Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 21/10004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 27 FÉVRIER 2024 Enrôlement : N° RG 21/10004 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZLQ5 AFFAIRE : M. [F] [E] (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES) C/ S.D.C. LES ILES D’OR (Me AUTARD) DÉBATS : A l'audience Publique du 12 décembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 février 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEURS Monsieur [F] [G] [E] né le 19 juin 1972 à [Localité 3] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] Madame [U] [K] épouse [E] née le 10 janvier 1980 à [Localité 3] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] tous deux représentés par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE La SARL LES ILES a mené une opération de rénovation d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] et l’a soumise au régime de la copropriété. Par acte authentique du 12 novembre 2021Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] ont acquis de la SARL LES ILES les lots 2, 4 et 5 dans l’ensemble immobilier LES ILES D’OR. La copropriété comprend 6 lots. Les autres lots étaient détenus par Monsieur [S] et la SCI BENJAMIN, cette dernière ayant revendu en cours de procédure son lot. Suivant exploit du 12 novembre 2021, Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] ont fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ILES D’OR pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 24 août 2021. Par conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] demandent au tribunal sur le fondement des articles 11, 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de : - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, - annuler la convocation du 2 juillet 2021 portant ordre du jour pour une assemblée générale convoquée pour le 24 août 2021 sur la qualification d’assemblée générale extraordinaire complémentaire, - annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 août 2021 dans sa totalité, - annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 août dans sa totalité pour irrégularité dans la désignation du président de séance, - annuler pour défaut de majorité et abus de majorité les résolutions 1, 2, 3, 4, 5 et 6, - condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder à toutes les investigations nécessaires pour mettre un terme aux odeurs dégagées par la sortie d’air mise en place par la SCI BENJAMIN et ce sous astreinte de 1.000 € par jour à compter du jugement à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ILES D’OR sous la même astreinte à faire procéder à l’enlèvement des vasques situées sur une partie commune, - condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ILES D’OR à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de la SCP CABINET ROSENFELD ET ASSOCIES. Par conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ILES D’OR demande au tribunal de : - dire que la convocation du 2 juillet 2021 portant ordre du jour pour une assemblée générale du 24 août 2021 est régulière, - dire que le procès-verbal d’assemblée générale du 24 août 2021 est régulier, - débouter Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de leurs demandes d’annulation pour défaut de majorité et abus de majorité des résolutions 1, 2, 3, 4, 5 et 6, - en tout état de cause constater que la contestation de la résolution n°5 n’a plus d’objet dans la mesure où le copropriétaire a retiré les 4 pots le 17 mars 2022 faute d’avoir pu obtenir du promoteur l’étude béton de la structure de l’immeuble, - débouter Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de leurs demandes de condamnation sous astreinte, - débouter Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de l’intégralité de leurs demandes, - condamner Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Stéphane AUTARD. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité de l’assemblée générale en son intégralité - Sur la convocation L’article 7 du décret du 17 mars 1967 énonce que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale. En l’espèce, l’assemblée générale extraordinaire querellée du 24 août 2021 a été convoquée par la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE en qualité de syndic par courrier recommandé du 2 juillet 2021. Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] font valoir qu’il n’est pas indiqué quels étaient les copropriétaires à l’initiative de la demande d’assemblée générale extraordinaire supplémentaire et que cela doit invalider la convocation à l’assemblée générale. Or, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas au syndic qui convoque une assemblée générale supplémentaire de justifier de la légitimité d’une telle convocation. L’article 8 permet de garantir au conseil syndical ou aux copropriétaires détenant au moins 1/4 des voix d’obtenir une convocation de l’assemblée générale et de pallier à un éventuel refus du syndic d’y procéder. En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler la convocation à l’assemblée générale et l’assemblée générale en elle-même pour convocation irrégulière. - Sur la désignation du président de séance L’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 31 mai 2021 énonce que : I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. II. - Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021. L’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 dispose que lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes : 1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ; 2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ; 3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ; 4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. En l’espèce, l’assemblée générale querellée s’est tenue par correspondance conformément à ce qui avait été indiqué dans la convocation sur le fondement des restrictions sanitaires liées à l’épidémie de covid-19. La résolution n°1 intitulée point d’information relatif au bureau et à l’assemblée stipule que compte tenu du format exceptionnel de cette assemblée, tenue par correspondance compte tenu des contraintes sanitaires, l’élection de scrutateurs n’est pas possible. La rédaction du procès-verbal sera assurée par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967. Les missions incombant au président de séance sont assurées par Monsieur [M], représentant la SCI BENJAMIN, membre du conseil syndical. Le secrétariat de séance est assuré par Monsieur [Z], représentant le syndic. Il convient de constater que cette résolution est conforme avec les dispositions de l’article 22-3 4° de l’ordonnance du 25 mars 2020 qui énonce que dans le cas d’un vote par correspondance la fonction de président de séance est assurée par le président du conseil syndical ou à défaut l’un de ces membres. Monsieur [M] en qualité de représentant de la SCI BENJAMIN étant membre du conseil syndical, a pu valablement tenir la fonction de président de séance sans vote de la résolution. Il n’y a pas lieu d’annuler l’assemblée générale en son intégralité. Sur la demande de nullité des résolutions n°2 et 3 L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. En l’espèce, la résolution n°2 a donné mandat au syndic de passer commande auprès de la SELARL FRAISSE ARNEL DE COMBARIEU, géomètres experts, pour mesurer les parties communes et privatives. