéreur du fonds; que le changement d’activité ne peut être réalisé que par l’exploitant en place et pas en vue d’une cession; que la cession est intervenue à l’euro symbolique pour l’intégralité des parts sociales, avec changement concomitant de la gérance et modification de l’objet social et de l’activité exploitée dans les locaux. La SARL 3 SA s’oppose à la demande de la SCI LAJ. Elle soutient que la SCI LAJ échoue dans la démonstration d’une quelconque fraude lors de la cession des parts sociales, ni ne démontre en quoi ses droits auraient été violés par ladite cession; que les droits de la bailleresse ont été préservés en ce que l’ensemble des loyers appelés ont été réglés à leurs échéances respectives; que l’adjonction d’une activité nouvelle ne saurait constituer une fraude aux droits de la bailleresse puisque le bail stipule “tout commerce”; que le bail n’interdit pas la cession de parts sociales de la preneuse ou impose l’intervention, ou l’accord de la bailleresse, en cas de cession de tout ou partie des parts sociales composant le capital social de la société preneuse. En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 4 intitulé “cession et sous-location” : “de ne pouvoir céder son droit au présent bail si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce. En cas de cession le Preneur restera garant et répondant solidaire pendant toute la durée du bail, du paiement des loyers, charges et accessoires et de l’entière exécution des clauses et conditions du bail ; tout acte devra mentionner cet engagement”. A la différence de la cession du fonds, la cession des parts sociales entraîne le transfert de l'ensemble de l'actif mais aussi du passif de la société et l'acquéreur de la société devra respecter l'ensemble des engagements contractés par son prédécesseur. Il est constant qu'une cession de parts sociales, même totale, ne vaut pas, par principe, cession de fonds de commerce et ne vaut pas non plus cession de droit au bail, puisqu’elle ne modifie pas la personnalité juridique du locataire. Pour qu'il en soit autrement il convient de démontrer l'intention fautive du cédant et du cessionnaire ayant agi en fraude des droits du bailleur, et en l'espèce, la charge de cette preuve en incombe à la SCI LAJ qui l'invoque. En l’espèce, la cession de parts, et le changement de gérant, n'a pas entraîné la création d'une personne morale nouvelle qui eut été bénéficiaire du bail dont est titulaire la société dont les parts sont cédées. Par ailleurs, cette dernière n'a pas été dissoute. Elle a conservé sa forme juridique. Si l’objet social de la SARL 3SA a été modifié à la suite de la cession de parts sociales, force est de constater que le bail commercial stipule s’agissant des activités autorisées :” les lieux loués sont destinées à l’activité de tous commerces”. Dès lors, le changement d’objet social de la SARL 3 SA était conforme au bail et ne nuisait pas au bailleur qui avait autorisé tous commerces. Par ailleurs, il est admis que le fait que le prix ait été fixé symboliquement à un euro et que le cessionnaire se serait engagé à apurer le passif, comme le soutient sans le démontrer la SCI LAJ, n'est pas suffisant pour établir à lui seul la fraude alléguée. Au demeurant, il y a lieu de relever que la SARL 3 SA a réglé régulièrement les loyers à la suite de la cession de parts sociales. Dès lors, la SCI LAJ échoue a démontrer que la cession de la totalité des parts sociales de la société SA a été entreprise en fraude de ses droits et des stipulations du bail. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation ainsi de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion de la SARL 3 SA, relatives aux meubles et objets mobiliers se trouvant dans le local commercial et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. - sur l’arriéré locatif et sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer délivré le 7 juin 2018 : La SCI LAJ sollicite la condamnation de la SARL 3 SA à lui payer la somme de 14.762,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2020. Elle soutient que le loyer a été fixé à la somme de 1.100 euros, charges comprises, soit 970 euros de loyer et 130 euros de provision pour charges, conformément à l’accord des parties à effet au 31 décembre 2014, lors du renouvellement du bail; que les courriers échangés constatent l’accord sur le montant du loyer renouvelé à compter du 1 er janvier 2015; que le relevé de compte locataire laisse apparaître les premier règlements mensuels de la SARL 3 SA d’un montant de 1.100 euros à compter du 1er janvier 2015 en exécution de l’accord des parties: que l’agence Laforêt a constaté lors de la délivrance du commandement de payer qu’elle n’avait pas régularisé sur son logiciel de gestion d’appel des loyers sur la base de l’accord intervenu entre les parties. La SARL 3 SA sollicite, s’agissant de la dette locative, à titre reconventionnel la nullité du commandement de payer en date du 7 juin 2018. Elle soutient que le bail renouvelé n’a pas été régularisé entre les parties; qu’aucune clause résolutoire n’a été expressément stipulée et ne lie les parties; qu’à défaut de stipulation d’une clause résolutoire expresse, le commandement de payer en date du 7 juin 2018 ne pouvait y faire référence; que le montant de loyer appelé par la SCI LAJ est de 845,48 euros alors que le commandement de payer signifié le 7 juin 2018 vise quant à lui un loyer de 1.100 euros; que les parties s’étaient accordées sur un loyer à hauteur de 895,48 euros comme en attestent les appels de loyers émis pendant plus de 4 ans; que la bailleresse ne peut se retrancher derrière une erreur de logiciel; que la créance n’est pas liquide; qu’elle ne lui a pas transmis le décompte des charges appelées; que le commandement de payer est nul et de nul effet. A titre liminaire, il y a lieu de relever que la SCI LAJ ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SARL 3 SA le 7 juin 2018. Par acte sous seing privé du 17 mai 2005, la SCI MEYRON, aux droits de laquelle vient la SCI LAJ, a donné à bail commercial à Monsieur et Madame [U], aux droits de laquelle est venue la SARL 3 SA, un local, sis [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2005 pour se terminer le 1er juin 2014. Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction. Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2014, la SCI LAJ a délivré à la SARL 3 SA un congé avec offre de renouvellement de bail commercial dans lequel elle propose le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer annuel de 11.640 euros hors charges et hors taxes. Par courrier en date du 23 septembre 2014, la SARL 3 SA a notifié son accord sur le prix et les conditions du renouvellement du bail. En outre, il ressort des décomptes produits qu’à la suite de cet accord, et ce dès le mois de janvier 2015, la SARL 3 SA a réglé sans réserve le loyer proposé par la bailleresse dans leur offre de renouvellement de bail. Il résulte de ces éléments une acceptation de la SARL 3 SA des conditions du renouvellement, et notamment la fixation du loyer à la somme de 1.100 euros par mois. Compte tenu de l’acceptation expresse de l’offre de renouvellement de la SARL 3 SA, la bailleresse était en droit de mettre en œuvre la clause résolutoire figurant au contrat de bail, en cas d’arriéré locatif. S’agissant des charges, la SCI LAJ produit les régularisations de charges de 2018 à 2021. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la SARL 3 SA de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 7 juin 2018. Il ressort du décompte produit par la SCI LAJ qu’elle est redevable de la somme de 14.762,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2020. La SARL 3 SA sera donc condamnée à verser à la société LAJ la somme de 14.762,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2020. - sur la demande de délais de paiement : La SARL 3 SA sollicite des délais de paiement. Elle soutient que la SCI LAJ a manifesté une attitude fautive; qu’elle s’est refusée à lui transmettre son RIB pour qu’elle puisse procéder aux règlements; qu’elle a dénaturé les termes de la convention en sollicitant un loyer d’un montant de 1.100 euros; que son bilan démontre son aptitude à honorer sa dette locative; qu’elle s’engage à régler la somme 8.000 euros. S’agissant de la mauvaise foi de la SCI LAJ alléguée par la SARL 3 SA, il ressort des échanges officiels entre les conseils de la SCI LAJ et de la SARL 3 SA que le conseil de la SCI LAJ avait indiqué au conseil de la SARL 3 SA que cette dernière pouvait procéder à des règlements pour apurer l’arriéré locatif par chèque à l’ordre de la CARPA. Il n’est donc pas démontré un refus fautif de la SCI LAJ à tout apurement de la dette locative. S’agissant du montant du loyer réclamé, il a été indiqué ci-dessus que ce loyer avait été expressément accepté par la SARL 3 SA. La société échoue ainsi à démontrer la mauvaise foi de la SCI LAJ. Par ailleurs, il y a lieu de relever que la SARL 3 SA ne produit aux débats aucune pièce récente permettant d'apprécier sa situation financière et les perspectives de s'acquitter de l'arriéré dans le délai de l'article 1343-5 du code civil, la dernière pièce comptable produite étant le bilan 2017. La demande de délais sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la SARL 3 SA et de 50% à la charge de la SCI LAJ. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute la SCI LAJ de sa demande de résiliation du bail liant la SCI LAJ à la SARL 3 SA ainsi que de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion de la SARL 3 SA, relatives aux meubles et objets mobiliers se trouvant dans le local commercial et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, Déboute la SARL 3 SA de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 juin 2018, Condamne la SARL 3 SA à payer à la SCI LAJ la somme de 14.762,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2020, Déboute la SARL 3 SA de sa demande de délais de paiement, Déboute la SCI LAJ et la SARL 3 SA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Partage les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la SARL 3 SA et de 50% à la charge de la SCI LAJ, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ; Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, Fait et jugé à Paris le 28 Juin 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSandra PERALTA