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces dernières ont subi des modifications significatives depuis la création de la copropriété. Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] font valoir que le syndicat des copropriétaires n’est pas compétent pour prendre une telle initiative, la répartition des tantièmes ne pouvant être sollicitée que par un copropriétaire estimant être lésé. La résolution querellée a pour effet de faire financer par la copropriété une étude de géomètre destinée à faire vérifier les mesures des lots privatifs et leur conformité par rapport au règlement de copropriété compte tenu de la réalisation de travaux par Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E]. Un litige existe entre les parties au sujet de la régularité de certains aménagements, alors même qu’une assemblée générale du 2 août 2019 définitive en l’absence de contestation dans les délais prescrits par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient de constater que dans la mesure où une modification de la répartition des charges ne peut intervenir qu’à l’unanimité des copropriétaires, le vote de la résolution n°2 tendant à faire financer par la copropriété les frais de géomètre devait être soumis à la même unanimité. En effet, à défaut, l’étude commandée serait inexploitable par la copropriété en cas de désaccord sur la modification de la répartition des charges. Il y a lieu de constater que la copropriété s’est trouvée dans ce cas de figure car après avoir obtenu l’accord de Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] pour participer à cette étude, la copropriété n’a pas validé les modifications induites par le contenu de ce rapport lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2023. En conséquence, le vote obtenu sur la base de la majorité de l’article 25 est constitutif d’un abus de majorité en ce qu’il impose le financement d’une étude qui n’intéresse que les copropriétaires visés par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ensemble de la copropriété. Les copropriétaires qui ont sollicité cette résolution n’avaient pas d’autre choix que d’obtenir l’unanimité ou de saisir la justice d’une demande d’expertise contradictoire à défaut d’accord amiable. Il convient d’annuler la résolution n°2, ainsi que la résolution subséquente n°3. Sur la demande de nullité de la résolution n°4 La résolution n°4 a été inscrite à la demande de Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E], qui souhaitaient que soient réalisées des recherches sur la présence d’une soufflerie dont la sortie d’air se situerait sur les parties communes et dégagerait par moments des odeurs désagréables. Elle a été rejetée par l’assemblée générale. Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] s’estiment victimes de nuisances. Toutefois, ils ne produisent aucune pièce relative à ces dernières. Dans ces conditions, ils ne démontrent pas que le refus d’approbation de cette résolution est le résultat d’un abus de majorité des autres copropriétaires. Cette demande sera rejetée. Sur la demande de nullité de la résolution n°5 Cette résolution a ratifié la pose par le propriétaire du lot n°6 de quatre pots avec arrosage automatique en ornement décoratif sur la toiture terrasse végétalisée du second étage non accessible. Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] font valoir qu’il s’agit d’une cession de partie commune déguisée. Or, il convient de constater que la résolution ne peut être interprétée comme une telle cession mais une autorisation de jouissance de ces parties communes pour y installer des pots décoratifs. Toutefois, cette autorisation viole les dispositions du règlement de copropriété, qui stipule que “les copropriétaires ne pourront aucunement aménager ou accéder à l’une des terrasses ou toiture-terrasse stipulées comme non accessibles aux plans du premier et deuxième étage de l’immeuble demeurant ci-annexés. En outre, les copropriétaires ne pourront pas procéder à l’installation de tout aménagement, même temporaire, sur ces terrasses, en dehors de panneaux solaires qui devraient quant à eux obligatoirement être collés à plat sur ces espaces, sans surélévation ou inclinaison. Le seul cas dans lequel l’accès à ces espaces sera toléré sera celui de l’entretien ou de la réparation de ces espaces ou des éléments pouvant s’y trouver.” Il convient de dire que l’adoption de la résolution n°5 violant les termes du règlement de copropriété provient d’un abus de majorité. Les parties s’accordent au surplus à reconnaître que ces pots ont été supprimés en cours de procédure en l’absence de validation par un bureau d’études. Il y a lieu de l’annuler. Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 La résolution n°6 procède à la ratification donnée au propriétaire du lot n°6 pour la construction d’un mur séparatif au premier étage, entre la partie commune dont ce dernier a jouissance exclusive et la partie commune dont le copropriétaire du lot n°5 a jouissance. Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] estiment que cette résolution procède d’un abus de majorité en ce qu’il autorise des travaux sur les parties communes induisant une cession de partie commune sans contrepartie financière. Toutefois, Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] ne versent aucune pièce de nature à comprendre en quoi consistent ces travaux et en quoi ils aboutiraient à une annexion de partie commune. Ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°6. Il convient de constater que les parties développent des argumentations au sujet de la résolution n°7 mais que le dispositif des écritures de Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] ne sollicite pas l’annulation de cette résolution. Il n’y a pas lieu d’y répondre. Sur la demande de Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à des investigations relatives à la sortie d’air mise en place par la SCI BENJAMIN Il a été constaté que Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] ne versent pas la moindre pièce justificative au soutien de leurs demandes relatives à cette sortie d’air. Ils seront déboutés de cette demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à des investigations. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ILES D’OR à faire retirer les vasques situées sur une partie commune Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] reconnaissent dans leurs écritures que ces vasques ont été retirées en cours de litige. Il n’y a pas lieu à condamnation à ce sujet. Sur les frais et dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. Chaque partie succombant en partie, il convient de dire que chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. L’équité n’impose pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déboute Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 août 2021 en son intégralité, Déboute Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de leurs demandes d’annulation des résolutions 4 et 6 de l’assemblée générale du 24 août 2021 , Annule les résolutions 2, 3 et 5 de l’assemblée générale du 24 août 2021, Déboute Monsieur [F] [E] et Madame [U] [K] épouse [E] de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ILES D’OR pris en la personne de son syndic en exercice à procéder à des investigations techniques ou à supprimer les vasques, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT FÉVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE